תהיות למי שלא רכש דירה

[קרן]

היי חברים,
במהלך השנים האחרונות כידוע לכולנו מחירי הדיור בארץ זינקו. חלקנו (ואני בכללם) שיכלו לרכוש דירה (במזומן) לא עשו זאת. אני מוצאת את עצמי תוהה בשאלה - מצד אחד אני מתאמצת בכל מעודי לחסוך ומצד שני, העובדה שלא קניתי דירה עד היום בעצם היתה בעוכרי. דווקא אנשים שמינפו עצמם לדעת עשו עסקה הרבה יותר טובה ממני שממשיכה לחסוך "גרוש על גרוש".
רציתי לשאול האם לעוד אנשים פה יוצא לחוש תסכול כזה?
ברור שתמיד תהיה את "העסקה שפיספסתי שיכלה להיות עסקת חיי" ולכל אחד יש סבא שויתר על קרקעות ברמת השרון וכד'... השאלה איך אתם מרגישים עם העניין והאם אתם דבקים באסטרטגיה הראשונית no matter what

 

[adamshalev]

מי שלא קנה צבעונים בהולנד לפני כמה מאות שנים אכל את עצמו.
מי שלא קנה מניות הייטק בשנות ה90 אכל את עצמו.
מי שלא קנה זהב בסוף העשור הקודם אכל את עצמו.
זה שכולם בדיעבד עשו כסף על השקעה מסוג מסויים זאת לא סיבה לעשות אותה היום. אם כבר זאת סיבה לחשוש לעשות אותה היום.
לדעתי השקעה בדירה צריכה לבוא מתוך אמונה כנה שזה הדבר הנכון בשבילך בנקודת הזמן הזאת בהינתן מכלול כל השיקולים.


Be Fearful When Others Are Greedy and Greedy When Others Are Fearful
Warren Buffett

לא יעוץ לא המלצה! רק דעה לא מושכלת.

 

[Izelman]

היי,

כמשקיע לטווח הארוך הכלל היחיד שמניע אותי הוא איך ייראה חשבון הבנק שלי בעוד 20/30 שנה מהיום. כל אותם ממנפים לדעת - אולי נכון לרגע זה הרוויחו על הנייר יותר ממך (ממש לא בטוח אבל נניח כך לצורך הדיון), רק שהרווחים על הנייר נכון לרגע זה לא ממש מעניינים אותי, מה שמעניין אותי זה הטווח הארוך והדרך היחידה שאני מכיר היא לפעול בהתאם לתכנית שנקבעה מראש.
אני לא מתעסק בבדיקת מצבי ביחס לאחרים בכל רגע נתון, אני מסתפק בלקוות ולהאמין על בסיס כל מה שידוע לי כיום, שביום הקובע מצבי יהיה מעולה מספיק.
כמובן שבאותו יום קובע אולי יהיו בחוכמה של בדיעבד מסלולים רווחיים יותר (שוב, ממש לא בטוח וכו׳), אבל אם מה שיהיה לי מספיק עבורי, מה יש לי להתעסק במה יכל להיות?

 

[c881]

