התלבטות: השקעה בנדל"ן או להמשיך בשוק ההון

ליאונידס

משתמש סולידי
הצטרף ב
6/1/21
הודעות
47
דירוג
68
שלום לכולם,

אשמח לעצותיכם בדילמה בה אני עומד כיום.

אני בן 23, משקיע את כל הוני בשוק ההון דרך חבר בורסה ישראלי.

בימים אלו אני מתלבט אם לצאת להשקעה בנדל"ן.

אציין שאני רווק, מרוויח באזור ה7,500 נטו, גר אצל ההורים. בעוד כשנה אצא לעבוד בהייטק, כמתכנת, וארוויח משכורת גבוה יותר.

לפי הערכתי אם וכאשר אצא לרכישת דירה אהיה ברשותי הון עצמי של 400,000 ש"ח.

שיקולים בעד
1. מינוף משמעותי שבסבירות גבוה יעלה את אחוז התשואה שלי ביחס להון העצמי.

2. עיתוי טוב להעביר את תיק ההשקעות לחבר בורסה זר. אמכור את המניות לטובת רכישת הדירה והון חדש יועבר להשקעה דרך IB.

3. הורי מחזיקים כבר שנים בדירה להשקעה ואקבל מהם ליווי בתהליך ובלקיחת המשכנתא. מעבר לכך שהם מוכנים לחתום ערבות. הרי "נדל"ן תמיד עולה" ;) חחחחחחח

שיקולים נגד
1. ריכוז הון רב בנכס יחיד ובכך ***** הסיכון.

2. השקעת זמן רב בלמידת השוק, איתור נכס, מיקוח עם הבנקים. (זמן שאין לי)

3.בהתחשב בהכנסה הנוכחית, ולכן על הנייר יכולת החזר נמוכה, לדעתי אקבל ריבית גבוה מאשר בעוד כמה שנים.

4. במידה וארצה לעבור לתקופה לחו"ל זה יכול להקשות.

5.תשלום מס רווחי הון בעת מכירת מניות של כ40,000 ש"ח.

אשמח לשיקולים בעד ונגד ולפרספקטיבה נוספת.

תודה.
 
נערך לאחרונה ב:

$Ron$

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/5/19
הודעות
428
דירוג
380
עיתוי טוב להעביר את תיק ההשקעות לחבר בורסה זר. אמכור את המניות לטובת רכישת הדירה והון חדש יועבר להשקעה דרך IB.
לא בהכרח צריך למכור בשביל העברה כזאת. ני"ע הנסחרים בבורסה בחו"ל ניתן (בברוקרים מסויימים) להעביר ישירות או (בברוקרים אחרים) דרך חניה בבנק.
 

adamshalev

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
11,790
דירוג
22,006
יש אנשים שמאד מאמינים בנדלן בזכות היתרונות שציינת.
ויש אנשים שנדלן עבורם זה כאב ראש כה גדול שזה לא שווה את ההבדל בתשואה (מחקרים מראים הבדלים יחסית קטנים בתשואות נדלן מול מניות בטווחי זמן ארוכים).
אישית, שונא נדלן, אבל זאת שאלה אישית שהתשובה עליה אישית.
נשמע שאתה מבין את היתרונות והחסרונות.
בד״כ כאשר ההורים מוכנים לעזור ולתת כמה מאות אלפי שקלים ״עזרה״ ברכישת נדלן זה החלטה קלה - קח את הכסף ותשקיע בנדלן במינוף עם משכנתא, כי הם בד״כ לא יתנו את הכסף בשביל להשקיע אותו במניות.
 

ליאונידס

משתמש סולידי
הצטרף ב
6/1/21
הודעות
47
דירוג
68
ני"ע הנסחרים בבורסה בחו"ל
ני"ע שברשותי חלק ישראלים וחלק איריים.

כמה מאות אלפי שקלים ״עזרה״ ברכישת נדלן זה החלטה קלה -
לא קיבלתי מעולם עזרה כספית מההורים מעבר למחייה וגם לא הפעם לטובת ההשקעה. נטו חתימת ערבות וליווי מקצועי. שיכול גם להתברר כטעות עם כל הכבוד לניסיון שהם טוענים שיש להם.

