מינוף בנדל"ן וחישוב תשואה

Jo4

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
101
דירוג
39
בס"ד
שלום וברכה, אז אנחנו שלושה שותפים שרוצים לרכוש נכס להשקעה- כל אחד מאיתנו ידרש להביא סכום של 270k.
מהבנק אני מתכנן לבקש 80k בp+2 ובהמשך להמיר להלוואה טובה יותר. טווח העסקה- 8 שנים. בתקווה שהפרוייקט של פינוי בינוי ייצא לפועל. השווי החלקי של הדירה יעלה ל 370K. החישוב שלי הוא כזה.
שכ"ד - 600 לחודש*10*8= 48,000
רווח מכירה- 100K
ריבית משכנתא- 40K
הוצאות- 6K
ריבית הלוואה-12K

148-58= 90k

יוצא שהשקעתי 80k והרווחתי 90k
תשואה של 14.1 בשנה על הסכום המושקע. זהו תרחיש אופטימלי.
מה דעתכם, אני חי באשליות, אני מפספס משהו. הסיכון גדול מידי ולא שווה את התשואה.
אשמח לשמוע.
 

Jo4

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
101
דירוג
39
התוכנית אושרה- ועברה את כל ההתנגדויות. שלב של משא ומתן דיירים מול יזם, חלק מהמתחמים התאגדו וחלק עדיין לא. אמורה לצאת לפועל בשלוש שנים הקרובות.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,590
דירוג
4,443
התוכנית אושרה- ועברה את כל ההתנגדויות. שלב של משא ומתן דיירים מול יזם, חלק מהמתחמים התאגדו וחלק עדיין לא. אמורה לצאת לפועל בשלוש שנים הקרובות.
אם התוכנית אושרה אז על מה המשא ומתן עם היזם?
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
436
דירוג
360
אם התוכנית אושרה אז על מה המשא ומתן עם היזם?
לא הבנתי גם. אם התוכנית אושרה אז בעצם אתה אומר שמחכים להיתר בנייה, לאחר מכן פינוי הדיירים, הריסה וחפירות. זה יכול לקחת גם יותר משנה.

מה שכן, ואולי הכי חשוב - אני לא מבין כל-כך איך העלית בשנה אחת ב40% כמעט את שווי הדירה. תהיה בטוח שרוב עליית ערך הדירה כבר מגולמת לך במחיר הקנייה אם הפרוייקט בשלב כזה מתקדם.

בנוסף, בחישובים שלך התייחסת למיסוי?
 

Jo4

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
101
דירוג
39
כתבתי שהץליך עתיד לקחת בין 5 ל8 שנים. התייחסתי רק לתשואה פר שנה לפי תרחיש של 8 שנים.
פינוי בינוי מוסיף לדירה 40% שטח. וכן בפשטות, כרגע דירות נמכרות שם אחת ב720K והשנייה ב800K , דירות חדשות באזור נמכרות ב1.1 ו1.2K .אז ממילא בסוף התהליך זה התשואה. השאלה המרכזית היא ניהול הסיכונים. ולכן הבדיקה שנותרה לי לעשות זה מה רצון הדיירים במתחם. והאם יש יזמים שמעוניינים בפרוייקט.
למי שזו דירתו היחידה יש פטור מלא ממס שבח. מה גם ששותפות של שלושה אינה נחשבת בעלות על דירה. אז מבחינת מיסוי למיטב ידעתי , אין.
 

