• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

משכנתא להשקעה - התלבטות לגבי מסלולים

המתלבט

משתמש רשום
הצטרף ב
7/4/18
הודעות
4
דירוג
0
אני מעוניין לקחת משכנתא בגובה 2,500,000 ש"ח (50% משווי הנכס שנקנה כעת), כאשר למעשה אין צורך במימון לנ"ל (מעבר לגישור של עד שנה וחצי - למכירת נכס קיים), אבל החשיבה היא ניצול המשכנתא לצורך מינוף והשקעה בנכס נוסף / תיק מנוהל וכד'. יכולת ההחזר החודשית: כ- 14,000 ש"ח (ייתכן גם יותר - אבל מדובר כבר בסכומים גבוהים מדיי מבחינתי).
התמהיל שחשבתי: 1/3 בפריים (833,000 ש"ח) ל-30 שנה, 1.2 מיליון בקל"צ (13 שנים) - אלו 2 המסלולים והסכומים שארצה להישאר, והיתר (כ- 467,000 ש"ח) - משתנה לא צמוד כל 5 שנים ל- 30 שנים, כאשר הכוונה לפרוע את הנ"ל מוקדם - במסגרת 5 השנים.
ההתלבטות היא:
1. האם לקחת קל"צ או עדיף ק"צ (מניח שיקצר קצת את השנים), או אולי גם וגם..?
2. האם כדאי לבקש משכנתא 60% מהנכס = 3,000,000 ש"ח, 1/3 פריים 1/3 קל"צ (או ק"צ - ר' לעיל) ו-1/3 משתנה כלשהי שהכוונה לפרוע לפחות מחצית ממנה מייד.. בצורה הזו להגדיל את הלוואת הפריים, ולמעשה להישאר עם מיליון בפריים ומיליון קל"צ / ק"צ. לא יודע כמה הגדלת שיעור המימון תעלה לי את הריביות, ובנוסף - מה צפוי להיות קנס פירעון מוקדם מיידי (ההיגיון אומר שלא הרבה כי המח"מ כמעט ללא שינוי כך שהשימוש האלטרנטיבי לא אמור להיות שונה).

ריביות שקיבלתי בינתיים (אינדיקציה): p-0.65%, קל"צ - 2.8%, עוגן 5 שנים צמוד: 2.9%

אשמח לשמוע מה דעתכם.
 
האם לקחת קל"צ או עדיף ק"צ (מניח שיקצר קצת את השנים),
ההתלבטות בין צמודה לל"צ, היא בעצם הימור על האינפלציה.
זה לא יכול לקצר לך את תקופת ההחזר בלי להעלות את ההחזר החודשי.
 
לא להזדקק למשתנה
למה התכוונת? אם הכוונה לא להגדיל את הסכום בפריים אז למה? זו הלוואה מאד זולה כיום שניתן תמיד לפרוע/לשנות.
עדיף להישאר עם התכנון המקורי?..
 
ההתלבטות בין צמודה לל"צ, היא בעצם הימור על האינפלציה.
זה לא יכול לקצר לך את תקופת ההחזר בלי להעלות את ההחזר החודשי
ברור שזו החלטה באי וודאות, אבל הריבית בק"צ אמורה להיות זולה יותר (מכיון שיש גם את מרכיב עליית המדד), ולכן ניתן אולי להפחית שנות החזר

איזה תמהיל הייתם בוחרים ?
 
איזה תמהיל הייתם בוחרים ?
תלוי אם יש לך כוונה לסגור מוקדם חלק מהמשכנתא. אם כן אז:
1/3 פריים: כמה שיותר ארוך.
לא צמוד, משתנה כל 5 לסכום אותו אתה מתכוון להחזיר.
והשאר בקל"צ כמה שיותר ארוך (אבל לא יותר מ25) אם זה להשקעה, אם למגורים כמה שיותר קצר אבל שאתה תוכל לעמוד בהחזרים.
אם לא אז:
1/3 פריים: כמה שיותר ארוך.
2/3 קל"צ כמה שיותר ארוך (אבל לא יותר מ25) אם זה להשקעה, אם למגורים כמה שיותר קצר אבל שאתה תוכל לעמוד בהחזרים.
 
אבל הריבית בק"צ אמורה להיות זולה יותר (מכיון שיש גם את מרכיב עליית המדד), ולכן ניתן אולי להפחית שנות החזר
אי אפשר להפחית שנות החזר (אלא אם אתה מוכן להעלות החזר חודשי), הריבית זולה יותר אבל האינפלציה מוחקת את הפער.
איזה תמהיל הייתם בוחרים ?
בהנחה שאתה רוצה להחזיר 14K התמהיל נשמע לי טוב.
לעניין ההתלבטות בין קל"צ לק"צ צריך לדעת מה הפער בריבית, אבל בסופו של דבר זה הימור.
לא הייתי רוצה לקחת יותר מ1/3 פריים, נשמע לי מסוכן.
 
