משכנתא להשקעה - התלבטות לגבי מסלולים

המתלבט

משתמש רשום
הצטרף ב
7/4/18
הודעות
4
דירוג
0
אני מעוניין לקחת משכנתא בגובה 2,500,000 ש"ח (50% משווי הנכס שנקנה כעת), כאשר למעשה אין צורך במימון לנ"ל (מעבר לגישור של עד שנה וחצי - למכירת נכס קיים), אבל החשיבה היא ניצול המשכנתא לצורך מינוף והשקעה בנכס נוסף / תיק מנוהל וכד'. יכולת ההחזר החודשית: כ- 14,000 ש"ח (ייתכן גם יותר - אבל מדובר כבר בסכומים גבוהים מדיי מבחינתי).
התמהיל שחשבתי: 1/3 בפריים (833,000 ש"ח) ל-30 שנה, 1.2 מיליון בקל"צ (13 שנים) - אלו 2 המסלולים והסכומים שארצה להישאר, והיתר (כ- 467,000 ש"ח) - משתנה לא צמוד כל 5 שנים ל- 30 שנים, כאשר הכוונה לפרוע את הנ"ל מוקדם - במסגרת 5 השנים.
ההתלבטות היא:
1. האם לקחת קל"צ או עדיף ק"צ (מניח שיקצר קצת את השנים), או אולי גם וגם..?
2. האם כדאי לבקש משכנתא 60% מהנכס = 3,000,000 ש"ח, 1/3 פריים 1/3 קל"צ (או ק"צ - ר' לעיל) ו-1/3 משתנה כלשהי שהכוונה לפרוע לפחות מחצית ממנה מייד.. בצורה הזו להגדיל את הלוואת הפריים, ולמעשה להישאר עם מיליון בפריים ומיליון קל"צ / ק"צ. לא יודע כמה ***** שיעור המימון תעלה לי את הריביות, ובנוסף - מה צפוי להיות קנס פירעון מוקדם מיידי (ההיגיון אומר שלא הרבה כי המח"מ כמעט ללא שינוי כך שהשימוש האלטרנטיבי לא אמור להיות שונה).

ריביות שקיבלתי בינתיים (אינדיקציה): p-0.65%, קל"צ - 2.8%, עוגן 5 שנים צמוד: 2.9%

אשמח לשמוע מה דעתכם.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,608
דירוג
2,872

רובי1

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/7/15
הודעות
1,465
דירוג
1,253
האם לקחת קל"צ או עדיף ק"צ (מניח שיקצר קצת את השנים),
ההתלבטות בין צמודה לל"צ, היא בעצם הימור על האינפלציה.
זה לא יכול לקצר לך את תקופת ההחזר בלי להעלות את ההחזר החודשי.
 

המתלבט

משתמש רשום
הצטרף ב
7/4/18
הודעות
4
דירוג
0
לא להזדקק למשתנה
למה התכוונת? אם הכוונה לא להגדיל את הסכום בפריים אז למה? זו הלוואה מאד זולה כיום שניתן תמיד לפרוע/לשנות.
עדיף להישאר עם התכנון המקורי?..
 

המתלבט

משתמש רשום
הצטרף ב
7/4/18
הודעות
4
דירוג
0
ההתלבטות בין צמודה לל"צ, היא בעצם הימור על האינפלציה.
זה לא יכול לקצר לך את תקופת ההחזר בלי להעלות את ההחזר החודשי
ברור שזו החלטה באי וודאות, אבל הריבית בק"צ אמורה להיות זולה יותר (מכיון שיש גם את מרכיב עליית המדד), ולכן ניתן אולי להפחית שנות החזר

איזה תמהיל הייתם בוחרים ?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,828
דירוג
23,195
איזה תמהיל הייתם בוחרים ?
תלוי אם יש לך כוונה לסגור מוקדם חלק מהמשכנתא. אם כן אז:
1/3 פריים: כמה שיותר ארוך.
לא צמוד, משתנה כל 5 לסכום אותו אתה מתכוון להחזיר.
והשאר בקל"צ כמה שיותר ארוך (אבל לא יותר מ25) אם זה להשקעה, אם למגורים כמה שיותר קצר אבל שאתה תוכל לעמוד בהחזרים.
אם לא אז:
1/3 פריים: כמה שיותר ארוך.
2/3 קל"צ כמה שיותר ארוך (אבל לא יותר מ25) אם זה להשקעה, אם למגורים כמה שיותר קצר אבל שאתה תוכל לעמוד בהחזרים.
 

רובי1

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/7/15
הודעות
1,465
דירוג
1,253
אבל הריבית בק"צ אמורה להיות זולה יותר (מכיון שיש גם את מרכיב עליית המדד), ולכן ניתן אולי להפחית שנות החזר
אי אפשר להפחית שנות החזר (אלא אם אתה מוכן להעלות החזר חודשי), הריבית זולה יותר אבל האינפלציה מוחקת את הפער.
איזה תמהיל הייתם בוחרים ?
בהנחה שאתה רוצה להחזיר 14K התמהיל נשמע לי טוב.
לעניין ההתלבטות בין קל"צ לק"צ צריך לדעת מה הפער בריבית, אבל בסופו של דבר זה הימור.
לא הייתי רוצה לקחת יותר מ1/3 פריים, נשמע לי מסוכן.
 