Jo4

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
101
דירוג
39
אם התוכנית אושרה אז על מה המשא ומתן עם היזם?
כנראה אינך מכיר את ההתנהלות בפינוי בינוי, יש תוכנית אב של העירייה- ורמ"י שמוציאים תב"ע חדשה לאזור הכוללת תוכנית של פינוי בינוי, לאחר מכן מתבצע משא ומתן בין הדיריים במתחם לבין היזם באמצעות נציגות ועו"ד בכדי להגיע להסכם על ההתנהלות. הכולל החתמת 80% מהדייירם במתחם, וסיכום על תנאי הפיצויים. זה כרגע בשלב הזה. ההתנגדויות הוסרו בסוף 2019. ואם כן עכשיו זה בדיוק ההתחלה של התהליך הסופי. מבחינת גילום במחיר הוא קיים , אך לא בצורה מוגזמת.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,165
דירוג
11,353
כל אחד מאיתנו ידרש להביא סכום של 270k.
מהבנק אני מתכנן לבקש 80k
יוצא שהשקעתי 80k והרווחתי 90k
תשואה של 14.1 בשנה על הסכום המושקע
לא הבנתי את החישוב שלך. אם אתה צריך לשים 270K ואתה לוקח הלוואה של 80K אז ההון העצמי שלך הוא 190K ולא 80K.
כלומר, אם כל התחזיות שלך יתממשו, על 190K הרווחת 90K שזה 47% ל-8 שנים.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,590
דירוג
4,443
כנראה אינך מכיר את ההתנהלות בפינוי בינוי, יש תוכנית אב של העירייה- ורמ"י שמוציאים תב"ע חדשה לאזור הכוללת תוכנית של פינוי בינוי, לאחר מכן מתבצע משא ומתן בין הדיריים במתחם לבין היזם באמצעות נציגות ועו"ד בכדי להגיע להסכם על ההתנהלות. הכולל החתמת 80% מהדייירם במתחם, וסיכום על תנאי הפיצויים. זה כרגע בשלב הזה. ההתנגדויות הוסרו בסוף 2019. ואם כן עכשיו זה בדיוק ההתחלה של התהליך הסופי. מבחינת גילום במחיר הוא קיים , אך לא בצורה מוגזמת.
דווקא מכיר קצת. אני שאלתי בנוגע לתוכנית של היזם (זו שמוגשת לעירייה לשם קבלת היתרים). אני מבין שאין עוד כזו... האם יש חוזה? האם הוא כבר חתום ע״י 80% מהדיירים?
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,424
דירוג
2,352
כנראה אינך מכיר את ההתנהלות בפינוי בינוי, יש תוכנית אב של העירייה- ורמ"י שמוציאים תב"ע חדשה לאזור הכוללת תוכנית של פינוי בינוי, לאחר מכן מתבצע משא ומתן בין הדיריים במתחם לבין היזם באמצעות נציגות ועו"ד בכדי להגיע להסכם על ההתנהלות. הכולל החתמת 80% מהדייירם במתחם, וסיכום על תנאי הפיצויים. זה כרגע בשלב הזה. ההתנגדויות הוסרו בסוף 2019. ואם כן עכשיו זה בדיוק ההתחלה של התהליך הסופי. מבחינת גילום במחיר הוא קיים , אך לא בצורה מוגזמת.
אז בעצם אין היתר , רק תבע לא ?
 

ERE בלי ה E

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/3/15
הודעות
131
דירוג
166
בע"ג.גמדי

העניין של היתר הבניה הוא הנעלם כאן ומשפיע על חישוב התשואה. גם עם קבלת היתר יש פרק זמן עד בנייה ואז עד מכירה. כל הזמן המצטבר הזה פוגע בתשואה ומערפל את חישוב התשואה לדעתי.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,424
דירוג
2,352
נשמע שבכלל עוד אין בקשה להיתר...
היתר יכול לקחת שנים , וכל שכן יכול לעכב אותו , ולפעמים גם לפסול אותו (במדינת הפקידים).
זו נקודה שצריך לקחת בחשבון בצד הסיכונים.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,566
דירוג
22,671
כנראה אינך מכיר את ההתנהלות בפינוי בינוי, יש תוכנית אב של העירייה- ורמ"י שמוציאים תב"ע חדשה לאזור הכוללת תוכנית של פינוי בינוי, לאחר מכן מתבצע משא ומתן בין הדיריים במתחם לבין היזם באמצעות נציגות ועו"ד בכדי להגיע להסכם על ההתנהלות. הכולל החתמת 80% מהדייירם במתחם, וסיכום על תנאי הפיצויים. זה כרגע בשלב הזה. ההתנגדויות הוסרו בסוף 2019. ואם כן עכשיו זה בדיוק ההתחלה של התהליך הסופי.
קבל לוח זמני ריאלי/אופטימי ללו"ז:
אישור סופי של תב"ע: כשנה.
מו"מ בין יזמים לדיירים, תלוי מאד במורכבות, בכלכליות, בחמדנות של הדיירים, ובגודל הפרוייקט: 3 שנים.
בקשה להיתר ואישורה: שנה וחצי שנתיים, תלוי במורכבות.
בנייה: 3 שנים, אולי 4, תלוי במורכבות, קרוב לים=מי תהום=עלויות גבוהות, מורכבות גבוהה ויותר זמן.

