התייעצות לגבי מינוף - מקרה ייחודי

[טקבק]

נתוני העסקה:

עסקה של 4.9M כולל עלויות עסקה.
3.75M הון עצמי.
750K הלוואה מהמשפחה ללא ריבית, הלוואה בהחזר של עד 15 שנה- בערך 4.5K לחודש.
מה שמשאיר 400K פער למשכנתא.
השאלה היא האם לקחת עוד מיליון/ מיליון וחצי ולמנף לדירה נוספת.

נתונים אישיים:

זוג, מתחילים לחשוב על ילד ראשון. הכנסות משותפות 35~ נטו.
גרים בתל אביב ומוציאים בערך 17K בחודש כרגע.

לכאורה יש לנו אופציה למנף, במיוחד שהבנק לא מודע להלוואה הנוספת מהמשפחה (הלוואה שברגעי משבר נזכה לגרייס),
מצד שני יש את המקום שבו אולי אחד מאיתנו לא יעבוד תקופה מסויימת (רצון לפתח מיזם עצמאי/ ילדים והשלכותיהם) ובכלל החשש מלהתמנף כשאין חובה בכך.

הייתי שמח ללמוד מבעלי הנסיון. יועץ המשכנתא אומר שחבל לא לנצל את ההזדמנות, גם בגלל שלא נוכל לחזור בנו (כי המשכנתא היא ביחס לעסקה שכרגע נחתמה) וגם בגלל שהריביות נמוכות כרגע.
אנחנו תוהים האם רוצים "להשתעבד", והאם זה באמת בהכרח מהלך כלכלי. לא מצליח להגיע לתשובה חד משמעית, אז אשמח לכל מחשבה

 

[half-solid]

אנחנו תוהים האם רוצים "להשתעבד"

השאלה אם זה באמת נקרא להשתעבד.

אם אתה לא מתחייב לכסף שאין לך אפשרות להחזיר, הדרך הכלכלית היא פשוט לבחון את האלטרנטיבות.
מה אתם עושים עם הכסף שאתם חוסכים? משקיעים בשוק ההון? מנייתי?
אם כן, אז משכנתא (נגיד 3% ריבית) לעומת השקעה בשוק ההון (נגיד 7-8% ריבית). רווחי

כמו שאמרנו כבר, לא הכל זה כלכלי. אם קשה לך לראות את עצמך עם משכנתא ואתה מרגיש משועבד, אז כנראה שזה לא שווה את זה.

נקודה למחשבה: הרבה טייקונים נמצאים בהרבה חובות של הרבה מספרים עם הרבה אפסים. לא חושב שהם מרגישים משועבדים...

 

[טקבק]

כן אנחנו משקיעים בשוק ההון, מנייתי, מדדים, אבל זה לא אותו דבר, כי פה אנחנו נתמנף על כסף שאין לנו, משהו שאין לנו רצון לעשות בשוק ההון (Margin).
תודה על נקודת המבט, זה עוזר

 

[DudeOFortune]

אם אתם צופים עליית מחירים בנדל"ן אז זה מהלך כלכלי.
שוק ההון לא לעולם חוסן, כמו שוק הנדל"ן.
כל אחד וההעדפות שלו.
אני לא חושב שאפשר להגיד לך אם זה נכון או לא, כי זה תלוי ברצון שלכם ובשאיפות שלכם.

 

[הורדוס]

לדעתי היועץ צודק, יש לכם אפשרות לקחת המון כסף זול ולהשקיע אותו בקלות במקומות אחרים. יכולים לתכנן משכנתא שתחזירו מיד חלקים ממנה ותשארו רק עם חלק של ריבית קבועה ו/או פריים.

אבל... לא נראה שחסר לכם כסף, או שאתם רוצים להתאמץ כדי להגיע ליעד מסוים, אז אולי במקרה שלכם הטרחה מיותרת.

