התלבטות השקעה

[בת העמק]

סכסוכי שכנים יכולים להיות קשים ולהמשך שנים.

להבנתי זה לא סכסוך שכנים, מדובר על 2 דירות שבעליהן משכירים אותן ולא גרים שם.
לא בטוח שבעל הדירה השכנה יעדיף התדיינות במשפט במקום להחליף שוכר.

 

[סמי]

הייתי מוכר

שים לב שעשית הנחה בפוסט המקורי שתצליח להשכיר ב 2700 , וכעת נראה שהיא לא מציאותית

האם אתה בטוח שתצליח למכור ב 1,100,000, או שגם פה אתה קצת אופטימי?

אתה צודק לגבי המכירה הייתי אופטימי. כנראה שאוכל למכור ב-1070000 אחרי שדיברתי עם כמה מתווכים. מישהו פה יכול להמליץ לי על יועץ נדל"ן שילווה אותי?

 

[סמי]

אתם חושבים שיהיו עליות ערך בכרמי גת בשנתיים הקרובות?

 

[yossik]

אתם חושבים שיהיו עליות ערך בכרמי גת בשנתיים הקרובות?

כדור הבדולח שלי נשבר...

 

[אורי ג.]

כדור הבדולח שלי נשבר...

יוסי בנדל"ן לא צריך כדורי בדולח, אפשר לתת הערכות מושכלות.
אני בטוח שאם הייתי שואל אותך לגבי באיזה שכונה בנהריה כדאי להשקיע ובאיזה כדאי להתרחק ובאיזה מהם יש סיכוי טוב יותר לעליית ערך הייתי יודע לענות יופי גם בלי כדורי בדולח.

 

[סול]

בהנחה שדיברת על דירות בארץ:
הנחתי כי המטרה היא להתפרנס (יעני לעשות כסף) ולא לנדב כסף לרשות המיסים ושאר עסקנים.

רוני מדבר על השקעה של דירות בחו"ל ולא בארץ שם התמונה יכולה להיות מאד שונה.
מינוף של 50% בנכס בחו"ל סביר להניח שלא יהיה לך כדאי בתור משקיע זר בגלל הריביות הגבוהות, יתכנו יוצאי דופן פה, במיוחד אם אתה מקושר ו/או עובד בסכומים גבוהים.

אך האם עד לתקרת המס של השכירות בארץ, לא כדאי לממש את התשואה הפטורה ממס?
הכוונה היא שעד שמגיעים לתקרת המס, להשכיר בארץ דוקא די שווה.
לאחר שמשכירים בארץ 5000 לדעתי עדיף לפנות ולהשקיע בחו"ל או במניות, אבל את הפטור ממס עד 5000 לא כדאי לנצל עד תומו?

 

[real12]

קח 700K ושם בחשבון השקעות ממוסה. עם כ 5% שנתי אחרי 20 שנה יש לך כ 1.8 מליון ש"ח לפני מיסים

מה זה חשבון השקעות ממוסה? ומדוע אין צורך בכדור בדולח במקרה הזה?

 

[אורי ג.]

אך האם עד לתקרת המס של השכירות בארץ, לא כדאי לממש את התשואה הפטורה ממס?
הכוונה היא שעד שמגיעים לתקרת המס, להשכיר בארץ דוקא די שווה.
לאחר שמשכירים בארץ 5000 לדעתי עדיף לפנות ולהשקיע בחו"ל או במניות, אבל את הפטור ממס עד 5000 לא כדאי לנצל עד תומו?

מצד אחד כן, כי זו הטבה יפה.
מצד שני לא כי:
8% מס רכישה + עוד הוצאות רכישה.
הוצאות מכירה כשתמכור.
איבוד הפטור ממס שבח על הדירת מגורים שלך, אם וכאשר תרצה למכור אותה + מיסוי גם אם לא הרווחת מהסיפור.
מס שבח מלא על הדירה להשקעה אם וכאשר תרצה למכור אותה + מיסוי גם אם לא הרווחת מהסיפור.

המטרה היא לא "לא לשלם מס" (זה הכי קל), זה להרוויח כסף, עם 8% מס רכישה זו משימה קשה מאד.
הנה סקירה של משרד האוצר מלפני שבועיים:
https://www.gov.il/BlobFolder/dynam..._review_periodic-review-RealEstate-022020.pdf
אצטט:
" מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת גם בחודש פברואר, כאשר במהלך החודש נגרעו ממלאי זה כ-620 דירות. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד ינואר האחרון כ-23 אלף דירות."

