התלבטות לגבי רכישת דירה

[המשקיע המתחיל הדביל]

אני גר ביד אליהו ועוקב באופן שוטף אחרי הנכסים והפרויקטים בשכונה. כפי שכבר אמרתי - אני לא מכיר אף פרויקט השבחה מוצלח של בית פרטי.

אני לא טוען שזה קיים, להיפך.

מה שאמרתי זה שהרשומות של רשות המיסים הן לא אינדיקטור מספיק טוב למעקב אחר מחירי דירות.

 

[cypriano de rore]

אני לא טוען שזה קיים, להיפך.

מה שאמרתי זה שהרשומות של רשות המיסים הן לא אינדיקטור מספיק טוב למעקב אחר מחירי דירות.

אין ספק.

 

[Redroze]

אני לא טוען שזה קיים, להיפך.

מה שאמרתי זה שהרשומות של רשות המיסים הן לא אינדיקטור מספיק טוב למעקב אחר מחירי דירות.

אני לא משתמש בזה כדי לעקוב אחרי מחירי הדירות אלא זו הוכחה שהייתה עיסקה כזו במציאות ולא בראש של אנשים.

 

[הנועזת]

מזמינה אותך לעבור על עסקאות ברשות המיסים בעצמך...אם יש שאלות ספציפיות אשמח לענות. צריך להבין שכדיי להשיג תוצאות שהן לא ממוצעות צריך לנהוג כנינג'ה נדל"נית ולא בסגנון הליכה בפארק. זה אומר הכרות עם כל מה שזז בשוק, הכרות עם התב"ע, חקירה לגבי זכויות בניה, אסטרטגיות השכרה אלטרנטיביות וכו'...

אכן, זה או מחיר גבוה מ-3 מיליון ש"ח או שכירות נמוכה יותר או בית שצריך השקעה של מיליון ש"ח כי הוא מפורק מהת#@+. אין גם וגם.


אשמח לקבל הפניה לעיסקאות האלה ברשות המיסים.
אני חלילה לא מפקפק בך. אני פשוט חושב שיש פרט שולי שאת חוסכת מאתנו.

 

[הנועזת]

יש גם בתים פרטיים למכירה ביד אליהו. אני פשוט לא מכיר פה שום פרויקט השבחה מוצלח של בית פרטי.

פרויקט השבחה מוצלח, לא בטוחה שהבנתי?
קצת ארחיב, האזור בו יצרתי "מומחיות" הוא אזור שכונת התקווה, במהלך השנים, הכרתי את יד אליהו כשכנתה היפה, וראיתי שם לא מעט נכסים.
בימים אלו מלווה משקיע ביד אליהו ומתוודעת יותר לתב"ע המקומית. הנתונים שנתתי פה עדכניים. מבחינת תמחור המחירים אטרקטיביים יותר, מהתקופה שלפניי הקורונה ולהערכתי לקראת אמצע שנה הבאה, האטרקטיביות עוד תעלה.

הבתים הפרטיים שמוכרים באזור הם יותר באזור התחנה המרכזית (רחוב ההגנה עם אוכלוסייה בעייתית יותר) ועל בתים מפורקים רוצים 3+ מיליון שח

האמירה שלך פה אומרת הכל, יזם איפה שכולם בורחים הוא נכנס.
אחריי שהוא יכנס לאזורים "השבורים", המשקיעים הממוצעים יאספו את השאריות.
האוכלוסייה הבעייתית שלך, היא זו שמשלמת יותר!

 

[cypriano de rore]

פרויקט השבחה מוצלח, לא בטוחה שהבנתי?

את אמרת:

מדברת על בתי קרקע לא על דירות שם יש את פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר.

ואני שואל - איפה ביד אליהו את מכירה בית קרקע שעבר השבחה יותר משתלמת מאותם נכסים שאני דיברתי עליהם (דירות שעוברות תמ״א/פ.ב.)?

 

[See Sharp]

נצטרך לקחת בשלב ראשון משכנתה של כ~1 מיליון (הוצאות קניה, שיפוץ) ונוכל להחזיר את ה500 אלף תוך שנה-שנתיים ברגע שנקבל עזרה מההורים.

