כדאיות השקעה בנדלן

[ארנטס]

בשביל זה יש גוש/חלקה, כדי להצליב מידע מול גופים אחרים (מאגרים של הרשות המקומית+טאבו+מיפוי ישראל+וכו'). כולם גם משתמשים בכתובת אבל מנסיוני אי אפשר לסמוך על קונסיסטנטיות ברישומי הכתובות.

מופיע גוש וחלקה נכונים אך המ"ר שגוי ולעיתים שוכחים את ה47 מ"ר חצר...

 

[גרביל מרוץ]

מופיע גוש וחלקה נכונים אך המ"ר שגוי ולעיתים שוכחים את ה47 מ"ר חצר...

בשביל לבדוק את השטח יש את המאגר של הרשות המקומית ובשביל לבדוק הצמדה של חצר יש טאבו.

 

[ארנטס]

בשביל לבדוק את השטח יש את המאגר של הרשות המקומית ובשביל לבדוק הצמדה של חצר יש טאבו.

והמחיר שדווח והפעם בינו למציאות?

 

[גרביל מרוץ]

והמחיר שדווח והפעם בינו למציאות?

כמעט ואין בעסקאות על 100% מהנכס. עסקאות על פחות אחוזים הם לעיתים בתוך משפחה (גירושין, עזבונות, וכו') ומראש צריך להתעלם מהן. אם בודקים 3-4 עסקאות של 100% בנכסים דומים אז די מהר רואים כשיש outlier ופשוט מתעלמים.

 

[GalacticGhost]

חצי מהדירות הישנות ביד2 עם "בקרוב פינוי פינוי"...
חלקם בעוד 5 שנים במקרה הטוב וחלקם לעולם לא.
גם כאשר מופיע "חתום עם יזם" לא מעיד על כלום.

בשביל זה צריך לבוא עם ידע תכנוני מקיף.
זה באמת לא מעניין מה רשמו במודעה
מה שכן מעניין זה ללכת לאתרי הוועדות (מקומי/מחוזי) ולראות האם קיימת תוכניות (באיזה שלב? מפורטת או לא? מסלול יזם/עירייה? וכו)
כמה חתימות יש עם היזם? וכו וכו
זה עולם שלם שאני למדתי מ-0 אתה צריך להבין טוב טוב באיזה שלב התוכנית נמצאת מבחינה תכנונית.
ממה שאני מכיר לרוב האוכלוסיה אין את הידע הזה ושאתה מבין בו יש לך קלף בשרוול ואתה יכול למצוא עסקאות מצוינות.

 

[ארנטס]

בשביל זה צריך לבוא עם ידע תכנוני מקיף.
זה באמת לא מעניין מה רשמו במודעה
מה שכן מעניין זה ללכת לאתרי הוועדות (מקומי/מחוזי) ולראות האם קיימת תוכניות (באיזה שלב? מפורטת או לא? מסלול יזם/עירייה? וכו)
כמה חתימות יש עם היזם? וכו וכו
זה עולם שלם שאני למדתי מ-0 אתה צריך להבין טוב טוב באיזה שלב התוכנית נמצאת מבחינה תכנונית.
ממה שאני מכיר לרוב האוכלוסיה אין את הידע הזה ושאתה מבין בו יש לך קלף בשרוול ואתה יכול למצוא עסקאות מצוינות.

יד מקרים רבים שההיתר סופי ויש יזם והכל אך.....היזם מתחיל במועד הנוח לו.

 

[GalacticGhost]

יד מקרים רבים שההיתר סופי ויש יזם והכל אך.....היזם מתחיל במועד הנוח לו.

אם זה פרויקט טוב ויזם טוב אין סיכוי גבוה שזה יקרה.

 

[ארנטס]

אם זה פרויקט טוב ויזם טוב אין סיכוי גבוה שזה יקרה.

יכול לתת לך בשלוף 2 פרוייקטים שנמשכו נצח מאז ההיתר ועד שהתחילו. באחד מהם הקבלן פשט את הרגל בדקה ה89.

 

[GalacticGhost]

יכול לתת לך בשלוף 2 פרוייקטים שנמשכו נצח מאז ההיתר ועד שהתחילו. באחד מהם הקבלן פשט את הרגל בדקה ה89.

מתוך כמה? כמה אחוז יש מקרים כאלה?
מן הסתם שבכל שלב אתה לוקח סיכון כמו בכל השקעה.

 

[ארנטס]

ברוב המוחלט של המקרים מרגע חתימת הדיירים ועד לקבלת מפתח מינימום שבמינימום 7 שנים.

 

[גרביל מרוץ]

לדעתי אם לקנות דירה בארצנו רק דירות שמיועדות להתחדשות עירונית פינוי בינוי או תמ"א 38/2

זה היה במקרים מסויימים נכון לפני כמה שנים. כרגע הייתי מאד נזהר, השוק מוצף, פרוייקטים שיצאו לדרך נכנסו להילוך איטי. למי שקונה כרגע עדיף לדעתי לנצל את היצע הדירות המוכנות כדי להוריד מחיר ועדיין לקבל וודאות בקניה.

