התלבטות לגבי משכנתא והון פנוי

[o_b7]

ברור ששילמת יותר מההפרש. קוראים לזה "ריבית", וזו הסיבה שיש בנקים.

לא אמרתי שזה לא ברור, רק תהיתי איך מחשבים.

יש לך לוח סילוקין נומינלי, קיבלת אותו מהבנק ביום החתימה . שם תראה על כמה אמורה לעמוד קרן ההלוואה נכון להיום. אם לדוגמא הקרן אמורה להיות 120,000 , הפסדת 12,500 מההצמדה ,וההצמדה הזו ממשיכה לעבוד בכל רגע ,לא רק עוד 4 שנים.
אפשר גם לחשב את זה לבד , מתי לקחת את ההלוואה ?

בינואר 2022, אבל התשלומים התחילו לרדת קצת אחרי. פירוט מדויק:

הלוואה	סכום	יתרת תשלומים	יתרת חוב	ריבית נומינלית שנתי
צמודה בריבית משתנה	127,500	13/360	132,649	2.4%
קל״צ	637,500	13/360	626,081	3.65%
פריים	410,000	12/360	404,359	p-0.22$(6.03%)
פריים	100,000	8/360	99,439	p-0.22$(6.03%)

 

[amit]

לא אמרתי שזה לא ברור, רק תהיתי איך מחשבים.


בינואר 2022, אבל התשלומים התחילו לרדת קצת אחרי. פירוט מדויק:

הלוואה	סכום	יתרת תשלומים	יתרת חוב	ריבית נומינלית שנתי
צמודה בריבית משתנה	127,500	13/360	132,649	2.4%
קל״צ	637,500	13/360	626,081	3.65%
פריים	410,000	12/360	404,359	p-0.22$(6.03%)
פריים	100,000	8/360	99,439	p-0.22$(6.03%)

אז הקרן שלך אמורה לעמוד על סביב ה129,000 וההצמדה הביאה אותה ל132,649.

 

[האזרח הקטן]

לא אמרתי שזה לא ברור, רק תהיתי איך מחשבים.

לצורך חישוב מפית, קח את יתרת המסלול בנקודת זמן מסויימת, תכפיל בריבית ותחלק ב 12 (כי הריבית היא שנתית). זו הריבית שיגבו ממך באותו חודש.
ההפרש בהחזר החודשי הולך לכיסוי הקרן.
אבל אם יש הצמדה למדד, אתה צריך גם לקחת את המדד שהיה באותו חודש, להכפיל את יתרת הקרן בגובה המדד שפורסם, ולהוסיף את התוצאה ליתרת הקרן.
אז כפי שאתה רואה, מצד אחד יש את ההחזר החודשי שמעבר לריבית שמוריד לך את הקרן, ומנגד את המדד ש(בדרך כלל) מעלה לך את הקרן. אם הסכום שנגסת מהקרן גדול מהתרומה של המדד, הקרן תרד. אם המדד גבוה ממה שכיסית, הקרן תעלה, וכתוצאה מכך גם תשלם יותר ריבית בחודש הבא, וגם ההחזר החודשי יגדל בשיעור עליית המדד.

 

[o_b7]

לצורך חישוב מפית, קח את יתרת המסלול בנקודת זמן מסויימת, תכפיל בריבית ותחלק ב 12 (כי הריבית היא שנתית). זו הריבית שיגבו ממך באותו חודש.
ההפרש בהחזר החודשי הולך לכיסוי הקרן.
אבל אם יש הצמדה למדד, אתה צריך גם לקחת את המדד שהיה באותו חודש, להכפיל את יתרת הקרן בגובה המדד שפורסם, ולהוסיף את התוצאה ליתרת הקרן.
אז כפי שאתה רואה, מצד אחד יש את ההחזר החודשי שמעבר לריבית שמוריד לך את הקרן, ומנגד את המדד ש(בדרך כלל) מעלה לך את הקרן. אם הסכום שנגסת מהקרן גדול מהתרומה של המדד, הקרן תרד. אם המדד גבוה ממה שכיסית, הקרן תעלה, וכתוצאה מכך גם תשלם יותר ריבית בחודש הבא, וגם ההחזר החודשי יגדל בשיעור עליית המדד.

