מינוף בנדל"ן וחישוב תשואה

[Jo4]

בס"ד
שלום וברכה, אז אנחנו שלושה שותפים שרוצים לרכוש נכס להשקעה- כל אחד מאיתנו ידרש להביא סכום של 270k.
מהבנק אני מתכנן לבקש 80k בp+2 ובהמשך להמיר להלוואה טובה יותר. טווח העסקה- 8 שנים. בתקווה שהפרוייקט של פינוי בינוי ייצא לפועל. השווי החלקי של הדירה יעלה ל 370K. החישוב שלי הוא כזה.
שכ"ד - 600 לחודש*10*8= 48,000
רווח מכירה- 100K
ריבית משכנתא- 40K
הוצאות- 6K
ריבית הלוואה-12K

148-58= 90k

יוצא שהשקעתי 80k והרווחתי 90k
תשואה של 14.1 בשנה על הסכום המושקע. זהו תרחיש אופטימלי.
מה דעתכם, אני חי באשליות, אני מפספס משהו. הסיכון גדול מידי ולא שווה את התשואה.
אשמח לשמוע.

 

[cypriano de rore]

בתקווה שהפרוייקט של פינוי בינוי ייצא לפועל

באיזה שלב של הפינוי בינוי נמצא הבניין?

 

[Jo4]

התוכנית אושרה- ועברה את כל ההתנגדויות. שלב של משא ומתן דיירים מול יזם, חלק מהמתחמים התאגדו וחלק עדיין לא. אמורה לצאת לפועל בשלוש שנים הקרובות.

 

[cypriano de rore]

התוכנית אושרה- ועברה את כל ההתנגדויות. שלב של משא ומתן דיירים מול יזם, חלק מהמתחמים התאגדו וחלק עדיין לא. אמורה לצאת לפועל בשלוש שנים הקרובות.

אם התוכנית אושרה אז על מה המשא ומתן עם היזם?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אם התוכנית אושרה אז על מה המשא ומתן עם היזם?

לא הבנתי גם. אם התוכנית אושרה אז בעצם אתה אומר שמחכים להיתר בנייה, לאחר מכן פינוי הדיירים, הריסה וחפירות. זה יכול לקחת גם יותר משנה.

מה שכן, ואולי הכי חשוב - אני לא מבין כל-כך איך העלית בשנה אחת ב40% כמעט את שווי הדירה. תהיה בטוח שרוב עליית ערך הדירה כבר מגולמת לך במחיר הקנייה אם הפרוייקט בשלב כזה מתקדם.

בנוסף, בחישובים שלך התייחסת למיסוי?

 

[Jo4]

כתבתי שהץליך עתיד לקחת בין 5 ל8 שנים. התייחסתי רק לתשואה פר שנה לפי תרחיש של 8 שנים.
פינוי בינוי מוסיף לדירה 40% שטח. וכן בפשטות, כרגע דירות נמכרות שם אחת ב720K והשנייה ב800K , דירות חדשות באזור נמכרות ב1.1 ו1.2K .אז ממילא בסוף התהליך זה התשואה. השאלה המרכזית היא ניהול הסיכונים. ולכן הבדיקה שנותרה לי לעשות זה מה רצון הדיירים במתחם. והאם יש יזמים שמעוניינים בפרוייקט.
למי שזו דירתו היחידה יש פטור מלא ממס שבח. מה גם ששותפות של שלושה אינה נחשבת בעלות על דירה. אז מבחינת מיסוי למיטב ידעתי , אין.

 

[Jo4]

אם התוכנית אושרה אז על מה המשא ומתן עם היזם?

כנראה אינך מכיר את ההתנהלות בפינוי בינוי, יש תוכנית אב של העירייה- ורמ"י שמוציאים תב"ע חדשה לאזור הכוללת תוכנית של פינוי בינוי, לאחר מכן מתבצע משא ומתן בין הדיריים במתחם לבין היזם באמצעות נציגות ועו"ד בכדי להגיע להסכם על ההתנהלות. הכולל החתמת 80% מהדייירם במתחם, וסיכום על תנאי הפיצויים. זה כרגע בשלב הזה. ההתנגדויות הוסרו בסוף 2019. ואם כן עכשיו זה בדיוק ההתחלה של התהליך הסופי. מבחינת גילום במחיר הוא קיים , אך לא בצורה מוגזמת.