 

[iam]

בסופו של דבר

יכול לתת לך בשלוף 2 פרוייקטים שנמשכו נצח מאז ההיתר ועד שהתחילו. באחד מהם הקבלן פשט את הרגל בדקה ה89.

מי היזמים? באילו ערים? האם פינוי בינוי, תמא 38/2 או תמא 38/1

 

[iam]

זה היה במקרים מסויימים נכון לפני כמה שנים. כרגע הייתי מאד נזהר, השוק מוצף, פרוייקטים שיצאו לדרך נכנסו להילוך איטי. למי שקונה כרגע עדיף לדעתי לנצל את היצע הדירות המוכנות כדי להוריד מחיר ועדיין לקבל וודאות בקניה.

לא רואה איך זה משתנה אין כבר קרקעות באזור ונשאר רק התחדשות עירונית בשביל להגדיל את ההיצע באזור

 

[Meow]

יש ביקוש גבוה לשכירות,
חריש היא העיר בעלת היצע הכי גבוה באחוזים בדירות להשכרה (50 אחוז)
ולמרות זאת ביד 2 מופיעים רק 130 דירות להשכרה.

אתה יוכל לקנות נכס בחריש 4 חדרים חדשה עוד עם האחריות של קבלן ב 1.350.000 ולהשכיר בכיף ב 3,800,
3.5 אחוז תשואה.
במושגי תשואה שוטפת בנדל"ן למגורים היום זה הרבה.

צריך גם להכיר את המספרים.

למשל בעפולה הסמוכה, עיר שלא משכה כ"כ הרבה בעשור האחרון משקיעים כמו שמשכה חריש,
והיא עיר וותיקה שיש לה גם ביקוש פנימי מופיעים ביד 2 350 דירות.

דירה דומה שם עולה 1.420.000 ש"ח, שכירות 2500 ש"ח בלבד, 2.5 אחוז תשואה.

אם נסתכל על שכירות כאינדקציה, אז חריש נסחרת בחסר,
אכן המשקיעים הרבים (בעבר הם אפילו היו 80 אחוז!) הורידו דרמטית את הערך ההוני של הדירות בעיר.
עכשיו זה הזמן של המשקיעים החכמים.

אמת לגבי ה 4 חדרים והשכירות שלה

פה ספציפית מדובר ב5 חדרים שהיא דיי לא סטנדרטית ומושכרת ב 4400 לשנה קדימה
במחיר דומה מאוד ל 4 חדרים

הנושא הפך לדיון מעניין אני חושב שארד מהרעיון לבנתיים
תודה לכולם על העזרה

 

[ארנטס]

אמת לגבי ה 4 חדרים והשכירות שלה

פה ספציפית מדובר ב5 חדרים שהיא דיי לא סטנדרטית ומושכרת ב 4400 לשנה קדימה
במחיר דומה מאוד ל 4 חדרים

הנושא הפך לדיון מעניין אני חושב שארד מהרעיון לבנתיים
תודה לכולם על העזרה

שמח שדבריי סייעו לך לא ליפול לבור שתיכננת ברגע של שיכרות.

 

[vigaror]

יש לי חבר שהבניין שלו עבר פינוי בינוי, אחרי שלושה חודשים הקבלן הפסיק לעבוד ועכשיו הם תובעים אותו, רק שנשארו בינתיים בלי בית.

מה עם ערבויות קבלן - ערבות ביצוע, ערבות שכירות. . .
בנק מלווה

הם לא עוזרים להם?

 

[rpi]

יש לי חבר שהבניין שלו עבר פינוי בינוי, אחרי שלושה חודשים הקבלן הפסיק לעבוד ועכשיו הם תובעים אותו, רק שנשארו בינתיים בלי בית

די מפתיע, פינוי בינוי אמור להיות רווחי מהתמ"א של חיזוק מבנה והוספת דירות.

 

[גרביל מרוץ]

די מפתיע, פינוי בינוי אמור להיות רווחי מהתמ"א של חיזוק מבנה והוספת דירות.

לא מפתיע בכלל, זה שהריסה ובניה פחות רווחי מפינוי בינוי לא אומר שפינוי בינוי זה רווחי. יש לא מעט פרוייקטים שנחתמו לפני שלוש שנים ויותר, ועד שהגיעו ההיתרים הריבית עלתה, עלות הכ"א עלתה בעקבות המלחמה, הביקוש לדירות ירד, מלאי הדירות הגמורות נסק, והרווחיות של הפינוי בינוי התאדתה.

 

[rpi]

יש לא מעט פרוייקטים שנחתמו לפני שלוש שנים ויותר

כן, זה ממש מעניין לראות מה יקרה.
יש שכונות שלמות המיועדות לפינוי בינוי, בערים בגוש דן ובשרון.
אפילו לפני 3 שנים, מעניין מה יעלה בגורלם.

 

[טרטליה]

שמת לב שעל כל מרפסת שלישית יש שלט למכירה?
יש שם מעל 650 דירות רגילות (לא גן וכו') למכירה לפי יד 2. שזה המוןןןןןן לעיר קטנטנה.
ולהשכרה קרוב ל200

איך ידעת לקבוע שהמספר 650 הוא גבוה? יש לך איזה כלל אצבע?