התלבטות: השקעה בנדל"ן או להמשיך בשוק ההון

[ליאונידס]

שלום לכולם,

אשמח לעצותיכם בדילמה בה אני עומד כיום.

אני בן 23, משקיע את כל הוני בשוק ההון דרך חבר בורסה ישראלי.

בימים אלו אני מתלבט אם לצאת להשקעה בנדל"ן.

אציין שאני רווק, מרוויח באזור ה7,500 נטו, גר אצל ההורים. בעוד כשנה אצא לעבוד בהייטק, כמתכנת, וארוויח משכורת גבוה יותר.

לפי הערכתי אם וכאשר אצא לרכישת דירה אהיה ברשותי הון עצמי של 400,000 ש"ח.

שיקולים בעד
1. מינוף משמעותי שבסבירות גבוה יעלה את אחוז התשואה שלי ביחס להון העצמי.

2. עיתוי טוב להעביר את תיק ההשקעות לחבר בורסה זר. אמכור את המניות לטובת רכישת הדירה והון חדש יועבר להשקעה דרך IB.

3. הורי מחזיקים כבר שנים בדירה להשקעה ואקבל מהם ליווי בתהליך ובלקיחת המשכנתא. מעבר לכך שהם מוכנים לחתום ערבות. הרי "נדל"ן תמיד עולה" חחחחחחח

שיקולים נגד
1. ריכוז הון רב בנכס יחיד ובכך הגדלת הסיכון.

2. השקעת זמן רב בלמידת השוק, איתור נכס, מיקוח עם הבנקים. (זמן שאין לי)

3.בהתחשב בהכנסה הנוכחית, ולכן על הנייר יכולת החזר נמוכה, לדעתי אקבל ריבית גבוה מאשר בעוד כמה שנים.

4. במידה וארצה לעבור לתקופה לחו"ל זה יכול להקשות.

5.תשלום מס רווחי הון בעת מכירת מניות של כ40,000 ש"ח.

אשמח לשיקולים בעד ונגד ולפרספקטיבה נוספת.

תודה.

 

[$Ron$]

עיתוי טוב להעביר את תיק ההשקעות לחבר בורסה זר. אמכור את המניות לטובת רכישת הדירה והון חדש יועבר להשקעה דרך IB.

לא בהכרח צריך למכור בשביל העברה כזאת. ני"ע הנסחרים בבורסה בחו"ל ניתן (בברוקרים מסויימים) להעביר ישירות או (בברוקרים אחרים) דרך חניה בבנק.

 

[adamshalev]

יש אנשים שמאד מאמינים בנדלן בזכות היתרונות שציינת.
ויש אנשים שנדלן עבורם זה כאב ראש כה גדול שזה לא שווה את ההבדל בתשואה (מחקרים מראים הבדלים יחסית קטנים בתשואות נדלן מול מניות בטווחי זמן ארוכים).
אישית, שונא נדלן, אבל זאת שאלה אישית שהתשובה עליה אישית.
נשמע שאתה מבין את היתרונות והחסרונות.
בד״כ כאשר ההורים מוכנים לעזור ולתת כמה מאות אלפי שקלים ״עזרה״ ברכישת נדלן זה החלטה קלה - קח את הכסף ותשקיע בנדלן במינוף עם משכנתא, כי הם בד״כ לא יתנו את הכסף בשביל להשקיע אותו במניות.

 

[ליאונידס]

ני"ע הנסחרים בבורסה בחו"ל

ני"ע שברשותי חלק ישראלים וחלק איריים.

כמה מאות אלפי שקלים ״עזרה״ ברכישת נדלן זה החלטה קלה -

לא קיבלתי מעולם עזרה כספית מההורים מעבר למחייה וגם לא הפעם לטובת ההשקעה. נטו חתימת ערבות וליווי מקצועי. שיכול גם להתברר כטעות עם כל הכבוד לניסיון שהם טוענים שיש להם.

בנוגע לתשואות, לדעתך אין הבדל משמעותי גם בהתחשבות במינוף?

