התלבטות לגבי מיחזור משכנתא

[מתכנת]

אני מופתע כל פעם מחדש שאנשים כאן טורחים לקרוא הודעות ארוכות ולחוות דעתם, זה מבורך וראוי לשבח, מתנצל מראש אם הפוסט יתארך קצת.
עד כמה שידוע לי מרבית חברי הפורום הפעילים מעולם לא לקחו משכנתא אז אני מניח שלא מכירים מספיק את הניואנסים, מי שכן מכיר או מעלה בדעתו שיקולים נוספים אודה לו אם יאיר את עיני במידה ופספסתי משהו.
ברוח הפורום השאלה מתייחסת לשיקולים למרות שבנושא זה מותר ולגיטימי גם ממש להמליץ

קצת רקע
יש לי משכנתא קיימת נכון להיום ב 70% מימון (לקחתי לפני 3 שנים 90% שווי הנכס עלה, וסכומים נפרעו בתקופה זו)
ההלוואה תסתיים בעוד:
40% תוך 27 שנים
60% תוך 22 שנים
יש הצעה למיחזור, להעלות את ההחזר החודשי ההתחלתי ב 20% למשך:
33% למשך 20 שנים
67% למשך 15 שנים
כאשר לקחתי את ההלוואה לראשונה הייתי מוגבל בגובה ההחזר החודשי ולכן ההלוואה לתקופה ארוכה, כעת אני יכול בקלות להעלות את גובה ההחזר ולקצר משמעותית את התקופה.
רציתי למחזר כבר מזמן אך לא התאפשר בגלל מגבלות בירוקרטיות, לצערי החמצתי את נקודת השפל ההיסטורית של ריביות המשכנתא, למרות הריבית הנמוכה שלא חוותה שינויים בחצי שנה האחרונה ריביות המשכנתא במגמת עליה עקבית בכל הבנקים, ועל פי הנראה לעין הריביות רק יעלו בשנים הקרובות.
מיחזור משכנתא במקרה שלי כרוך בהוצאות ישירות של כ 6K ש"ח [פלוס קנסות פירעון מוקדם של כ 12K שיתקזזו מול הההחזר שאקבל מחברת EMI - לא קריטי, מי שלא הבין שידלג..]
משיקולים כלכליים שהתהוו בבמה זו יש לי תוכנית שאיפה לעבור מגוש דן לפריפריה הקרובה או הרחוקה עם מחירי דיור שפויים, בגלל הילדים מעבר דירה מתאפשר רק ביולי-אוגוסט והשנה זה לא רלוונטי כי כבר מאוחר מדי ואשתי בינתיים חוששת (אני מנסה לשכנע בעדינות).
יש סיכוי שאעבור לעיר אחרת ואז הבית יימכר או יושכר.

כעת אפרט את השיקולים
יתרונות
* חיסכון משמעותי בעקבות קיצור התקופה 200K+
* קיצור תקופת "השיעבוד".
* הזדרזות כעת לפני שהריביות ימשיכו לעלות.
חסרונות
* כאב ראש במשך חודש של תהליך המיחזור.
* היתכנות פירעון מוקדם עקב מכירת הבית בעוד שנה (סיכוי נמוך)
* אי וודאות לגבי שינויים בעוד שנה-שנתיים בעקבות מעבר אפשרי לעיר אחרת
* הריבית יכולה גם לרדת (סיכוי נמוך)
* הוצאות ח"פ בגובה 6K
* איבוד תשואה אלטרנטיבית - כסף שאמור ללכת לשוק ההון.

תודה לכם.

 

[daat99]

הנקודות הכי חשובות שלא התייחסת אליהן הן סוגי הריביות (צמוד/לא צמוד, פריים/קבועה/משתנה).
בלי לדעת את סוגי הריביות שהיו לך וסוגי הריביות החדשות טיפה קשה לשערך מה באמת משתלם (מאיפה הגיע המספר 200K? חישוב שלך או שזה מה שאמרו לך? - אם זה מה שהם אמרו לך אז קח את זה בערבון מוגבל כי ניתן לבצע מניפולציות על הנתונים כך שכל הלוואה חדשה תחסוך לך מאות אלפי שקלים גם אם בסוף תשלם יותר).

 

[c881]

למה 6,000 שח הוצאות ישירות?
חברה חיצונית שמציאה לך את שירותיה?
יש מספיק מחשבוני משכנתאות לחישוב ההחזר.
בדוק את משכנתאמן.
תקרא לפני שאתה מתחייב למישהו.
ואם תרצה, תחזור כמו ש- @daat99 אמר... עם נתונים קונקרטים.

 

[מתכנת]

למה 6,000 שח הוצאות ישירות?

