התלבטות לגבי רכישת דירה

[juji]

היי
אנחנו זוג בלי ילדים (אבל מתכננים) עם הון עצמי של כ2 מיליון. בנוסף נוכל לקבל עזרה מההורים של 500 אלף תוך שנה שנתיים לצורך רכישת דירה.
הכנסה חודשית משותפת של 30 אש"ח. כרגע גרים בשכירות ומשלמים 5 אלף על דירת 3 חדרים באזור זול של תל אביב.
האזור הנוכחי עונה על צרכינו כרגע שהם - קירבה לעבודה ולתחבורה ציבורית נוחה ללא צורך ברכב.
ברגע שיהיה ילד נרצה לעבור לדירת 4 חדרים (יכולים אולי למשוך שנה ראשונה עם הילד בדירת 3 חדרים, אל זה בהחלט לא אידאלי), זה משהו קשיח ולא נתפשר על זה.

אנחנו שוקלים מספר אופציות ואשמח לשמוע את דעתכם:
1. רכישת דירה למגורים באזור מתפתח של תל אביב בכ2.8מ שקלים (פארק דרום). זה אזור שטוב לנו מבחינת מיקום לעבודה, וגודל דירה אך פחות מתלהבים מהאוכלוסייה שגרה שם בסביבה (מבחינת סביבה לילדים, היינו רוצים סביבה טובה יותר) - זה מינוס די גדול מבחינתנו. האזור מתפתח מאוד ועל הנייר נשמע שיעשה עלית מחירים בעתיד. נצטרך לקחת בשלב ראשון משכנתה של כ~1 מיליון (הוצאות קניה, שיפוץ) ונוכל להחזיר את ה500 אלף תוך שנה-שנתיים ברגע שנקבל עזרה מההורים.

2. רכישת דירה יותר זולה, 4חד באזור שקרוב לרכבת הקלה בפתח תקווה (שכונת נווה גן) במחיר של 2.3-2.4 והשכרתה בסדר גודל של 6 אלף שח בחודש, המשך מגורים בדירה הנוכחית (עד שיהיה ילד פלוס שנה). לאחר מכן מעבר לאזור יותר מרכזי בתל אביב, שכר דירה משוער של כ7.5-8 (אזור שבעינינו יותר טוב לגידול ילדים עם אוכלוסייה שהיינו רוצים לגור בסביבתה). נוכל לקחת במקרה הזה משתכנתה קטנה (כ400 אלף) ואולי להחזיר אותה עד שנעבור לדירה יקרה יותר (נמשוך עוד שנה בדירה הקטנה יותר ונקבל את העזרה מההורים). הרעיון שאחרי שנתיים נחזיר את המשכנתא ונוכל לקזז את השכר דירה שנקבל מהדירה בבעלותנו כדי לשלם שכר דירה במקום טוב יותר עם תוספת של 1-2 אלפים. בנוסף ייתכן שנרצה לעבור לגור בדירה בפתח תקווה ברגע שתהיה רכבת קלה ונוכל להגיע אתה לעבודה בזמן סביר.

3. אופציה נוספת כלשהי? חייבת להיות אופציה עם מינימום התעסקות. עובדים המון שעות ואין לנו זמן להשקיע במשהו מעבר לעבודה הרגילה.

המצב האידאלי היא מגורים בדירה באזור טוב בתל אביב או גבעתיים עם שכר דירה שנע בין 7-8 ומחיר דירה לקניה בין 3.5-5 מיליון שח (ל4חד), אך לא רוצים לקחת משכנתה כה גדולה.

השקעות בשוק ההון לא רלוונטיות, משקיעים, אבל רוצים לקנות דירה.
תודה מראש!

 

[גילגה]

אם אין לכם את הצורך הרגשי של בעלות על דירה, מבחינה כלכלית נטו נשמע ששכירות טובה לכם יותר.