 

[גילגה]

בנוגע לתשואות, לדעתך אין הבדל משמעותי גם בהתחשבות במינוף?

מינוף לא כלכך יושב טוב עליי, אבל האקסל שלי מאוד אוהב נדל"ן ממונף התשואה להון העצמי אם בוחרים את הנכס הנכון ואפילו אם מתחשבים רק בשכירות ללא עליית ערך יוצאת מאוד מרשימה. תבדוק בעצמך, זה יוצא בחישובים שלי יותר כדאי ממניות ולכן בדיעבד היינו מתחילים את החיסכון המשפחתי עם דירה זולה להשקעה. (יש גם הטבות מס וכו').

אבל אפשר לחזור לרכוש מניות אחרי שיש נדל"ן, יש סינרגיה טובה כי המניות נזילות.

 

[Shlomi_m]

יש אנשים שמאד מאמינים בנדלן בזכות היתרונות שציינת.
ויש אנשים שנדלן עבורם זה כאב ראש כה גדול שזה לא שווה את ההבדל בתשואה (מחקרים מראים הבדלים יחסית קטנים בתשואות נדלן מול מניות בטווחי זמן ארוכים).
אישית, שונא נדלן, אבל זאת שאלה אישית שהתשובה עליה אישית.
נשמע שאתה מבין את היתרונות והחסרונות.
בד״כ כאשר ההורים מוכנים לעזור ולתת כמה מאות אלפי שקלים ״עזרה״ ברכישת נדלן זה החלטה קלה - קח את הכסף ותשקיע בנדלן במינוף עם משכנתא, כי הם בד״כ לא יתנו את הכסף בשביל להשקיע אותו במניות.

תשובה נהדרת ה ״עזרה״ לרוב מטה את הכף לטובת הנדל״ן, כמובן שמדובר בדירה ראשונה יחידה ללא מס רכישה ומס שבח בעת מכירה

 

[ליאונידס]

השאלה האם נכון לחכות לעוד הון עצמי ולעליית השכר?

במידה ואני הולך על זה, על איזה עיר או אזור אתם חושבים שכדאי להתמקד?

מבחינתי יש עדיפות למרכז, גם מבחינת קרבה וגם מבחינת סיכון.

 

[yossik]

@ליאונידס , מה בוער לך?
אני קניתי את דירת המגורים הראשונה שלי בגיל בערך 60.
עד אז חייתי טוב מאוד, בצניעות, אחוזי חסכון מעל לממוצע ולמזלי גם תיק השקעות שעבד טוב בשבילי [מניות דיבידנד ואגחים ששלימו ריביות שהעשירו את הקופה הפרטית שלי].
תבסס את עצמך כלכלית. 400K בגילך זה יפה מאוד אבל לא יעזרו לך לרכוש אלא רק פקעקטה דירה עם אבן ריחיים על הצוואר [משכנתא].
אני נמנע ואסור לי לייעץ. הדיעות חלוקות בין ביסוס כלכלי ראשוני כשאתה צעיר ויכול להעלות את המשכורת, להשקיע ולהגדיל את ההון העצמי לבין חסידי המינוף לרכישת נדל"ן.
הטיעון שלי הוא ש 400K זה ממש גבולי לבחור צעיר שזה כל מה שיש לו בחיים ועל זה להוסיף מינוף?

2. עיתוי טוב להעביר את תיק ההשקעות לחבר בורסה זר. אמכור את המניות לטובת רכישת הדירה והון חדש יועבר להשקעה דרך IB.

אז אתה מעביר מברוקר ישראלי לברוקר זר, זה כמו להעביר מכיס ימין לכיס שמאל ולא השגת שום כלום מלבד זה שאם יש רווחי הון תשלם פעמיים מס, פעם אחת בארץ על מימוש התיק ופעם שניה בחו"ל על מכירת התיק למען רכישת דירה.
בלבול מוח לא נחוץ אלא אם אתה מתכוון להמשיך להשקיע עוד מספר שנים ואח"כ לרכוש דירה.