היי.
בתור אחד שלא קנה בעצמו, אענה לך למה אני לא קניתי.
ה"אנשים שמינפו עצמם לדעת" - האם סיימו כבר לשלם את המשכנתה שלהם? או שהם עדיין מחוייבים "לתוכנית החסכון" שכפו על עצמם?
אנחנו גרים כבר 7 שנים בבית קרקע קטן וישן, בשכירות. הקירות מתקלפים, בחורף קר ובקיץ חם... פשוט זוועה.
מי שחושב שהאשה מוכנה לקום ולעבור לבנין עם שכנים... שיחשוב שוב. ועד בית, ויכוחים עם השכן מלמעלה, מלמטה, החדר אופניים...
האנשים שמינפו עצמם לדעת... אם הם מחר ימכרו את הדירה שלהם, יכסו את המשכנתה ויעברו לגור ליד @yossik ... ייתכן ובאמת ביצעו עסקה חלומית, ישאר להם כסף לעתיד וכו'..
אבל, אם הם ימכרו את הדירה הנוכחית, יכסו משכנתה (או רק יגלגלו) לדירה הבאה, באותה עיר/טובה יותר - הם עדיין עם אותן צרות, אותן ראיה של "בעל נכס".
תמיד אפשר למצוא דוגמאות לטוב ולרע -
טוב
- גיסתי מכרה את הדירה ברווח של מליון, היורו היה נמוך והמשפחה עברה לברצלונה.
מכר מהגן של הילד, חתם על זכרון דברים מול משפחה וישב עם הדירה שלו במשך שנה, עד שהם החתימו את כולם על ה"פרצלציה", מכר את שלו אחרי שנה שעלתה בינתיים, קנה במחיר שחתם עליו שנה קודם ועדיין, בלי היחידת דיור שהוא משכיר - הוא לא עומד במשכנתה. (אז אולי הוא "טוב/רע"?)
רע
- בעלי דירות בבנין שנפגע בראשלצ.
קומה בבנין של ההורים - לשכן התפוצץ צינור - כולם צריכים להחליף רצפות.

נ.ב.
בתור ראש צוות ומתנדבת (אאל"ט) אני בטוח שפגשת משפחות שהתפרקו בגלל דירה שמישהו חלם עליה ומשפחה היתה צריכה לשלם עליה.
אני פגשתי משפחה שכל 5~7 שנים מוכרת את הבית לכסות חובות+משכנתה ומתגלגלת ל"מקום רע יותר" שוב במשכנתה, שחס וחלילה לא יזרקו כסף סתם לפח.

 

[adamshalev]

אגב זה מאד מתחבר לסיבה למה אני חושב שבועות לא סותרות את תיאוריית השוק היעיל. גם כשאנשים מרגישים שהם בתוך בועה הם רואים אותה ממשיכה להתנפח ולא רוצים להפסיד את הרכבת שעולה למעלה. אף אחד כמובן לא יכול לתזמן אותה בדיוק (למעט מזל) ולכן אנשים ממשיכים להכנס גם כאשר הבועה בשיא ואפילו כשהיא מתחילה לאבד אוויר (כי זה הזדמנות כניסה).
בסופו של דבר המחיר הוא שקלול יעיל של הסבירות שהבועה תמשיך להתנפח אל מול הסיכון שהיא לא.
להסתכל בדיעבד על בועה שהתפוצצה ולהגיד על האנשים שנכנסו בהתחלה ויצאו בשיא או על האנשים שנכנסו בשיא ויצאו בהפסד או אפילו ישבו על ההפסד עשור או שניים כחכמים, נביאים או טיפשים זה הכל חוכמה בדיעבד. בסוף רוב האנשים מונעים מאותה דילמה שגרתית - האם להכנס עכשיו או לא ולמרבה הצער אין תשובה אחת נכונה

 

[קרן]

@adamshalev אתה צודק עקרונית, ההבדל הוא שדירה היא מוצר צריכה בסיסי. אם היום אני גרה באזור המרכז ויכולה לרכוש דירה במזומן ומחר כבר לא אוכל לרכוש באותו איזור אז רמת חיי תפגע (סובייטקיבית - רוצה לגור ליד ההורים וכו'). וגם כמובן השאלה היא האם באמת יש בועה? אני מקווה שכן אבל לא יכולה להיות בטוחה. אני חיה ונושמת את העולם העסקי ורואה שיש המון אנשים שבאמת מרוויחים מיליונים וקונים דירות מאוד יקרות גם ללא מינוף, בעיקר בתל אביב. בהנחה שכולם רוצים לגור בין חדרה לגדרה - האם ירידת מחירים לכשתקרה תשפיע גם באזור המרכז? בתל אביב? שאלות שאני שואלת את עצמי ואין לי תשובה...

 

[קפבלנקה]

אני לא רואה איפה הפספוס פה, גם האג"חים והמניות עלו, על איזה תקופה את עורכת את ההשוואה? אם נניח 10 שנים אחרונות, נניח שהיה לך סכום לדירה והיית שמה אותו בתיק מניות-אג"ח סטנדרטי, נניח 50-50 40-60 60-40, אז גם כיום את בערך יכולה לרכוש את אותה דירה במזומן.