לא צמוד, משתנה כל 5 לסכום אותו אתה מתכוון להחזיר.
והשאר בקל"צ כמה שיותר ארוך (אבל לא יותר מ25) אם זה להשקעה
מכיון שאני לא צריך את המשכנתא לעסקה כעת, אלא רוצה להשתמש בה להשקעה אחרת (אין לי מושג כרגע מה תהיה..), חשבתי על לקחת חלק במשתנה כל 5 כדי שתהווה לבנק תמריץ להוזיל את הריבית הקבועה, גם במחיר של סכום בסופו של דבר פחות גבוה.

לגבי הקלצ- הריבית הרי עולה ככל שהתקופה עולה, ולצורך השקעה אני צריך שהתשואה תהיה גבוהה יותר מהריבית על המשכנתא..
לכן חשבתי לקצר תקופה ככל הניתן...

אגב, במידה שארצה לפרוע את החלק של המשתנה מהר (נניח תוך שנה- שנתיים), מה סדר הגודל של העמלה לתקופה כזו (בהנחה שהריבית לא עלתה כמובן..)
 
לגבי הקלצ- הריבית הרי עולה ככל שהתקופה עולה, ולצורך השקעה אני צריך שהתשואה תהיה גבוהה יותר מהריבית על המשכנתא..
לכן חשבתי לקצר תקופה ככל הניתן...
זה אולי נכון אבל זה ידפוק לך את התזרים ואת התשואה על ההון העצמי. ברור שאתה צריך שהתשואה שלך תהיה יותר מעלות ההון (עדיף באופן משמעותי).
קח בחשבון שאפילו ל25 שנה אתה תחזיר מדי שנה כ5.7% מהסכום שאתה תיקח (לא כולל ביטוחים, חושב לפי ריבית 3%).
ב15 שנים זה כבר קופץ ל8.3% (לא כולל ביטוחים, חושב לפי ריבית 3%).
אגב, במידה שארצה לפרוע את החלק של המשתנה מהר (נניח תוך שנה- שנתיים), מה סדר הגודל של העמלה לתקופה כזו (בהנחה שהריבית לא עלתה כמובן..)
זניחה, כמה עשרות שקלים אני חושב.
 
אני מעוניין לקחת משכנתא בגובה 2,500,000 ש"ח (50% משווי הנכס שנקנה כעת), כאשר למעשה אין צורך במימון לנ"ל (מעבר לגישור של עד שנה וחצי - למכירת נכס קיים), אבל החשיבה היא ניצול המשכנתא לצורך מינוף והשקעה בנכס נוסף / תיק מנוהל וכד'. יכולת ההחזר החודשית: כ- 14,000 ש"ח (ייתכן גם יותר - אבל מדובר כבר בסכומים גבוהים מדיי מבחינתי).
התמהיל שחשבתי: 1/3 בפריים (833,000 ש"ח) ל-30 שנה, 1.2 מיליון בקל"צ (13 שנים) - אלו 2 המסלולים והסכומים שארצה להישאר, והיתר (כ- 467,000 ש"ח) - משתנה לא צמוד כל 5 שנים ל- 30 שנים, כאשר הכוונה לפרוע את הנ"ל מוקדם - במסגרת 5 השנים.
ההתלבטות היא:
1. האם לקחת קל"צ או עדיף ק"צ (מניח שיקצר קצת את השנים), או אולי גם וגם..?
2. האם כדאי לבקש משכנתא 60% מהנכס = 3,000,000 ש"ח, 1/3 פריים 1/3 קל"צ (או ק"צ - ר' לעיל) ו-1/3 משתנה כלשהי שהכוונה לפרוע לפחות מחצית ממנה מייד.. בצורה הזו להגדיל את הלוואת הפריים, ולמעשה להישאר עם מיליון בפריים ומיליון קל"צ / ק"צ. לא יודע כמה הגדלת שיעור המימון תעלה לי את הריביות, ובנוסף - מה צפוי להיות קנס פירעון מוקדם מיידי (ההיגיון אומר שלא הרבה כי המח"מ כמעט ללא שינוי כך שהשימוש האלטרנטיבי לא אמור להיות שונה).

ריביות שקיבלתי בינתיים (אינדיקציה): p-0.65%, קל"צ - 2.8%, עוגן 5 שנים צמוד: 2.9%

אשמח לשמוע מה דעתכם.

עד לפני מספר שנים, שילמתי החזר חודשי על מימון, בגובה של 14,100 ש"ח, זה לא פשוט, אני מציע שתשקיע את הכסף בפיזור של מספר נכסים, במיקומים שונים, השקעה בנכס בודד עלולה להיות בעייתית, תתמקד בנכסים שיהיו נזילים למקרה הצורך לממש בטווח זמן סביר, תוודא שעלויות המימון החודשיות, לא יעלו על שליש מהכנסות הנטו משכר עבודה ושכירויות.
במידה ואתה לא מנוסה בהשקעות נדל"ן, עדיף שתדרוש מהבנק מסגרת אשראי בגובה 2,500,000 ש"ח, ותתחיל לרכוש נכסים מניבים בהדרגה, לאחר רכישת כל נכס והשכרתו, תמתין מספר חודשים לפני רכישה נוספת כדי לוודא שהשוכר אכן משלם בזמן, תדאג לקופת חירום של 6 חודשי עלות מימון, במידה ותתנהל בהדרגה תוכל להתמודד ולדעת להכיל עלויות מימון גבוהות.