לקחתם פעם משכנתא?
4K שכר ייעוץ (לא חברה חיצונית אלא מישהו שאני מכיר אישית וסומך עליו)
1300 ש"ח פתיחת תיק לאחר הנחה
700 ש"ח שמאי
אגרות והיטלי הסרת משכון בטאבו + רישום משכון בטאבו + הסרת משכון ברשם המשכונות + רישום משכון ברשם המשכונות + דמי שליחות לטאבו + שכ"ט נוטריון/עו"ד על רישום משכון. ~ 500-1000 ש"ח (יש אולי אי דיוקים אבל זה סדר גודל)
העבודה שלי היום לא מאפשרת לי את הפריבילגיה לבלות בבנק ולהמתין בטאבו, היועץ עושה הכל ודואג לכל הפרוצדורה וזה בלי לדבר על העובדה שכנראה אשיג בעצמי תנאים נחותים.
אשמח לשמוע חוויות ממישהו שלקח משכנתא בשנה-שנתיים האחרונה ולא נעזר ביעוץ כלל, אני ניסיתי לפני 3 שנים והיום זה עוד יותר קשה.

בדוק את משכנתאמן.

מכיר את האתר הזה בעל פה ישר והפוך, אגב לאחרונה בשל הקשיים שהבנקים מערימים הוא ממליץ בחום לקחת ייעוץ.

מאיפה הגיע המספר 200K? חישוב שלך או שזה מה שאמרו לך?

חישוב שלי בהערכה גסה - אני האחרון שאסמוך על "מה שאמרו לי" בהקשר זה.
הכנסתי לסימולטור את התנאים הנוכחיים - ריביות ותקופה שנותרה לאחר מכן את ההצעה לקיצור התקופה והשוויתי בתוצאה הסופית, כמובן שזה מתבסס על
הריבית הנוכחית וכאשר ריבית הפריים תעלה הפער יתרחב ויותר יצדיק למפרע את המיחזור.
הלוואה 960K,
החזר חודשי עולה מ 5K ל 6K
אלוקציה חדשה:
1/3 פריים-0.5 למשך 20 שנים
1/3 קל"צ 3.5% למשך 15 שנים (באסה אבל חובה של בנק ישראל להכניס 1/3 בריבית קבועה)
1/3 מל"צ 3.5% למשך 15 שנים
כאן הסתמכתי על היועץ שנכון להיום זאת הצעה אטרקטיבית באחוז מימון כה גבוה (יש פה בעיה כי אם אלך להגיש בעצמי פעם אחת בבנק מסוים ליועץ יהיה אחר כך מאוד קשה עד בלתי אפשרי לקבל הצעות יותר טובות - מניסיון בפעם הקודמת) אבל כן ראיתי אצל משכנתאמן שאנשים קיבלו הצעה טיפה יותר טובה ל 60% מימון.

 

[אורי ג.]

אשמח לשמוע חוויות ממישהו שלקח משכנתא בשנה-שנתיים האחרונה ולא נעזר ביעוץ כלל, אני ניסיתי לפני 3 שנים והיום זה עוד יותר קשה.

נעים מאד ובלי שום בעיה, אם יש לך ידע בסיסי במימון יועץ כזה הוא מיותר אלא אם כן הוא באמת חוסך לך הרבה זמן ואז זה אולי משתלם לך.
יש לך את פורום משכתנאות בתפוז שעוזרים לך שם בכיף ובחינם.
לא בדיוק הבנתי מה אתה מנסה לעשות אבל עדיף קודם שתחליט מה בדיוק אתה רוצה, לקנות דירה נוספת ולהשכיר, לעבור דירה או לא וכו' ואז לקבל החלטות מושכלות.

 

[מתכנת]

נעים מאד ובלי שום בעיה

מתי לקחת פעם אחת קודם? כי למרות הידע במימון יש כל הזמן חוקים והנחיות חדשות, פינות שקל לפספס בייחוד למי שעושה את זה רק בפעם בכמה שנים.
למשל בפעם הקודמת-ראשונה שלקחתי הגשתי הכל כמו תמים ואז ביקשו ממני ערב-משלם, לו הייתי מודע מראש מה הפריע לבנק הייתי נמנע מזה.

נעים מאד ובלי שום בעיה, אם יש לך ידע בסיסי במימון יועץ כזה הוא מיותר אלא אם כן הוא באמת חוסך לך הרבה זמן ואז זה אולי משתלם לך.

מבחינת הידע אכן אני מסוגל לבצע בעצמי אבל בא נשמע מניסיון סדר גודל כמה שעות total נדרש להשקיע בזה, כולל נסיעות לטאבו, המתנה בבנק וכו'

אלא אם כן הוא באמת חוסך לך הרבה זמן ואז זה אולי משתלם לך.