בנוגע לתשואות, לדעתך אין הבדל משמעותי גם בהתחשבות במינוף?
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
755
דירוג
1,528
בנוגע לתשואות, לדעתך אין הבדל משמעותי גם בהתחשבות במינוף?
מינוף לא כלכך יושב טוב עליי, אבל האקסל שלי מאוד אוהב נדל"ן ממונף התשואה להון העצמי אם בוחרים את הנכס הנכון ואפילו אם מתחשבים רק בשכירות ללא עליית ערך יוצאת מאוד מרשימה. תבדוק בעצמך, זה יוצא בחישובים שלי יותר כדאי ממניות ולכן בדיעבד היינו מתחילים את החיסכון המשפחתי עם דירה זולה להשקעה. (יש גם הטבות מס וכו').

אבל אפשר לחזור לרכוש מניות אחרי שיש נדל"ן, יש סינרגיה טובה כי המניות נזילות.
 

Shlomi_m

משתמש סולידי
הצטרף ב
3/7/20
הודעות
27
דירוג
7
יש אנשים שמאד מאמינים בנדלן בזכות היתרונות שציינת.
ויש אנשים שנדלן עבורם זה כאב ראש כה גדול שזה לא שווה את ההבדל בתשואה (מחקרים מראים הבדלים יחסית קטנים בתשואות נדלן מול מניות בטווחי זמן ארוכים).
אישית, שונא נדלן, אבל זאת שאלה אישית שהתשובה עליה אישית.
נשמע שאתה מבין את היתרונות והחסרונות.
בד״כ כאשר ההורים מוכנים לעזור ולתת כמה מאות אלפי שקלים ״עזרה״ ברכישת נדלן זה החלטה קלה - קח את הכסף ותשקיע בנדלן במינוף עם משכנתא, כי הם בד״כ לא יתנו את הכסף בשביל להשקיע אותו במניות.

תשובה נהדרת ה ״עזרה״ לרוב מטה את הכף לטובת הנדל״ן, כמובן שמדובר בדירה ראשונה יחידה ללא מס רכישה ומס שבח בעת מכירה
 

ליאונידס

משתמש סולידי
הצטרף ב
6/1/21
הודעות
47
דירוג
68
השאלה האם נכון לחכות לעוד הון עצמי ולעליית השכר?

במידה ואני הולך על זה, על איזה עיר או אזור אתם חושבים שכדאי להתמקד?

מבחינתי יש עדיפות למרכז, גם מבחינת קרבה וגם מבחינת סיכון.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,791
דירוג
12,283
@ליאונידס , מה בוער לך?
אני קניתי את דירת המגורים הראשונה שלי בגיל בערך 60.
עד אז חייתי טוב מאוד, בצניעות, אחוזי חסכון מעל לממוצע ולמזלי גם תיק השקעות שעבד טוב בשבילי [מניות דיבידנד ואגחים ששלימו ריביות שהעשירו את הקופה הפרטית שלי].
תבסס את עצמך כלכלית. 400K בגילך זה יפה מאוד אבל לא יעזרו לך לרכוש אלא רק פקעקטה דירה עם אבן ריחיים על הצוואר [משכנתא].
אני נמנע ואסור לי לייעץ. הדיעות חלוקות בין ביסוס כלכלי ראשוני כשאתה צעיר ויכול להעלות את המשכורת, להשקיע ולהגדיל את ההון העצמי לבין חסידי המינוף לרכישת נדל"ן.
הטיעון שלי הוא ש 400K זה ממש גבולי לבחור צעיר שזה כל מה שיש לו בחיים ועל זה להוסיף מינוף?
2. עיתוי טוב להעביר את תיק ההשקעות לחבר בורסה זר. אמכור את המניות לטובת רכישת הדירה והון חדש יועבר להשקעה דרך IB.
אז אתה מעביר מברוקר ישראלי לברוקר זר, זה כמו להעביר מכיס ימין לכיס שמאל ולא השגת שום כלום מלבד זה שאם יש רווחי הון תשלם פעמיים מס, פעם אחת בארץ על מימוש התיק ופעם שניה בחו"ל על מכירת התיק למען רכישת דירה.
בלבול מוח לא נחוץ אלא אם אתה מתכוון להמשיך להשקיע עוד מספר שנים ואח"כ לרכוש דירה.
 
