כדאיות השקעה בנדלן

[ארנטס]

אם היית רושם מראש חריש היית חוסך לכולנו הסברים מלומדים ומקבל תשובה קצרה אחת -
ממש לא!!

שמת לב שעל כל מרפסת שלישית יש שלט למכירה?
יש שם מעל 650 דירות רגילות (לא גן וכו') למכירה לפי יד 2. שזה המוןןןןןן לעיר קטנטנה.
ולהשכרה קרוב ל200 דירות...
העיר משכה משקיעים רבים, מה שיצר היצע גדול של דירות להשכרה ואף הוריד את דמי השכירות.
אם תמצא בכלל שוכר .... הוא ישלם לך סביב 2.5% מסכנים בשנה ובסוף החוזה תרעד לבקש ממנו שקל נוסף..


המספרים מדברים בעד עצמם.

אינפלציה של דירות....מעיד על משהו לא?!
לא נרצה לראות אותך כותב כאן בעוד מספר חודשים שפרסמת להשכרה ומתעניינים תופסים אותך בביצ*ם ואיך להתמודד עם נכס ריק בסביבה של מאות דומים.
לא נרצה לראות אותך כותב כאן בעוד 5 שנים שפרסמת למכירה ויש עוד מאות כמוך עם דירה דומה למכירה......

רד מהנושא. חפש משהו נכון יותר אסטרטגית ותשואתית.
עצה של סחבק.

 

[Deleted member 1990]

אם היית רושם מראש חריש היית חוסך לכולנו הסברים מלומדים ומקבל תשובה קצרה אחת -
ממש לא!!

שמת לב שעל כל מרפסת שלישית יש שלט למכירה?
יש שם מעל 650 דירות רגילות (לא גן וכו') למכירה לפי יד 2. שזה המוןןןןןן לעיר קטנטנה.
ולהשכרה קרוב ל200 דירות...
העיר משכה משקיעים רבים, מה שיצר היצע גדול של דירות להשכרה ואף הוריד את דמי השכירות.
אם תמצא בכלל שוכר .... הוא ישלם לך סביב 2.5% מסכנים בשנה ובסוף החוזה תרעד לבקש ממנו שקל נוסף..


המספרים מדברים בעד עצמם.

אינפלציה של דירות....מעיד על משהו לא?!
לא נרצה לראות אותך כותב כאן בעוד מספר חודשים שפרסמת להשכרה ומתעניינים תופסים אותך בביצ*ם ואיך להתמודד עם נכס ריק בסביבה של מאות דומים.
לא נרצה לראות אותך כותב כאן בעוד 5 שנים שפרסמת למכירה ויש עוד מאות כמוך עם דירה דומה למכירה......

רד מהנושא. חפש משהו נכון יותר אסטרטגית ותשואתית.
עצה של סחבק.

אתה נגד קניית דירה להשקעה ספציפית בחריש (ובערים אחרות עם פרופיל דומה) או באופן כללי בישראל בימינו עקב הריבית וכו'?

 

[ארנטס]

אתה נגד קניית דירה להשקעה ספציפית בחריש (ובערים אחרות עם פרופיל דומה) או באופן כללי בישראל בימינו עקב הריבית וכו'?

כל מקרה לגופו.
תלוי בגורמים רבים - למגורים או השכרה לאחר, הון עצמי, המיקום ומצב השוק, יכולת וידע בסיסי של האדם לפעול עם הונו במקרה ולא דירה ועוד (יש שבכספם או דירה או לבזבז בלי הכרה/ בעו"ש).

החלום הישראלי לדירה מעוור רבים ומתעלמים ממתמטיקה פשוטה ברמת בדידים רק כדי להגיד בפינת קפה "יש לי דירה". גם במחיר הפסד.

אני וכיסי מרגישים טוב יותר להגיד שיש לי תיקים שהניבו תשואה דו-ספרתית השנה ויכול מהיום למחר להוציא כמה ₪ מהרווח לבריאות, שולחן חדש או סתם סופ"ש בסלוניקי היפה..

