תהיות למי שלא רכש דירה

[Eranlavi]

כל אחד מגיע לבורסה עם אשליה שהוא יכול לנצח, השוק מלמד אותנו שאנחנו לא יודעים כלום.
מי שמרוויח זה לא מי שיודע לחזות הצלחה, אלא מי שטוב בניהול סיכונים ולפעול לפי הגיון. המפסידים הם אלה שפועלים מרגש של פחד וריגוש של הימור.

אצלי ה drawdown היה 120,000- שהצטמצם ל 50,000-, היה שיעור מעולה שלמדתי - מאז למדתי מסחר בצורה מסודרת, פיתחתי מתודולוגיה ולא היו לי הפסדים כואבים מאז.

צודק בהחלט.
שכר הלימוד שלי היה גבוה וכואב ביותר.

שוק ההון הוא מקום נפלא, בתנאי שמשקיעים בו ולא מהמרים בו

 

[McMurphy]

וגם יכול להיות שיש פה בעיה חוקית (חוק המזומן אולי תקף על זה? - לא יודע, יש גם הגבלה על סכום הערבות ששוכר יכול לתת. . .).

יש הגבלה כשמדובר בדירת מגורים

ערובה​

25י. (א)
בסעיף זה, "ערובה" – ערובה לשם הבטחת חיובי השוכר הנובעים מחוזה השכירות למגורים.

​

(ב)
ביקש המשכיר מהשוכר ערובה, אחת או יותר, הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, ובכלל זה ערבות בנקאית או מזומן, לא יעלה גובהן המצטבר של הערובות על הנמוך מבין סכומים אלה:

​

(1)
סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים, בעד שליש מתקופת השכירות;

​

(2)
סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים.

 

[ערן לביא]

@adamshalev אתה צודק עקרונית, ההבדל הוא שדירה היא מוצר צריכה בסיסי. אם היום אני גרה באזור המרכז ויכולה לרכוש דירה במזומן ומחר כבר לא אוכל לרכוש באותו איזור אז רמת חיי תפגע (סובייטקיבית - רוצה לגור ליד ההורים וכו'). וגם כמובן השאלה היא האם באמת יש בועה? אני מקווה שכן אבל לא יכולה להיות בטוחה. אני חיה ונושמת את העולם העסקי ורואה שיש המון אנשים שבאמת מרוויחים מיליונים וקונים דירות מאוד יקרות גם ללא מינוף, בעיקר בתל אביב. בהנחה שכולם רוצים לגור בין חדרה לגדרה - האם ירידת מחירים לכשתקרה תשפיע גם באזור המרכז? בתל אביב? שאלות שאני שואלת את עצמי ואין לי תשובה...

היי, אנחנו 10 שנים אחריי....
מקווה שכבר קיבלת את התשובה.......
אין בועה בנדלן, ותנסי לחשוב כמה עברנו ומה עברנו מ 2015 עד הלום.....סוף שנת 2024

וגם עכשיו מי שאומר שבשנת 2024 יש בועה
יבוא לכאן בשנת 2050....ומישהו אחר ישיב לו
כנראה את אותה תשובה שלי

 

[ערן לביא]

דירה היא באמת מוצר בסיסי אבל להגיד שאת חייבת להיות הבעלים שלה זה כמו לקנות פרדס כדי להבטיח לעצמך אספקה של אבטיחים. יש הרבה מאוד חסרונות לבעלות על דירה וזה באמת לא הכרחי לכולם. אני יכול להבין אנשים עשירים שקונים דירה בעשירית מההון שלהם, זה באמת כבר לא משנה במצבם. אבל לקנות דירה במצב שחייבים לקחת משכנתא או שזה כל ההון נראה לי הזוי.

זה נשמע כאילו את מפחדת שיזרקו אותך לרחוב כי אין לך בעלות על דירה. אז קודם כל, בעלות לא מבטיחה לך שלא ייקחו לך את הדירה (ראו מקרה חוק הגנת הדייר ודמי מפתח). שנית, יש שוק עם אינסוף דירות להשכרה, וזה קצת מוזר לחשוב במונחים של חוסר יכולת להשכיר אחת מהן. אם יש לי חשבון השקעות תופח עם כמה מליוני שקלים (ואפילו חצי מליון לצורך העניין), איזו בעיה יש לי לשכור דירה? מקסימום אני אציע לשלם קצת יותר.


