השקעת נדל"ן תוך לקיחת מינוף

[Yontes]

היי למומחי הנדל"ן שבקהל,
אשמח להתייעץ בנוגע להשקעה ראשונה שלי בנדל"ן בארה"ב.
קצת פרטים עליי ועל ההצעה העסקית (הכל בש"ח)
עליי:
בן 29, רווק, עובד בהייטק
שכר ברוטו 25K
פנסיה 82K
השתלמות (לא נזילה) 34K
ניירות ערך 38K

שווי כולל 170K

ההצעה של חברת ההשקעות:
השקעה עצמית של 200K + $2500 דמי השתתפות
רכישת נכס מסחרי (כחלק מקבוצת משקיעים) באמצעות CMBS LOANS
הנכס נרכש בשווי המשקף הנחה של 20% לעומת מחיר השוק שנקבע ע"י ברוקר מוסמך
מאוכלס ב-70% לפחות
חברת ההשקעות והשותף בארה"ב מושקעים גם כן בעסקה
הוצאות של CAPEX יהיו בגובה של עד 10% ממחיר הנכס
הנכס צפוי להימכר לאחר רכישתו וביצוע עבודות שיפוץ קלות תוך שנה וחצי עד שנתיים מרגע הצטרפות לעסקה.
התשואה הצפויה:
2% תשואה רבעונית (8% שנתי) מתוך דמי השכירות המשולמים
לפחות 20% רווח ממכירת הנכס

דרכי מימון ההשקעה
כרגע מבדיקה שעשיתי האופציות העומדות לרשותי מכיוון שאין באפשרותי לקחת הלוואה בסכום הנדרש על חשבון קרן הפנסיה וההשתלמות קיבלתי הצעת הלוואה לכל מטרה מהבנק בתנאים הבאים:
סכום של 55K פריים פלוס 1.2
סכום של 100K פריים פלוס 1.5
סכום של 45K פריים פלוס 1.7
כרגע על מנת לעמוד בהחזר חודשי שנוח לי של כ-3000 ש"ח ההלוואה הינה ל-7 שנים והצפי הוא להחזיר את כולה לאחר מועד המכירה.

הייתי שמח לדעת מה עליי לקחת בחשבון?, מה הסיכונים?
ובאופן כללי מה דעתכם על לקחת מינוף שכזה?

 

[Therealdeal]

קודם כל, @אורי ג. כתב פה חתיכת תחת תנ"ך בנושא, שווה קריאה מעמיקה:

השקעות נדל"ן בחו"ל: מבנה ההון בעסקה.

בשנים האחרונות הרבה מהפעילות שלנו בנדל"ן היא בכלל בחוב, לרגל בניית האתר שלי אני כותב מאמרים, משתף את הראשון שלי גם פה לרווחת הכלל: בעקבות עליית מחירי הדיור, הכבדת נטל המס ואפשרויות המימון למשקיעים, תמחור גבוה של שוק המניות, תשואות עלובות בשוק האג"ח הסחיר ורצון לגוון את תיק ההשקעות שלנו בנכסים...

www.hasolidit.com

שנית: מה הגישה שלך בהשקעות - לקבל הצעות ולהשקיע כל עוד אי אפשר למצוא חוריל בהצעה? או לחפש בעצמך השקעה שמתאימה לך? (במילים אחרות, top down או button up?)

לדעתי הדרך הראשונה היא מתכון בטוח לכאב, היות ואתה לא מומחה בתחום הנדל"ן המסחרי, על כל שיקוליו המיסויים וניהול הסיכונים (גם אני לא). בגישה השנייה קל יותר - אתה עובד קשה בשביל להגדיר מטרות ואז מחפש השקעות שיעלו בקנה אחד עם המטרות.

עד כאן הייתי פטרוני מעט, מצטער...

