לוקחים משכנתא פעם ראשונה - התייעצות, תהיות ושאלות

[stamEhad]

בשעה טובה אני ואשתי זכינו לפני כחצי שנה בתוכנית מחיר למשתכן בראשל"צ מזרח. סיכמתי את הפרטים על הזכיה בפוסט שכתבתי לפני כחצי שנה.
שלחו לנו הודעה השבוע שקבלת היתר הבניה בתהליכים סופיים וישלחו לנו עוד פרטים בחודש דצמבר, לרבות מפרט על כל הדירות בפרוייקט. אלו חדשות טובות

כעת, אני מנסה להבין 2 דברים עיקריים:
1. איזה תמהיל משכנתא יתאים לנו
2. הלו"ז הצפוי בטווח הקצר והבינוני

תמהיל משכנתא
הנחות:
1. הדירה תהיה להשקעה. ככל הנראה לא נרצה לגור בראשל"צ, גם בעתיד.
2. אנחנו ממוקמים במקום 127\138, כך שסביר שלא נוכל לבחור כל דירה שנרצה.
הנחה: נבחר דירה מתוך אלו שישארו בגודל של כ ~110 מ' [אם תהיה דירה קטנה יותר אנחנו נרצה אותה]
3. בהינתן 2, עלות סופית (כולל הוצאות מסביב) כ2-2.1 מיליון
4. יש לנו הון עצמי של כ500K ש"ח (נניח 25% מהסכום הרצוי)
5. יש בידינו אופציות ו RSU מ2 חברות שונות. לא בונים על זה אבל בהחלט מקווים שבעתיד (5+ שנים) אולי זה יעזור לנו לסגור חלק נכבד מהמשכנתא
6. הדירה תהיה מוכנה להשכרה בעוד 2.5-4 שנים. בהתחלה נצטרך לשלם גם שכירות וגם משכנתא, ובינתיים לא יהיה תזרים מהנכס. בעוד נניח 4 שנים נתחיל להשכיר את הנכס החדש ונקבל תזרים
7. אנחנו כיום מצליחים לחסוך 13-14K ש"ח בחודש נטו. מניחים שיכולת החיסכון שלנו צפויה לרדת בשנים הקרובות (ילדים, מעבר לדירה גדולה יותר) אם כי תישאר בתקווה מעל 8-9K.
8. יש לנו תיק השקעות מחקה מדדים + 2 קה"ש מחקי מדד + השקעה ב multifamily בארה"ב (כ100K דולר) שנותנת תזרים. סה"כ נכסים בסך 1M ש"ח [הערכה גסה]
9. כל סכום שנחסוך מעבר לתשלום המשכנתא שניקח יוזרם להשקעה בשוק ההון בתיק מחקה מדדים.
10. אם הריבית תרד בשנים הקרובות, כמובן נרצה למחזר משכנתא.

למה אנחנו מכוונים?
היינו רוצים בשנים הראשונות, עד שהבית יהיה מוכן ונוכל להשכיר אותו, שההחזר על המשכנתא לא יחנוק אותנו ויגיע ל 6 עד 7.5 גג החודש.
לאחר שהבית יהיה מוכן ונוכל לקבל שכירות (מניח 6-7K בחודש?) היינו רוצים להעלות את ההחזר החודשי לאזור 10-11K ש"ח.

בנוסף כמו שכתבתי, אני מקווה מאד שישחק לנו המזל וב5+ שנים נוכל למכור אופציות\RSU כדי לסלק חלק מהמשכנתא עם כמה מאות אלפי ש"ח [נניח 400-800K מתוכה]. זה כמובן הימור ולא הייתי רוצה להסתמך על זה, אבל כן חושב שזה אפשרי והיינו רוצים שהתמהיל שניקח יאפשר לנו פרעון מוקדם עם עלויות מינימליות.