 

[דאניל]

ופעם שניה בחו"ל על מכירת התיק למען רכישת

לדעתי הוא מתכוון למכור את התיק שבארץ לצורך קניית הדירה, ורק את העודפים והשקעות נוספות - להעביר לברוקר זר (ולא קודם להעביר ואז למכור).

 

[ליאונידס]

לדעתי הוא מתכוון למכור את התיק שבארץ לצורך קניית הדירה, ורק את העודפים והשקעות נוספות - להעביר לברוקר זר (ולא קודם להעביר ואז למכור).

נכון זו כוונתי, תודה!

@ליאונידס , מה בוער לך?
אני קניתי את דירת המגורים הראשונה שלי בגיל בערך 60.
עד אז חייתי טוב מאוד, בצניעות, אחוזי חסכון מעל לממוצע ולמזלי גם תיק השקעות שעבד טוב בשבילי [מניות דיבידנד ואגחים ששלימו ריביות שהעשירו את הקופה הפרטית שלי].
תבסס את עצמך כלכלית. 400K בגילך זה יפה מאוד אבל לא יעזרו לך לרכוש אלא רק פקעקטה דירה עם אבן ריחיים על הצוואר [משכנתא].
אני נמנע ואסור לי לייעץ. הדיעות חלוקות בין ביסוס כלכלי ראשוני כשאתה צעיר ויכול להעלות את המשכורת, להשקיע ולהגדיל את ההון העצמי לבין חסידי המינוף לרכישת נדל"ן.
הטיעון שלי הוא ש 400K זה ממש גבולי לבחור צעיר שזה כל מה שיש לו בחיים ועל זה להוסיף מינוף?

אז אתה מעביר מברוקר ישראלי לברוקר זר, זה כמו להעביר מכיס ימין לכיס שמאל ולא השגת שום כלום מלבד זה שאם יש רווחי הון תשלם פעמיים מס, פעם אחת בארץ על מימוש התיק ופעם שניה בחו"ל על מכירת התיק למען רכישת דירה.
בלבול מוח לא נחוץ אלא אם אתה מתכוון להמשיך להשקיע עוד מספר שנים ואח"כ לרכוש דירה.

גם אני חיי בצניעות וחוסך המון, לא יודע אם קראת אבל אני לא שוקל לקנות דירה למגורים אלא להשקעה. מאחר ושוכר ישלם שכר דירה איני חושב שהמשכנתא תהייה אבן ריחיים על צווארי. בנוסף איני מבין למה לטענתך רכישת דירה להשקעה נוגדת את הפיתוח האישי, הגדלת יכולת ההשתכרות וההון עצמי. לדעתי ההפך הוא הנכון. אני יכול ללמוד הרבה בעקבות המהלך כשהמטרה היא להגדיל את ההון העצמי באמצעות השקעה גם בנדל"ן. ההון הפנוי ימשיך להיות מושקע במניות.
לדעתי השאלה המרכזית היא מה הסבירות שמהלך כזה יגדיל את התשואה שהיום אני מרוויח על ההון.

 

[גילגה]

@ליאונידס אפשר גם בלי זה (אני קניתי נכס רק בשלב מאוחר יחסית), אבל במחשבה לאחור יכול להיות שהיה כדאי קודם.
הסיבות הן הטבות מס, זו בעצם דרך להשקיע ממון רב ללא מס רווחי הון לצורותיו השונות בדומה לקרן השתלמות. תלמד את הנושא של מיסוי נכס נדל"ן בודד.
בנוסף אתה מקבל חשיפה למחירי הדיור אז אם אתה מתכנן דירה למגורים זה סה"כ חיובי. לגבי מינוף זה מגביר תשואה וזה כדאי כלכלית, מצד שני זה קצת לא טרוויאלי לפני שיש לך עבודה יציבה.