אם אתם רוצים לקנות דירה להשקעה הכדאיות תלויה בעיקר במה התשואה האלטרנטיבית שלכם. בכל מקרה, אלה אם אתם בונים על עליית ערך של הנכס יש ערים שבהן תשואת השכירות יותר גבוהה ומחירי הנכסים יותר נמוכים ותוכלו לקנות ללא משכנתא.(אני מיד חושבת על באר שבע, אבל אני מניחה שיש מקומות שיותר נגישים לכם כתל אביבים).

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

הייתי קונה דירת מגורים באיזור טוב של רמת גן או באיזור מתפתח של ת"א כמו שאמרת (לדוג' - שכונת יד אליהו).
זוהי דירה ראשונה (ויחידה) וההטבות עליה יהיו מקסימליות (מיסוי וכו').

החזר המשכנתא יהיה בהערכה גסה 5000-5500 שזה שווה ערך לשכ"ד שלכם כיום ולכן מבחינה תזרימית "כלום לא ישתנה".

אם בוודאות אתם יודעים שתקבלו כחצי מליון עזרה מההורים (מניח שמתנה ולא הלוואה), הייתי שוקל לשלב במשכנתא מסלול פיתוי.

בעתיד, אם התא המשפחתי יגדל / תצברו הון נוסף ותחליטו שאתם רוצים להמשיך להשקיע בנדל''ן, תוכלו לעשות זאת בקלות.

לא ממליץ או מייעץ, רק אומר את דעתי כהדיוט מוחלט.

 

[Redroze]

היי
אנחנו זוג בלי ילדים (אבל מתכננים) עם הון עצמי של כ2 מיליון. בנוסף נוכל לקבל עזרה מההורים של 500 אלף תוך שנה שנתיים לצורך רכישת דירה.
הכנסה חודשית משותפת של 30 אש"ח. כרגע גרים בשכירות ומשלמים 5 אלף על דירת 3 חדרים באזור זול של תל אביב.
האזור הנוכחי עונה על צרכינו כרגע שהם - קירבה לעבודה ולתחבורה ציבורית נוחה ללא צורך ברכב.
ברגע שיהיה ילד נרצה לעבור לדירת 4 חדרים (יכולים אולי למשוך שנה ראשונה עם הילד בדירת 3 חדרים, אל זה בהחלט לא אידאלי), זה משהו קשיח ולא נתפשר על זה.

אנחנו שוקלים מספר אופציות ואשמח לשמוע את דעתכם:
1. רכישת דירה למגורים באזור מתפתח של תל אביב בכ2.8מ שקלים (פארק דרום). זה אזור שטוב לנו מבחינת מיקום לעבודה, וגודל דירה אך פחות מתלהבים מהאוכלוסייה שגרה שם בסביבה (מבחינת סביבה לילדים, היינו רוצים סביבה טובה יותר) - זה מינוס די גדול מבחינתנו. האזור מתפתח מאוד ועל הנייר נשמע שיעשה עלית מחירים בעתיד. נצטרך לקחת בשלב ראשון משכנתה של כ~1 מיליון (הוצאות קניה, שיפוץ) ונוכל להחזיר את ה500 אלף תוך שנה-שנתיים ברגע שנקבל עזרה מההורים.

2. רכישת דירה יותר זולה, 4חד באזור שקרוב לרכבת הקלה בפתח תקווה (שכונת נווה גן) במחיר של 2.3-2.4 והשכרתה בסדר גודל של 6 אלף שח בחודש, המשך מגורים בדירה הנוכחית (עד שיהיה ילד פלוס שנה). לאחר מכן מעבר לאזור יותר מרכזי בתל אביב, שכר דירה משוער של כ7.5-8 (אזור שבעינינו יותר טוב לגידול ילדים עם אוכלוסייה שהיינו רוצים לגור בסביבתה). נוכל לקחת במקרה הזה משתכנתה קטנה (כ400 אלף) ואולי להחזיר אותה עד שנעבור לדירה יקרה יותר (נמשוך עוד שנה בדירה הקטנה יותר ונקבל את העזרה מההורים). הרעיון שאחרי שנתיים נחזיר את המשכנתא ונוכל לקזז את השכר דירה שנקבל מהדירה בבעלותנו כדי לשלם שכר דירה במקום טוב יותר עם תוספת של 1-2 אלפים. בנוסף ייתכן שנרצה לעבור לגור בדירה בפתח תקווה ברגע שתהיה רכבת קלה ונוכל להגיע אתה לעבודה בזמן סביר.