צפי ריאלי/אופטימי לתהליך עד קבלת דירה חדשה: 9 שנים.
וזה בהנחה שהתב"ע אכן אחרי שלב ההתנגדויות.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,424
דירוג
2,352
שכ"ד - 600 לחודש*10*8= 48,000
רווח מכירה- 100K
ריבית משכנתא- 40K
הוצאות- 6K
ריבית הלוואה-12K

148-58= 90k
משהו מעניין בתוכנית הזו , ללא עליית ערך -אתה מפסיד באופן שוטף 48 פחות 58 .
(או שהכוונה שלך היא ריבית +קרן 40K , ואז אתה "רק" בתזרים שלילי.
 

Jo4

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
101
דירוג
39
קבל לוח זמני ריאלי/אופטימי ללו"ז:
אישור סופי של תב"ע: כשנה.
מו"מ בין יזמים לדיירים, תלוי מאד במורכבות, בכלכליות, בחמדנות של הדיירים, ובגודל הפרוייקט: 3 שנים.
בקשה להיתר ואישורה: שנה וחצי שנתיים, תלוי במורכבות.
בנייה: 3 שנים, אולי 4, תלוי במורכבות, קרוב לים=מי תהום=עלויות גבוהות, מורכבות גבוהה ויותר זמן.

צפי ריאלי/אופטימי לתהליך עד קבלת דירה חדשה: 9 שנים.
וזה בהנחה שהתב"ע אכן אחרי שלב ההתנגדויות.


תודה רבה רבה, תב"ע מאושרת ומפורסמת באתר המנהל. - 8 שנים תרחיש ריאלי?
 

Jo4

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
101
דירוג
39
למישהו ללא הון עצמי משמעותי, יש השקעה אלטרנטיבית טובה יותר, במינוף?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,566
דירוג
22,671
תודה רבה רבה, תב"ע מאושרת ומפורסמת באתר המנהל. - 8 שנים תרחיש ריאלי?
אין יכולת לתת לך הערכה ריאלית, אתה לא יודע מה הפוליטיקה הפנימית של הדיירים, של הועדה המקומית, של ראש העיר וכו'
תוסיף לזה שאם זה לא הוכרז בתור אתר פינוי בינוי רשמי ע"י הממשלה אז יש היטלי השבחה מה שיוריד את הכדאיות הכלכלית ל0 כנראה.
למישהו ללא הון עצמי משמעותי, יש השקעה אלטרנטיבית טובה יותר, במינוף?
טוב זה דבר סובייקיטיבי, יש הרבה השקעות שאפשר למנף, הסיכון בהתאם.
ללא הון עצמי משמעותי שום השקעה לא תניב לך הרבה כסף.
 