 

[בת העמק]

כל אחד מאיתנו ידרש להביא סכום של 270k.

מהבנק אני מתכנן לבקש 80k

יוצא שהשקעתי 80k והרווחתי 90k

תשואה של 14.1 בשנה על הסכום המושקע

לא הבנתי את החישוב שלך. אם אתה צריך לשים 270K ואתה לוקח הלוואה של 80K אז ההון העצמי שלך הוא 190K ולא 80K.
כלומר, אם כל התחזיות שלך יתממשו, על 190K הרווחת 90K שזה 47% ל-8 שנים.

 

[cypriano de rore]

כנראה אינך מכיר את ההתנהלות בפינוי בינוי, יש תוכנית אב של העירייה- ורמ"י שמוציאים תב"ע חדשה לאזור הכוללת תוכנית של פינוי בינוי, לאחר מכן מתבצע משא ומתן בין הדיריים במתחם לבין היזם באמצעות נציגות ועו"ד בכדי להגיע להסכם על ההתנהלות. הכולל החתמת 80% מהדייירם במתחם, וסיכום על תנאי הפיצויים. זה כרגע בשלב הזה. ההתנגדויות הוסרו בסוף 2019. ואם כן עכשיו זה בדיוק ההתחלה של התהליך הסופי. מבחינת גילום במחיר הוא קיים , אך לא בצורה מוגזמת.

דווקא מכיר קצת. אני שאלתי בנוגע לתוכנית של היזם (זו שמוגשת לעירייה לשם קבלת היתרים). אני מבין שאין עוד כזו... האם יש חוזה? האם הוא כבר חתום ע״י 80% מהדיירים?

 

[amit]

כנראה אינך מכיר את ההתנהלות בפינוי בינוי, יש תוכנית אב של העירייה- ורמ"י שמוציאים תב"ע חדשה לאזור הכוללת תוכנית של פינוי בינוי, לאחר מכן מתבצע משא ומתן בין הדיריים במתחם לבין היזם באמצעות נציגות ועו"ד בכדי להגיע להסכם על ההתנהלות. הכולל החתמת 80% מהדייירם במתחם, וסיכום על תנאי הפיצויים. זה כרגע בשלב הזה. ההתנגדויות הוסרו בסוף 2019. ואם כן עכשיו זה בדיוק ההתחלה של התהליך הסופי. מבחינת גילום במחיר הוא קיים , אך לא בצורה מוגזמת.

אז בעצם אין היתר , רק תבע לא ?

 

[cypriano de rore]

אז בעצם אין היתר , רק תבע לא ?

נשמע שבכלל עוד אין בקשה להיתר...

 

[ERE בלי ה E]

בע"ג.גמדי

העניין של היתר הבניה הוא הנעלם כאן ומשפיע על חישוב התשואה. גם עם קבלת היתר יש פרק זמן עד בנייה ואז עד מכירה. כל הזמן המצטבר הזה פוגע בתשואה ומערפל את חישוב התשואה לדעתי.

 

[amit]

נשמע שבכלל עוד אין בקשה להיתר...

היתר יכול לקחת שנים , וכל שכן יכול לעכב אותו , ולפעמים גם לפסול אותו (במדינת הפקידים).
זו נקודה שצריך לקחת בחשבון בצד הסיכונים.

 

[cypriano de rore]

זו נקודה שצריך לקחת בחשבון בצד הסיכונים.

זה מה שניסיתי להגיד מההתחלה -
שאם אין עוד תוכניות להיתר אז 8 שנים נשמעות כמו אופטימיות יתר...

 

[אורי ג.]