 

[iam]

לדעתי אם לקנות דירה בארצנו רק דירות שמיועדות להתחדשות עירונית פינוי בינוי או תמ"א 38/2

 

[חתול לילה]

לדעתי אם לקנות דירה בארצנו רק דירות שמיועדות להתחדשות עירונית פינוי בינוי או תמ"א 38/2

למה שהבוננזה לא תהיה משוקללת כבר במחיר המבוקש?

 

[iam]

למה שהבוננזה לא תהיה משוקללת כבר במחיר המבוקש?

אם דירה ישנה שמיועדת לפינוי בינוי נמכרת ב2.5 עבור 70 מטרים למשל ובאותו אזור דירה חדשה של 90 מטרים הדירה נמכרת ב4+ אני מוכן לקחת את השקלול, כמובן שהשקעה בכזו דירה דורשת סבלנות ובדיקות מעמיקות

 

[ארנטס]

למה שהבוננזה לא תהיה משוקללת כבר במחיר המבוקש?

חצי מהדירות הישנות ביד2 עם "בקרוב פינוי פינוי"...
חלקם בעוד 5 שנים במקרה הטוב וחלקם לעולם לא.
גם כאשר מופיע "חתום עם יזם" לא מעיד על כלום.
השנים הרבות שחולפות מיום הקנייה ועד לסיום התמ"א שוחקות את רוב עליית הערך....ובדרך כאב ראש, נכס ריק חודשים רבים / שכירות נמוכה מאוד בתק' התמ"א.
במקרים רבים השקעה במדדי נדל"ן מניב יגיעו רחוק יותר מבלי כאב ראש ואי וודאות חודשים ארוכים.

נניח נכס שערכו האובייקטיבי 80₪ אך נמכר ב100₪ בגלל "תמ"א בקרוב". מה יהיה ערכו בעוד 5 שנים (במקרה הטוב!!) אחרי התמ"א ותוספת 25 מ"ר?! 130₪ נניח ?! חלק ניכר מערכו החדש נובע מעליית מחירי הנדל"ן בשוק בכלל ורק השאר בזכות התמ"א. חלק זה של עליית ערך תודות לתמ"א חלקי 5 שנים במקרה הטוב מינוס חודשים שהדירה ריקה ולא מכניסה. כמה יוצא תשואה *ריאלית*??
לא הרבה...אם בכלל...

כל מי שטוען שקנה נכס לפני תמ"א ב100₪ ומכרתי אותו בזכות התמ"א אחרי 6 שנים ב130₪ טועה ומטעה. ..לא הכל בזכות התמ"א ושיחשב את החודשים שקיבל 0-3% תשואה משכירות.

אני מכיר פרוייקט פינוי בינוי בירושלים של אחת החברות הגדולות והרציניות. מיום חתימה עם הדיירים ועד הריסת המבנה חלפו בסביבות 9 שנים!!! ואז עוד 3.5 שנים המתנה למפתח (ותודה לקבל שמשלם לדיירים שכירות 3.5 שנים.)

 

[חתול לילה]

כמובן שהשקעה בכזו דירה דורשת סבלנות ובדיקות מעמיקות

+ סיכון.
יש לי חבר שהבניין שלו עבר פינוי בינוי, אחרי שלושה חודשים הקבלן הפסיק לעבוד ועכשיו הם תובעים אותו, רק שנשארו בינתיים בלי בית.

לא תודה, את הסיכון אני מעדיף לקחת בשוק ההון.

 

[iam]

+ סיכון.
יש לי חבר שהבניין שלו עבר פינוי בינוי, אחרי שלושה חודשים הקבלן הפסיק לעבוד ועכשיו הם תובעים אותו, רק שנשארו בינתיים בלי בית.

לא תודה, את הסיכון אני מעדיף לקחת בשוק ההון.

כמו שאמרתי בדיקות מעמיקות, בבדיקות אתה בודק גם את היזם, בגלל זה גם לא כדאי ללכת על תמ"א 38/1 ולפעמים 38/2 כי מדובר ביזמים לרוב קטנים עם סיכון יותר גבוה

 

[iam]

חצי מהדירות הישנות ביד2 עם "בקרוב פינוי פינוי"...
חלקם בעוד 5 שנים במקרה הטוב וחלקם לעולם לא.
גם כאשר מופיע "חתום עם יזם" לא מעיד על כלום.
השנים הרבות שחולפות מיום הקנייה ועד לסיום התמ"א שוחקות את רוב עליית הערך....ובדרך כאב ראש, נכס ריק חודשים רבים / שכירות נמוכה מאוד בתק' התמ"א.
במקרים רבים השקעה במדדי נדל"ן מניב יגיעו רחוק יותר מבלי כאב ראש ואי וודאות חודשים ארוכים.