 

[yossik]

ברור שתמיד תהיה את "העסקה שפיספסתי שיכלה להיות עסקת חיי" ולכל אחד יש סבא שויתר על קרקעות ברמת השרון וכד'... השאלה איך אתם מרגישים עם העניין והאם אתם דבקים באסטרטגיה הראשונית no matter what

מה שהיה היה. אי אפשר להחזיר את הגלגל לאחור.
לפני כ 30 שנה, סבי הוריש לילדים פרדס בקריית אונו.
אחרי האבל ממש צחקנו ואמרנו "למה הוא לא קנה לול קטן ברעננה במקום הפרדס..."
אז מה המצב היום?
על שטח של לול קטן ניתן לבנות בית אחד.
לעומת זאת, בקיירת אונו ההורים שלנו קיבלו 20 דירות, מתוכן 10 דירות עברו לקבלן עבור הבניה והורים שלנו נשארו כול אחד עם שתי דירות נטו.
אז תראי איך שהגלגל מסתובב.
ועוד נקודה למחשבה:
אמרת שהם הרוויחו בגלל מינוף גדול, מה ייקרה בעוד חמש שנים? יכול להיות שאת תרכשי את הדירה שלהם מכונס נכסים.
מי שהשקיע בנירות ערך ושכר דירה הרוויח בגדול בשנים האחרונות וגם ללא מינוף (חובות)

 

[daat99]

בתור מי שרכש דירה ממש לפני זינוק מחירים (המון מזל - לא כל כך הרבה שכל) בדיעבד אני חושב שהרכישה לא סיפקה את התשואה הטובה ביותר שיכלתי להשיג.
היום אחרי שלמדתי יותר על השקעות ועל אפשרויות השקעה אחרות אני יודע שהיה עדיף אילו הייתי לוקח את ההון המקורי שלי, מוותר על המינוף של המשכנתא ושם את הכל במניות דיבידנד.
הפער בתשואה במקרה הפרטי שלי כמעט הגיע לעלות הדירה המקורית (שיותר מהכפילה את עצמה תוך כדי שהיא שילמה לי שכירות).

עקב כך אני לא חושב שיש מקום לבוא ולהגיד "מה היה אילו" ובמקום צריך לחיות עם החלטות העבר ולחשוב איזה החלטות ראוי לקבל לעתיד.

 

[ע.מדי]

מה שהיה היה. אי אפשר להחזיר את הגלגל לאחור.
לפני כ 30 שנה, סבי הוריש לילדים פרדס בקריית אונו.
אחרי האבל ממש צחקנו ואמרנו "למה הוא לא קנה לול קטן ברעננה במקום הפרדס..."
אז מה המצב היום?
על שטח של לול קטן ניתן לבנות בית אחד.
לעומת זאת, בקיירת אונו ההורים שלנו קיבלו 20 דירות, מתוכן 10 דירות עברו לקבלן עבור הבניה והורים שלנו נשארו כול אחד עם שתי דירות נטו.
אז תראי איך שהגלגל מסתובב.
ועוד נקודה למחשבה:
אמרת שהם הרוויחו בגלל מינוף גדול, מה ייקרה בעוד חמש שנים? יכול להיות שאת תרכשי את הדירה שלהם מכונס נכסים.
מי שהשקיע בנירות ערך ושכר דירה הרוויח בגדול בשנים האחרונות וגם ללא מינוף (חובות)

משפחת רייספלד ?

 

[Edward]

@adamshalev אתה צודק עקרונית, ההבדל הוא שדירה היא מוצר צריכה בסיסי. אם היום אני גרה באזור המרכז ויכולה לרכוש דירה במזומן ומחר כבר לא אוכל לרכוש באותו איזור אז רמת חיי תפגע (סובייטקיבית - רוצה לגור ליד ההורים וכו').