הערות קונקרטיות: אתה משקיע בהון או בחוב? כיצד ימוסו ההכנסות השוטפות? האם מתוכננת חלוקה? כמה כדפים היזמים מביאים מהבית? למה הם צריכים אותך, משקיע קטן (בלי להעליב)? כמה זמן היזמים עושים עסקאות כאלה?

ג.נ. מושקע בנדל"ן בחו"ל דרך LLC

 

[האזרח הקטן]

הנכס נרכש בשווי המשקף הנחה של 20% לעומת מחיר השוק שנקבע ע"י ברוקר מוסמך

מה הכוונה ברוקר מוסמך?

 

[Yontes]

מה הכוונה ברוקר מוסמך?

BPO (broker price opinion)
דו"ח TREPP שהוכנו 6 חודשים לפני מועד הרכישה של הנכס

 

[הורדוס]

BPO (broker price opinion)
דו"ח TREPP שהוכנו 6 חודשים לפני מועד הרכישה של הנכס

קראת את הדו"ח? ה20% הוא ביחס למצב הנוכחי או ביחס למצב עתידי אחרי השבחה (ARV)?

התשואה שהם מצפים לה לדברייך היא 8% בשנה, ועוד 20% מהמכירה. זה יוצא 18% בשנה בחישוב לעצלנים. שזה 36 אלף שקל.

אתה תשלם עוד 2500 דולר דמי השתתפות, נעגל ל9000 שקל.
הוצאות מימון יהיו סביב ה15 אלף שקל, בהנחה והריבית לא תעלה, וסביר שהיא תעלה.
אני לא מבין במיסוי לנדלן אמריקאי לישראלים, אבל זה בטוח לפחות 10%.

לפי המספרים האלו תשאר עם 8400, או פחות אם יש יותר מיסים אני לא יודע. לא נשמע מלבב בכלל. במיוחד ביחס לסיכון וחוסר והודאות. ואם ההשקעה תלך טיפה פחות טוב אז בכלל תצא בהפסד.

 

[הורדוס]

עליי:
בן 29, רווק, עובד בהייטק
שכר ברוטו 25K
פנסיה 82K
השתלמות (לא נזילה) 34K
ניירות ערך 38K

שווי כולל 170K

לפי הנתונים האלו, בנוסף לזה:

כרגע על מנת לעמוד בהחזר חודשי שנוח לי של כ-3000 ש"ח

תוכל להשקיע בדירה בארץ, להצמיד את עצמך למדד השכונה.

הנה דוגמא לדירה שאני קניתי בבאר שבע, שאתה גם יכול להרשות לעצמך לקנות:

השקעת הנדל"ן הראשונה שלי והתלבטות לגבי תמהיל משכנתא

קןדם כל, תודה לכל המגיבות והמגיבים בפורום, למדתי מכם המון. בחודשים האחרונים חשבתי הרבה על הרעיון לממש את רוב תיק ההשקעות ולקנות דירה, בשנתיים האחרונות תיק ההשקעות שלי הניב תשואה יפה מאוד למרות הרבה החלטות רחוקות מחכמות שעשיתי בדרך, אבל קשה לי להאמין שהמדדים ימשיכו לעלות באותו הקצב בשנים הקרובות...

www.hasolidit.com

 

[Yontes]

קודם כל, @אורי ג. כתב פה חתיכת תחת תנ"ך בנושא, שווה קריאה מעמיקה:

השקעות נדל"ן בחו"ל: מבנה ההון בעסקה.

בשנים האחרונות הרבה מהפעילות שלנו בנדל"ן היא בכלל בחוב, לרגל בניית האתר שלי אני כותב מאמרים, משתף את הראשון שלי גם פה לרווחת הכלל: בעקבות עליית מחירי הדיור, הכבדת נטל המס ואפשרויות המימון למשקיעים, תמחור גבוה של שוק המניות, תשואות עלובות בשוק האג"ח הסחיר ורצון לגוון את תיק ההשקעות שלנו בנכסים...

www.hasolidit.com

שנית: מה הגישה שלך בהשקעות - לקבל הצעות ולהשקיע כל עוד אי אפשר למצוא חוריל בהצעה? או לחפש בעצמך השקעה שמתאימה לך? (במילים אחרות, top down או button up?)