כלומר בדיוק ממתי שחל מס רכישה של 8%.
שים לב לגרף בעמוד 7.
המשקיעים אינם מפגרים, הם עושים את אותו החשבון שאני עושה ולדעתי המגמה הזו רק תגבר בעקבות משבר הקורונה.

 

[nicepo1]

אך האם עד לתקרת המס של השכירות בארץ, לא כדאי לממש את התשואה הפטורה ממס?
הכוונה היא שעד שמגיעים לתקרת המס, להשכיר בארץ דוקא די שווה.

בנוסף למה שאורי רשם יש גם את העניין הקטן של אחוז התשואה....
לדוגמה יש מקומות בארץ שזה כבר נהיה מגוחך 2% ברוטו לפני הוצאות.

אני לדוגמה מעדיף תשואה נטו של 10% ולשלם 40% מס מתשואה של 1% ואפס מס

 

[בת העמק]

לדוגמה יש מקומות בארץ שזה כבר נהיה מגוחך 2% ברוטו לפני הוצאות.

אתה מתייחס רק לתשואה של השכירות, נכון? או שאתה מכיר באופן אישי דירה שהתשואה, כולל עליית הערך במכירה, היתה רק 2% ברוטו?

 

[סול]

8% מס רכישה + עוד הוצאות רכישה.

אין ספק שמס הרכישה הוא המכה הגדולה ביותר (או לפחות אחת מהן) למשקיעי נדלן בארץ.
אציין שהוא "אמור לרדת" חזרה ל5% בעוד כחצי שנה. אני לא מעז אפילו לצפות שזה יקרה, פשוט מציין שזה התכנון המקורי ויכול לשנות את התמונה.

כמו כן תמיד יש את האופציה למכור את הדירה הראשונה שלך בשנה ואז לא לשלם את המס הזה, אלא פשוט לשדרג עד שאתה מגיע לדירה שמניבה לך את הסכום לתקרת המס.

אבל זה מה שנקרא, צמצום/המנעות הנזק.

לגבי המכירה-

הוצאות מכירה כשתמכור.

אני מניח שגם בנדל"ן בחו"ל יש הוצאות מכירה שלא נופלות מהמכירה בארץ. אני טועה?

מס שבח מלא על הדירה להשקעה אם וכאשר תרצה למכור אותה + מיסוי גם אם לא הרווחת מהסיפור.

אני מניח שזה כנראה יש רק בארץ.
בכל אופן נסכם ונאמר שלמכור דירה בארץ זה עסק יקר, אם כי אין לי איך להשוות את זה למכירה בחו"ל שלא התרשמתי שהיא זולה יותר. לי לא יצא למכור דירה עדיין.

אבל האמת שלהערכתי בכלל לא צריך למכור נדל"ן בארץ לטווח ארוך אם הכל פועל כשורה (קצת כמו להחזיק תיק מניות לטווח רחוק).

משקיע ישראלי סולידי ועצלן יכול לקנות שתי דירות עד לתקרת המס נניח (שכירות 5000) בארץ מגוריו (או לשדרג לדירה אחת בשכירות דומה אם ברצונו להמנע ממס הרכישה), לא להשתדרג יותר בארץ, וכשיגיע זמנו לפרוש יקח משכנתא הפוכה על הנכסים שלו. כך יהנה למעשה גם מעליית הערך, אך לא ישלם את מס השבח.
אין שום סיבה למכור את הנכס כשהוא בארץ. פשוט (יחסית) להמשיך לנהל אותו, לקבל ממנו הכנסה חודשית בנוסף לשכירות בדמות המשכנתא ההפוכה.
(אינני יודע אם אפשר לעשות את זה בקלות עם נכסים בחו"ל).
לדעתי זה ה"מקסימום כסף במינימום מאמץ".
וזאת אחת הסיבות שלדעתי, בנוסף לפטור ממס על שכירות עד 5000, שווה לנצל את התקרה בארץ. כי לא צריך למכור את הנכסים - קל יחסית לממש את עליית הערך שלהם בלי למכור.

מה שמשאיר אותנו עם החיסרון הגדול של המס רכישה, שצריך להכלל בחישוב הכדאיות הכללי ואינני מקל בו ראש.
וכמובן התשואה משכירות שנמוכה משמעותית ממקומות אחרים בעולם.
אבל אם אתה משוכנע שלעולם לא תמכור את הנכס (כמו שלעולם לא תמכור לחלוטין את תיק המניות)
אז בעיני זה מס רכישה+תשואה נמוכה נגד פטור ממס על שכירות+אפשרות למשכן את הנכס ולהנות מעליית הערך בלי מכירה.