כלומר, תחילה מחשבים את תוספת המדד ומוסיפים לקרן ואח״כ מחשבים את הריבית, ולכן החישוב -
יתרת חוב - 132649
ריבית - 2.4%
מדד אפריל - 0.8%
תוספת מדד אפריל - 132649*0.008=1061.192
קרן אחרי תוספת המדד - 133,710
חישוב ריבית - 133710*0.024/12=267.42
הבנתי נכון?

״ההפרש בהחזר החודשי הולך לכיסוי הקרן.״ - מה שלא הבנתי זה איך מחשבים את ההחזר החודשי? על סמך מה הוא קטן/גדל?

 

[amit]

כלומר, תחילה מחשבים את תוספת המדד ומוסיפים לקרן ואח״כ מחשבים את הריבית, ולכן החישוב -
יתרת חוב - 132649
ריבית - 2.4%
מדד אפריל - 0.8%
תוספת מדד אפריל - 132649*0.008=1061.192
קרן אחרי תוספת המדד - 133,710
חישוב ריבית - 133710*0.024/12=267.42
הבנתי נכון?

״ההפרש בהחזר החודשי הולך לכיסוי הקרן.״ - מה שלא הבנתי זה איך מחשבים את ההחזר החודשי? על סמך מה הוא קטן/גדל?

לדעתי יש דרך פשוטה יותר להבין את המדד.
תעשה לוח סילוקין דרך אחד ממחשבוני המשכנתא באינטרנט.
נניח שמדד הבסיס ביום לקיחת ההלוואה הוא 100 ,והיום הוא 120-כל רכיב בלוח הסילוקין יהיה ממודד ב120 חלקי 100.
תשלום הקרן והריבית הקרובים יוכפלו ב120 חלקי 100.
הקרן עצמה תעמוד על הסכום בלוח לתאריך זה , שזה 129000 אצלך, כפול 120 חלקי 100.
בחודש הבא המדד יהיה 140 , הקרן תהיה מה שמופיע בלוח הסילוקין המקורי , נגיד 128000 , כפול 140 חלקי 100.

 

[האזרח הקטן]

"ההפרש בהחזר החודשי הולך לכיסוי הקרן.״ - מה שלא הבנתי זה איך מחשבים את ההחזר החודשי? על סמך מה הוא קטן/גדל?

לוח שפיצר מחשב כל חודש מחדש את ההחזר לפי יתרת הקרן (כולל הצמדה), הריבית והתקופה, כך שאם הריבית תישאר קבועה (וללא הצמדה) לכל שארית תקופת ההלוואה, ההחזר יהיה קבוע וההלוואה תסתיים בדיוק במועד.

 

[o_b7]

אז כלל האצבע הוא לסגור כל מסלול שנמצא במגמת גידול לאורך זמן?

 

[האזרח הקטן]

אז כלל האצבע הוא לסגור כל מסלול שנמצא במגמת גידול לאורך זמן?

תלוי מה המטרות שלך ומה האלטרנטיבה לכסף.
אבל ככלל אצבע, לרוב עדיף לצמצם חשיפה ארוכת שנים למדד.

 

[o_b7]

אוקיי
ומה דעתכם לגבי הפריים?

 

[amit]

אוקיי
ומה דעתכם לגבי הפריים?

הדבר היחיד שטוב בהלוואה שלך הוא הקלצ. הפריים סביר אבל גם לא משהו, 6% .תסגור את הקלצ ותשקול לסגור את הפריים בהמשך אם יהיה לך מאיפה.