אתה כותב שמחיר הדירה באופציה הראשונה היא 2.8M ומתאר סך עלויות של כ- 3.5 (2 הון עצמי + 0.5 עזרה+1משכנתא) כלומר אתה מניח שיפוצים ב- 0.7M ?
מה גובה המשכנתא המקסימלי אותו אתם מוכנים לקחת ?
בהנחה ואתם בסביבות גיל ה- 30, האם אתה מניח שבעשור הקרוב תישארו באותם מקומות עבודה באיזור ת"א ?

 

[juji]

אתה כותב שמחיר הדירה באופציה הראשונה היא 2.8M ומתאר סך עלויות של כ- 3.5 (2 הון עצמי + 0.5 עזרה+1משכנתא) כלומר אתה מניח שיפוצים ב- 0.7M ?

לא, התכוונתי שצריך לקחת 1 משכנתא עד שנקבל את העזרה של ה0.5 ונחזיר חלק מהמשכנתא (יקח שנה-שנתיים עד שההורים יוכלו לעזור)

-- מה גובה המשכנתא המקסימלי אותו אתם מוכנים לקחת ?
מעדיפים כמה שפחות, רוצים לגמור עם זה מהר, לא אוהבים חובות. הייתי מעדיף לא לקחת יותר מ500 אלף (בתרחיש במתואר למעלה לוקחים מיליון רק כי ההורים יעזרו ונחזיר את זה מהר, בלי העזרה של ההורים לא הייתי לוקח מיליון)

-- בהנחה ואתם בסביבות גיל ה- 30, האם אתה מניח שבעשור הקרוב תישארו באותם מקומות עבודה באיזור ת"א ?

אנחנו בתחילת שנות ה30, עובדים בהייטק. מניחים שנעבוד בתל אביב לפחות ב5 שנים הקרובות או באזור המרכז (מקסימום הרצליה). אני מאמין שבHAPPY FLOW עוד כ5 שנים נשדרג את הדירה למשהו יותר טוב. בכל אופן לא נרצה לגור בשום מקום שהוא לא קרוב למרכז (גג ראשון\פתח תקווה, לא מעבר לזה)

 

[efi]

ואני שואל - איפה ביד אליהו את מכירה בית קרקע שעבר השבחה יותר משתלמת מאותם נכסים שאני דיברתי עליהם (דירות שעוברות תמ״א/פ.ב.)?

נראה שהיא התכוונה להשבחה עצמית, של תוספות\חלוקה וניצול חללים
זה קל יותר כי אין שכנים
וכך אפשר "לשרוד" עד להשבחה הגדולה.

 

[cypriano de rore]

נראה שהיא התכוונה להשבחה עצמית, של תוספות\חלוקה וניצול חללים
זה קל יותר כי אין שכנים
וכך אפשר "לשרוד" עד להשבחה הגדולה.

אין מה להשוות השבחה כזו להשבחת דירה ע״י תמ״א/פ.ב. (ביד אליהו לפחות). תמא/פ.ב. הרבה הרבה יותר משתלם.

 

[uwillneverknow]

הון עצמי של כ2 מיליון.

איך מגיעים להון עצמי כזה בגיל כה צעיר ? אני מניח שלא רק מעבודה בהייטק. האם יזמות ?
בהנחה והשגתם הון כזה בכוחות עצמכם בגיל כזה, זה בהחלט מרשים.

 

[yahud]

איך מגיעים להון עצמי כזה בגיל כה צעיר ? אני מניח שלא רק מעבודה בהייטק. האם יזמות ?
בהנחה והשגתם הון כזה בכוחות עצמכם בגיל כזה, זה בהחלט מרשים.

בהינתן שכר חודשי של 30,000 ש"ח (שני בני הזוג בהייטק, 15,000 ש"ח נטו לכל אחד זה שכר של מתכנת יחסית זוטר בחברות הגדולות), ובהנחה שהזוג מצליח לחסוך כ10 חודשי מחייה בשנה (גרים אצל ההורים או משהו),
תוך 7 שנים ההון העצמי הוא מעל 2 מיליון ש"ח.