אני מאמין שבחישוב פר שעה יותר כלכלי יהיה לבצע לבד, אבל בתור זוג שכירים במשרה מלאה א. האפשרות לבלות בבנק בשעות העבודה מוגבלת מאוד מאוד ב. העיסוק סביב זה יגזול ממני את כל הריכוז בעבודה מה שישפיע ישירות על הפרודוקטיביות, לא יכול להרשות לעצמי את זה.

לא בדיוק הבנתי מה אתה מנסה לעשות אבל עדיף קודם שתחליט מה בדיוק אתה רוצה, לקנות דירה נוספת ולהשכיר, לעבור דירה או לא וכו' ואז לקבל החלטות מושכלות.

בשנה הקרובה לא צפוי אף שינוי.
בעוד שנה אולי אעבור לדירה בפריפריה ואת הדירה הנוכחית אמכור/אשכיר זה משהו שאין לי את הנתונים והאפשרות להחליט כעת.
אני רוצה למחזר כדי לצמצם את משך ההלוואה, עדיף שזה יהיה כעת כי מסתבר שלא נראה בקרוב את הריביות הללו בחזרה,
מצד שני אני שואל עד כמה זה חכם למחזר כעת כדי לחסוך בוודאות מתוך ידיעה שאולי בעוד שנה שנתיים אצטרך לפרוע / למחזר שוב?

 

[אורי ג.]

מתי לקחת פעם אחת קודם? כי למרות הידע במימון יש כל הזמן חוקים והנחיות חדשות, פינות שקל לפספס בייחוד למי שעושה את זה רק בפעם בכמה שנים.
למשל בפעם הקודמת-ראשונה שלקחתי הגשתי הכל כמו תמים ואז ביקשו ממני ערב-משלם, לו הייתי מודע מראש מה הפריע לבנק הייתי נמנע מזה.

זה הרבה פחות מסובך ממה שנראה לך, אם אתה מסתדר עם תכנות האמן לי שתסדר גם עם זה אבל אולי עדיף שתיקח יעוץ בשביל השקט הנפשי שלך.
קח בחשבון שאין רגולציה על התחום וכל מי שרוצה יכול לקרוא לעצמו "יועץ משכנתאות".

מבחינת הידע אכן אני מסוגל לבצע בעצמי אבל בא נשמע מניסיון סדר גודל כמה שעות total נדרש להשקיע בזה, כולל נסיעות לטאבו, המתנה בבנק וכו'

לוקח זמן אבל לא יותר מדי, פעם אחרונה שהייתי בטאבו לקח בערך שעה המתנה, לצערי חסר איזה מסמך אז צריך לחזור לשם עוד הפעם.
אם שווה לך לעשות את הכל לבד או לשלם למישהו תלוי בך.

מצד שני אני שואל עד כמה זה חכם למחזר כעת כדי לחסוך בוודאות מתוך ידיעה שאולי בעוד שנה שנתיים אצטרך לפרוע / למחזר שוב?

יש לך סכום כסף כדי להקטין את המשכנתא? יש לך קרן השתלמות? מה אחוז יתרת הקרן לפני החזר הסכום ואחריו (אם ישנו) ממחיר הקנייה המקורי?
מה החלוקה למסלולים שלך, כמה אחוז ריבית בכל מסלול וכמה זמן נותר בכל מסלול?

 

[daat99]

לקחתם פעם משכנתא?

כן...

4K שכר ייעוץ

לא ראיתי שום צורך להשתמש בשירות שכזה.

1300 ש"ח פתיחת תיק לאחר הנחה

משום מה אני זוכר ששילמתי הרבה פחות אבל יכול להיות שהמחירים השתנו מאז.

700 ש"ח שמאי
אגרות והיטלי הסרת משכון בטאבו + רישום משכון בטאבו + הסרת משכון ברשם המשכונות + רישום משכון ברשם המשכונות + דמי שליחות לטאבו + שכ"ט נוטריון/עו"ד על רישום משכון. ~ 500-1000 ש"ח (יש אולי אי דיוקים אבל זה סדר גודל)

לא זוכר כמה שילמתי על סעיפים אלו אבל המספרים נשמעים הגיוניים.

כנראה אשיג בעצמי תנאים נחותים.

אתה יכול להשיג תנאים מעולים גם לבד ולשלם 4000 שח בשביל לא לבקר בבנקים במשך יומיים/שלושה נראה לי יקר מדי (אלא אם כן אתה מרוויח משכורת של 32 אלף שקל נטו בחודש...)

אשמח לשמוע חוויות ממישהו שלקח משכנתא בשנה-שנתיים האחרונה ולא נעזר ביעוץ כלל, אני ניסיתי לפני 3 שנים והיום זה עוד יותר קשה.