מכך יוצא, שאם אתה מוצא נכס בארץ בתשואה טובה (קשה למצא), או שמורידים את מס הרכישה ל5%- זה מעלה בעיני את הכדאיות (מהפן הסולידי העצל) ברכישה בארץ לטווח ארוך לעומת נדל"ן בחו"ל.
זה פחות רלוונטי לנפולאוני הנדל"ן שמחפשים לעשות הרבה כסף ומהר וחו"ל הוא מגרש המשחקים שלהם, ויותר למי שרוצה פנסיה פשוטה יחסית לחיות ממנה בארץ.

זה גם מדגיש את העובדה שלפחות נכס אחד כן כדאי לקנות בארץ (כי אין את המס רכישה), אלא אם אתה יודע להפיק תשואה פנומנלית בנדל"ן בחו"ל ולא סופר את השוק המקומי שזה אחלה וברכותי

 

[אורי ג.]

אני מניח שגם בנדל"ן בחו"ל יש הוצאות מכירה שלא נופלות מהמכירה בארץ. אני טועה?

ברור, לא רק שלא נופלות בדרך כלל הם גבוהות הרבה יותר.

בכל אופן נסכם ונאמר שלמכור דירה בארץ זה עסק יקר, אם כי אין לי איך להשוות את זה למכירה בחו"ל שלא התרשמתי שהיא זולה יותר. לי לא יצא למכור דירה עדיין.

חו"ל זה לא מקשה אחת, כל מדינה והתנאים שלה.

אבל האמת שלהערכתי בכלל לא צריך למכור נדל"ן בארץ לטווח ארוך אם הכל פועל כשורה (קצת כמו להחזיק תיק מניות לטווח רחוק).

גם למות לא צריך, בסוף כמעט כמעט כולם מוכרים, השאלה רק מתי, קראתי אתמול שזמן ההחזקה החציוני של דירה בארץ הוא 15 שנים.

, לא להשתדרג יותר בארץ,

נחמד בתיאוריה, בלתי מעשי במציאות בדרך כלל אא"כ אתה כבר בגיל מבוגר יחסית.

פשוט (יחסית) להמשיך לנהל אותו, לקבל ממנו הכנסה חודשית בנוסף לשכירות בדמות המשכנתא ההפוכה.
(אינני יודע אם אפשר לעשות את זה בקלות עם נכסים בחו"ל).
לדעתי זה ה"מקסימום כסף במינימום מאמץ".
וזאת אחת הסיבות שלדעתי, בנוסף לפטור ממס על שכירות עד 5000, שווה לנצל את התקרה בארץ. כי לא צריך למכור את הנכסים - קל יחסית לממש את עליית הערך שלהם בלי למכור.

אתה טועה מכמה סיבות:
1. הריבית על הצעד תהיה זהה או גבוהה מתשואה הנכס, כלומר אין כדאיות למהלך.
2. אתה לא תקבל את שווי הדירה בכסף, תקבל אולי 60%, שאר ה40% יושבים לך בבלטות.
3. אתה יוצר לעצמך תזרים שלילי, מעט מאד אנשים זקוקים לבוכתא של כסף ותזרים שלילי להרבה שנים, רוב האנשים מחפשים בדיוק את ההפך.

מכך יוצא, שאם אתה מוצא נכס בארץ בתשואה טובה (קשה למצא), או שמורידים את מס הרכישה ל5%- זה מעלה בעיני את הכדאיות (מהפן הסולידי העצל) ברכישה בארץ לטווח ארוך לעומת נדל"ן בחו"ל.

מסכים.

אם אתה מחפש תשואה גבוהה, עסקאות פליפ, ואינך סולידי עצל אלא נפולאון נדל"ן שמתחבר לתחום ויודע להפיק ממנו כסף, ובמיוחד אם הגדת לתקרת השכירות בארץ, שוק הנדל"ן העולמי הוא מגרש המשחקים שלך ואין לך מה לחפש כאן.

שוק הנדל"ן העולמי הוא מגרש המשחקים שלך ב3 תנאים בלבד:
1. אתה מחפש להפסיד כסף, או:
2. יש לך ממש המון כסף ואתה פותח אופרציה בחו"ל, או:
3. אתה כריש נדל"ן רציני שחי את זה ואין לך מחסום שפה.