נניח נכס שערכו האובייקטיבי 80₪ אך נמכר ב100₪ בגלל "תמ"א בקרוב". מה יהיה ערכו בעוד 5 שנים (במקרה הטוב!!) אחרי התמ"א ותוספת 25 מ"ר?! 130₪ נניח ?! חלק ניכר מערכו החדש נובע מעליית מחירי הנדל"ן בשוק בכלל ורק השאר בזכות התמ"א. חלק זה של עליית ערך תודות לתמ"א חלקי 5 שנים במקרה הטוב מינוס חודשים שהדירה ריקה ולא מכניסה. כמה יוצא תשואה *ריאלית*??
לא הרבה...אם בכלל...

כל מי שטוען שקנה נכס לפני תמ"א ב100₪ ומכרתי אותו בזכות התמ"א אחרי 6 שנים ב130₪ טועה ומטעה. ..לא הכל בזכות התמ"א ושיחשב את החודשים שקיבל 0-3% תשואה משכירות.

אני מכיר פרוייקט פינוי בינוי בירושלים של אחת החברות הגדולות והרציניות. מיום חתימה עם הדיירים ועד הריסת המבנה חלפו בסביבות 9 שנים!!! ואז עוד 3.5 שנים המתנה למפתח (ותודה לקבל שמשלם לדיירים שכירות 3.5 שנים.)

ההבדל כאן שבפינוי בינוי אתה עושה גם את הרווח של עליית הערך וגם אתה ידוע כבר היום כמה נמכרת דירה שדומה לדירה שתקבל בתמורות, ושוב בקרוב פינוי בינוי ביד 2 זה משהו שאתה מנטרל בבדיקה פשוטה

 

[ארנטס]

ההבדל כאן שבפינוי בינוי אתה עושה גם את הרווח של עליית הערך וגם אתה ידוע כבר היום כמה נמכרת דירה שדומה לדירה שתקבל בתמורות, ושוב בקרוב פינוי בינוי ביד 2 זה משהו שאתה מנטרל בבדיקה פשוטה

חשב את הרווח חלקי שנות ההמתנה מרגע שהנחת הונך אצל הקבלן ....
כולל שנות ההמתנה מיום שקנית ועד שהקבלן התחיל בבנייה? לזמן יש ערך רב מול כסף
מה כוונתך עליית ערך? קנית דירת שיכון ב2 מיליון כאשר הקבלן מוכר דירה חדשה כמו שאתה תקבל
ונחמד ב2.7 מיליון ₪. מחיר הדירות עליונות במחיר מסויים שלא מעיד על כלום לגבי הערך בעוד 5 שנים.

הערך בעוד מספר שנים לא מגלם עליית ערך של השוק בכלל גם אם היית קונה נכס יד2 ללא פינוי בינוי,

חישוב גס ובמקרה הטוב ועם הערכת יתר מיום שקניתי מינןס כל העלויות בדרך ועד קבלת מפתח אתה יוצא עם 50% רווח נומינלי ב7 שנים וגם זה עם הכל מושלם.
כמה זה 50 חלקי 7 ברווח ריאלי עתידית?! סביב 5% לשנה?
ומה יהיה הרווח אם תקנה נכס אחר ברחוב ללא תמ"א לאחר מכירתו בעוד 7 שנים?

מכיר פרוייקט פינוי בינוי ענק בירושלים שהרסו 4 בנייני רכבת ומחירי הדירות החדשות לשוק החופשי שהקבלן מוכר צנחו ב250000₪ לפחות בשנתיים האחרונות.
כך שאת מחיר השיווק של הקבלן בהתחלה קח בערבון מוגבל בהגיעך לחשב כמה כבר הרווחת על הנייר.
מניח שכאשר הפרוייקט יהיה מוכן יהיו בפרוייקט מספר דו ספרתי של דירות למכירה של משקיעי נדל"ן שקנו בעבר דירת שיכון וכולם בו זמנית רוצים להנות מהלוטו שמילאו בזמנו.