דירה היא באמת מוצר בסיסי אבל להגיד שאת חייבת להיות הבעלים שלה זה כמו לקנות פרדס כדי להבטיח לעצמך אספקה של אבטיחים. יש הרבה מאוד חסרונות לבעלות על דירה וזה באמת לא הכרחי לכולם. אני יכול להבין אנשים עשירים שקונים דירה בעשירית מההון שלהם, זה באמת כבר לא משנה במצבם. אבל לקנות דירה במצב שחייבים לקחת משכנתא או שזה כל ההון נראה לי הזוי.

זה נשמע כאילו את מפחדת שיזרקו אותך לרחוב כי אין לך בעלות על דירה. אז קודם כל, בעלות לא מבטיחה לך שלא ייקחו לך את הדירה (ראו מקרה חוק הגנת הדייר ודמי מפתח). שנית, יש שוק עם אינסוף דירות להשכרה, וזה קצת מוזר לחשוב במונחים של חוסר יכולת להשכיר אחת מהן. אם יש לי חשבון השקעות תופח עם כמה מליוני שקלים (ואפילו חצי מליון לצורך העניין), איזו בעיה יש לי לשכור דירה? מקסימום אני אציע לשלם קצת יותר.

@adamshalev וגם כמובן השאלה היא האם באמת יש בועה? אני מקווה שכן אבל לא יכולה להיות בטוחה.

בוודאי שיש בועה - אין בכלל ספק בעניין. הוצאות הדיור בישראל הזויות ברמה שקשה לתאר - בערך כפול מרוב המקומות שהייתי בהם באירופה. יש לזה שתי סיבות - היצע קטן מידי של דיור (זה פתיר לחלוטין ובטיפול בשנים האחרונות), ושערי ריבית נמוכים מידי - שזה ייפתר בעשור הקרוב כנראה אבל לא תלוי בנו.

אני מסתכל על דירה כמוצר השקעה שאינו שונה ממניות או אג"ח. כרגע העובדה היא שהמוצר הזה מתומחר ביוקר ביחס למניות למשל, ולכן אני לא אקנה אותו. אני כן אקנה אותו כשהוא יהיה יחסית יותר אטרקטיבי, ובגלל החסרונות הגלומים במוצר הוא צריך להיות לא קצת יותר אלא הרבה יותר אטרקטיבי. מה זה אומר אטרקטיבי?

כדי להרגיש בנוח, אני דורש תשואה נטו לפני מינוף שלא תפחת מ-8%. מכיוון שאין לי אשליות שמחירי השכירות יעלו משמעותית, במילים אחרות, דירה שעולה 1.2M שקל היום צריכה לעלות 500-700K שקל כדי שאני אתחיל לחשוב על זה.

 

[קרן]

אבל לקנות דירה במצב שחייבים לקחת משכנתא או שזה כל ההון נראה לי הזוי.

לא המקרה שלי

בוודאי שיש בועה

מסכימה עם כל מה שכתבת, אבל כבר שנים שכולם מדברים על בועה - בשיחות סלון, שרים בממשלה, כתבות בעיתונים - ובינתיים המחירים עולים. בועה בהגדרה מאופיינת בכך שכולם חושבים שהמחירים ימשיכו לעלות. היום זה דווקא מצב הפוך - מכל עבר נשמעות קריאות בועה בועה... ועדיין על דירה ניתן לקבל כ-3% תשואה בשנה, לא רע בסביבת ריבית אפסית

 

[daat99]

כבר שנים שכולם מדברים על בועה - בשיחות סלון, שרים בממשלה, כתבות בעיתונים - ובינתיים המחירים עולים.

זו הכללה מאוד לא נכונה.
אם אני אחזור למקרה הפרטי שלי אז בתוך שנה ממועד רכישת הדירה ב-2007 היא עלתה ביותר מ-100%.
במהלך ה-7 שנים הבאות מחירה עלה ב-4% בלבד (לא 4% שנתי - 4% בסה"כ ל-7 שנים! - 0.57% שנתי!) - זה פחות מהאינפלציה.
אז "טכנית" אני ברווח של 13.75% בשנה על הנייר אבל מעשית היו לא מעט כאבי ראש והוצאות בלתי צפויות בדרך.