3. אופציה נוספת כלשהי? חייבת להיות אופציה עם מינימום התעסקות. עובדים המון שעות ואין לנו זמן להשקיע במשהו מעבר לעבודה הרגילה.

המצב האידאלי היא מגורים בדירה באזור טוב בתל אביב או גבעתיים עם שכר דירה שנע בין 7-8 ומחיר דירה לקניה בין 3.5-5 מיליון שח (ל4חד), אך לא רוצים לקחת משכנתה כה גדולה.

השקעות בשוק ההון לא רלוונטיות, משקיעים, אבל רוצים לקנות דירה.
תודה מראש!

תשואה ברוטו של 3% נשמעת לך כעיסקה כדאית?

 

[רוני]

אופציה נוספת כלשהי?

היי

רכישת 2 דירות להשקעה, עם מליון ש"ח משכנתא ( דירה ב 2 מליון ודירה במליון ש"ח), כעבור מספר שנים תסלק חלק מהמימון בעזרת הכסף מההורים.
שני הדירות יניבו לך 9,000 ש"ח בחודש (לפני עלויות מימון).
תמשיך לגור בשכירות היכן שאתה רוצה, הדירות יגדרו עבורכם את החשיפה לעלויות הדיור החודשיות.

עובדים המון שעות ואין לנו זמן להשקיע במשהו מעבר לעבודה הרגילה.

המשפט הזה לא מובן לי, לא נשמע לי הגיוני לרכז את כל האנרגיות והמאמצים בשכר עבודה עם מיסוי פרוגרסיבי, ביטוח לאומי ומס בריאות,
כאשר הפניית מאמץ להשקעות המייצרות הכנסות פסיביות בנדל"ן, עם מיסוי מקסימלי של 10% בלבד, לזה אתה מתייחס לזה כאל טרחה

 

[הנועזת]

היי
אנחנו זוג בלי ילדים (אבל מתכננים) עם הון עצמי של כ2 מיליון. בנוסף נוכל לקבל עזרה מההורים של 500 אלף תוך שנה שנתיים לצורך רכישת דירה.
הכנסה חודשית משותפת של 30 אש"ח. כרגע גרים בשכירות ומשלמים 5 אלף על דירת 3 חדרים באזור זול של תל אביב.
האזור הנוכחי עונה על צרכינו כרגע שהם - קירבה לעבודה ולתחבורה ציבורית נוחה ללא צורך ברכב.
ברגע שיהיה ילד נרצה לעבור לדירת 4 חדרים (יכולים אולי למשוך שנה ראשונה עם הילד בדירת 3 חדרים, אל זה בהחלט לא אידאלי), זה משהו קשיח ולא נתפשר על זה.

אנחנו שוקלים מספר אופציות ואשמח לשמוע את דעתכם:
1. רכישת דירה למגורים באזור מתפתח של תל אביב בכ2.8מ שקלים (פארק דרום). זה אזור שטוב לנו מבחינת מיקום לעבודה, וגודל דירה אך פחות מתלהבים מהאוכלוסייה שגרה שם בסביבה (מבחינת סביבה לילדים, היינו רוצים סביבה טובה יותר) - זה מינוס די גדול מבחינתנו. האזור מתפתח מאוד ועל הנייר נשמע שיעשה עלית מחירים בעתיד. נצטרך לקחת בשלב ראשון משכנתה של כ~1 מיליון (הוצאות קניה, שיפוץ) ונוכל להחזיר את ה500 אלף תוך שנה-שנתיים ברגע שנקבל עזרה מההורים.