השאלה הכי חשובה: איזה תמהיל לדעתכם יכול להתאים לנו כאן?
איזה תמהיל כדאי לקחת כדי שיעזור לנו בהתחלה לשלם פחות ולאחר כמה שנים לשלם יותר?
בנוסף הייתי שמח לשמוע טווח של ריביות שנשמעות הגיוניות (למשל קל"צ 4.8% זה הגיוני בימינו? )

לו"ז צפוי
יש המון אי וודאות בתוכנית מחיר למשתכן. למיטב הבנתי הקבלן בדר"כ ייתן לוח תשלומים וכל כחצי שנה יעבור תשלום נוסף. ממה שאני מבין הלו"ז הוא +- כזה:

• לאחר קבלת היתר סופי, נקבל את מפרט הדירות ונתבקש להגיע ולבחור דירה ולחתום על חוזה
• עם חתימת החוזה תשלום סמלי (סוג של?) לאחר בחירת הדירה - כמה עשרות אלפי ש"ח
• לאחר מכן אני הולך ולוקח משכנתא?! זה נקודה שאני לא מבין מתי צריכה לקרות… אשמח לחידוד
• לאחר כחודש וחצי מתשלום ראשון - תשלום מאסיבי ראשון לקבלן, כמה מאות אלפים (שיילקחו מההון העצמי)
• מעתה, כל חצי שנה בערך הבנק צריך להעביר תשלום לקבלן של כמה מאות אלפים
  • אני מבין שלמרות שאני מבקש משכנתא על כל הסכום, הריביות שאשלם הם רק עבור כסף שכבר עבר לקבלן.

האם הלו"ז נשמע הגיוני? יש משהו שאני מפספס?
אני בעיקר לא מבין בדיוק באיזה שלב אני צריך להתחיל ללכת לבנקים ולעשות סקר שוק על ריביות

 

[stamEhad]

אם מישהו מעדיף -

אמ"לק
בקרוב ניקרא לבחור דירה של מחיר למשתכן במזרח ראשל"צ.
מחיר צפוי: 2.1M, הון עצמי: 500K

היינו רוצים לקחת משכנתא שב3-4 שנים הראשונות, עד שהבית יהיה מוכן ונוכל להשכיר אותו, שההחזר על המשכנתא לא יחנוק אותנו ויגיע ל 6 עד 7.5 גג החודש.
לאחר שהבית יהיה מוכן ונוכל לקבל שכירות (מניח 6-7K בחודש?) היינו רוצים להעלות את ההחזר החודשי לאזור 10-11K ש"ח.

בנוסף אני מקווה מאד שישחק לנו המזל וב5+ שנים נוכל למכור אופציות\RSU כדי לסלק חלק מהמשכנתא עם כמה מאות אלפי ש"ח [נניח 400-800K מתוכה]. זה כמובן הימור ולא הייתי רוצה להסתמך על זה, אבל כן חושב שזה אפשרי והיינו רוצים שהתמהיל שניקח יאפשר לנו פרעון מוקדם עם עלויות מינימליות.

השאלה הכי חשובה: איזה תמהיל לדעתכם יכול להתאים לנו כאן?
איזה תמהיל כדאי לקחת כדי שיעזור לנו בהתחלה לשלם פחות ולאחר כמה שנים לשלם יותר?
בנוסף הייתי שמח לשמוע טווח של ריביות שנשמעות הגיוניות (למשל קל"צ 4.8% זה הגיוני בימינו?)

 

[yossik]

בשעה טובה אני ואשתי זכינו לפני כחצי שנה בתוכנית מחיר למשתכן

מזל טוב ובהצלחה.

 

[האזרח הקטן]

התשלום לקבלן מתבצע לפי התקדמות הבנייה, כך שבחתימת החוזה אתה נדרש לשלם רק סכום נמוך יחסית (פחות מההון העצמי), וככל שהקבלן משלים את בניית השלד / הקומה שלכם וכו', כך תידרש לשלם חלק נוסף (משיכה מהמשכנתא).
בהנחה של 600 ש"ח החזר לכל 100,000 ש"ח משכנתא, יש לכם כנראה עוד כשנה וחצי לפחות עד שתגיעו להחזר חודשי של 6000 ש"ח בחודש.
מציע שתבררו את לוח התשלומים המדויק כדי להיערך בהתאם מבחינת החזרים עד אז.

דבר נוסף - מיחזור משכנתא תוכלו לבצע רק לאחר קבלת טופס 4.

 

[האזרח הקטן]

• לאחר מכן אני הולך ולוקח משכנתא?! זה נקודה שאני לא מבין מתי צריכה לקרות… אשמח לחידוד

אתה לוקח משכנתא אחרי שסיימת את ההון העצמי ואתה צריך כסף מהבנק.