לדעתי הדרך הראשונה היא מתכון בטוח לכאב, היות ואתה לא מומחה בתחום הנדל"ן המסחרי, על כל שיקוליו המיסויים וניהול הסיכונים (גם אני לא). בגישה השנייה קל יותר - אתה עובד קשה בשביל להגדיר מטרות ואז מחפש השקעות שיעלו בקנה אחד עם המטרות.

עד כאן הייתי פטרוני מעט, מצטער...

הערות קונקרטיות: אתה משקיע בהון או בחוב? כיצד ימוסו ההכנסות השוטפות? האם מתוכננת חלוקה? כמה כדפים היזמים מביאים מהבית? למה הם צריכים אותך, משקיע קטן (בלי להעליב)? כמה זמן היזמים עושים עסקאות כאלה?

ג.נ. מושקע בנדל"ן בחו"ל דרך LLC

הגישה שלי בהשקעות הייתה עד כה דומה לעקרונות של הסולידית, חסכון אגרסיבי ורכישה של השוק במחיר הזול ביותר ככל שניתן.
היתרונות בהשקעה בנדל"ן מבחינתי - פיזור השקעות בסקטורים שונים ואפשרות מינוף שלא קיימת בשוק ההון.
כמובן אני מודע לכך שאני פחות מבין בעולם הנדל"ן ולכן מחפש להשקיע כחלק מקבוצת משקיעים.

בנוגע לשאלות

אתה משקיע בהון או בחוב? כיצד ימוסו ההכנסות השוטפות? האם מתוכננת חלוקה? כמה כדפים היזמים מביאים מהבית? למה הם צריכים אותך, משקיע קטן (בלי להעליב)? כמה זמן היזמים עושים עסקאות כאלה?

השקעה בהון
אני לא בטוח לגביי המיסוי
החלוקה תהיה בצורה רבעונית כאשר לאחר מכירה (עד שנתיים) תתבצע חלוקה נוספת
השותף המקומי מעמיד 5% מהעסקה
רווחים מתחלקים 60% למשקיעים ו-40% לשותף המקומי
מכיוון שמדובר ב-LIMITED PARTNERSHIP הם יכולים להציע אותה רק לכמות מוגבלת של אנשים. אני מניח שבמידה ו"יש מקום" אז למה לא בעצם?
אולי זה גם כי כרגע הם לא מוצפים במשקיעים

לגביי שאר השאלות אחזור אלייך בהקדם
תודה רבה

 

[האזרח הקטן]

אני מניח שבמידה ו"יש מקום" אז למה לא בעצם?

משקיע שקול עובד בגישה של למה כן להשקיע במשהו, לא בגישה של למה לא.
יש מקום / אין מקום אלו טענות שיווקיות.

 

[Therealdeal]

הגישה שלי בהשקעות הייתה עד כה דומה לעקרונות של הסולידית, חסכון אגרסיבי ורכישה של השוק במחיר הזול ביותר ככל שניתן.
היתרונות בהשקעה בנדל"ן מבחינתי - פיזור השקעות בסקטורים שונים ואפשרות מינוף שלא קיימת בשוק ההון.
כמובן אני מודע לכך שאני פחות מבין בעולם הנדל"ן ולכן מחפש להשקיע כחלק מקבוצת משקיעים.

בנוגע לשאלות

השקעה בהון
אני לא בטוח לגביי המיסוי
החלוקה תהיה בצורה רבעונית כאשר לאחר מכירה (עד שנתיים) תתבצע חלוקה נוספת
השותף המקומי מעמיד 5% מהעסקה
רווחים מתחלקים 60% למשקיעים ו-40% לשותף המקומי
מכיוון שמדובר ב-LIMITED PARTNERSHIP הם יכולים להציע אותה רק לכמות מוגבלת של אנשים. אני מניח שבמידה ו"יש מקום" אז למה לא בעצם?
אולי זה גם כי כרגע הם לא מוצפים במשקיעים

לגביי שאר השאלות אחזור אלייך בהקדם
תודה רבה

התפיסה שלי -

אתה אדם טכני, אז קח הסבר טכני: אתה כמשקיע רוצה למקסם precision. התשובה שלך "אם יש מקום אז למה לא", ממקסמת recall.