אחד השכנים שלי מיחזר משכנתה לפני כשנה והייעוץ היחיד שהוא השתמש בו היה החיבור לאינטרנט במחשב שלי (לו אין מחשב בבית).
התנאים שהוא השיג עצמאית מול הבנקים היו הרבה יותר טובים מכל המשכנתאות שפורסמו באינטרנט ע"י אנשים באותה התקופה (פורום תפוז מאוד עוזרים בנושא ומשתפים ריביות לפעמים).

הלוואה 960K,
החזר חודשי עולה מ 5K ל 6K
אלוקציה חדשה:
1/3 פריים-0.5 למשך 20 שנים
1/3 קל"צ 3.5% למשך 15 שנים (באסה אבל חובה של בנק ישראל להכניס 1/3 בריבית קבועה)
1/3 מל"צ 3.5% למשך 15 שנים

הכנסתי את הנתונים שהצגת למחשבון הזה וקיבלתי משכנתה ל-18 שנה (במקום 20) שמורכבת מ-5 תתי הלוואות במקום 3 בלבד אבל עם אותו צפי החזר כולל (בהתאם להנחות המדד של המחשבון שבאתר) לפי התמהיל הבא:

• הלוואה א: הלוואה של 70,000 ₪ לתקופה של 14 שנה במסלול 1 (פריים).
• הלוואה ב: הלוואה של 170,000 ₪ לתקופה של 15 שנה במסלול 1 (פריים).
• הלוואה ג: הלוואה של 356,000 ₪ לתקופה של 17 שנה במסלול 2 (קבועה לא צמודה).
• הלוואה ד: הלוואה של 164,000 ₪ לתקופה של 17 שנה במסלול 3 (משתנה כל 5 לא צמודה).
• הלוואה ה: הלוואה של 200,000 ₪ לתקופה של 18 שנה במסלול 3 (משתנה כל 5 לא צמודה).

אין לי שמץ של מושג אם זה יותר טוב או פחות טוב ממה שקיבלת אבל אם יש כאן פוטנציאל של קיצור משך ההלוואה בשנתיים אז זה לדעתי פוטנציאל חשוב.

בכל אופן למען הסר ספק אני לא ממליץ על כלום חוץ מלבדוק דברים בעצמך ולאמת כל דבר שאומרים לך!

 

[רוני]

כעקרון ככל שתקטין את תקופת המשכנתא תקטין את העלויות הכוללות שלה, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע לגבי התמהיל,
להתאים אותו ליכולות שלכם, ולהקטין חשיפה למסלול צמוד מדד לטווח הארוך. במידה ותחליטו לעבור לפריפריה בעוד שנתיים עדיף להשכיר את הדירה ולא למכור
בעיקר משום השימוש הנפוץ בלוח סילוקין שפיצר.
נכון להיום לקחתי למעלה מ 20 משכנתאות והלוואות בארץ ובחו"ל, את כל המימון שנלקח סילקתי בתקופות של עד ל 6 שנים.

 

[מתכנת]

אתה יכול להשיג תנאים מעולים גם לבד ולשלם 4000 שח בשביל לא לבקר בבנקים במשך יומיים/שלושה נראה לי יקר מדי (אלא אם כן אתה מרוויח משכורת של 32 אלף שקל נטו בחודש...)

תשובה:

אני מאמין שבחישוב פר שעה יותר כלכלי יהיה לבצע לבד, אבל בתור זוג שכירים במשרה מלאה א. האפשרות לבלות בבנק בשעות העבודה מוגבלת מאוד מאוד ב. העיסוק סביב זה יגזול ממני את כל הריכוז בעבודה מה שישפיע ישירות על הפרודוקטיביות, לא יכול להרשות לעצמי את זה.

עשיתי את זה פעם אחת לבד, זה לא בדיוק יומיים שלושה, זה סקר בין בנקים הלוך ושוב, בשביל שכיר שעובד בין 9:00-18:00 זה לא פשוט..

אחד השכנים שלי מיחזר משכנתה לפני כשנה .......
התנאים שהוא השיג עצמאית מול הבנקים היו הרבה יותר טובים מכל המשכנתאות שפורסמו באינטרנט ע"י אנשים באותה התקופה

לפני שנה זאת התקופה שהיה הכי קל והכי זול לקחת משכנתא, ככל הידוע לי בחודשים האחרונים המצב התהפך.

לא ראיתי שום צורך להשתמש בשירות שכזה.

אתה בטוח שאם היית משלם לשירות כזה לא היה חוסך לך למשל בכך שהיה משיג תנאים טובים יותר? או מאיר את עינך בנקודות שלא חשבת עליהן?