• לאחר כחודש וחצי מתשלום ראשון - תשלום מאסיבי ראשון לקבלן, כמה מאות אלפים (שיילקחו מההון העצמי)
• מעתה, כל חצי שנה בערך הבנק צריך להעביר תשלום לקבלן של כמה מאות אלפים
  • אני מבין שלמרות שאני מבקש משכנתא על כל הסכום, הריביות שאשלם הם רק עבור כסף שכבר עבר לקבלן.

גובה הריבית נקבע לפי שני חלקים - עוגן ומרווח.
המרווח של מסלול מסויים מתקבע ביום שאתה מושך פעם ראשונה מאותו מסלול. העוגן הוא נתון חיצוני שמשתנה אחת לתקופה. למשל במסלול פריים העוגן משתנה בכך פעם שבנק ישראל מעדכן את הריבית.
בשאר המסלולים העוגן הוא לרוב תשואת אג"ח בנק ישראל ל5 / 10 שנים.

כשאתה מושך כסף בפעימות, מחשבים בכך פעימה את העוגן לפי הערך הנוכחי שלו ומוסיפים עליו את המרווח, שהוא כאמור נותר קבוע. לכן אם יש צפי לעליית ריבית, נהוג למשוך קודם כל את הקל"צ, ובמקרה של צפי לירידת ריבית עדיף לדחות את משיכת הקל"צ כדי שאולי בפעימה הבאה תהנה כבר מריבית נמוכה יותר.

 

[stamEhad]

@האזרח הקטן תודה רבה!
לגבי ההודעה הראשונה שלך לגבי לוח תשלומים, נשמע אחלה. זה יעזור לנו אם בתכלס משלמים ריבית רק על החלק שכבר נמשך.
בהמשך לכך, שאלה של noob - מתי בדר"כ מקבלים טופס 4?

לגבי ההודעה השניה
אם אני הולך לבנק רק לאחר שסיימתי אלשלם מההון העצמי שכאמור זה חצי שנה שנה אחרי חתימת החוזה ופתאום יחליטו לא לתת לי משכנתא? יש פה סיכון גם לי וגם לקבלן, לא?

ובאופן כללי - איזה מסלול בדר"כ עדיף לקחת כדי למזער עלויות פרעון מוקדם? אני יודע שעל מסלול פריים יש עלות נמוכה מאד אם בכלל, השאלה אם שווה להגדיל את החלק הזה במשכנתא או שיש "טריק" אחר?

בנוסף, שאני הולך לבנק לקחת משכנתא, אני מראש סוגר תמהיל מסויים (סתם לדוגמא תמהיל שלישים או חצי קלצ חצי פריים) - ואז כל חצי שנה אני בוחר בעצמי מאיזה מסלול אני רוצה לשלם לקבלן את האיטרציה הבאה?

 

[Puvidel]

בכללי, תיקח מספר הצעות מכמה בנקים תשווה ותראה מה יותר טוב לך.
יש כאלו שנעזרים ביועץ חיצוני שאמור לעשות בשבילך את כל הסיבוב בין הבנקים ולחסוך לך (לא ניסיתי בעצמי)
ממליץ מאוד לקרוא באתר משכנתאמן, יש שם לא מעט חומר חשוב
בהצלחה

 

[האזרח הקטן]

לגבי ההודעה הראשונה שלך לגבי לוח תשלומים, נשמע אחלה. זה יעזור לנו אם בתכלס משלמים ריבית רק על החלק שכבר נמשך.

כן, אתה לא משלם על כסף שלא משכת.

בהמשך לכך, שאלה של noob - מתי בדר"כ מקבלים טופס 4?

כשהמבנה מוכן לאכלוס מבחינת העירייה, חברת חשמל ומכבי אש.

לגבי ההודעה השניה
אם אני הולך לבנק רק לאחר שסיימתי אלשלם מההון העצמי שכאמור זה חצי שנה שנה אחרי חתימת החוזה ופתאום יחליטו לא לתת לי משכנתא? יש פה סיכון גם לי וגם לקבלן, לא?

הסיכון הוא עליך. הקבלן יתבע אותך על הפרת ההסכם.
אם אתה חותם על חוזה רכישה, אתה צריך להיות בטוח שאתה מסוגל לעמוד בו, ושתוכל לקבל משכנתא בגובה הנדרש.

