אחוז מינוף מומלץ - נדלן או מדדים

[מלפפון במלח]

לפני 4.5 שנים לקחנו משכנתא ל-30 שנה של 600 אלף אירו עבור הבית שאנו מתגורר בו. בזמנו לא היה לנו הון רב אז לקחנו 100% מימון מהבנק (זה די נפוץ באזור מגורינו). הריבית קבועה ל-10 שנים (לעוד 5.5 שנים) והיא 1.8%. בסוף תקופת ה-10 שנים הבנק יציע שוב לקבע את המשכנתא לתקופה לבחירתנו לפי הריביות שיהיו באותו זמן.

מאז צברנו הון של כ-400 אלף אירו (שמושקע במדדים עולמיים 60% מניות ו-40% אג״ח). ואנחנו מתלבטים בין סגירת משכנתא לבין המשך השקעה. אין לנו בעיה תזרימית, אנחנו עומדים בתשלומים החודשיים ואף חוסכים יפה כל חודש.

באופן כללי יותר, אנחנו מנסים להבין מה השיקולים בלקיחת מינוף, כמה מינוף כדאי לקחת וכו׳

שאלה נוספת (שקשורה לקודמת) היא לגבי קניית דירה לעומת שכירות. הסיבה העיקרית שקנינו דירה ואנחנו לא שוכרים היא כי יכולנו לקבל 100% מימון עבור הדירה. בכל המאמרים/שרשורים/מחשבונים שמראים כי שכירות עדיפה על קנייה זה קורה בעיקר בגלל ההון העצמי ששוכב בדירה לעומת שוק ההון. אך פה זה לא המקרה. האם זה אומר שתמיד כדאי לקחת 100% משכנתא? מתי זה לא כדאי?

 

[הורדוס]

אחלה שאלות, אבל קיבלתם ריבית קבועה לא צמודה של 1.8%? ברור שלא כדאי לפרוע אותה, אפילו קרן כספית/פיקדון עושה יותר.

 

[האזרח הקטן]

בריבית כזו אין באמת סיבה לפרוע את החוב, אפשר להשיא תשואה גבוהה מכך אפילו במכשירים בסיכון נמוך.
מעבר לכך, יש מדינות בהן הוצאות הריבית ניתנות לניכוי לצרכי מס, כדאי לבדוק אם זה כך גם במדינתך.

 

[מלפפון במלח]

אחלה שאלות, אבל קיבלתם ריבית קבועה לא צמודה של 1.8%? ברור שלא כדאי לפרוע אותה, אפילו קרן כספית/פיקדון עושה יותר.

אכן, זה המצב ל5.5 שנים הקרובות. לאחר מכן, הבנק יציע שוב ריבית קבועה לא צמודה בהתאם לריביות שיהיו באותה תקופה. ולכן אני תוהה אם נניח הבנק יקפיץ את הריבית ל4%-5% האם אולי כן שווה לסלק את המשכנתא.

בריבית כזו אין באמת סיבה לפרוע את החוב, אפשר להשיא תשואה גבוהה מכך אפילו במכשירים בסיכון נמוך.
מעבר לכך, יש מדינות בהן הוצאות הריבית ניתנות לניכוי לצרכי מס, כדאי לבדוק אם זה כך גם במדינתך.

כן, הוצאות הריבית אכן מנוכות ולכן אפקטיבית הריבית אפילו נמוכה יותר ממה שציינתי

 

[האזרח הקטן]

ולכן אני תוהה אם נניח הבנק יקפיץ את הריבית ל4%-5% האם אולי כן שווה לסלק את המשכנתא.

אז תקבל את ההחלטה כשתדע מה סביבת הריבית לקראת חידוש, אין דרך להעריך היום כדאיות לחמש שנים קדימה.

 

[הורדוס]

אכן, זה המצב ל5.5 שנים הקרובות. לאחר מכן, הבנק יציע שוב ריבית קבועה לא צמודה בהתאם לריביות שיהיו באותה תקופה. ולכן אני תוהה אם נניח הבנק יקפיץ את הריבית ל4%-5% האם אולי כן שווה לסלק את המשכנתא.