נערך לאחרונה ב:

דאניל

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/10/18
הודעות
1,120
דירוג
1,349
ופעם שניה בחו"ל על מכירת התיק למען רכישת
לדעתי הוא מתכוון למכור את התיק שבארץ לצורך קניית הדירה, ורק את העודפים והשקעות נוספות - להעביר לברוקר זר (ולא קודם להעביר ואז למכור).
 

ליאונידס

משתמש סולידי
הצטרף ב
6/1/21
הודעות
47
דירוג
68
לדעתי הוא מתכוון למכור את התיק שבארץ לצורך קניית הדירה, ורק את העודפים והשקעות נוספות - להעביר לברוקר זר (ולא קודם להעביר ואז למכור).
נכון זו כוונתי, תודה!

@ליאונידס , מה בוער לך?
אני קניתי את דירת המגורים הראשונה שלי בגיל בערך 60.
עד אז חייתי טוב מאוד, בצניעות, אחוזי חסכון מעל לממוצע ולמזלי גם תיק השקעות שעבד טוב בשבילי [מניות דיבידנד ואגחים ששלימו ריביות שהעשירו את הקופה הפרטית שלי].
תבסס את עצמך כלכלית. 400K בגילך זה יפה מאוד אבל לא יעזרו לך לרכוש אלא רק פקעקטה דירה עם אבן ריחיים על הצוואר [משכנתא].
אני נמנע ואסור לי לייעץ. הדיעות חלוקות בין ביסוס כלכלי ראשוני כשאתה צעיר ויכול להעלות את המשכורת, להשקיע ולהגדיל את ההון העצמי לבין חסידי המינוף לרכישת נדל"ן.
הטיעון שלי הוא ש 400K זה ממש גבולי לבחור צעיר שזה כל מה שיש לו בחיים ועל זה להוסיף מינוף?

אז אתה מעביר מברוקר ישראלי לברוקר זר, זה כמו להעביר מכיס ימין לכיס שמאל ולא השגת שום כלום מלבד זה שאם יש רווחי הון תשלם פעמיים מס, פעם אחת בארץ על מימוש התיק ופעם שניה בחו"ל על מכירת התיק למען רכישת דירה.
בלבול מוח לא נחוץ אלא אם אתה מתכוון להמשיך להשקיע עוד מספר שנים ואח"כ לרכוש דירה.

גם אני חיי בצניעות וחוסך המון, לא יודע אם קראת אבל אני לא שוקל לקנות דירה למגורים אלא להשקעה. מאחר ושוכר ישלם שכר דירה איני חושב שהמשכנתא תהייה אבן ריחיים על צווארי. בנוסף איני מבין למה לטענתך רכישת דירה להשקעה נוגדת את הפיתוח האישי, ***** יכולת ההשתכרות וההון עצמי. לדעתי ההפך הוא הנכון. אני יכול ללמוד הרבה בעקבות המהלך כשהמטרה היא להגדיל את ההון העצמי באמצעות השקעה גם בנדל"ן. ההון הפנוי ימשיך להיות מושקע במניות.
לדעתי השאלה המרכזית היא מה הסבירות שמהלך כזה יגדיל את התשואה שהיום אני מרוויח על ההון.
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
755
דירוג
1,528
@ליאונידס אפשר גם בלי זה (אני קניתי נכס רק בשלב מאוחר יחסית), אבל במחשבה לאחור יכול להיות שהיה כדאי קודם.
הסיבות הן הטבות מס, זו בעצם דרך להשקיע ממון רב ללא מס רווחי הון לצורותיו השונות בדומה לקרן השתלמות. תלמד את הנושא של מיסוי נכס נדל"ן בודד.
בנוסף אתה מקבל חשיפה למחירי הדיור אז אם אתה מתכנן דירה למגורים זה סה"כ חיובי. לגבי מינוף זה מגביר תשואה וזה כדאי כלכלית, מצד שני זה קצת לא טרוויאלי לפני שיש לך עבודה יציבה.
 