ובאופן כללי - איזה מסלול בדר"כ עדיף לקחת כדי למזער עלויות פרעון מוקדם? אני יודע שעל מסלול פריים יש עלות נמוכה מאד אם בכלל, השאלה אם שווה להגדיל את החלק הזה במשכנתא או שיש "טריק" אחר?

בפריים אין בכלל פירעון מוקדם.

בשאר המסלולים החישוב של הפירעון המוקדם הוא כזה:
א. לוקחים את הנמוך מבין הריבית שלך בפועל והריבית הממוצעת של מי שנטל באותו חודש לאותה תקופת שנים עד נקודת שינוי הריבית הקרובה (בנק ישראל מפרסם אחת לחודש את הממוצעים).
ב. לוקחים את הריבית הממוצעת במועד הפירעון לפי תקופת השנים שנותרה עד לשינוי הריבית.

אם ב' גבוה מא', אין לך עמלת פירעון מוקדם.
אם א' גבוה מב', לוקחים את ההפרש כפול התקופה שנותרה עד שינוי הריבית כפול הסכום הנפרע. במילים אחרות, כמה הבנק הפסיד מזה שיצאת מההלוואה בפירעון מוקדם במקום להשאיר אותה עד למועד שינוי הריבית - זוהי עמלת ההיוון שתידרש לשלם.

אם ידוע לך שתרצה לפרוע חלק מסויים, אחד הדברים שנהוג לעשות הוא לפרק למשל את הקל"צ לשני מסלולים - אחד בריבית גבוהה יחסית ואחד בריבית נמוכה יחסית, ובעת הפירעון לסגור את היקר יותר.

בנוסף, שאני הולך לבנק לקחת משכנתא, אני מראש סוגר תמהיל מסויים (סתם לדוגמא תמהיל שלישים או חצי קלצ חצי פריים) - ואז כל חצי שנה אני בוחר בעצמי מאיזה מסלול אני רוצה לשלם לקבלן את האיטרציה הבאה?

רוב הבנקים מאפשרים לך לבחור בכל פעימה מאיזה מסלול למשוך. יש בנקים בהם כל משיכה נעשית מכל המסלולים לפי היחס בינהם.

 

[האזרח הקטן]

בכללי, תיקח מספר הצעות מכמה בנקים תשווה ותראה מה יותר טוב לך.
יש כאלו שנעזרים ביועץ חיצוני שאמור לעשות בשבילך את כל הסיבוב בין הבנקים ולחסוך לך (לא ניסיתי בעצמי)
ממליץ מאוד לקרוא באתר משכנתאמן, יש שם לא מעט חומר חשוב
בהצלחה

מצטרף שכדאי להיעזר ביועץ חיצוני. לחילופין ללמוד את הנושא על בוריו. בהלוואה של מיליון וחצי ש"ח כל שיפור קטן יכסה את עלות היועץ, ובעיקר נחסכת הביורוקרטיה ובזבוז הזמן של מי שאינו בקיא בתחום.

 

[amit]

אתה לוקח משכנתא אחרי שסיימת את ההון העצמי ואתה צריך כסף מהבנק.

גובה הריבית נקבע לפי שני חלקים - עוגן ומרווח.
המרווח של מסלול מסויים מתקבע ביום שאתה מושך פעם ראשונה מאותו מסלול. העוגן הוא נתון חיצוני שמשתנה אחת לתקופה. למשל במסלול פריים העוגן משתנה בכך פעם שבנק ישראל מעדכן את הריבית.
בשאר המסלולים העוגן הוא לרוב תשואת אג"ח בנק ישראל ל5 / 10 שנים.

כשאתה מושך כסף בפעימות, מחשבים בכך פעימה את העוגן לפי הערך הנוכחי שלו ומוסיפים עליו את המרווח, שהוא כאמור נותר קבוע. לכן אם יש צפי לעליית ריבית, נהוג למשוך קודם כל את הקל"צ, ובמקרה של צפי לירידת ריבית עדיף לדחות את משיכת הקל"צ כדי שאולי בפעימה הבאה תהנה כבר מריבית נמוכה יותר.