אתה יכול להתחיל בהדרגה ב5 השנים הקרובות להעביר כספים לפיקדון/קרן כספית/אגח עם מחמ קצר, ואז לקראת עדכון הריבית להחליט.

אבל לפרוע עכשיו זה פשוט לתרום כסף לבנק.

 

[מלפפון במלח]

אז תקבל את ההחלטה כשתדע מה סביבת הריבית לקראת חידוש, אין דרך להעריך היום כדאיות לחמש שנים קדימה.

אתה יכול להתחיל בהדרגה ב5 השנים הקרובות להעביר כספים לפיקדון/קרן כספית/אגח עם מחמ קצר, ואז לקראת עדכון הריבית להחליט.

אבל לפרוע עכשיו זה פשוט לתרום כסף לבנק.

מסכים עם שניכם. אני חושב שהשאלה שלי יותר להבנה הכללית שלי דרך מקרה הבוחן הספציפי הזה.

נניח שהיום הייתי שוב באותה נקודת החלטה של שכירות/רכישת דירה אך עם ריבית של 4%/5%. האם זה עדיין מינוף שכדאי לעשות? מה הם השיקולים שעליי לקחת בחשבון?

 

[האזרח הקטן]

מה הם השיקולים שעליי לקחת בחשבון?

השיקול הוא מה התשואה נטו שאותו מינוף מביא.
ציינת שאתה מחזיק 40% אג"ח, כלומר אתה גם לוקח הלוואה, נניח ב5% וגם נותן הלוואה, כנראה בריבית נמוכה יותר במקרה כזה אין כדאיות בהלוואה (אם כי צריך לקחת בחשבון גם את ניכוי המס שהוזכר).
אם לעומת זאת אתה משתמש במינוף למטרת השקעה מנייתית, שאתה צופה שתביא תשואה נטו גבוהה יותר מהריבית, אז ההלוואה משתלמת לך, עם כל הסיכון שמגיע איתה, כמובן.

 

[מלפפון במלח]

השיקול הוא מה התשואה נטו שאותו מינוף מביא.
ציינת שאתה מחזיק 40% אג"ח, כלומר אתה גם לוקח הלוואה, נניח ב5% וגם נותן הלוואה, כנראה בריבית נמוכה יותר במקרה כזה אין כדאיות בהלוואה (אם כי צריך לקחת בחשבון גם את ניכוי המס שהוזכר).
אם לעומת זאת אתה משתמש במינוף למטרת השקעה מנייתית, שאתה צופה שתביא תשואה נטו גבוהה יותר מהריבית, אז ההלוואה משתלמת לך, עם כל הסיכון שמגיע איתה, כמובן.

תודה רבה על כל התשובות!
קיבלתי. שיקול ראשון בשאלת המינוף זה השוואה בין ריבית המינוף לבין תשואה פוטנציאלית.

שאלה נוספת שיש לי על מינוף - האם יש דבר כזה יותר מדי?
נאמר שאני יכול לקבל מימון נוסף באותה ריבית נמוכה (1.8%), האם כדאי לי לקחת משכנתא של מיליון אירו? 2 מיליון אירו? מתי זה כבר יותר מדי?

 

[Therealdeal]

תודה רבה על כל התשובות!
קיבלתי. שיקול ראשון בשאלת המינוף זה השוואה בין ריבית המינוף לבין תשואה פוטנציאלית.

שאלה נוספת שיש לי על מינוף - האם יש דבר כזה יותר מדי?
נאמר שאני יכול לקבל מימון נוסף באותה ריבית נמוכה (1.8%), האם כדאי לי לקחת משכנתא של מיליון אירו? 2 מיליון אירו? מתי זה כבר יותר מדי?

הפרמטר החשוב לדעתי הוא גודל המינוף ביחס להון העצמי. אם אתה יודע שאתה יכול לסגור את ההלוואה מחר בבוקר אם תרצה, יותר קל לישון היום בלילה.