 

[iam]

חשב את הרווח חלקי שנות ההמתנה מרגע שהנחת הונך אצל הקבלן ....
כולל שנות ההמתנה מיום שקנית ועד שהקבלן התחיל בבנייה? לזמן יש ערך רב מול כסף
מה כוונתך עליית ערך? קנית דירת שיכון ב2 מיליון כאשר הקבלן מוכר דירה חדשה כמו שאתה תקבל
ונחמד ב2.7 מיליון ₪. מחיר הדירות עליונות במחיר מסויים שלא מעיד על כלום לגבי הערך בעוד 5 שנים.

הערך בעוד מספר שנים לא מגלם עליית ערך של השוק בכלל גם אם היית קונה נכס יד2 ללא פינוי בינוי,

חישוב גס ובמקרה הטוב ועם הערכת יתר מיום שקניתי מינןס כל העלויות בדרך ועד קבלת מפתח אתה יוצא עם 50% רווח נומינלי ב7 שנים וגם זה עם הכל מושלם.
כמה זה 50 חלקי 7 ברווח ריאלי עתידית?! סביב 5% לשנה?
ומה יהיה הרווח אם תקנה נכס אחר ברחוב ללא תמ"א לאחר מכירתו בעוד 7 שנים?

מכיר פרוייקט פינוי בינוי ענק בירושלים שהרסו 4 בנייני רכבת ומחירי הדירות החדשות לשוק החופשי שהקבלן מוכר צנחו ב250000₪ לפחות בשנתיים האחרונות.
כך שאת מחיר השיווק של הקבלן בהתחלה קח בערבון מוגבל בהגיעך לחשב כמה כבר הרווחת על הנייר.
מניח שכאשר הפרוייקט יהיה מוכן יהיו בפרוייקט מספר דו ספרתי של דירות למכירה של משקיעי נדל"ן שקנו בעבר דירת שיכון וכולם בו זמנית רוצים להנות מהלוטו שמילאו בזמנו.

ההבדל בין פינוי בינוי לקניה מקבלן/ מחיר למשתכן שאתה לא ממתין כמו החלופות, כאן אתה מקבל שכירות על הנכס בניגוד ל2 החלופות, או אם אתה גר בדירה משלם את המשכנתא ומקבל שכירות לדירה אחרת
כמו שאמרתי זו השקעה לטווח הארוך עם סבלנות כמובן, אתה טועה במספרים אשמח שתמצא לי דירה חדשה של 4/5 חדרים באזור גבעתיים תל אביב ב2.7 מיליון

 

[ארנטס]

ההבדל בין פינוי בינוי לקניה מקבלן/ מחיר למשתכן שאתה לא ממתין כמו החלופות, כאן אתה מקבל שכירות על הנכס בניגוד ל2 החלופות, או אם אתה גר בדירה משלם את המשכנתא ומקבל שכירות לדירה אחרת
כמו שאמרתי זו השקעה לטווח הארוך עם סבלנות כמובן, אתה טועה במספרים אשמח שתמצא לי דירה חדשה של 4/5 חדרים באזור גבעתיים תל אביב ב2.7 מיליון

המספרים היו לשם ההמחשה ולא התכוונתי לאיזור כזה או אחר בגוש דן או אחר וגo לא ציינתי מספר חדרים.

ממתי אתה מתחיל לקבל שכירות מהקבלן? מיום הפינוי מהנכס!. ועד אז שזה לא מעט שנים מיום רכישת הנכס.... שכירות 2.5% שנתית מהשוכר = תשואה הפסדית.
ועלויות המימון?

המקרים בהם הכל הולך חלק ותוך פרק זמן סביר מעטים מאוד.

וכמו שכבר רשמו לפני....חלק מתשואת הפינוי-בינוי העתידי כבר מגולם במחיר שאתה משלם על דירת השיכון.

 

[שמעון דוד]

העיר משכה משקיעים רבים, מה שיצר היצע גדול של דירות להשכרה ואף הוריד את דמי השכירות.
אם תמצא בכלל שוכר ....