גונן1900

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/11/18
הודעות
527
דירוג
201
קח בחשבון שבמדינה כמו שלנו, כל תהליך בירוקרטי שיכול להיתקע על ידי פקיד בעירייה או במשרד כזה או אחר, אכן נתקע
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
V רכישת רכב חדש ע''י מינוף קופה צרכנות פיננסית 8
F מינוף בנדלן נדל"ן 4
T מינוף לצורך השקעה שוק ההון 18
M מינוף גבוה בדירה להשקעה נדל"ן 18
ה נדל"ן מול שוק ההון - היבטי מינוף ומיסוי שמטים את הכף נדל"ן 11
O מינוף קרן פנסיה לטובת רכישת נדל"ן נדל"ן 7
כ מינוף כנגד תיק השקעות צרכנות פיננסית 16
M התייעצות לגבי חשבון בנק, מינוף וחשבון השקעות צרכנות פיננסית 5
YizhakF מינוף אינפיניטי גמל להשקעה הלכה - מחקה מדד MSCI העולמי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
א מינוף תיק השקעות ע"י אשראי שוק ההון 0
Wonko הורדת מינוף וסדר סגירת הלוואות צרכנות פיננסית 27
M שאלה לגבי מינוף. נדל"ן 24
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
G שלום שאלה מינוף או לא יש לי כל הסכום נדל"ן 11
ט שוק ההון: למה אנשים לוקחים הלוואה לצרכי מינוף? פוסטים מאיכות נמוכה 13
Y אז מה בעצם העלות של משכנתא כמינוף לשם מינוף? נדל"ן 13
ה מינוף קופת גמל וקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
ד שאלה עקרונית לגבי מינוף צרכנות פיננסית 1
מוריה מינוף של קרן השתלמות- מנסה להבין את הלוגיקה המוטעית פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 25
yossidiv האם אתם מכירים ספרים או דרך יעילה אחרת ללמוד על מינוף ? התפתחות אישית 2
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
L פיזור על פני זמן: מינוף כדרך להורדת סיכון שוק ההון 75
Y האם יש קרנות עם מינוף סולידי? שוק ההון 4
R מינוף חינם על ניירות ערך זרים שוק ההון 1
ל הלוואה לטובת מינוף, עד כמה? שוק ההון 6
S התייעצות מינוף 800K משכנתא לשתי דירות נדל"ן 30
Wonko מינוף של מניות שוק ההון 44
A מינוף סטודנטיאלי שוק ההון 8
י מינוף משכנתא צמודה נדל"ן 22
B מינוף בIB העולמית שוק ההון 10
L מינוף התייעצות נדל"ן 12
O אחוז החזר הלוואות (מינוף, לא צריכה) מסך ההכנסות שוק ההון 4
A מינוף תיק השקעות עבור משכנתא צרכנות פיננסית 3
N שאלה תאירוטית על מינוף/ הלוואה לעסק אוף טופיק 18
Y מינוף על 20% הון עצמי ללא ריבית - איך לפעול שוק ההון 11
liranviper מינוף לנדל"ן/מניות - באיזה מטבע? שוק ההון 39
ד לא הבנתי איך מינוף עובד בעסקים שוק ההון 41
liranviper חישוב סיכון מינוף ב IB + ביאור מונחים שוק ההון 175
T מינוף ככלי לפיזור התיק הזמן שוק ההון 1
N מינוף קופת גמל להשקעה שוק ההון 27
ד ריט עם מקסימום מינוף באירופה או ארה"ב שוק ההון 23
י מינוף עבור רכישת נכס בחו"ל נדל"ן 15
ל דילמת מינוף תיאורטית - השקעה בדירה 100% באמצעות משכנתא נדל"ן 54
ImCarryGG המלצה לספרים/מאמרים על מינוף באמצעות הלוואת בנק שוק ההון 52
Yuvalbuz3 מקורות מידע על מינוף עסקי צרכנות פיננסית 5
עומרפ מינוף על מחקות שוק ההון 24
יאיא מינוף קרן השתלמות על ידי הלוואה והשקעה חוזרת שוק ההון 19
B שאלה לגבי מינוף, UPRO מול SSO שוק ההון 35
ק מה עושים כשרוצים מינוף על נייר זניח ואין עליו אופציות שוק ההון 24

נושאים דומים

למעלה