 

[גרהם]

כן אנחנו משקיעים בשוק ההון, מנייתי, מדדים, אבל זה לא אותו דבר, כי פה אנחנו נתמנף על כסף שאין לנו, משהו שאין לנו רצון לעשות בשוק ההון (Margin).
תודה על נקודת המבט, זה עוזר

זה שונה מmargin כי במשכנתה אף אחד לא יקרא לכסף חזרה כל זמן שאתה פורע את התשלומים החודשיים גם אם מחירי ניירות הערך והדירה התרסקו.
השאלה שאתה צריך לשאול היא האם ההחזר החודשי יכביד לכם על התזרים, כולל בטווח ארוך (למשל, אם תרצו להוריד הילוך כשיהיו ילדים) והאם ממילא החסכון החודשי הולך לשוק ההון.
אם אין בעיית תזרים ואתה ממילא מאמין בשוק ההון, אז השאלה הופכת להיות כלכלית פשוטה - כל עוד התשואה מהנכס הנרכש גדולה מהריבית על המימון, העסקה כדאית.

 

[fliper]

השאלה היא האם לקחת עוד מיליון/ מיליון וחצי ולמנף לדירה נוספת.

לדעתי כן.
אבל כמו שהתייחסו לפניי זה מאוד תלוי בכם, ברצונותכם ובתפיסתכם השקעות.

למה כן ?
1. מדרגת המשכנתא שאתם נמצאים בה הינה עד 45%, העובדה שניצלתם רק כ 400K ש"ע ל 8%~, לא מוזילה את הכסף.
2. רמת הריביות כיום נמוכה, אולי בעתיד תהיה נמוכה יותר, אבל לדעתי סיכוי גבוה יותר שהריביות יעלו.
3. הכסף הזול שאתם יכולים לקבל יכול "לעבוד" בהשקעה שהינה בקורלציה נמוכה לשוק ההון וכנראה בסיכון נמוך יותר, מה שיגוון ויקטין את הסיכון הכולל של ההשקעות שלכם.
4. אפשרות להחזר מהיר יחסית, בדגש על המרכיב היקר יחסית (נניח קל"צ ל 10 שנים) ויצירת תזרים חיובי/פאסיבי שיגדיל את מקורות הכנסת המשפחה/יציבות.
5. לדעתי ה"השתעבדות" שציינת קצת מדומה, שהרי מדובר בדירה להשקעה, ככל שתרכש באזור טוב יותר, תוכל בעת משבר למכור.

למה לא ?
מהסיבות שציינת, לרבות הרצון להיות אגרסיבי יותר בהשקעות במידה ואתם לא חוששים מהסיכון

 

[הורדוס]

אנחנו תוהים האם רוצים "להשתעבד", והאם זה באמת בהכרח מהלך כלכלי. לא מצליח להגיע לתשובה חד משמעית, אז אשמח לכל מחשבה

אני רואה את המושג השתעבדות בהקשר הזה באופן קצת שונה, כאשר אתם רוכשים את הנכס כמעט ללא מימון אתם משעבדים המון כסף זמין אל הנכס הזה, בכסף זה לא תוכלו להשתמש עבור השקעה\צריכה כל עוד לא תמכרו את הנכס, כלומר הרבה מאוד זמן. אבל אם תקחו מימון יותר גבוה, אז תשעבדו פחות מזומן אל הנכס, תשאירו פחות כסף בקירות, ויהיה לכם המון כסף להשקיע ששיצטרך להניב 2%-3 תשואה נומינלית כדי להצדיק את המהלך וזה לא דבר שככ קשה לעשות בהשקעה לטווח ארוך.

 

[DudeOFortune]

אם אתם צופים עליית מחירים בנדל"ן אז זה מהלך כלכלי.
שוק ההון לא לעולם חוסן, כמו שוק הנדל"ן.
כל אחד וההעדפות שלו.
אני לא חושב שאפשר להגיד לך אם זה נכון או לא, כי זה תלוי ברצון שלכם ובשאיפות שלכם.

אני מצטט את עצמי כי לא ציינתי שהייתי במצב דומה ובחרתי להתמנף במקסימום במשכנתאות כי מבחינה תזרימית אין לי בעיה וכי ההון העצמי שלי מפוזר בצורה שאני אוהב.

