התלבטות השקעה

[סמי]

שלום לכולם,
קניתי דירה שניה להשקעה בכרמי גת לפני 4 שנים על הנייר. קניתי 3 חדרים במחיר 950000 ש"ח (כולל מס רכישה של 8%). היום הדירה שווה 1100000 ש"ח. קיבלתי מפתח לפני חודשיים. אני כעת יכול להשכיר אותה ב-2700 ש"ח לחודש. בנתיים חסכתי כסף ויש לי בעו"ש 700000 . אני מתלבט אולי למכור ולקנות משהו אחר. אני לא בטוח שהעסקה שעשיתי טובה. מה הייתם עושים במקומי?

תודה רבה

 

[אורי ג.]

. מה הייתם עושים במקומי?

יש לך מה לעשות עם הכסף? כנראה שלא כי יש לך עוד 700K בחשבון.
אני הייתי משכיר את הדירה ונהנה מהפטור ממס על השכ"ד.
בהנחה שיש לך משכנתא על הדירה הייתי סוגר אותה.

 

[סמי]

ה. מה הייתם עושים במקומי?

אין לי משכנתא. ה-700K סתם שוכבים בבנק

 

[אורי ג.]

אין לי משכנתא. ה-700K סתם שוכבים בבנק

אז:

אני הייתי משכיר את הדירה ונהנה מהפטור ממס על השכ"ד.

 

[סמי]

תודה רבה

 

[שמנת חמוצה]

אם ה-700 סתם שוכבים בבנק ללא מטרה אז אני הייתי מברר אם לעשות איתם משהו.

 

[Minimi]

נכון שאין מיסים אבל התשואה על השכירות לא משהו וגם עליית המחיר נמוכה מאוד במיוחד בהנתן קנייה על הנייר והזמן שחלף.
אבל, אם יש לך 700K בעו"ש ללא מטרה אז בעיית התשואה בדירה היא האחרונה בדאגותיך.

 

[fliper]

@סמי מהתייחסותך אני מתרשם שמבחינה תזרימית אתה מאוזן ולא זקוק לכסף.
למה לא לקנות עוד דירה ? ובעצם עוד דירות..
למשכן את הראשונה שקנית וגם את השנייה שתקנה..לקנות דירה ב 50% מימון 50% הון עצמי, לשלם את המשכנתא באמצעות השכירות הצפויה..
ולכשתסתיים המשכנתא, נניח בעוד 15 שנה, להנות מנכסים עם הכנסה פאסיבית ואולי עליית ערך.
@אורי ג.

 

[אורי ג.]

@אורי ג.

כן?

 

[fliper]

מסקרנת אותי התייחסותך לדברים..
ובכלל לדילמה שוק ההון ו/או דירה להשקעה.. @אורי ג.

 

[אורי ג.]

מסקרנת אותי התייחסותך לדברים..

אשתמש במילים עדינות:
הרעיון שלך גרוע מאד.

ובכלל לדילמה שוק ההון ו/או דירה להשקעה.. @אורי ג.

אין דילמה, כל מקרה לגופו.

 

[רוני]

שלום לכולם,
קניתי דירה שניה להשקעה בכרמי גת לפני 4 שנים על הנייר. קניתי 3 חדרים במחיר 950000 ש"ח (כולל מס רכישה של 8%). היום הדירה שווה 1100000 ש"ח. קיבלתי מפתח לפני חודשיים. אני כעת יכול להשכיר אותה ב-2700 ש"ח לחודש. בנתיים חסכתי כסף ויש לי בעו"ש 700000 . אני מתלבט אולי למכור ולקנות משהו אחר. אני לא בטוח שהעסקה שעשיתי טובה. מה הייתם עושים במקומי?

תודה רבה

בשורה התחתונה אתה יושב עם 700K מזומן שלא עובדים עבורך,
ודירה להשקעה שלא ממונפת, לדעתי נכון מבחינתך להתקדם להשקעות נוספות.

 

[סמי]

מה זה השקעות נוספות? אתה יכול לתת דוגמא ?

 

[סמי]

@סמי מהתייחסותך אני מתרשם שמבחינה תזרימית אתה מאוזן ולא זקוק לכסף.
למה לא לקנות עוד דירה ? ובעצם עוד דירות..
למשכן את הראשונה שקנית וגם את השנייה שתקנה..לקנות דירה ב 50% מימון 50% הון עצמי, לשלם את המשכנתא באמצעות השכירות הצפויה..
ולכשתסתיים המשכנתא, נניח בעוד 15 שנה, להנות מנכסים עם הכנסה פאסיבית ואולי עליית ערך.
@אורי ג.

אני לא בטוח שזה ישים. אתה יכול לתת דוגמא מספרית? נראנ לי משכנתא ענקית

 

[Minimi]

בשורה התחתונה אתה יושב עם 700K מזומן שלא עובדים עבורך,
ודירה להשקעה שלא ממונפת, לדעתי נכון מבחינתך להתקדם להשקעות נוספות.

כל הספקולציות של רכישות דירה עם מינוף לעולם לא יהיו רווחיות בהשוואה להשקעה לטווח ארוך בשוק ההון.
בחשבון פשוט:
יש לך 700K. קח עוד 500K משכנתא ל 20 שנה, קנה דירה, שלם מס רכישה והשכר. קח בחשבון כ11 חודשי שכירות בשנה אחרי ניכוי הוצאות ונניח שאין מיסים. ל 20 שנה רוב הסיכויים שדמי השכירות אפילו לא יכסו את המשכנתא אבל נניח שכן. אחרי 20 שנה יש לך נכס.