דור ה-Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
26/4/19
הודעות
1,602
דירוג
1,419
@ליאונידס אפשר גם בלי זה (אני קניתי נכס רק בשלב מאוחר יחסית), אבל במחשבה לאחור יכול להיות שהיה כדאי קודם.
הסיבות הן הטבות מס, זו בעצם דרך להשקיע ממון רב ללא מס רווחי הון לצורותיו השונות בדומה לקרן השתלמות. תלמד את הנושא של מיסוי נכס נדל"ן בודד.
בנוסף אתה מקבל חשיפה למחירי הדיור אז אם אתה מתכנן דירה למגורים זה סה"כ חיובי. לגבי מינוף זה מגביר תשואה וזה כדאי כלכלית, מצד שני זה קצת לא טרוויאלי לפני שיש לך עבודה יציבה.

אני חייב לשאול, באמת ובתמים - איך המינוף בשוק הנדל''ן מגביר את התשואה?
עלות ריבית המשכנתא (נניח, ממוצע של 3 מסלולים) הוא כנראה באיזור ה-2.75%-3% - שזאת בערך תשואת השכירות מהנכס (בהנחה שהוא במרכז)
המחשבה שמינוף מגביר את התשואה מתבססת על ההנחה שמחירי הדיור ימשיכו לעלות?
 

dani91

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/8/20
הודעות
703
דירוג
815
עוד שיקול נגד: עלויות עסקה גבוהות (מס רכישה אם הדירה לא זולה, עלויות עו"ד סביב 0.5%, תיווך 1%-2%, שניהם בתוספת מע"מ).
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
755
דירוג
1,528
אני חייב לשאול, באמת ובתמים - איך המינוף בשוק הנדל''ן מגביר את התשואה?
עלות ריבית המשכנתא (נניח, ממוצע של 3 מסלולים) הוא כנראה באיזור ה-2.75%-3% - שזאת בערך תשואת השכירות מהנכס (בהנחה שהוא במרכז)
המחשבה שמינוף מגביר את התשואה מתבססת על ההנחה שמחירי הדיור ימשיכו לעלות?
פחות מ4% זו לא השקעה סבירה, ואם לא מגזימים עם מינוף אפשר גם 2%.
 

Mr. Bigglesworth

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/2/20
הודעות
2,932
דירוג
3,454

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,738
דירוג
4,940
אשמח לעצותיכם בדילמה בה אני עומד כיום.

היי

זה מאוד פשוט, במידה ואתה מתחייב בפני עצמך לאחר רכישת הדירה במיקום סביר עם משכנתא, להמשיך להשקיע בשוק הנדל"ן או שוק ההון,
התשובה חיובית לך על זה, קח בחשבון הסכם ממון במקרה של נישואין בעתיד.

במידה ואתה לא בטוח שתוכל להכיל דירה עם משכנתא ועדיין להמשיך לחסוך ולהשקיע, לבנות רשת ביטחון כלכלית,
התשובה היא שלילית, אל תכנס לזה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,206
דירוג
23,893

RICOnERT

משתמש רשום
הצטרף ב
29/1/21
הודעות
6
דירוג
5
ההיגיון לא אמור להיות כיסוי המשכנתא בהקדם האפשרי?
אז הייתי מצפה להפנות את הכסף הפנוי משכ"ד/משכורת לסגירת המשכנתא.
 