הכנסתי את הנתונים שהצגת למחשבון הזה וקיבלתי משכנתה ל-18 שנה (במקום 20) שמורכבת מ-5 תתי הלוואות במקום 3 בלבד אבל עם אותו צפי החזר כולל (בהתאם להנחות המדד של המחשבון שבאתר) לפי התמהיל הבא:
אין לי שמץ של מושג אם זה יותר טוב או פחות טוב ממה שקיבלת אבל אם יש כאן פוטנציאל של קיצור משך ההלוואה בשנתיים אז זה לדעתי פוטנציאל חשוב.

פספת משהו די משמעותי...
בתמהיל שהצגתי 2/3 נפרע לאחר 15 שנה ו 1/3 שימשיך עוד 5 שנים
בתמהיל שהצעת החלק הכי ארוך ירד אמנם ל 18 אבל חלקים אחרים עלו בהתאם, קח א האלוקציה שלי שים 18 שנה לכל החלקים ותגיע לאותו דבר...
אגב, בפריים אין הבדל בריבית בין 18/20/22 שנה לעומת המסלולים הקבועים שההבדל נהיה משמעותי בין 15/20

 

[מתכנת]

אם אתה מסתדר עם תכנות האמן לי שתסדר גם עם זה אבל אולי עדיף שתיקח יעוץ בשביל השקט הנפשי שלך

בהחלט אני משוכנע שאסתדר אכן זה בשביל השקט הנפשי.
האמן לי שאני לא עצלן, ואין לי בעיה להתרוצץ ולהמתין, פשוט מנסיון עבר זה ממש מפריע לי לעבודה ומוציא את הריכוז.

יש לך סכום כסף כדי להקטין את המשכנתא? יש לך קרן השתלמות? מה אחוז יתרת הקרן לפני החזר הסכום ואחריו (אם ישנו) ממחיר הקנייה המקורי?
מה החלוקה למסלולים שלך, כמה אחוז ריבית בכל מסלול וכמה זמן נותר בכל מסלול?

לא תכננתי להקטין את המשכנתא, כי לרדת ל 60% זה מעבר ליכולתי (ולרדת ל 65% נניח כבר לא כזה הבדל ובריביות אין הבדל בכלל)
יש קרן השתלמות חדשה שתהיה נזילה בעוד 5 שנים. (25K כעת)
מחיר הקניה המקורי 1.2M
שווי נוכחי ~ 1.4M
סכום ההלוואה כיום 966K
אחוז מימון יישאר זהה לפני ואחרי המחזור 68%-70%
אלוקציה נוכחית:
החזר חודשי 5K
300K פריים-0.5 למשך 27 שנים
500K מל"צ 4.8% למשך 22 שנים
166K ק"צ 3% למשך 23 שנים
אלוקציה חדשה:
החזר חודשי 6K
322K פריים-0.5 למשך 20 שנים
322K קל"צ 3.5% למשך 15 שנים
322K מל"צ 3.4% למשך 15 שנים

 

[אורי ג.]

טוב זה לא ני"ע אז מותר לייעץ:
בדוק אם האחוז משכנתא שלך מחושב מהערך הנוכחי או ממחיר הקנייה
חושב שציינת שיש EMI אם אחוז המשכנתא יורד מ75% אני חושב שאין לך צורך בEMI יותר.
ריבית הפריים שאתה משלם גבוהה, הריביות היום זה סביב פריים מינוס 0.85%, יתכן ובמחזור הוא גבוה יותר.
תאריך את מסלול הפריים ל30 שנים.
תאחד את 2 המסלולים האחרים לקל"צ ל13 שנים, אפשר להגיע לריבית של 3% (בתקווה שגם במחזור).
החזר: 5,990 בחודש + ביטוחים

אם יש לך תוכנית להחזיר בעוד כמה שנים סכום כסף גדול יחסית, שקול לקחת על חשבון הקל"צ גם מסלול של קבוע לא צמוד (מל"צ) משתנה כל 5, ככה תוכל לבצע פירעון מוקדם ללא קנס וגם תשלם ריבית עוד יותר נמוכה במסלול זה.


הייתי שוקל לחסוך עוד כדי שתוכל לרדת ל60% מימון ואז תרוויח גם מהמחזור וגם בריביות עדיפות בגלל שיעור המימון הנמוך יותר.

עריכה:
תיקון טעות באחד המסלולים

 

[מתכנת]

@אורי ג. תודה.

טוב זה לא ני"ע אז מותר לייעץ:

נכון איזה מזל שיש מקום לשחרר ניצרה

בדוק אם האחוז משכנתא שלך מחושב מהערך הנוכחי או ממחיר הקנייה

ערך נוכחי לפי הערכת שמאי עדכנית.

אם אחוז המשכנתא יורד מ75% אני חושב שאין לך צורך בEMI יותר.

אמת, אקבל מהם החזר של כ 10K-15K

ריבית הפריים שאתה משלם גבוהה, הריביות היום זה סביב פריים מינוס 0.85%, יתכן ובמחזור הוא גבוה יותר.