קח 700K ושם בחשבון השקעות ממוסה. עם כ 5% שנתי אחרי 20 שנה יש לך כ 1.8 מליון ש"ח לפני מיסים.
המינוף יכול להיות יעיל אם ורק אם ערך הדירה יעלה בצורה משמעותית וזה לא ידוע אלא אם יש לך כדור בדולח. אם זה המצב, נחש את מספםרי הלוטו.

זה לא שנדל"ן הוא עסק רע, אני שם בעצמי אבל משיקולים אחרים וכמעט ללא מינוף ועדיין זה הרבה פלות רווחי מהתיק

 

[fliper]

הרעיון שלך גרוע מאד.

שמחתי לראות את תגובתך, זו בדיוק הסיבה שכתבתי:

מסקרנת אותי התייחסותך לדברים..

תוכל בבקשה להרחיב ? מדוע ההצעה גרועה ? ומה לדעתך יכול להיות מהלך טוב ? (בהנחה שיש 700k פנויים + דירה ללא משכנתא).
חשבתי שבדיוק לכך התכוון @רוני

בשורה התחתונה אתה יושב עם 700K מזומן שלא עובדים עבורך,
ודירה להשקעה שלא ממונפת, לדעתי נכון מבחינתך להתקדם להשקעות נוספות.

TNX

 

[רוני]

כל הספקולציות של רכישות דירה עם מינוף לעולם לא יהיו רווחיות בהשוואה להשקעה לטווח ארוך בשוק ההון.
בחשבון פשוט:

אתה טועה לחלוטין, אני מניח שאין לך ניסיון כמשקיע נדל"ן, הטיעון של כדור הבדולח
שייך לאלו המחפשים תירוץ מדוע לא להשקיע,
תמיד ניתן למצוא נכסים שלאורך זמן יעלו במחיר ובשכירות.

אם בחרת להשקיע בשוק ההון זה נפלא, בהצלחה !

 

[רוני]

מה זה השקעות נוספות? אתה יכול לתת דוגמא ?

היי סמי

זה תלוי בך, יש אופציות שונות להשקעה, שוק ההון, נכסים מניבים ......

 

[רוני]

יש לך 700K. קח עוד 500K משכנתא ל 20 שנה, קנה דירה, שלם מס רכישה והשכר.

היי

אקח את 700K ביחד עם מימון של 800K, אקנה נכסים במיקום הנכון בתשואה סולידית התחלתית של 5% נטו משכירות,
תוך 10עד 15 שנים מחיר הנכסים יהיו בסביבות 3 מליון ש"ח, והשכירות החודשית 12,500 ש"ח עד 16,000ש"ח,
לאחר סילוק חלק מהמשכנתא ועליית מחירי הנכסים ניתן לקחת כנגדם משכנתא נוספת לצורך רכישת נכס נוסף........

יש כאן תשואה של עשרות אחוזים בשנה רק מעליית ערך לא כולל ההכנסה משכירויות !

כל אחד צריך להשקיע בדרך בה הוא מרגיש בנוח, ולהגיב לדברים שהוא מבין.
אני מודה, אני לא מבין גדול בשוק ההון, לכן אני מפרגן למי שבוחר בדרך זו.

 

[Minimi]

היי

אקח את 700K ביחד עם מימון של 800K, אקנה נכסים במיקום הנכון בתשואה סולידית התחלתית של 5% נטו משכירות,
תוך 10עד 15 שנים מחיר הנכסים יהיו בסביבות 3 מליון ש"ח, והשכירות החודשית 12,500 ש"ח עד 16,000ש"ח,
לאחר סילוק חלק מהמשכנתא ועליית מחירי הנכסים ניתן לקחת כנגדם משכנתא נוספת לצורך רכישת נכס נוסף........

יש כאן תשואה של עשרות אחוזים בשנה רק מעליית ערך לא כולל ההכנסה משכירויות !

כל אחד צריך להשקיע בדרך בה הוא מרגיש בנוח, ולהגיב לדברים שהוא מבין.
אני מודה, אני לא מבין גדול בשוק ההון, לכן אני מפרגן למי שבוחר בדרך זו.

רוני, אני גם משקיע נדל"ן פשוט לא ממונף ומשיקולים מעט אחרים.
כשאתה מניח שנכסים שעלו 1.5 מיליון יעלו 3 מליון בעוד 10-15 שנה זוהי ההגדרה במילון לספקולציה. ניחוש, נבואה, השערה, משאלת לב...
יכול להיות שאתה צודק ויכול להיות שהשכונה תמריא או תתרסק, יכולים להיות הרבה דברים שקשה לנבא ולכן זוהי ספקולציה.
תשואה סולידית של 5% נטו מההתחלה? נשמע מדהים! היכן חותמים על החוזה שבו אתה מתחייב להשלים את ההפרש מהמציאות? 5% נטו בארץ אחרי מס רכישה ושאר ירקות, אחרי תחזוקה (2-3 דירות ישנות נכון? 2 עוד סבירות. 3 כבר חורבות או בשכונות פשע) ואחרי מיסים מגלמים כ 10% ברוטו. ראיתי כאלו מספרים בחלוקה לא חוקית והשכרה לעובדים זרים. לא יודע אם זאת הכוונה.
אם בחו"ל, אני לא מכיר.
בכל מקרה בהצלחה