אפשר לשחק לפה ולשם עם המשכורות והחיסכון כמובן

- המקרה שציינתי הוא לא 'קלאסי' לדעתי, ואכן דורש חיסכון מסיבי ביותר להרבה שנים. אבל מטרת ההודעה הייתה להראות שזה אפשרי מאוד גם רק מעבודה של 9-5 בהייטק.

 

[uwillneverknow]

תוך 7 שנים ההון העצמי הוא מעל 2 מיליון ש"ח.

זוג שחי 7 שנים אצל ההורים, מוציא 5000 בכל חודש וחוסך 25000 ? לא מכיר זוגות שחיים 7 שנים אצל ההורים. אבל אם יש דבר כזה אז זה נראה לי נדיר ביותר.
זה אומר מיליון כל 3 שנים ואז זה באמת לא משנה איזה אופציה יבחרו. שהרי כבר כיום הם יכולים לרכוש נכס ב- 2.5 אם החלום שלהם הוא נכס ב- 4.5 אז תוך 6 שנים הם מגיעים לזה וכל ההתחבטויות בין האופציות נראות לי מיותרות.

 

[juji]

איך מגיעים להון עצמי כזה בגיל כה צעיר ? אני מניח שלא רק מעבודה בהייטק. האם יזמות ?
בהנחה והשגתם הון כזה בכוחות עצמכם בגיל כזה, זה בהחלט מרשים.

יזמות

 

[Santi]

ברגע שיהיה ילד נרצה לעבור לדירת 4 חדרים (יכולים אולי למשוך שנה ראשונה עם הילד בדירת 3 חדרים, אל זה בהחלט לא אידאלי), זה משהו קשיח ולא נתפשר על זה.

אתה לא הבן אדם הראשון שאני קורא/שומע אומר את זה, אפשר לדעת למה?
ההורים שלי עברו לדירת ארבעה חדרים רק כשהאח השלישי נולד והיה לנו ממש אחלה עד אז.

 

[uwillneverknow]

יזמות

יהיה מעניין לקרוא יומן מסע שלך .

 

[minimizer]

אתה לא הבן אדם הראשון שאני קורא/שומע אומר את זה, אפשר לדעת למה?
ההורים שלי עברו לדירת ארבעה חדרים רק כשהאח השלישי נולד והיה לנו ממש אחלה עד אז.

ההורים שלך עבדו הרבה מהבית? מתוך ארבעה חדרים, חדר אחד הוא חדר עבודה, מה שאומר שכל הילדים גרים בחדר אחד. וזה כבר מציב הרבה אתגרים בפני עצמו.
אנחנו גרים בדירת 4 חדרים עם ילד אחד וברור לנו שיהיה לנו צפוף בה עם שניים.

 

[Daniel_T]

מזמינה אותך לעבור על עסקאות ברשות המיסים בעצמך...אם יש שאלות ספציפיות אשמח לענות. צריך להבין שכדיי להשיג תוצאות שהן לא ממוצעות צריך לנהוג כנינג'ה נדל"נית ולא בסגנון הליכה בפארק. זה אומר הכרות עם כל מה שזז בשוק, הכרות עם התב"ע, חקירה לגבי זכויות בניה, אסטרטגיות השכרה אלטרנטיביות וכו'...

מה הן "אסטרטגיות השכרה אלטרנטיביות"?

 

[הנועזת]

מה הן "אסטרטגיות השכרה אלטרנטיביות"?

הי,
כרגע עוסקת בהעלת אתר שיעסוק באסטרטגיות השכרה אלטרנטיביות בהרחבה, על קצה המזלג: co-living, עובדים זרים, חברות כ"א, ניצול חללים בבתי קרקע, ניצול זכויות בניה והעלאת תשואה.

 

[רוני]

הי,
כרגע עוסקת בהעלת אתר שיעסוק באסטרטגיות השכרה אלטרנטיביות בהרחבה, על קצה המזלג: co-living, עובדים זרים, חברות כ"א, ניצול חללים בבתי קרקע, ניצול זכויות בניה והעלאת תשואה.

מעניין, אשמח ללמוד.