תגיד , אם סגרתי משכנתא בקלצ של 4% ,חתמתי אך לא משכתי את הכסף, וכעבור כמה חודשים כשאני מושך לראשונה -ריבית הפריים עלתה בחצי אחוז.
האם ריבית הקלצ תשתנה?

 

[האזרח הקטן]

תגיד , אם סגרתי משכנתא בקלצ של 4% ,חתמתי אך לא משכתי את הכסף, וכעבור כמה חודשים כשאני מושך לראשונה -ריבית הפריים עלתה בחצי אחוז.
האם ריבית הקלצ תשתנה?

אם עלות הגיוס לבנק עלתה, אז כן. בדרך כלל העוגן בקל"צ נקבע לפי תשואת האג"ח, שמושפע מריבית בנק ישראל. בכל משיכה של הקל"צ אתה עשוי לקבל ריבית שונה, לכן ההמלצה היא למשוך את הקל"צ מוקדם ככל הניתן בפעימות השונות.

למשל מתוך אתר בנק לאומי:

חישוב שיעור הריבית בשחרורים בריבית קבועה
במסלולי הלוואה בריבית קבועה לא צמודה, שיעור הריבית עשוי להשתנות בכל הנוגע לשחרורים עתידיים של כספי ההלוואה. שיעור הריבית בכל שחרור ייקבע בהתאם לשינוי בשיעור התשואה הנומינלית הממוצעת של תשואות אגרות חוב ממשלתיות במגזר הלא צמוד, אשר נסחרות בבורסה, כפי שהוא מתפרסם על-ידי בנק ישראל, והכל כמפורט בחוזה ההלוואה .

משכנתא בטוחה (ריבית קבועה לא צמודה למדד) - בנק לאומי

www.leumi.co.il

 

[הורדוס]

לגבי ההודעה השניה
אם אני הולך לבנק רק לאחר שסיימתי אלשלם מההון העצמי שכאמור זה חצי שנה שנה אחרי חתימת החוזה ופתאום יחליטו לא לתת לי משכנתא? יש פה סיכון גם לי וגם לקבלן, לא?

בשביל זה כדאי לכם לעשות שני דברים עכשיו:
- אישור עקרוני מבנק אחד על הסכום שאתם רוצים לקחת, ממחיץ לנסות בדיסקונט הם היחידים שנתנו לי אישור עקרוני בלי פגישה בבנק.
- בדיקת דירוג אשראי, אפשר באפליקציה של קפטן קרדיט, יכול להיות שהיה משהט בעבר שפגע לכם בדירוג ושכחתם.

לגבי ההשקעה בארה"ב, מה סוג ההשקעה? יש בית על שמכם? או שבפועל נתתם הלוואה ליזם כמו בהרבה פרויקטים בסגנון שישראלים משקיעים בהם. אם זה מהסוג של הלוואה ליזם הייתי סוגר את זה כאשר ניתן, לא הגיוני לתת הלוואה ביד אחת ולקחת הלוואה ענקית ביד השנייה במיוחד כאשק המרווח בין ההלוואות לא ענק.


חוץ מזה, נראה שאתם מחושבים ועם סיבולת סיכון גבוהה, אז הייתי לוקח משכנתא בדגש על עלות נמוכה במחזור, משהו כמו 40 קצ, 40 פריים, 20 משתנה כל 5 לא בטוח עם צמודה או לא שתפרעו עם הrsu תוך 5 שנים.

אבל, וזה אבל גדול, יש עוד המון זמן עד שתקחו משכנתא, אז צריך לשקול מחדש את הדברים לקראת רגע האמת.

 

[stamEhad]

תודה @הורדוס

לגבי ההשקעה בארה"ב, מה סוג ההשקעה?

זו לא השקעה בה אתה נותן הלוואה. זו השקעה דרך limited partnership של multifamily

 

[הורדוס]

תודה @הורדוס

זו לא השקעה בה אתה נותן הלוואה. זו השקעה דרך limited partnership של multifamily

זה לא סותר.

 

[stamEhad]

זה לא סותר.

סבבה צודק. אבל במקרה שלי זו לא הלוואה.

זו השקעה דרך שותפות בקנייה של נכס multifamily יחיד (מתחם שנבנה בשנות ה80), שיבוח ובסוף מכירה. בנוסף יש תשואה רבעונית שוטפת שמגיעה משכירות