זה גם מדגיש את העובדה שלפחות נכס אחד כן כדאי לקנות בארץ (כי אין את המס רכישה), אלא אם אתה יודע להפיק תשואה פנומנלית בנדל"ן בחו"ל ולא סופר את השוק המקומי שזה אחלה וברכותי

אני מסכים, אני חוזר ואומר שלדעתי כלכלית עדיף לכל אדם שיהיה לו קודם כל דירה ללא משכנתא לפני שיהיה לו תיק השקעות כלשהו.

 

[סול]

גם למות לא צריך, בסוף כמעט כמעט כולם מוכרים, השאלה רק מתי, קראתי אתמול שזמן ההחזקה החציוני של דירה בארץ הוא 15 שנים.

השאלה היא למה כולם מוכרים.
כולם גם טסים לחו"ל, קונים מכוניות, חיים מהיד לפה ומשקיעים בבית השקעות אקטיבי.
זה לא מחייב אותי או אף אחד.
אז אם יש סיבה שבסוף כולם "נשברים ומוכרים" אשמח לשמוע אותה
אם זאת סתם תרבות העדר, אני לא שם.

אני אגב גם לא פוסל מכירה ושדרוג הנכס. אני פשוט לא בונה עליו, ולכן לא לוקח בחשבון את מס השבח. את מס השבח אשלם אם יהיה לי משהו יותר טוב לקנות בכסף של הדירה, בשקלול מס השבח. כל עוד המס הוא רשות רק במידה ותמכור, אין כל כך מה להתיחס אליו בעיני, אפילו אם כל השאר מוכרים ומשלמים אותו.

נחמד בתיאוריה, בלתי מעשי במציאות בדרך כלל אא"כ אתה כבר בגיל מבוגר יחסית.

אני מתקשה להבין למה זה בילתי מעשי.

1. הריבית על הצעד תהיה זהה או גבוהה מתשואה הנכס, כלומר אין כדאיות למהלך.

אני מדבר על גיל מבוגר, 70+, בו אדם מחפש לחיות מהנכסים שהוא צבר ולא למקסם אותם. למה שלא תהיה כדאיות למהלך? הרי תסתלק מהעולם לפני שתצטרך להחזיר משהו מזה. המטרה בחיים היא לא לצאת מהעולם עם כמה שיותר נכסים בלי משכנתה, היא איכות החיים. ואיכות החיים כדאית.

3. אתה יוצר לעצמך תזרים שלילי, מעט מאד אנשים זקוקים לבוכתא של כסף ותזרים שלילי להרבה שנים, רוב האנשים מחפשים בדיוק את ההפך.

אינטואיטיבית אני מבין למה תזרים שלילי לא נשמע טוב, אבל שוב, מגיל מסוים לדעתי אין מניעה לחיות מהנכסים שלך כל עוד צברת מספיק, והגעת לגיל מבוגר מספיק כדי שהתזרים השלילי לא ישפיע לך על איכות החיים כל עוד אתה כאן.

אני מסכים, אני חוזר ואומר שלדעתי כלכלית עדיף לכל אדם שיהיה לו קודם כל דירה ללא משכנתא לפני שיהיה לו תיק השקעות כלשהו.

שמח שאני לא לבד בדעה הזאת כאן.

תוך כדי שאני כותב את התגובה, אני נזכר שההורים שלי יורישו לי דירה מתישהו.
אבל גם אם אגיע לתקרת המס עם שני נכסים, ואז ארש עוד דירה מההורים (בתקווה שזה יהיה עוד הרבה הרבה זמן), אוכל לגור באחד הנכסים ולא לשלם מס על השכירות. או שאעשה שקלול ואראה שעדיף לי לשלם מס ולהשכיר את הדירה ברמת גן או גבעתיים שארש (שני אחים שתי דירות) ולגור באחת מהדירות בפריפריה שאצליח לקנות (אם אצליח). כרגע יש לי דירה אחת בלי משכנתא ברמלה.

 

[nicepo1]

אתה מתייחס רק לתשואה של השכירות, נכון?

במקרה הזה כן.

או שאתה מכיר באופן אישי דירה שהתשואה, כולל עליית הערך במכירה, היתה רק 2% ברוטו?

יצא לי להכיר בארה"ב כאלה שקנו ומכרו והתשואה הייתה שלילית.