כנראה אינך מכיר את ההתנהלות בפינוי בינוי, יש תוכנית אב של העירייה- ורמ"י שמוציאים תב"ע חדשה לאזור הכוללת תוכנית של פינוי בינוי, לאחר מכן מתבצע משא ומתן בין הדיריים במתחם לבין היזם באמצעות נציגות ועו"ד בכדי להגיע להסכם על ההתנהלות. הכולל החתמת 80% מהדייירם במתחם, וסיכום על תנאי הפיצויים. זה כרגע בשלב הזה. ההתנגדויות הוסרו בסוף 2019. ואם כן עכשיו זה בדיוק ההתחלה של התהליך הסופי.

קבל לוח זמני ריאלי/אופטימי ללו"ז:
אישור סופי של תב"ע: כשנה.
מו"מ בין יזמים לדיירים, תלוי מאד במורכבות, בכלכליות, בחמדנות של הדיירים, ובגודל הפרוייקט: 3 שנים.
בקשה להיתר ואישורה: שנה וחצי שנתיים, תלוי במורכבות.
בנייה: 3 שנים, אולי 4, תלוי במורכבות, קרוב לים=מי תהום=עלויות גבוהות, מורכבות גבוהה ויותר זמן.

צפי ריאלי/אופטימי לתהליך עד קבלת דירה חדשה: 9 שנים.
וזה בהנחה שהתב"ע אכן אחרי שלב ההתנגדויות.

 

[amit]

שכ"ד - 600 לחודש*10*8= 48,000
רווח מכירה- 100K
ריבית משכנתא- 40K
הוצאות- 6K
ריבית הלוואה-12K

148-58= 90k

משהו מעניין בתוכנית הזו , ללא עליית ערך -אתה מפסיד באופן שוטף 48 פחות 58 .
(או שהכוונה שלך היא ריבית +קרן 40K , ואז אתה "רק" בתזרים שלילי.

 

[Jo4]

קבל לוח זמני ריאלי/אופטימי ללו"ז:
אישור סופי של תב"ע: כשנה.
מו"מ בין יזמים לדיירים, תלוי מאד במורכבות, בכלכליות, בחמדנות של הדיירים, ובגודל הפרוייקט: 3 שנים.
בקשה להיתר ואישורה: שנה וחצי שנתיים, תלוי במורכבות.
בנייה: 3 שנים, אולי 4, תלוי במורכבות, קרוב לים=מי תהום=עלויות גבוהות, מורכבות גבוהה ויותר זמן.

צפי ריאלי/אופטימי לתהליך עד קבלת דירה חדשה: 9 שנים.
וזה בהנחה שהתב"ע אכן אחרי שלב ההתנגדויות.

תודה רבה רבה, תב"ע מאושרת ומפורסמת באתר המנהל. - 8 שנים תרחיש ריאלי?

 

[Jo4]

למישהו ללא הון עצמי משמעותי, יש השקעה אלטרנטיבית טובה יותר, במינוף?

 

[אורי ג.]

תודה רבה רבה, תב"ע מאושרת ומפורסמת באתר המנהל. - 8 שנים תרחיש ריאלי?

אין יכולת לתת לך הערכה ריאלית, אתה לא יודע מה הפוליטיקה הפנימית של הדיירים, של הועדה המקומית, של ראש העיר וכו'
תוסיף לזה שאם זה לא הוכרז בתור אתר פינוי בינוי רשמי ע"י הממשלה אז יש היטלי השבחה מה שיוריד את הכדאיות הכלכלית ל0 כנראה.

למישהו ללא הון עצמי משמעותי, יש השקעה אלטרנטיבית טובה יותר, במינוף?

טוב זה דבר סובייקיטיבי, יש הרבה השקעות שאפשר למנף, הסיכון בהתאם.
ללא הון עצמי משמעותי שום השקעה לא תניב לך הרבה כסף.

 

[גונן1900]

קח בחשבון שבמדינה כמו שלנו, כל תהליך בירוקרטי שיכול להיתקע על ידי פקיד בעירייה או במשרד כזה או אחר, אכן נתקע