אנשים יכולים לדבר על בועת נדל"ן עד שהפרצוף שלהם יהיה אדום - זה לא אומר שהדירה שאת תרכשי תהיה עסקה טובה (או לא טובה).

 

[CarpeDiem]

@קרן - 3% זה לא רע? קודם כל 3% זה בהנחה שיש שוכר בכל חודשי השנה ואין תיקונים והוצאות.
כמובן שיש גם את מס הרכישה של ה-8%.
יש גם את העניין של התעסקות עם הנכס, כלומר זמן יקר שהולך על חיפוש שוכרים, התעסקות עם מתווכים, בעלי מקצוע וכו׳.
וכמובן יש את העניין שכל הכסף מושקע בנכס אחד בלבד על כל הסיכונים הכרוכים בכך.

 

[קרן]

@CarpeDiem כוונתי היתה לשים סימן שאלה על האימרה כי קיימת בועה. אתה צודק בנקודות שהעלית ועדיין יש הרבה משקיעים "לא מתוחכמים" או נקרא להם "ריקי כהן מחדרה" שקיימות עבורם שתי אופציות שהם מביאים בחשבון - פקדון בנקאי או רכישת דירה להשקעה. במקרה כזה רכישת דירה נותנת תשואה עודפת (כמובן שלכל כלל יש יוצא מן הכלל וכו', אני מתכוונת לממוצע כללי).

כמובן אגב שאני בונה על זה שעם עליית הריבית אותם משקיעים יעבירו את המשאבים שלהם לכיוון פקדונות, ומשקיעים יותר מתוחכמים לאג"חים וכו'

בכל זאת ולמרות הכל.... עדיין תוהה עד כמה ירדו המחירים, מתי ירדו, ועד כמה הירידה תהיה משמעותית גם באזור המרכז

 

[yossik]

משפחת רייספלד

לא מכיר אותם.

 

[קרן]

@daat99 המקרה של דירה ספציפית שאתה רכשת הוא רק דוגמא אך אינו מעיד על הכלל.

אנשים יכולים לדבר על בועת נדל"ן עד שהפרצוף שלהם יהיה אדום - זה לא אומר שהדירה שאת תרכשי תהיה עסקה טובה (או לא טובה).[/QUOTE]
מסכימה

 

[ע.מדי]

לא מכיר אותם.

חבר שלי שגר בשכונת רייספלד בקריית אונו סיפר לי שהשכונה קרויה ע"ש פרדס רייספלד ועד היום יש כמה דירות ווילות ששייכות לצאצאים

 

[c881]

@CarpeDiem
בכל זאת ולמרות הכל.... עדיין תוהה עד כמה ירדו המחירים, מתי ירדו, ועד כמה הירידה תהיה משמעותית גם באזור המרכז

לא ירדו אף פעם.
אם כן, אז ב-3%.
עדיין לא במרכז.
חכי שיבואו כל הצרפתים והנורבגים עם היורו שלהם ותהיה קפיצה של 50% במחיר דירה.

למה במרכז? למה דירה? למה דווקא.... פינטו?

כן, הבנתי. רוצים ליד ההורים. גם אני גר במרכז (נס ציונה) כי זה ליד ההורים של האשה והעזרה שלהם עברה את החסכון מאם ההייתי ממשיך לגור ב-ק. שמונה.
אפשרויות תעסוקה עדיפות. עדיין מכיר אנשים שמגיעים למרכז ברכבת מ-באר שבע, המצחיק - יותר מהר ממי שיוצא ברכב פרטי מראשל"צ.

הצעה - אם את מוכנה לסבול את הזמן עד... להתחיל לחפש ליד תוואי הרכבת החדשה אחר שכנים שרק רוצים לברוח משם, מהרעש, מהאבק, מהעכברושים שכולם מבטיחים שהולכים להציף את תל אביב...
סליחה, את גוש דן.

 

[Deleted member 887]

להגיד שאת חייבת להיות הבעלים שלה זה כמו לקנות פרדס כדי להבטיח לעצמך אספקה של אבטיחים.

לקנות פרדס כדי להבטיח אספקה של אבטיחים זה די טפשי, לאור העובדה שאבטיחים גדלים במקשה ולא בפרדס