2. רכישת דירה יותר זולה, 4חד באזור שקרוב לרכבת הקלה בפתח תקווה (שכונת נווה גן) במחיר של 2.3-2.4 והשכרתה בסדר גודל של 6 אלף שח בחודש, המשך מגורים בדירה הנוכחית (עד שיהיה ילד פלוס שנה). לאחר מכן מעבר לאזור יותר מרכזי בתל אביב, שכר דירה משוער של כ7.5-8 (אזור שבעינינו יותר טוב לגידול ילדים עם אוכלוסייה שהיינו רוצים לגור בסביבתה). נוכל לקחת במקרה הזה משתכנתה קטנה (כ400 אלף) ואולי להחזיר אותה עד שנעבור לדירה יקרה יותר (נמשוך עוד שנה בדירה הקטנה יותר ונקבל את העזרה מההורים). הרעיון שאחרי שנתיים נחזיר את המשכנתא ונוכל לקזז את השכר דירה שנקבל מהדירה בבעלותנו כדי לשלם שכר דירה במקום טוב יותר עם תוספת של 1-2 אלפים. בנוסף ייתכן שנרצה לעבור לגור בדירה בפתח תקווה ברגע שתהיה רכבת קלה ונוכל להגיע אתה לעבודה בזמן סביר.

3. אופציה נוספת כלשהי? חייבת להיות אופציה עם מינימום התעסקות. עובדים המון שעות ואין לנו זמן להשקיע במשהו מעבר לעבודה הרגילה.

המצב האידאלי היא מגורים בדירה באזור טוב בתל אביב או גבעתיים עם שכר דירה שנע בין 7-8 ומחיר דירה לקניה בין 3.5-5 מיליון שח (ל4חד), אך לא רוצים לקחת משכנתה כה גדולה.

השקעות בשוק ההון לא רלוונטיות, משקיעים, אבל רוצים לקנות דירה.
תודה מראש!

להבנתי הדבר הנכון ביותר לעשות, הוא לקנות נכס מניב באיזורים המתפתחים של דרום תל אביב, זה מנוע צמיחה מצויין להתחיל ממנו את הדרך לזוג צעיר ובנתיים ניתן לשכור דירה שמתאימה לצרכים המשתנים שלכם (התרחבות המשפחה, אזור תעסוקה וכו'..)..
קיימת עדיפות בעייני לרכוש נכס כזה בשכונת התקווה שכרגע מאוד אטרקטיבית כהשקעה בגלל הפרצלציה, אבל במידה ומעוניינים בפרופיל נכס סולידי יותר, בהחלט אטרקטיבי לקנות ביד אליהו שכרגע עושה מהלך אדיר מבחינת התחדשות עירונית. בתקופה כזו הייתי שומרת על קו שמרני במינוף ומכוונת לנכס של 3 מיליון, לא מוותרת על תשואה של 4-5 אחוז ועם אופק עליית ערך ממשי המתייחס לנכס עצמו, כשעליית הערך של השוק היא רוח גבית.
במידה ותרצו עוד מספר שנים כשהנכס יעלה בערכו(שנה וחצי מהיום ואילך) תוכלו לנצל את הטבת המס, ולמכור ללא שבח כשעליית הערך תוכל לשמש כדלק להון העצמי לעסקה הבאה שגם היא תהיה פטורה ממיסוי, אך בסדר גודל משמעותי יותר.
אזורים המסתמכים על עליית ערך בתשואה מינימלית, היא תפיסה של רכישת נכס למגורים כמוצר צריכה וזה חבל.

 

[Redroze]

להבנתי הדבר הנכון ביותר לעשות, הוא לקנות נכס מניב באיזורים המתפתחים של דרום תל אביב, זה מנוע מצויין להתחיל ממנו את הדרך לזוג צעיר ובנתיים ניתן לשכור דירה שמתאימה לצרכים המשתנים שלכם (התרחבות המשפחה ואיזור תעסוקה וכו'..)..
קיימת עדיפות בעייני לרכוש נכס כזה בשכונת התקווה שכרגע מאוד אטרקטיבית כהשקעה בגלל הפרצלציה, אבל במידה ומעוניינים בפרופיל נכס סולידי יותר, בהחלט אטרקטיבי לקנות ביד אליהו שכרגע עושה מהלך אדיר מבחינת התחדשות עירונית. בתקופה כזו הייתי שומרת על קו שמרני במינוף ומכוונת לנכס של 3 מיליון, לא מוותרת על תשואה של 4-5 אחוז ועם אופק עליית ערך ממשי המתייחס לנכס עצמו, כשעליית הערך של השוק היא רוח גבית.
במידה ותרצו עוד מספר שנים כשהנכס יעלה בערכו(שנה וחצי מהיום ואילך) תוכלו לנצל את הטבת המס, ולמכור ללא שבח כשעליית הערך תוכל לשמש כדלק להון העצמי לעסקה הבאה שגם היא תהיה פטורה ממיסוי, אך בסדר גודל משמעותי יותר.
איזורים המסתמכים על עליית ערך בתשואה מינימלית, היא תפיסה של רכישת נכס למגורים כמוצר צריכה וזה חבל.