 

[petit nicolas]

אני חוזר ואומר שלדעתי כלכלית עדיף לכל אדם שיהיה לו קודם כל דירה ללא משכנתא לפני שיהיה לו תיק השקעות כלשהו

אני חייב להגיד שאני מאוד מופתע מההערה הזאת, לאור זה שאתה ידוע בפורום כמתמנף די רציני. בהנחה שהתנאים של המשכנתא טובים, במה היא שונה לדעתך ממינוף אחר?

 

[אורי ג.]

אני חייב להגיד שאני מאוד מופתע מההערה הזאת, לאור זה שאתה ידוע בפורום כמתמנף די רציני. בהנחה שהתנאים של המשכנתא טובים, במה היא שונה לדעתך ממינוף אחר?

היא לא, היא אף עדיפה.

 

[אורי ג.]

השאלה היא למה כולם מוכרים.

ממש לא כולם מוכרים, אם כולם היו מוכרים לא היו דירות להשכרה.

כולם גם טסים לחו"ל, קונים מכוניות, חיים מהיד לפה ומשקיעים בבית השקעות אקטיבי.

גם זה לא נכון.

אני אגב גם לא פוסל מכירה ושדרוג הנכס. אני פשוט לא בונה עליו, ולכן לא לוקח בחשבון את מס השבח. את מס השבח אשלם אם יהיה לי משהו יותר טוב לקנות בכסף של הדירה, בשקלול מס השבח. כל עוד המס הוא רשות רק במידה ותמכור, אין כל כך מה להתיחס אליו בעיני, אפילו אם כל השאר מוכרים ומשלמים אותו.

אתה תעשה מה שבא לך, אדם סביר עם ראייה כלכלית מינימלית חושב אחרת ממך.

אני מתקשה להבין למה זה בילתי מעשי.

מ2 סיבות עיקריות:
1. המשפחה משתנה עם השנים, בהתחלה אתה רווק, אז נשוי ואז מתחיל להביא ילדים, בסוף הם מתחילים לצאת מהבית ונשארים זוג, בסוף בדרך כלל גם אחד מבני הזוג נפטר ונשאר אדם לבד בודד בבית, ככה שצרכי הדיור שלך משתנים עם השנים.
2. אנשים מטבעם רוצים להתקדם ולהשתדרג עם השנים, בית יותר גדול, חצר יותר גדולה, אולי עיר טובה יותר, אולי שכונה טובה יותר וכו'.

 

[סול]

ממש לא כולם מוכרים, אם כולם היו מוכרים לא היו דירות להשכרה.

גם זה לא נכון.

אתה תעשה מה שבא לך, אדם סביר עם ראייה כלכלית מינימלית חושב אחרת ממך.

מ2 סיבות עיקריות:
1. המשפחה משתנה עם השנים, בהתחלה אתה רווק, אז נשוי ואז מתחיל להביא ילדים, בסוף הם מתחילים לצאת מהבית ונשארים זוג, בסוף בדרך כלל גם אחד מבני הזוג נפטר ונשאר אדם לבד בודד בבית, ככה שצרכי הדיור שלך משתנים עם השנים.
2. אנשים מטבעם רוצים להתקדם ולהשתדרג עם השנים, בית יותר גדול, חצר יותר גדולה, אולי עיר טובה יותר, אולי שכונה טובה יותר וכו'.

איך בכלל מחשבים את מס השבח בכדאיות העסקה? או בכדאיות קניית דירה שניה להשקעה?
בסופו של דבר הכל מתורגם למספרים, ולתשובה של כדאי או לא כדאי.
איך אני יכול לצפות מה יהיה מס השבח? (שואל באמת).

 

[אורי ג.]

איך בכלל מחשבים את מס השבח בכדאיות העסקה? או בכדאיות קניית דירה שניה להשקעה?

פשוט מביאים את השלכות המס בחשבון, זה הכל.

בסופו של דבר הכל מתורגם למספרים, ולתשובה של כדאי או לא כדאי.
איך אני יכול לצפות מה יהיה מס השבח? (שואל באמת).

אמת.
אתה יכול בקלות לצפות מה יהיה מס השבח כיוון שהחוקים ברורים מאד, אפשר לחשב על האגורה מה תהיה חבות המס שלך תחת הנחות שונות, בהנחה שיש שבח כמובן.
יש אפילו סימולטור רשמי של רשות המיסים:
https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/FrmHadrachaRashit.aspx