המתלבט

משתמש רשום
הצטרף ב
7/4/18
הודעות
4
דירוג
0
לא צמוד, משתנה כל 5 לסכום אותו אתה מתכוון להחזיר.
והשאר בקל"צ כמה שיותר ארוך (אבל לא יותר מ25) אם זה להשקעה
מכיון שאני לא צריך את המשכנתא לעסקה כעת, אלא רוצה להשתמש בה להשקעה אחרת (אין לי מושג כרגע מה תהיה..), חשבתי על לקחת חלק במשתנה כל 5 כדי שתהווה לבנק תמריץ להוזיל את הריבית הקבועה, גם במחיר של סכום בסופו של דבר פחות גבוה.

לגבי הקלצ- הריבית הרי עולה ככל שהתקופה עולה, ולצורך השקעה אני צריך שהתשואה תהיה גבוהה יותר מהריבית על המשכנתא..
לכן חשבתי לקצר תקופה ככל הניתן...

אגב, במידה שארצה לפרוע את החלק של המשתנה מהר (נניח תוך שנה- שנתיים), מה סדר הגודל של העמלה לתקופה כזו (בהנחה שהריבית לא עלתה כמובן..)
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,828
דירוג
23,195
לגבי הקלצ- הריבית הרי עולה ככל שהתקופה עולה, ולצורך השקעה אני צריך שהתשואה תהיה גבוהה יותר מהריבית על המשכנתא..
לכן חשבתי לקצר תקופה ככל הניתן...
זה אולי נכון אבל זה ידפוק לך את התזרים ואת התשואה על ההון העצמי. ברור שאתה צריך שהתשואה שלך תהיה יותר מעלות ההון (עדיף באופן משמעותי).
קח בחשבון שאפילו ל25 שנה אתה תחזיר מדי שנה כ5.7% מהסכום שאתה תיקח (לא כולל ביטוחים, חושב לפי ריבית 3%).
ב15 שנים זה כבר קופץ ל8.3% (לא כולל ביטוחים, חושב לפי ריבית 3%).
אגב, במידה שארצה לפרוע את החלק של המשתנה מהר (נניח תוך שנה- שנתיים), מה סדר הגודל של העמלה לתקופה כזו (בהנחה שהריבית לא עלתה כמובן..)
זניחה, כמה עשרות שקלים אני חושב.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,711
דירוג
4,884
אני מעוניין לקחת משכנתא בגובה 2,500,000 ש"ח (50% משווי הנכס שנקנה כעת), כאשר למעשה אין צורך במימון לנ"ל (מעבר לגישור של עד שנה וחצי - למכירת נכס קיים), אבל החשיבה היא ניצול המשכנתא לצורך מינוף והשקעה בנכס נוסף / תיק מנוהל וכד'. יכולת ההחזר החודשית: כ- 14,000 ש"ח (ייתכן גם יותר - אבל מדובר כבר בסכומים גבוהים מדיי מבחינתי).
התמהיל שחשבתי: 1/3 בפריים (833,000 ש"ח) ל-30 שנה, 1.2 מיליון בקל"צ (13 שנים) - אלו 2 המסלולים והסכומים שארצה להישאר, והיתר (כ- 467,000 ש"ח) - משתנה לא צמוד כל 5 שנים ל- 30 שנים, כאשר הכוונה לפרוע את הנ"ל מוקדם - במסגרת 5 השנים.
ההתלבטות היא:
1. האם לקחת קל"צ או עדיף ק"צ (מניח שיקצר קצת את השנים), או אולי גם וגם..?
2. האם כדאי לבקש משכנתא 60% מהנכס = 3,000,000 ש"ח, 1/3 פריים 1/3 קל"צ (או ק"צ - ר' לעיל) ו-1/3 משתנה כלשהי שהכוונה לפרוע לפחות מחצית ממנה מייד.. בצורה הזו להגדיל את הלוואת הפריים, ולמעשה להישאר עם מיליון בפריים ומיליון קל"צ / ק"צ. לא יודע כמה ***** שיעור המימון תעלה לי את הריביות, ובנוסף - מה צפוי להיות קנס פירעון מוקדם מיידי (ההיגיון אומר שלא הרבה כי המח"מ כמעט ללא שינוי כך שהשימוש האלטרנטיבי לא אמור להיות שונה).

ריביות שקיבלתי בינתיים (אינדיקציה): p-0.65%, קל"צ - 2.8%, עוגן 5 שנים צמוד: 2.9%

אשמח לשמוע מה דעתכם.