בהצלחה !
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
R החזרת משכנתא - מסלול פריים אל מול השארת הכסף בקופת גמל להשקעה נדל"ן 5
R משכנתא מול מכירת דירה להשקעה נדל"ן 12
K חישוב תשואה מצרפית על דירה להשקעה כולל משכנתא נדל"ן 3
S דירה להשקעה - אחוזי מימון משכנתא נדל"ן 9
השועל תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
S תמהיל משכנתא לדירה ראשונה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 2
L משכנתא מיטבית לדירה להשקעה נדל"ן 5
R מה אתם הייתם עושים? משכנתא לדירה ראשונה ממשתכן שמחוסר ברירה היא להשקעה נדל"ן 9
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
ה משכנתא לדירה להשקעה "על הנייר" נדל"ן 2
י משכנתא 100% להשקעה בפרויקט תמא 38 נדל"ן 4
O קניית דירות להשקעה באמצעות משכנתא וגרייס נדל"ן 23
I מחפש עצות בנושא לקיחת משכנתא לדירה יחידה (להשקעה) נדל"ן 5
א דירה להשקעה ללא משכנתא או דירה למגורים עם משכנתא נדל"ן 11
C דירה להשקעה Vs דירה ללא משכנתא נדל"ן 7
C התייעצות לגבי החלטה סופית על דירת מחיר למשתכן להשקעה + גודל משכנתא נדל"ן 23
ד השקעה בקופת גמל להשקעה או סגירת משכנתא? שוק ההון 26
mr.mo מימון דירה ראשונה להשקעה הון עצמי מול משכנתא נדל"ן 26
Fitch רכישת דירה להשקעה בעזרת משכנתא לכל מטרה נדל"ן 98
S משכנתא ונדלן להשקעה נדל"ן 40
M מבצעי "שלם עכשיו 5% והשאר בקבלת מפתח" - האם במעמד החתימה יש להמציא אישור משכנתא? נדל"ן 36
ה משכנתא לפרעון תוך 10 שנים נדל"ן 14
M מחזור משכנתא - שעבוד שני, מסלול משתנה צמוד נדל"ן 2
A עלית פרמיה בביטוח דירה עבור משכנתא צרכנות פיננסית 5
א מחזור משכנתא נדל"ן 12
K שאלת משכנתא ודיור נדל"ן 9
G משיכת כספי פיצוים עבור משכנתא? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
M משכנתא - האם ניתן להמיר ריבית ק״צ לקל״צ ללא קנס? נדל"ן 3
B הוצאת קרנות השתלמות לטובת תשלום משכנתא? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
S הלוואה כנגד התיק לצורך משכנתא? צרכנות פיננסית 9
R שיקולי משכנתא נדל"ן 24
9 משכנתא, או הלוואה מקופות גמל / השתלמות? נדל"ן 3
א הביטוח משכנתא מחיב אותי חיוב כפול. נדל"ן 8
P משכנתא ולקנות? או לגור חינם ולחסוך לקנייה עתידית? נדל"ן 18
P משכנתא ולקנות? או לגור חינם ולחסוך לקנייה עתידית? נדל"ן 1
U פרעון מוקדם של משכנתא צרכנות פיננסית 24
C כמה משכנתא לקחת אם רוצים לפרוש מוקדם נדל"ן 19
Y איך נכון לחשב אחוז חשיפה לנדלן כשיש דירה עם משכנתא? שוק ההון 1
TalYaro1 חישוב והשוואת ריביות משכנתא בזמן מלחמת חרבות ברזל. נדל"ן 1
kiza צמצום משכנתא צרכנות פיננסית 22
פ דירה במחיר למשתכן - ללא משכנתא? נדל"ן 7
T רכישת דירה ראשונה באיזור חיפה ללא משכנתא נדל"ן 14
ד בחירת יועץ משכנתא נדל"ן 7
ב הטבות בנק ישראל/בנקים אחרים ללוקחי משכנתא נדל"ן 0
מ דעה על תמהיל משכנתא נדל"ן 0
amit מסלול משכנתא משתנה כל 5 עוגן אגח לא צמוד נדל"ן 2
א סגירת משכנתא מהחלק ההוני/הקצבתי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
S איך לבחור פרמטרים של משכנתא נדל"ן 5
D נטילת משכנתא לבעלי אזרחות אירופאית נדל"ן 0

נושאים דומים

Back
למעלה