גם במימון גבוה של 70% ? כי ראיתי באמת בתפוז P-0.8 אבל על 60% מימון (ההפרש של 0.3 יוצא כ 40 ש"ח לחודש 11K לכל התקופה)

תאריך את מסלול הפריים ל30 שנים

רציונל?

תאחד את 2 המסלולים האחרים לקל"צ ל13 שנים

זה סיכון שבפרעון מוקדם אחטוף קנס - משכנתאמן טוען שכמעט אף הלוואה לא שורדת 20 שנה ברציפות ובממוצע יש מיחזור אחת ל 7 שנים.. למרות שאין לי תוכניות ברורה למחזר בעוד X שנים אני די מסכים עם הגישה שלו

הייתי שוקל לחסוך עוד כדי שתוכל לרדת ל60% מימון ואז תרוויח גם מהמחזור וגם בריביות עדיפות בגלל שיעור המימון הנמוך יותר.

חשבתי על זה, לרדת כעת לרמת מימון 60% זה יהיה קריעה רצינית אם בכלל אצליח, להמתין עם המיחזור (וזו שאלת השאלות) יש סיכוי טוב שריביות המשכנתא יעלו ואז אקבל ב 60% מימון מה שנותנים לי היום ב 70% מימון.

@אורי ג. שוב תודה.

 

[אורי ג.]

אמת, אקבל מהם החזר של כ 10K-15K

אתה גם לא תשלם להם פרמייה כל חודש, לא?

גם במימון גבוה של 70% ? כי ראיתי באמת בתפוז P-0.8 אבל על 60% מימון (ההפרש של 0.3 יוצא כ 40 ש"ח לחודש 11K לכל התקופה)

לא יודע, למה שלא תבדוק עם הבנק? (יותר נכון, בנקים).

רציונל?

גובה הריבית לא משתנה בתלות בתקופה ככה שעדיף לך להוריד החזר חודשי בעזרת מסלול זה ולקצר את המסלולים האחרים בהם ככל שהתקופה קצרה יותר ככה הריבית נמוכה יותר.

זה סיכון שבפרעון מוקדם אחטוף קנס - משכנתאמן טוען שכמעט אף הלוואה לא שורדת 20 שנה ברציפות ובממוצע יש מיחזור אחת ל 7 שנים.. למרות שאין לי תוכניות ברורה למחזר בעוד X שנים אני די מסכים עם הגישה שלו

איני נוהג לקבל החלטות על סמך בלוג זה או אחר, אני קובע את התוכניות שמתאימות לי. ציינתי כבר:

אם יש לך תוכנית להחזיר בעוד כמה שנים סכום כסף גדול יחסית, שקול לקחת על חשבון הקל"צ גם מסלול של קבוע לא צמוד (מל"צ) משתנה כל 5, ככה תוכל לבצע פירעון מוקדם ללא קנס וגם תשלם ריבית עוד יותר נמוכה במסלול זה.

חשבתי על זה, לרדת כעת לרמת מימון 60% זה יהיה קריעה רצינית אם בכלל אצליח, להמתין עם המיחזור (וזו שאלת השאלות) יש סיכוי טוב שריביות המשכנתא יעלו ואז אקבל ב 60% מימון מה שנותנים לי היום ב 70% מימון.

אתה צודק אבל הטריידאוף הוא שכאשר כן תרד ל60% המיוחלים אז תאלץ לשלם את כל הוצאות המחזור בשנית (כולל דמי היוון!).

 

[מתכנת]

אתה גם לא תשלם להם פרמייה כל חודש, לא?

זה לא עובד ככה.. את הפרמיה (4% מההלוואה) משלמים בתחילה בתשלום אחד ואפשר לגלגל את זה לתוך ההלוואה, כעת במיחזור אני פורע גם את החלק הזה. והם מחזירים לי כסף באופן יחסי לתקופה כמו בכל ביטול פוליסה רק שמגלחים anyway איזה 40%

גובה הריבית לא משתנה בתלות בתקופה ככה שעדיף לך להוריד החזר חודשי בעזרת מסלול זה ולקצר את המסלולים האחרים בהם ככל שהתקופה קצרה יותר ככה הריבית נמוכה יותר.

אמממ נכון אבל מצד שני הפריים לא ישאר ברמה שלו בעוד 20 שנה אז עדיף לא להתפרע איתו ולחתוך מהקרן מה שיותר מהר

איני נוהג לקבל החלטות על סמך בלוג זה או אחר, אני קובע את התוכניות שמתאימות לי

נכון מאוד, במקרה הזה אני רואה עצמי בתוך הממוצע הזה שממחזר אחת ל 7-10 שנים.