 

[דור ה-Z]

@ליאונידס אפשר גם בלי זה (אני קניתי נכס רק בשלב מאוחר יחסית), אבל במחשבה לאחור יכול להיות שהיה כדאי קודם.
הסיבות הן הטבות מס, זו בעצם דרך להשקיע ממון רב ללא מס רווחי הון לצורותיו השונות בדומה לקרן השתלמות. תלמד את הנושא של מיסוי נכס נדל"ן בודד.
בנוסף אתה מקבל חשיפה למחירי הדיור אז אם אתה מתכנן דירה למגורים זה סה"כ חיובי. לגבי מינוף זה מגביר תשואה וזה כדאי כלכלית, מצד שני זה קצת לא טרוויאלי לפני שיש לך עבודה יציבה.

אני חייב לשאול, באמת ובתמים - איך המינוף בשוק הנדל''ן מגביר את התשואה?
עלות ריבית המשכנתא (נניח, ממוצע של 3 מסלולים) הוא כנראה באיזור ה-2.75%-3% - שזאת בערך תשואת השכירות מהנכס (בהנחה שהוא במרכז)
המחשבה שמינוף מגביר את התשואה מתבססת על ההנחה שמחירי הדיור ימשיכו לעלות?

 

[dani91]

עוד שיקול נגד: עלויות עסקה גבוהות (מס רכישה אם הדירה לא זולה, עלויות עו"ד סביב 0.5%, תיווך 1%-2%, שניהם בתוספת מע"מ).

 

[גילגה]

אני חייב לשאול, באמת ובתמים - איך המינוף בשוק הנדל''ן מגביר את התשואה?
עלות ריבית המשכנתא (נניח, ממוצע של 3 מסלולים) הוא כנראה באיזור ה-2.75%-3% - שזאת בערך תשואת השכירות מהנכס (בהנחה שהוא במרכז)
המחשבה שמינוף מגביר את התשואה מתבססת על ההנחה שמחירי הדיור ימשיכו לעלות?

פחות מ4% זו לא השקעה סבירה, ואם לא מגזימים עם מינוף אפשר גם 2%.

 

[Mr. Bigglesworth]

המחשבה שמינוף מגביר את התשואה מתבססת על ההנחה שמחירי הדיור ימשיכו לעלות?

כן. לאו דווקא בטווח הקצר.

 

[רוני]

אשמח לעצותיכם בדילמה בה אני עומד כיום.

היי

זה מאוד פשוט, במידה ואתה מתחייב בפני עצמך לאחר רכישת הדירה במיקום סביר עם משכנתא, להמשיך להשקיע בשוק הנדל"ן או שוק ההון,
התשובה חיובית לך על זה, קח בחשבון הסכם ממון במקרה של נישואין בעתיד.

במידה ואתה לא בטוח שתוכל להכיל דירה עם משכנתא ועדיין להמשיך לחסוך ולהשקיע, לבנות רשת ביטחון כלכלית,
התשובה היא שלילית, אל תכנס לזה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

המחשבה שמינוף מגביר את התשואה מתבססת על ההנחה שמחירי הדיור ימשיכו לעלות?

מניח שלזה היא התכוונה, אחרת גם אני לא מוצא בזה שום היגיון.

 

[אורי ג.]

הוא כנראה באיזור ה-2.75%-3%

סביב ה2.5% וגם פחות כיום ויש גם שחיקה אינפלציונית על לפחות שליש מהמשכנתא.

המחשבה שמינוף מגביר את התשואה מתבססת על ההנחה שמחירי הדיור ימשיכו לעלות?

בעיקר.

 

[RICOnERT]

ההיגיון לא אמור להיות כיסוי המשכנתא בהקדם האפשרי?
אז הייתי מצפה להפנות את הכסף הפנוי משכ"ד/משכורת לסגירת המשכנתא.

 

[ישראל הכוכב]

אני אישית משוכנע שמחירי הנדל"ן יעלו עוד, בפרט במרכז אז אם הוא יקנה דירה בגיל 60, המחיר יהיה הרבה יותר יקר באחוזים יותר גבוהים מההפרש בין התשואה על מניות לבין נדל"ן
אולי אני טועה אבל כך אני היתי נוהג