 

[EyeKey]

אני רואה את המושג השתעבדות בהקשר הזה באופן קצת שונה, כאשר אתם רוכשים את הנכס כמעט ללא מימון אתם משעבדים המון כסף זמין אל הנכס הזה, בכסף זה לא תוכלו להשתמש עבור השקעה\צריכה כל עוד לא תמכרו את הנכס, כלומר הרבה מאוד זמן. אבל אם תקחו מימון יותר גבוה, אז תשעבדו פחות מזומן אל הנכס, תשאירו פחות כסף בקירות, ויהיה לכם המון כסף להשקיע ששיצטרך להניב 2%-3 תשואה נומינלית כדי להצדיק את המהלך וזה לא דבר שככ קשה לעשות בהשקעה לטווח ארוך.

מסכים. זה בדיוק מה שהרגשתי. אישית "השתעבדתי" למשכנתא של כמעט 2 וחצי מיליון לא כי הייתי חייב משכנתא כזאתי גדולה. אלא כי הייתי מרגיש שאני משתעבד לדירה אם הייתי נשאר בלי חסכונות בכלל.

לדעתי זה מתקזז לעניין של הנוחות שלכם עם תזרים כזה.

 

[טקבק]

נראה שיש תמימות דעים לגבי מינוף.
אני סקרן להבין איך זה כל כך חד משמעי, בעיקר איך מפתחים "אנטי-שבירות", אחד מעקרונות הבסיס בבלוג, עם הלוואות של 15K בחודש.
הגם שהשכר המשותף הוא 35, בהתחשב בזה שילדים/פיטורין/מיזמים על הפרק, זה מלחיץ מאוד כרגע.

 

[half-solid]

נראה שיש תמימות דעים לגבי מינוף.
אני סקרן להבין איך זה כל כך חד משמעי, בעיקר איך מפתחים "אנטי-שבירות", אחד מעקרונות הבסיס בבלוג, עם הלוואות של 15K בחודש.
הגם שהשכר המשותף הוא 35, בהתחשב בזה שילדים/פיטורין/מיזמים על הפרק, זה מלחיץ מאוד כרגע.

עוד אחד מהעקרונות הוא מגוון מקורות הכנסה.
ברגע שאתה מוסיף עוד נכס, אל תשכח שהופ, יצרת פה עוד הכנסה. שהיא די בלתי תלויה בהכנסות שלכם משכר.

בגדול תחשוב על זה:
לקחת הלוואה של 2000 שקל כדי להכניס כל חודש עוד 3000 שקל. מתאים לך? או שמפריע לך שיש לך הלוואה שרובצת?
אז נכון שזה לא בדיוק אחד לאחד (ואולי גם אתה יוצר תזרים שלילי ולא חיובי, כי התשואה משכירות יחסית נמוכה), אבל זו יכולת להיות נקודת פתיחה טובה למו"מ עצמי שלכם כדי לגבש החלטה על כיוון.

לא ממליץ לא מייעץ

 

[טקבק]

עוד אחד מהעקרונות הוא מגוון מקורות הכנסה.
ברגע שאתה מוסיף עוד נכס, אל תשכח שהופ, יצרת פה עוד הכנסה. שהיא די בלתי תלויה בהכנסות שלכם משכר.

בגדול תחשוב על זה:
לקחת הלוואה של 2000 שקל כדי להכניס כל חודש עוד 3000 שקל. מתאים לך? או שמפריע לך שיש לך הלוואה שרובצת?
אז נכון שזה לא בדיוק אחד לאחד (ואולי גם אתה יוצר תזרים שלילי ולא חיובי, כי התשואה משכירות יחסית נמוכה), אבל זו יכולת להיות נקודת פתיחה טובה למו"מ עצמי שלכם כדי לגבש החלטה על כיוון.

לא ממליץ לא מייעץ

מבלי לדעת את המספרים המדויקים, התזרים אכן ייצא שלילי, וזה אחד הדברים שמאתגרים בהקשר הזה.

 

[יעקב 1]

השאלה היא האם לקחת עוד מיליון/ מיליון וחצי ולמנף לדירה נוספת.

למה לדירה, נשמע שאתם הופכים להיות מושקעים בנדל''ן בשיעור גבוה, אז למה עוד אחת?