ציינתי כבר:

שקול לקחת על חשבון הקל"צ גם מסלול של קבוע לא צמוד (מל"צ) משתנה כל 5

אין מצב, הלוואי והייתי יכול, הנחיה של בנק ישראל קובעת שחובה לשלב בכל משכנתא לפחות 1/3 בריבית קבועה (צמודה או לא)
אישית לא הייתי לוקח בכלל קל"צ בגלל הסבירות הגבוהה שאמחזר שוב בעשור הקרוב.

 

[daat99]

עשיתי את זה פעם אחת לבד, זה לא בדיוק יומיים שלושה, זה סקר בין בנקים הלוך ושוב, בשביל שכיר שעובד בין 9:00-18:00 זה לא פשוט..

אני בזמנו תיאמתי פגישות בכמה בנקים מראש לאותו היום ופשוט לקחתי יום חופשה מרוכז.
בסה"כ אני חושב שלקחתי כ-3 ימי חופשה בשביל כל התהליך כך שזה לא בשמיים.

לפני שנה זאת התקופה שהיה הכי קל והכי זול לקחת משכנתא, ככל הידוע לי בחודשים האחרונים המצב התהפך.

אין לי מושג.

אתה בטוח שאם היית משלם לשירות כזה לא היה חוסך לך למשל בכך שהיה משיג תנאים טובים יותר? או מאיר את עינך בנקודות שלא חשבת עליהן?

אין שום דבר בטוח בחיים חוץ מכך שהם נגמרים.
משזה נאמר אני יודע על מספיק אנשים שכן שילמו וקיבלו הצעות פחות טובות ממנו באותה התקופה.
אולי היועץ שלך הוא עילוי עם קשרי על שכן יכול להשיג תנאים מעולים יותר - לי אין מושג.

פספת משהו די משמעותי...

אני רק הצגתי משהו למחשבה כי אתה אמרת שאורך המשכנתה חשוב לך.
כפי שאמרתי אין לי מושג אם זה יותר טוב ממה שאתה לקחת או לא.
אם אתה חושב שלא והחלטת שלא אז כל שנותר לי הוא לאחל לך בהצלחה ומזל טוב כי אני ממש לא יודע מה יותר טוב.

 

[Panic]

זה סיכון שבפרעון מוקדם אחטוף קנס - משכנתאמן טוען שכמעט אף הלוואה לא שורדת 20 שנה ברציפות ובממוצע יש מיחזור אחת ל 7 שנים.. למרות שאין לי תוכניות ברורה למחזר בעוד X שנים אני די מסכים עם הגישה שלו

@אורי ג. שוב תודה.[/QUOTE]

נכון שלא באמת ניתן לדעת, אבל רוב הסיכויים שיהיו בעיקר עליות של הריביות כשמסתכלים כמה שנים קדימה ולא ירידה.. אם הריביות יעלו, סיכוי נמוך שיהיה קנס פרעון מוקדם כי אתה בעצם עושה לבנק טובה.

 

[בת העמק]

אלוקציה חדשה:
1/3 פריים-0.5 למשך 20 שנים
1/3 קל"צ 3.5% למשך 15 שנים (באסה אבל חובה של בנק ישראל להכניס 1/3 בריבית קבועה)
1/3 מל"צ 3.5% למשך 15 שנים

נכנסתי להסתכל סתם באחד האתרים לגבי ריביות משכנתא מומלצות, נכון למאי השנה. (אתר של עתיד משכנתאות).
לגבי ריבית פריים עד 20 שנה- מומלץ 0.70% עד 0.85% שזה פריים מינוס 0.75-0.9 (נמוך מההצעה שלך)
לגבי קל"צ 15 שנה- 3.35% עד 3.55% (ההצעה שלך היא בקצה העליון של הסקאלה)
לגבי מל"צ 15 שנה- 3.10% עד 3.30% ((נמוך מההצעה שלך)

לא הבנתי מה הבעיה שלך עם קל"צ? אני באופן אישי מעדיפה אותה לגבי החלק הארוך. בטח בריבית המוצעת לך.
ואגב, אם במשכנתא הנוכחית שלך הקל"צ הוא 3% ובמשכנתא החדשה הוא יהיה 3.5%- איזה קנס אמור להיות לך? ככל הזכור לי, הקנס הוא אם הריבית במיחזור נמוכה יותר מאשר קודם.

ועוד שאלה, למה אתה לוקח משכנתא את אותו סכום שלקחת לפני 3 שנים ולא את הסכום שעומד כרגע במישכון? או שלא הבנתי אותך.

 

[מתכנת]

אתה יכול להשיג תנאים מעולים גם לבד ולשלם 4000 שח בשביל לא לבקר בבנקים במשך יומיים/שלושה נראה לי יקר מדי (אלא אם כן אתה מרוויח משכורת של 32 אלף שקל נטו בחודש...)