עד לפני מספר שנים, שילמתי החזר חודשי על מימון, בגובה של 14,100 ש"ח, זה לא פשוט, אני מציע שתשקיע את הכסף בפיזור של מספר נכסים, במיקומים שונים, השקעה בנכס בודד עלולה להיות בעייתית, תתמקד בנכסים שיהיו נזילים למקרה הצורך לממש בטווח זמן סביר, תוודא שעלויות המימון החודשיות, לא יעלו על שליש מהכנסות הנטו משכר עבודה ושכירויות.
במידה ואתה לא מנוסה בהשקעות נדל"ן, עדיף שתדרוש מהבנק מסגרת אשראי בגובה 2,500,000 ש"ח, ותתחיל לרכוש נכסים מניבים בהדרגה, לאחר רכישת כל נכס והשכרתו, תמתין מספר חודשים לפני רכישה נוספת כדי לוודא שהשוכר אכן משלם בזמן, תדאג לקופת חירום של 6 חודשי עלות מימון, במידה ותתנהל בהדרגה תוכל להתמודד ולדעת להכיל עלויות מימון גבוהות.

בהצלחה !
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
L משכנתא מיטבית לדירה להשקעה נדל"ן 3
R מה אתם הייתם עושים? משכנתא לדירה ראשונה ממשתכן שמחוסר ברירה היא להשקעה נדל"ן 9
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
ה משכנתא לדירה להשקעה "על הנייר" נדל"ן 2
י משכנתא 100% להשקעה בפרויקט תמא 38 נדל"ן 4
O קניית דירות להשקעה באמצעות משכנתא וגרייס נדל"ן 23
I מחפש עצות בנושא לקיחת משכנתא לדירה יחידה (להשקעה) נדל"ן 5
א דירה להשקעה ללא משכנתא או דירה למגורים עם משכנתא נדל"ן 11
C דירה להשקעה Vs דירה ללא משכנתא נדל"ן 7
C התייעצות לגבי החלטה סופית על דירת מחיר למשתכן להשקעה + גודל משכנתא נדל"ן 23
ד השקעה בקופת גמל להשקעה או סגירת משכנתא? שוק ההון 26
mr.mo מימון דירה ראשונה להשקעה הון עצמי מול משכנתא נדל"ן 26
Fitch רכישת דירה להשקעה בעזרת משכנתא לכל מטרה נדל"ן 98
S משכנתא ונדלן להשקעה נדל"ן 40
M תמהיל משכנתא נדל"ן 1
ל שיקולים לתמהיל משכנתא בחלקים עבור דירה למשתכן נדל"ן 2
א פער ריבית מופרך בין משכנתא להלוואת גישור נדל"ן 4
IAmSam משכנתא כעוסק מורשה מול שכיר בעל שליטה נדל"ן 4
P באיזה תמהיל משכנתא לבחור? דירת מחיר למשתכן בנתיבות נדל"ן 8
E מחזור משכנתא בעייתי? נדל"ן 5
M משכנתא על קניית חצי דירה נדל"ן 16
D אשמח לביקורת על הצעת משכנתא שקיבלתי נדל"ן 7
M הסיכון במיקסום משכנתא נדל"ן 17
S משכנתא בחול מול הלוואה בארץ נדל"ן 15
S מדרגות שכר בלקיחת משכנתא נדל"ן 2
T הקשר שבין משכנתא למשקיע בשוק ההון צרכנות פיננסית 16
ש משכנתא בגיל הפנסיה נדל"ן 5
I השוואת תמהילים של משכנתא נדל"ן 9
F עדיף סילוק משכנתא מהיר או לפרוס ל-25,30 שנה? נדל"ן 7
T לקחת משכנתא או לקנות במזומן? נדל"ן 18
S חיזוי לוח סילוקין בהינתן פירעון חלקי שנתי מוקדם של משכנתא נדל"ן 10
ש 2 מ׳ הון - משכנתא ומינוף נדל"ן 7
O משכנתא / מדד תשומות בנייה נדל"ן 0
E ייעוץ לגבי משכנתא מול תיק השקעות נדל"ן 1
ח הערת אזהרה - משכנתא נמוכה נדל"ן 13
ע מחשבות על תמהיל משכנתא בזמנים של ריבית נמוכה נדל"ן 4
C סגירת משכנתא או תיק השקעות נדל"ן 15
A חשבון קיזוז ריבית (משכנתא) - מה אתם הייתם עושים? נדל"ן 2
N הלוואה (לא משכנתא) לרכישת דירה בחו"ל נדל"ן 13
D משכנתא: פיתוי או לא פיתוי, זו השאלה. נדל"ן 15
O תמהיל משכנתא עם פירעון חלקי נדל"ן 15
ה יתרונות וחסרונות בהשארת הון עצמי ולקיחת משכנתא נדל"ן 6
grmp זכות משכנתא 70% בדירה שניה נדל"ן 43
S מגבלות גרירת משכנתא נדל"ן 0
י ביטוח משכנתא צרכנות פיננסית 5
M מימון לרכישת קרקע - משכנתא חדשה או מחזור? נדל"ן 5
N התיעצות לגבי משכנתא ראשונה נדל"ן 2
Shtunz מה הדבר הכי חשוב שאנשים שלוקחים משכנתא לא יודעים נדל"ן 80
klayhamn דחיית לקיחת משכנתא? נדל"ן 10
S דירה במחיר למשתכן בדרום ללא משכנתא - לבטים נדל"ן 5

נושאים דומים

למעלה