בוודאי שיש בועה - אין בכלל ספק בעניין. הוצאות הדיור בישראל הזויות ברמה שקשה לתאר - בערך כפול מרוב המקומות שהייתי בהם באירופה. יש לזה שתי סיבות - היצע קטן מידי של דיור (זה פתיר לחלוטין ובטיפול בשנים האחרונות), ושערי ריבית נמוכים מידי - שזה ייפתר בעשור הקרוב כנראה אבל לא תלוי בנו.

אני מסתכל על דירה כמוצר השקעה שאינו שונה ממניות או אג"ח. כרגע העובדה היא שהמוצר הזה מתומחר ביוקר ביחס למניות למשל, ולכן אני לא אקנה אותו. אני כן אקנה אותו כשהוא יהיה יחסית יותר אטרקטיבי, ובגלל החסרונות הגלומים במוצר הוא צריך להיות לא קצת יותר אלא הרבה יותר אטרקטיבי. מה זה אומר אטרקטיבי?

כדי להרגיש בנוח, אני דורש תשואה נטו לפני מינוף שלא תפחת מ-8%. מכיוון שאין לי אשליות שמחירי השכירות יעלו משמעותית, במילים אחרות, דירה שעולה 1.2M שקל היום צריכה לעלות 500-700K שקל כדי שאני אתחיל לחשוב על זה.

דבר איתי שתהיה בגיל 80 שתצטרך להמשיך ליפול על בעלי בתים מעצבנים ולעבור כל שנתיים דירה. שצעירים נורא קל לדבר! דירה זה מצרך בסיסי שכל אזרח חייב. חייב!

 

[ערן לביא]

דירה היא באמת מוצר בסיסי אבל להגיד שאת חייבת להיות הבעלים שלה זה כמו לקנות פרדס כדי להבטיח לעצמך אספקה של אבטיחים. יש הרבה מאוד חסרונות לבעלות על דירה וזה באמת לא הכרחי לכולם. אני יכול להבין אנשים עשירים שקונים דירה בעשירית מההון שלהם, זה באמת כבר לא משנה במצבם. אבל לקנות דירה במצב שחייבים לקחת משכנתא או שזה כל ההון נראה לי הזוי.

זה נשמע כאילו את מפחדת שיזרקו אותך לרחוב כי אין לך בעלות על דירה. אז קודם כל, בעלות לא מבטיחה לך שלא ייקחו לך את הדירה (ראו מקרה חוק הגנת הדייר ודמי מפתח). שנית, יש שוק עם אינסוף דירות להשכרה, וזה קצת מוזר לחשוב במונחים של חוסר יכולת להשכיר אחת מהן. אם יש לי חשבון השקעות תופח עם כמה מליוני שקלים (ואפילו חצי מליון לצורך העניין), איזו בעיה יש לי לשכור דירה? מקסימום אני אציע לשלם קצת יותר.


בוודאי שיש בועה - אין בכלל ספק בעניין. הוצאות הדיור בישראל הזויות ברמה שקשה לתאר - בערך כפול מרוב המקומות שהייתי בהם באירופה. יש לזה שתי סיבות - היצע קטן מידי של דיור (זה פתיר לחלוטין ובטיפול בשנים האחרונות), ושערי ריבית נמוכים מידי - שזה ייפתר בעשור הקרוב כנראה אבל לא תלוי בנו.

אני מסתכל על דירה כמוצר השקעה שאינו שונה ממניות או אג"ח. כרגע העובדה היא שהמוצר הזה מתומחר ביוקר ביחס למניות למשל, ולכן אני לא אקנה אותו. אני כן אקנה אותו כשהוא יהיה יחסית יותר אטרקטיבי, ובגלל החסרונות הגלומים במוצר הוא צריך להיות לא קצת יותר אלא הרבה יותר אטרקטיבי. מה זה אומר אטרקטיבי?

כדי להרגיש בנוח, אני דורש תשואה נטו לפני מינוף שלא תפחת מ-8%. מכיוון שאין לי אשליות שמחירי השכירות יעלו משמעותית, במילים אחרות, דירה שעולה 1.2M שקל היום צריכה לעלות 500-700K שקל כדי שאני אתחיל לחשוב על זה.

בועה בועה בועה.

 

[פטל ואוכמניות]

דבר איתי שתהיה בגיל 80 שתצטרך להמשיך ליפול על בעלי בתים מעצבנים ולעבור כל שנתיים דירה.

מקווה שעד שתגיע לזה (והרבה לפני) שוק ההשכרה יוסדר ויאכף כראוי;
- דיווח על הכנסה משכירות, בכל גובה
- חוזים נוחים להשכרה ארוכת טווח
- דיור ייעודי להשכרה ארוכת טווח

חזון אחרית הימים בישראל....