זה חלום יפה אבל לא מציאותי.
דירה ב-3 מיליון ביד אליהו שמושכרת ב-10 אלף ש"ח כדי שתתן 4% ברוטו?
5% זה לא מספר שקיים בת"א עבור מישהו שרכש ב-3 השנים האחרונות (מי שרכש לפני עשור+ כשהמחירים היו נמוכים יותר דווקא הגיוני).

 

[הנועזת]

זה חלום יפה אבל לא מציאותי.
דירה ב-3 מיליון ביד אליהו שמושכרת ב-10 אלף ש"ח כדי שתתן 4% ברוטו?
5% זה לא מספר שקיים בת"א עבור מישהו שרכש ב-3 השנים האחרונות (מי שרכש לפני עשור+ כשהמחירים היו נמוכים יותר דווקא הגיוני).

אני חיה את האזור הזה, זה קיים ועוד איזה, אבל ללא ספק דורש מאמץ חיפוש והקמה.
יותר מזה המשקיע הממוצע לא יבחין בעסקאות האלו, כי לא ידע איפה לחפש.
חייבת לציין כדיי ליצור תמונה מלאה, שקיים משחק של "שמכה קצרה" בין עליית ערך לתשואה- כשאחת באה על חשבון השניה.
יש מי שיעדיף יותר רווח הון (מניה) ויתפשר על התשואה ולהיפך(אג"ח).
אני אוהבת את העסקאות שהן גם וגם, עסקאות כאלה לעיתים גוזרות תשואה חודשית מעט יותר נמוכה עם רווח הון משמעותי יותר.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

המשפט הזה לא מובן לי, לא נשמע לי הגיוני לרכז את כל האנרגיות והמאמצים בשכר עבודה עם מיסוי פרוגרסיבי, ביטוח לאומי ומס בריאות,
כאשר הפניית מאמץ להשקעות המייצרות הכנסות פסיביות בנדל"ן, עם מיסוי המקסימלי של 10% בלבד, לזה אתה מתייחס לזה כאל טרחה

+1000

 

[cypriano de rore]

נכס של 3 מיליון

ביד אליהו זה לא רעיון טוב אם מכוונים ל

התחדשות עירונית

נכסים ביד אליהו עם הפוטנציאל הגבוה ביותר לעבור תמ״א או פינוי בינוי הם נכסים שעולים באזור 1.7-2

דירה ב-3 מיליון ביד אליהו שמושכרת ב-10 אלף ש"ח

אתה מכיר כאלו דירות ביד אליהו?
השכירות על דירות כאלו יותר נמוכה מ10 אלף.

ג.נ.
חי ומשקיע ביד אליהו וחושב שזו אחת השכונות הכי טובות להשקעה בארץ.

 

[DudeOFortune]

לי לא ברור מה חובה עבורכם,
מחיר נוח/גודל דירה/אוכלוסיה/מינימום משכנתא?
"
המצב האידאלי הוא מגורים בדירה באזור טוב בתל אביב או גבעתיים עם שכר דירה שנע בין 7-8 ומחיר דירה לקניה בין 3.5-5 מיליון שח (ל4חד), אך לא רוצים לקחת משכנתה כה גדולה.
"
איך חשבתם לפעול כדי להגיע למצב האידיאלי עבורכם?
התכנון הוא לשכור או לקנות?