ישראל הכוכב

משתמש סולידי
הצטרף ב
3/12/17
הודעות
54
דירוג
15
אני אישית משוכנע שמחירי הנדל"ן יעלו עוד, בפרט במרכז אז אם הוא יקנה דירה בגיל 60, המחיר יהיה הרבה יותר יקר באחוזים יותר גבוהים מההפרש בין התשואה על מניות לבין נדל"ן
אולי אני טועה אבל כך אני היתי נוהג
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
T התלבטות השקעה בין דירת קבלן לדירת יד 2 (סכום ההשקעה שונה) נדל"ן 3
I התלבטות לגבי כוון השקעה עם נתונים כפי שמפורטים .... נדל"ן 6
P התלבטות לגבי איזור השקעה נדל"ן 0
unrealx התלבטות השקעה - נדל"ן נדל"ן 3
T התלבטות לגבי אלטרנטיבות השקעה נדל"ן 6
ס התלבטות השקעה נדל"ן 58
ImCarryGG התלבטות בין נתיבי השקעה ובית השקעות(פסגות מול IBI) שוק ההון 26
I התלבטות בנושא השקעה - לחכות על הגדר או לקחת משכנתה? נדל"ן 7
ו התלבטות בנושא השקעה נדל"ן 4
F התלבטות - השקעה בגיל צעיר שוק ההון 4
F התלבטות בין 3 מסלולי השקעה - אשמח לדעות שוק ההון 36
G התלבטות בכיוון השקעה שוק ההון 5
א התלבטות לגבי מוצרי השקעה - תעודת סל / קרנות נאמנות מחקות / ETF זר שוק ההון 3
wolf התלבטות השקעה VT בארץ או ב-IB שוק ההון 6
T השקעה במניות - התלבטות. שוק ההון 5
ס התלבטות בנוגע לשינוי מסלול השקעה בקרן הפנסיה/השתלמות שוק ההון 28
F יש עתיד עם קורסים ? התלבטות התפתחות אישית 10
Z התלבטות בנוגע לכספי פיצויים/קרן השתלמות/הלוואה לצורך רכישת רכב צרכנות פיננסית 9
Yos העלאת דמי ניהול של קרן האג"ח - התלבטות שוק ההון 6
D התלבטות לגבי תיק פסיבי ראשון שוק ההון 8
N התלבטות לגבי לימודים התפתחות אישית 9
שנקל מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות שוק ההון 51
ת התלבטות בין 2 מכונת כביסה Bosch או Constructa ? צרכנות פיננסית 16
S התלבטות בין מסלולי פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
N התלבטות בין עבודות התפתחות אישית 2
K להשכיר או למכור? עוד התלבטות נדל"ן 37
1337justme הצעת כסף מזומן לקשיש בפינוי בינוי במקום הדירה החדשה -התלבטות נדל"ן 24
M התלבטות בנוגע לסידור מחדש של התיק שוק ההון 2
P התלבטות בנוגע לרכישת נכס מההורים נדל"ן 30
שואף התלבטות של בן 21 התפתחות אישית 11
י התלבטות בין מדמ"ח חד חוגי או דו חוגי התפתחות אישית 23
י התלבטות בין דו-חוגי לחד חוגי התפתחות אישית 1
O התלבטות בנוגע לפלח נדל"ן בתיק נדל"ן 30
J התלבטות בחיסכון לדירה שניה - עקב שינוי מדיניות למשכון דירה קיימת נדל"ן 8
N התלבטות על ברוקר להשקעה ארוכת טווח שוק ההון 1
Y התלבטות בין ETF טורקיים לפי גודל, מיסוי, צורת עקיבה, סוג הבורסה שוק ההון 5
ה התלבטות קשה בנוגע לתואר ראשון התפתחות אישית 12
ה מכירת נכס והשקעה במדדים ונדלן - התלבטות קשה שוק ההון 26
klayhamn התלבטות לגבי דירה בת"א נדל"ן 105
ז התלבטות מקצועית לגבי ניסיון התפתחות אישית 1
A מדעי המחשב התלבטות מסלולים לימודים התפתחות אישית 0
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
A התלבטות לגבי סגירת משכנתא נדל"ן 3
ד התלבטות לגבי החלק של האג"ח בהנחה שתהיה אינפלציה שוק ההון 8
מ התלבטות לגבי כדאיות חתימת קבע התפתחות אישית 11
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
Blue התלבטות - בין הסדרים בקרנות הפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ס התלבטות לגבי קניה או השכרה נדל"ן 14
R התלבטות לגבי מעבר להלמן למיטב לאור הרכישה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
נמר הכסף התלבטות לגבי תיק מניות עולמי עם מספר ETF, וחוות דעת כללית על התיק שוק ההון 10

נושאים דומים

למעלה