 

[האזרח הקטן]

מקווה שעד שתגיע לזה (והרבה לפני) שוק ההשכרה יוסדר ויאכף כראוי;
- דיווח על הכנסה משכירות, בכל גובה

בהצעת חוק ההסדרים שפורסמה לפני כשבועיים מופיעה הכוונה להשלים את החקיקה בעניין.

 

[ארנטס]

הבעיה היא מה קורה אחרי החצי-שנה/שנה במידה והוא לא משלם, הצק בנקאי(/ערבות בנקאית) לא תכסה את כל העלויות - רק את השכירות, עדיין יש מים, חשמל, ארנונה, ועד בית, עלויות עו"ד להוציא את הדייר ואולי תיקון נזק שנגרם בדירה.

אתה יכול לתבוע אותו, אבל לא בטוח שיש לו כסף, זה אחד היתרונות של הערבים - יש עוד מקורות הכנסה במידה והדייר לא מסוגל לשלם.

אולי יש ביטוחים שפותרים את הבעיה של הערבים?

טעות בידך!.
העלויות הנלוות - מים, חשמל, גז וארנונה - הן אישיות של השוכר. חד משמעית.
לכן חשוב להפקיד החלפת משלמים-מחזיקים בכל הנ"ל על שם השוכר.
(בערים קטנות כמו בית שמש שחברת הגז סוג של סוכנות עצמאית אין החלפת משלמים אלא הוספת שם השוכר ככתובת לדרישה לתשלום. אם השוכר לא משלם חברת הגז יכולה לנקוט הליכים נגד בעל הנכס).

לגבי ועד בית -
החבות המשפטית היא על בעל הבית - נקודה שכולם מפספסים.
לכן כדאי שבעלי הדירה יגלמו ועד בית בשכר הדירה + ציון בחוזה שהשוכר יישא בהפרשים אם יוחלט על שינוי התעריף + להחזיק שיקים של השוכר לחברת הניהול.
(ועד בית למשל לא יכול לתבוע שוכר אצל המפקח על הבתים המשותפים!!).

 

[Therealdeal]

מדהים לקרוא את התגובות אחרי כמעט 10 שנים

כל פעם בא מישהו וחושב ש “זהו…מחירי הנדלן בועתיים”…………עוברות 10 שנים….ומסתבר שלמחירי הנדלן אין תיקרה.

ההודעה הראשונה הייתה מ 2015,,,,,,,, ואנחנו כבר ב 2024.

עכשיו ב 2024 גם יש פה ושם דיונים על הנדלן ….”בועה”………
ב 2034, ניכנס לפה שוב…..ונבין שמחירי הנדלן המשיכו לקפוץ.

מדהים

היי, אנחנו 10 שנים אחריי....
מקווה שכבר קיבלת את התשובה.......
אין בועה בנדלן, ותנסי לחשוב כמה עברנו ומה עברנו מ 2015 עד הלום.....סוף שנת 2024

וגם עכשיו מי שאומר שבשנת 2024 יש בועה
יבוא לכאן בשנת 2050....ומישהו אחר ישיב לו
כנראה את אותה תשובה שלי

אותם ניסוחים, אותה התנסחות, אותו השם, שפה שונה. אם כבר להדהד מסרים מכמה פרופילים, כדאי להשקיע יותר בבחירת שם...

 

[האזרח הקטן]

אותם ניסוחים, אותה התנסחות, אותו השם, שפה שונה. אם כבר להדהד מסרים מכמה פרופילים, כדאי להשקיע יותר בבחירת שם...

אולי ננעל לו המשתמש מסיבה כלשהי. דווקא הבחירה באותו שם מלמדת שהוא לא מנסה להסתיר שזה אותו אדם.

 

[Therealdeal]

אולי ננעל לו המשתמש מסיבה כלשהי. דווקא הבחירה באותו שם מלמדת שהוא לא מנסה להסתיר שזה אותו אדם.

צודק, לא התנסחתי כראוי. ניסיתי להמחיש שאין מספר משתמשים עם אותה דעה, אלא משתמש יחיד.

 

[c881]

דבר איתי שתהיה בגיל 80 שתצטרך להמשיך ליפול על בעלי בתים מעצבנים ולעבור כל שנתיים דירה. שצעירים נורא קל לדבר! דירה זה מצרך בסיסי שכל אזרח חייב. חייב!

מכיר גם כמה שעברו ל-בתי אבות/ דיור מוגן בגילאים שכאלו.
דירה היא מצרך בסיסי?
ומה נדרש בבסיס - דירת 5 חדרים במרכז תל אביב? אולי פנטאוז ברעננה?
או ש-2.5 חדרים בחולון/ פתח תקווה/ ירוחם מספקים?