לטעמי יש בעיה אקוטית והיא שאתם לא מוכנים להקדיש זמן מעבר למאמץ בעבודה,
אולם כל מאמץ בנושא הנ"ל זה רווח נטו לתא המשפחתי.
אשמח לדעת האם זה נובע מאפיסת כוחות או שמא חשש מפעילות בתחום לא מוכר?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אתה מכיר כאלו דירות ביד אליהו?
השכירות על דירות כאלו יותר נמוכה מ10 אלף.

נראה לי הוא התכוון דווקא שאין דירות כאלו לאור מה שסנופי כתבה..

 

[cypriano de rore]

נראה לי הוא התכוון דווקא שאין דירות כאלו לאור מה שסנופי כתבה..

כנראה שהבנתי לא נכון. אם כך אז אני מחזק את דבריו.

 

[הנועזת]

מדברת על בתי קרקע לא על דירות שם יש את פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר. כאמור משקיע ממוצע, לא יגיע לעסקאות כאלה.
ג"נ: מחזיקה וגם מלווה אחרים, בנכסים בסגנון הזה.

ביד אליהו זה לא רעיון טוב אם מכוונים ל

נכסים ביד אליהו עם הפוטנציאל הגבוה ביותר לעבור תמ״א או פינוי בינוי הם נכסים שעולים באזור 1.7-2


אתה מכיר כאלו דירות ביד אליהו?
השכירות על דירות כאלו יותר נמוכה מ10 אלף.

ג.נ.
חי ומשקיע ביד אליהו וחושב שזו אחת השכונות הכי טובות להשקעה בארץ.

 

[cypriano de rore]

מדברת על בתי קרקע לא על דירות שם יש את פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר

איזה פרויקט השבחה מוצלח של בית קרקע ראית ביד אליהו?

 

[juji]

איזה פרויקט השבחה מוצלח של בית קרקע ראית ביד אליהו?

אנחנו גם חיים באזור כבר כ4-5 שנים ולא ראינו דירות ששוות 3 מיליון שאפשר להשכיר ב10. אולי יותר סביבות 7-8.
הבתים הפרטיים שמוכרים באזור הם יותר באזור התחנה המרכזית (רחוב ההגנה עם אוכלוסייה בעייתית יותר) ועל בתים מפורקים רוצים 3+ מיליון שח.

 

[cypriano de rore]

הבתים הפרטיים שמוכרים באזור הם יותר באזור התחנה המרכזית (רחוב ההגנה עם אוכלוסייה בעייתית יותר) ועל בתים מפורקים רוצים 3+ מיליון שח.

יש גם בתים פרטיים למכירה ביד אליהו. אני פשוט לא מכיר פה שום פרויקט השבחה מוצלח של בית פרטי.

 

[Redroze]

נראה לי הוא התכוון דווקא שאין דירות כאלו לאור מה שסנופי כתבה..

אכן, זה או מחיר גבוה מ-3 מיליון ש"ח או שכירות נמוכה יותר או בית שצריך השקעה של מיליון ש"ח כי הוא מפורק מהת#@+. אין גם וגם.

מדברת על בתי קרקע לא על דירות שם יש את פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר. כאמור משקיע ממוצע, לא יגיע לעסקאות כאלה.
ג"נ: מחזיקה וגם מלווה אחרים, בנכסים בסגנון הזה.

אשמח לקבל הפניה לעיסקאות האלה ברשות המיסים.
אני חלילה לא מפקפק בך. אני פשוט חושב שיש פרט שולי שאת חוסכת מאתנו.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אשמח לקבל הפניה לעיסקאות האלה ברשות המיסים.

לא האינדיקטור הכי טוב..עדיף מתווך שחי את האיזור

 

[cypriano de rore]

לא האינדיקטור הכי טוב..עדיף מתווך שחי את האיזור

אני גר ביד אליהו ועוקב באופן שוטף אחרי הנכסים והפרויקטים בשכונה. כפי שכבר אמרתי - אני לא מכיר אף פרויקט השבחה מוצלח של בית פרטי.