Precision and recall - Wikipedia

en.m.wikipedia.org

 

[fongeme]

מכיוון שמדובר ב-LIMITED PARTNERSHIP הם יכולים להציע אותה רק לכמות מוגבלת של אנשים

זה לא מה ששותפות מוגבלת אומרת (לפחות לא בארץ, מניח שזה ככה גם באמריקה)

 

[Therealdeal]

זה לא מה ששותפות מוגבלת אומרת (לפחות לא בארץ, מניח שזה ככה גם באמריקה)

אני מניח שכותב הפסט מתכוון לחוק הניצעים... וכמובן שאתה צודק

 

[Yontes]

קראת את הדו"ח? ה20% הוא ביחס למצב הנוכחי או ביחס למצב עתידי אחרי השבחה (ARV)?

התשואה שהם מצפים לה לדברייך היא 8% בשנה, ועוד 20% מהמכירה. זה יוצא 18% בשנה בחישוב לעצלנים. שזה 36 אלף שקל.

אתה תשלם עוד 2500 דולר דמי השתתפות, נעגל ל9000 שקל.
הוצאות מימון יהיו סביב ה15 אלף שקל, בהנחה והריבית לא תעלה, וסביר שהיא תעלה.
אני לא מבין במיסוי לנדלן אמריקאי לישראלים, אבל זה בטוח לפחות 10%.

לפי המספרים האלו תשאר עם 8400, או פחות אם יש יותר מיסים אני לא יודע. לא נשמע מלבב בכלל. במיוחד ביחס לסיכון וחוסר והודאות. ואם ההשקעה תלך טיפה פחות טוב אז בכלל תצא בהפסד.

המחיר הוא על בסיס מחיר נוכחי שבוצע בתקופה של עד 6 חודשים לפני הרכישה.

לא בטוח איך ביצעת את החישוב.
החישוב הוא על ידי פעילות של שנתיים :
- 20% (מימוש הרווח שנעשה ברכישה על ידי מכירת הנכס) - אחרי מס רווחי הון - 15% נקי לכיס
- לפי שכירות עלי יד החזקת הנכס לשנתיים בחישוב של מינימום 8% שכירות שנתית - 16% פחות 10 אחוז מס על שכ״ד נשאר בערך 14%
- נשאר למשקיע בכיס על ידי היישוב הנ״ל 29% על ההשקעה
- ידוע שבנוסף להשקעה יש דמי הצטרפות של 2,500 דולר - בערך 9k ש״ח - לצורך החישוב נוריד מהקרן (ידוע שנלקח בנפרד) משאיר אותנו עם 191k

- 29% מתוך 191,000 ש״ח - 55,390 ש״ח רווח
הוצאות המימון לא מנוכות מכספי ההשקעה שלי.

 

[הורדוס]

הוצאות המימון לא מנוכות מכספי ההשקעה שלי.

מישהו אחר משלם במקומך את ההלוואות? אפשר את המספר יש לי גם כמה הלוואות.

את ה9000 אתה צריך להוריד מהמונה לא מהמכנה. בחישוב תשואה הרווח הוא במונה וסכום ההשקעה במכנה, אבל פה הכל במימון ולא השקעה שלך אז עזוב את זה רגע ונתמקד בכמה שקלים אפשר להרוויח.

מוזמן לחשב כמה שקלים תרוויח אם הכל ילך כמתוכנן. קח בחשבון שאלו המספרים שמספרים לך כדי למכור לך וסביר מאוד שהם לא יהיו מדויקים לגמרי במציאות.