בסה"כ אני חושב שלקחתי כ-3 ימי חופשה בשביל כל התהליך כך שזה לא בשמיים.

האמת שהתלבטתי הרבה בנושא לפני כן וגם אחרי העצות של כולם כאן.
המסקנה הייתה כדלהלן:
בא נניח שכר של 1K ברוטו ליום (זה לא השכר שלי אלא לצורך הדוגמא), לאחר ניכוי 34%+12% מס וביטו"ל נשארנו עם 540 ש"ח (כולל ניכויים סוציאלים) + הפרשות מעסיק של 21.83% (6+8.33+7.5) בשווי 218 ש"ח = 768 ש"ח ליום.
להערכתי זה יגזול לי 3-5 ימים עבודה (בין אם יום חופשה מלא בפועל או חצאי ימים שלא אצליח לעבוד)
אין לי ימי חופשה מיותרים בכלל אז להיכנס למינוס (ולפרוע בסוף) או לקזז מהשכר כבר די שקול לעלות של היעוץ.
אגב, למרות הייעוץ הולך איזה יום+-

נכנסתי להסתכל סתם באחד האתרים לגבי ריביות משכנתא מומלצות, נכון למאי השנה. (אתר של עתיד משכנתאות).
לגבי ריבית פריים עד 20 שנה- מומלץ 0.70% עד 0.85% שזה פריים מינוס 0.75-0.9 (נמוך מההצעה שלך)
לגבי קל"צ 15 שנה- 3.35% עד 3.55% (ההצעה שלך היא בקצה העליון של הסקאלה)
לגבי מל"צ 15 שנה- 3.10% עד 3.30% ((נמוך מההצעה שלך)

כן ראיתי, כמעט כולם מדברים על עד 60% מימון, וגם לפני 2-3 שבועות המחירים היו יותר זולים.
שאלתי בתפוז לאיזה ריבית לשאוף, ציינתי את כל הנתונים, תקופה וכו' וקיבלתי תשובה זהה לריביות שרשמתי כאן למעט הפריים (שבתכלס ההבדל 30-40 ש"ח לחודש, לא שאני מזלזל אבל טוב לדעת את הפרופורציות)

ועוד שאלה, למה אתה לוקח משכנתא את אותו סכום שלקחת לפני 3 שנים ולא את הסכום שעומד כרגע במישכון? או שלא הבנתי אותך.

אני לוקח משכנתא חדשה לפי סכום החוב הנוכחי, לא סכום הלוואה המקורית.

ואגב, אם במשכנתא הנוכחית שלך הקל"צ הוא 3% ובמשכנתא החדשה הוא יהיה 3.5%- איזה קנס אמור להיות לך? ככל הזכור לי, הקנס הוא אם הריבית במיחזור נמוכה יותר מאשר קודם.

הנוכחי זה קל"צ אלא קבוע צמוד בהלוואת זכאות - אין קנס כלל.
הקנס הוא על המרכיב מל"צ בגובה 500K נותר עוד כשנה וחצי לתחנה הקרובה.

נכון שלא באמת ניתן לדעת, אבל רוב הסיכויים שיהיו בעיקר עליות של הריביות כשמסתכלים כמה שנים קדימה ולא ירידה.. אם הריביות יעלו, סיכוי נמוך שיהיה קנס פרעון מוקדם כי אתה בעצם עושה לבנק טובה.

לא הבנתי מה הבעיה שלך עם קל"צ? אני באופן אישי מעדיפה אותה לגבי החלק הארוך. בטח בריבית המוצעת לך.

בסבירות גבוהה אמחזר שוב בטווח של 7-10 שנים, ולכן מעדיף מפזר סיכונים ולא להינעל על קל"צ ל 15 שנים, הקנס בגין פירעון מוקדם עלול להיות מאוד כואב גם אם הריבית לא עלתה בהרבה. (כאן וכאן וכאן)

 

[אורי ג.]

הקנס בגין פירעון מוקדם עלול להיות מאוד כואב גם אם הריבית לא עלתה בהרבה. (כאן וכאן וכאן)

אם הריבית עולה אין עמלת פירעון מוקדם (עמלת היוון), רק אם היא יורדת יש.

אין מצב, הלוואי והייתי יכול, הנחיה של בנק ישראל קובעת שחובה לשלב בכל משכנתא לפחות 1/3 בריבית קבועה (צמודה או לא)
אישית לא הייתי לוקח בכלל קל"צ בגלל הסבירות הגבוהה שאמחזר שוב בעשור הקרוב.

יש מצב. אם המשתנה מקובעת ללפחות 5 שנים אז זה נחשב בחלק של הריבית הקבועה ולא המשתנה.