יש ביקוש גבוה לשכירות,
חריש היא העיר בעלת היצע הכי גבוה באחוזים בדירות להשכרה (50 אחוז)
ולמרות זאת ביד 2 מופיעים רק 130 דירות להשכרה.

הוא ישלם לך סביב 2.5% מסכנים בשנה ובסוף החוזה תרעד לבקש ממנו שקל נוסף..

אתה יוכל לקנות נכס בחריש 4 חדרים חדשה עוד עם האחריות של קבלן ב 1.350.000 ולהשכיר בכיף ב 3,800,
3.5 אחוז תשואה.
במושגי תשואה שוטפת בנדל"ן למגורים היום זה הרבה.

המספרים מדברים בעד עצמם.

צריך גם להכיר את המספרים.

למשל בעפולה הסמוכה, עיר שלא משכה כ"כ הרבה בעשור האחרון משקיעים כמו שמשכה חריש,
והיא עיר וותיקה שיש לה גם ביקוש פנימי מופיעים ביד 2 350 דירות.

דירה דומה שם עולה 1.420.000 ש"ח, שכירות 2500 ש"ח בלבד, 2.5 אחוז תשואה.

אם נסתכל על שכירות כאינדקציה, אז חריש נסחרת בחסר,
אכן המשקיעים הרבים (בעבר הם אפילו היו 80 אחוז!) הורידו דרמטית את הערך ההוני של הדירות בעיר.
עכשיו זה הזמן של המשקיעים החכמים.

 

[ארנטס]

יש ביקוש גבוה לשכירות,
חריש היא העיר בעלת היצע הכי גבוה באחוזים בדירות להשכרה (50 אחוז)
ולמרות זאת ביד 2 מופיעים רק 130 דירות להשכרה.

אתה יוכל לקנות נכס בחריש 4 חדרים חדשה עוד עם האחריות של קבלן ב 1.350.000 ולהשכיר בכיף ב 3,800,
3.5 אחוז תשואה.
במושגי תשואה שוטפת בנדל"ן למגורים היום זה הרבה.

צריך גם להכיר את המספרים.

למשל בעפולה הסמוכה, עיר שלא משכה כ"כ הרבה בעשור האחרון משקיעים כמו שמשכה חריש,
והיא עיר וותיקה שיש לה גם ביקוש פנימי מופיעים ביד 2 350 דירות.

דירה דומה שם עולה 1.420.000 ש"ח, שכירות 2500 ש"ח בלבד, 2.5 אחוז תשואה.

אם נסתכל על שכירות כאינדקציה, אז חריש נסחרת בחסר,
אכן המשקיעים הרבים (בעבר הם אפילו היו 80 אחוז!) הורידו דרמטית את הערך ההוני של הדירות בעיר.
עכשיו זה הזמן של המשקיעים החכמים.

ביקוש גבוה לשכירות ויש המון דירות להשכרה ביד 2?! כנראה שההיצע גובר על הביקוש.

3.5% תשואה משכירות אם תמצא שוכר מהיום הראשון שקיבלת מפתח מהקבלן. יש עוד 160 דירות דומות. המתן בתור ואז תתחנן לשוכרים ובסוף השנה לא תעז לבקש שקל יותר....לא נעים להיות תלוי באחר. שוק של שוכרים.

"נכס בחריש 4 חדרים חדשה עוד עם האחריות של קבלן ב 1.350.000" ועלויות המימון? כמה יעלה לבסוף? שכר הדירה יכסה את ההחזר החודשי של המשכנתה?!
והכי חשוב - עליית ערך ריאלית תהיה בעוד 5-10 שנים.
עיר של משקיעים שקנו בשנים האחרונות דירה תחת כל עץ רענן וסוף דירת משקיע להימכר יום אחד....ויד הרבה כאלה. ועד אז היא בשוק השכירויות שגם מוצף....

 

[iam]

המספרים היו לשם ההמחשה ולא התכוונתי לאיזור כזה או אחר בגוש דן או אחר וגo לא ציינתי מספר חדרים.

ממתי אתה מתחיל לקבל שכירות מהקבלן? מיום הפינוי מהנכס!. ועד אז שזה לא מעט שנים מיום רכישת הנכס.... שכירות 2.5% שנתית מהשוכר = תשואה הפסדית.
ועלויות המימון?