 

[Eranlavi]

מכיר גם כמה שעברו ל-בתי אבות/ דיור מוגן בגילאים שכאלו.
דירה היא מצרך בסיסי?
ומה נדרש בבסיס - דירת 5 חדרים במרכז תל אביב? אולי פנטאוז ברעננה?
או ש-2.5 חדרים בחולון/ פתח תקווה/ ירוחם מספקים?

מי שעובר לדיור מוגן בגיל 80 או 90, נראה לי שאין לו בעיה של כסף

 

[Eranlavi]

אולי ננעל לו המשתמש מסיבה כלשהי. דווקא הבחירה באותו שם מלמדת שהוא לא מנסה להסתיר שזה אותו אדם.

היי, אכן…. משום מה בעיה בסיסמה או בזיהוי או השד יודע מה.
בכל אופן, בהחלט שאין מה להסתיר

 

[ערן לביא]

מקווה שעד שתגיע לזה (והרבה לפני) שוק ההשכרה יוסדר ויאכף כראוי;
- דיווח על הכנסה משכירות, בכל גובה
- חוזים נוחים להשכרה ארוכת טווח
- דיור ייעודי להשכרה ארוכת טווח

חזון אחרית הימים בישראל....

כן....ויהיה גם שלום עם הפלשתינאים
ונוכל לבקר גם באירן ובכלל...."מזרח תיכון חדש'.
נחמד לחלום בהקיץ

 

[ערן לביא]

מכיר גם כמה שעברו ל-בתי אבות/ דיור מוגן בגילאים שכאלו.
דירה היא מצרך בסיסי?
ומה נדרש בבסיס - דירת 5 חדרים במרכז תל אביב? אולי פנטאוז ברעננה?
או ש-2.5 חדרים בחולון/ פתח תקווה/ ירוחם מספקים?

גם בפתח תקווה דירה הכי בסיסית,
אתה לא מוצא בפחות מ 2.2 מיליון בערך.
וזה נכון להיום 2024.
וזה רק יילך ויעלה ויעלה ויעלה

 

[c881]

גם בפתח תקווה דירה הכי בסיסית,
אתה לא מוצא בפחות מ 2.2 מיליון בערך.
וזה נכון להיום 2024.
וזה רק יילך ויעלה ויעלה ויעלה

נכנסתי כרגע ל-יד2. 29.10.2024 שעה 7:45
פתח תקווה, עד 150 מטר.
מצאתי גם ב-1.5. כנראה שהבסיסי שלי והבסיסי שלך שונים.

אם הדרמתי לירוחם, מצאתי בפחות מ-600,000
בבת ים מצאתי בפחות מ-1,000,000
בראשון לציון מצאתי ב-1.7

וזה מה שמופיע כמחיר ראשוני.
אני מניח שיש מי שינסה להוריד במחיר.

הכל תלוי כמה אתה ממש צריך לקרוא ל - 4 קירות ותקרה "שלי".

 

[ארנטס]

נכנסתי כרגע ל-יד2. 29.10.2024 שעה 7:45
פתח תקווה, עד 150 מטר.
מצאתי גם ב-1.5. כנראה שהבסיסי שלי והבסיסי שלך שונים.

אם הדרמתי לירוחם, מצאתי בפחות מ-600,000
בבת ים מצאתי בפחות מ-1,000,000
בראשון לציון מצאתי ב-1.7

וזה מה שמופיע כמחיר ראשוני.
אני מניח שיש מי שינסה להוריד במחיר.

הכל תלוי כמה אתה ממש צריך לקרוא ל - 4 קירות ותקרה "שלי".

דווקא בת ים בוערת ותדמיתה השלילית הולכת ונעלמת...
אם הבנתי נכון היא שיאנית התחדשות עירונית.
פחות ממיליון?! היכן? גודל?

 

[אורי ג.]

ותדמיתה השלילית הולכת ונעלמת...

לא כ"כ מהר לצערי.

 

[יזם]

דווקא בת ים בוערת ותדמיתה השלילית הולכת ונעלמת...
אם הבנתי נכון היא שיאנית התחדשות עירונית.
פחות ממיליון?! היכן? גודל?

אין בפחות ממיליון ואם יש אלה "דירות" קומבינה בקומת העמודים שהפכו לדירה לא בטאבו או במלון הדירות "קולוני ביץ'" ש-ה' יעזור מה הולך שם
מחיר כניסה לבת ים נכון ל-2024 הוא 1.4 מלש"ח
בלוד ורמלה שהם 15 דק באופנוע/רכבת מת"א יש בפחות ממיליון.