עכשיו נניח ואתם מחליטים לקחת מיליון וחצי ש''ח נוספים במשכנתא, ולהשקיע אותם בשוק ההון. אתם יכולים להשתמש בתיק הזה בשביל גיבוי לפירעון המשכנתא, לכל הפחות בשיעור של 2-3%. (30,000-45,000 בשנה. כמובן, כל עוד אתם עומדים בהחזרים מה טוב, אבל יש לכם כאן מקדם הגנה של כמה חודשים בשנה)

 

[טקבק]

@יעקב1111 תוכל להרחיב? לא בטוח שהבנתי והאופציה של להשקיע את הסכום בשוק ההון בהחלט על הפרק.
האם אתה מתכוון לתיק דיבידנדים או סתם העובדה שהתיק זמין יהווה גיבוי? החשש שלי שבירידות בשוק ההון לא נרצה למשוך ואלו עלולות לקחת שנים רבות..

 

[רוני]

השאלה היא האם לקחת עוד מיליון/ מיליון וחצי

היי
לדעתי התשובה כן, עדיף שתקנו בית זול יותר, מה רע בבית בשווי 4 מליון ש"ח ?

יש לכם יכולת חסכון, זה טעות מבחינה כלכלית לתקוע 3.75 מליון ש"ח מזומן בקירות,
זה לא מייצר הכנסה חודשית, הכסף כאן לא עובד עבורכם, אתם עדיין תהיו תלויים בשכר העובדה,
אומנם כבעלים של דירת יוקרה, אבל עדיין תלויים בעבודה.

 

[יעקב 1]

@יעקב1111 תוכל להרחיב? לא בטוח שהבנתי והאופציה של להשקיע את הסכום בשוק ההון בהחלט על הפרק.
האם אתה מתכוון לתיק דיבידנדים או סתם העובדה שהתיק זמין יהווה גיבוי? החשש שלי שבירידות בשוק ההון לא נרצה למשוך ואלו עלולות לקחת שנים רבות..

אתה כותב שיש לכם אפשרות לקחת מיליון וחצי ש''ח ולהשקיע אותם.
בפוסט בתחילת האשכול אתה מדבר על קניית דירה נוספת.
עכשיו, אחרי שקניתם דירה בשווי 4.7~ M אני מעריך שהחלק היחסי שלכם בנדל''ן הוא גבוה, ולכן אני מתפלא מדוע לקנות דירה נוספת ולהגדיל עוד יותר את הפלח הזה, ולא להפנות את המיליון וחצי ש''ח לשוק ההון.
בהקשר לתזרים של ההלוואות, התכוונתי שאתם יכולים להסתמך על שיעור 'המשיכה הבטוחה', כסכום אותו תוכלו למשוך בכל מקרה ללא נזק. אם מדובר על 1.5M אז כלל ה400 נותן לכם גיבוי של 3,750 ש''ח בחודש לתזרים. זה לא המון, אבל כגיבוי זה בהחלט לא רע.

ברבור שחור זה כמובן ברבור שחור, אבל הוא קיים בנדל''ן לא פחות משוק ההון וכנראה יותר, זה מאוד תלוי בתקציב העצמות היבשות שלכם, וביכולת להשתכר במקרה של משבר כלכלי.
אל תשכח שיש לך את הדירה עצמה כך שאתה חשוף רק למקרה של משבר משולש, נדל''ן, שוק ההון, והייטק (אם ההכנסות שלכם משם). בכל מקרה שאחד משלושת התחומים הללו לא ניזוק, אתה לא בסיכון.

לא ממליץ, לא מייעץ. מתאמן בשיטה עיוורת.

 

[טקבק]

@יעקב1111 אני מאוד מתחבר לגישה הזו (פיזור הסכום המתווסף לשוק ההון), במיוחד בגלל שההחזר החודשי גבוה, ושמח שבשונה מנדל"ן, במקרה משבר אני אוכל למשוך מהתיק יחסית בקלות.
החשש הוא באמת ליצור תיק כל כך גדול בשוק ההון. מפחד מהתגובה שלי כשאראה 20% ירידה או יותר, אבל כנראה שלא תהיה דרך מלבד לנסות..

 

[yossik]

עדיין לא הבנתי מה כל כך ייחודי [לפי הכותרת]...

 

[טקבק]

עדיין לא הבנתי מה כל כך ייחודי [לפי הכותרת]...

לא ייחודי במובן של 'מיוחד', יותר במובן של 'ספציפי'. אפשר לערוך אם מעדיף..