המקרים בהם הכל הולך חלק ותוך פרק זמן סביר מעטים מאוד.

וכמו שכבר רשמו לפני....חלק מתשואת הפינוי-בינוי העתידי כבר מגולם במחיר שאתה משלם על דירת השיכון.

ההמחשה שלך לא נכונה כי אלו לא המספרים,
תשואה הפסדית ללא חישוב הפינוי הבינוי
תשואת הפינוי בינוי לא מגולם אם הדירה נקנת ב2.5 לפני ונמכרת כבר היום ב4 בדירה דומה לדירת התמורה
נסכים שלא להסכים

 

[גרביל מרוץ]

זה נתון לא רלוונטי. הבדיקה צריכה להיות מול נתוני העסקאות בפועל ברשות המיסים.

גם לא, כי אין שם את מצב הדירה ואת הגודל האמיתי שלה.

השוואה טובה היא לדירות שראית וגם הופיעו אח״כ ברשות המיסים, או שידוע לך מחיר סגירה לפני שזה עלה לאתר.

ברשות המיסים יש גוש/חלקה, אתה משם יכול להגיע למידע הכי מדוייק שקיים חוץ מהזמנה פיזית של מודד.

 

[ארנטס]

ההמחשה שלך לא נכונה כי אלו לא המספרים,
תשואה הפסדית ללא חישוב הפינוי הבינוי
תשואת הפינוי בינוי לא מגולם אם הדירה נקנת ב2.5 לפני ונמכרת כבר היום ב4 בדירה דומה לדירת התמורה
נסכים שלא להסכים

2.5% שציינתי הינה התשואה הפירותית ואין מה לעשות היא הפסדית ושנים ארוכות עד שהקבלן יגיע עם הטרקטור.. שכר הדירה החודשי שתקבל מים קניית דירת השיכון ועד פינוי הדירה לשם הריסתה. נמוך מאוד לא?
אף אחד לא ימכור לך דירה 2.5 בזמן שהקבלן משווק נכס חדש באותו הבניין ב4 מיליון ש"ח שיהיה מוכן בעוד 3 שנים ובסמן זה ישלם שכירות. לא מכיר מקרה כזה כולל לא מצד אדם שיכור.
אם יש לך כדור בדולח ודירה שאתה קונה היום אתה יודע שתהיה שווה 4 מיליון ומתי ותוך כמה זמן זה כבר סיפור אחר ונשמח אם תשתף. נקנה כולנו היום ב2.5 מיליון ונמכור בעוד כ3 שנים ב4 מיליון. כה פשוט? מציאותי?
כמה באחוזים מתוך ה1.5 מיליון ש"ח עליית ערך הם בזכות הבנייה וכמה בכל מקרה בגלל עליית ערך הדירות בשכונה?

 

[ארנטס]

ברשות המיסים יש גוש/חלקה, אתה משם יכול להגיע למידע הכי מדוייק שקיים חוץ מהזמנה פיזית של מודד.

בדיוק לאחרונה היו כתבות רבות שנמצאו עיוותים רבים בהצגת הנתונים באתר דיווח עיסקאות ברשות המיסים.
אני מכיר אישית 5 נכסים שאין כל קשר בין המופיע באתר רשות המיסים למציאות במ"ר ושאר הנתונים.
ועל טעויות במחיר זה כבד דיון אחר. בין אם טעות בהקלדת המחיר שדווח או מחיר חוזה פקטיבי להפחתת מס הרכישה / הגדלת המימון.

 

[גרביל מרוץ]

בדיוק לאחרונה היו כתבות רבות שנמצאו עיוותים רבים בהצגת הנתונים באתר דיווח עיסקאות ברשות המיסים.
אני מכיר אישית 5 נכסים שאין כל קשר בין המופיע באתר רשות המיסים למציאות במ"ר ושאר הנתונים.

בשביל זה יש גוש/חלקה, כדי להצליב מידע מול גופים אחרים (מאגרים של הרשות המקומית+טאבו+מיפוי ישראל+וכו'). כולם גם משתמשים בכתובת אבל מנסיוני אי אפשר לסמוך על קונסיסטנטיות ברישומי הכתובות.