עבור קצת יותר חובבי סיכון, כל עוד אתה לא חשוף לבעיה תזרימית אתה אמור להרגיש בנוח. ככל שהחזר ההלוואה מהווה אחוז נמוך יותר מההכנסה, הייתי מרגיש יותר בנוח.

בתנאים שאתה מתאר, כנראה שהיה לי נוח עם כל סכום תנאי המימון הללו הן לדירה ראשונה בלבד?

 

[מלפפון במלח]

בתנאים שאתה מתאר, כנראה שהיה לי נוח עם כל סכום תנאי המימון הללו הן לדירה ראשונה בלבד?

כן זו דירה יחידה

 

[Therealdeal]

כן זו דירה יחידה

האם במידה בה אתם נמצאים ניתן לקבל תנאי מימון זהים לדירות נוספות?

 

[מלפפון במלח]

האם במידה בה אתם נמצאים ניתן לקבל תנאי מימון זהים לדירות נוספות?

כל עוד אדם גר בדירה (לכן אתה רשאי רק לדירה אחת כל פעם) הוא יכול לקבל 100% משכנתא, הסכום המקסימלי תלוי בשכר. מעבר לזה מקבלים ניכוי מס על הריבית של משכנתא עבור דירת מגורים

 

[הורדוס]

שאלה נוספת שיש לי על מינוף - האם יש דבר כזה יותר מדי?
נאמר שאני יכול לקבל מימון נוסף באותה ריבית נמוכה (1.8%), האם כדאי לי לקחת משכנתא של מיליון אירו? 2 מיליון אירו? מתי זה כבר יותר מדי?

בהתאם להחזר החודשי לדעתי, כל עוד הריבית נמוכה וההחזר נוח, כדאי להגדיל.

 

[רוני]

מאז צברנו הון של כ-400 אלף אירו (שמושקע במדדים עולמיים 60% מניות ו-40% אג״ח). ואנחנו מתלבטים בין סגירת משכנתא לבין המשך השקעה. אין לנו בעיה תזרימית, אנחנו עומדים בתשלומים החודשיים ואף חוסכים יפה כל חודש.

הי,
כל עוד אתם עובדים ומכילים יפה את עלויות המימון, אין צורך לסלק אותו עדיף להשקיע, כל עוד אין לכם מסלולים צמודי מדד המשכנתא שלכם
נשחקת אל מול עליית מחיר הנכס, עליה בשכירות במקרה שתחליטו להשכיר, עליה בשכר העבודה המשלם את ההחזר החודשי של המימון,
וכמו כן מדי חודש התשלום מקטין את החוב.

שאלה נוספת (שקשורה לקודמת) היא לגבי קניית דירה לעומת שכירות.

שאלה מורכבת, זה תלוי במאפיינים הפיננסיים של המשפחה ובאלטרנטיבות השקעה, אסור לעשות כאן הכללה.

רבים בעד הביטחון של דירת מגורים, אני עברתי מדירת מגורים לדירה להשכרה מתוך תפיסה שדירת מגורים נותנת מענה
לעלויות הדיור בתקציב החודשי ובמקרה של מצוקה בגיל הפרישה ניתן למכור או לקחת משכנתא הפוכה,
אני טוען שזה לא מספיק ולכן אני מתמקד בהכנסות פסיביות למימון כל עלויות המחיה.

 

[יזם]

הי,
כל עוד אתם עובדים ומכילים יפה את עלויות המימון, אין צורך לסלק אותו עדיף להשקיע, כל עוד אין לכם מסלולים צמודי מדד המשכנתא שלכם
נשחקת אל מול עליית מחיר הנכס, עליה בשכירות במקרה שתחליטו להשכיר, עליה בשכר העבודה המשלם את ההחזר החודשי של המימון,
וכמו כן מדי חודש התשלום מקטין את החוב.



שאלה מורכבת, זה תלוי במאפיינים הפיננסיים של המשפחה ובאלטרנטיבות השקעה, אסור לעשות כאן הכללה.

רבים בעד הביטחון של דירת מגורים, אני עברתי מדירת מגורים לדירה להשכרה מתוך תפיסה שדירת מגורים נותנת מענה
לעלויות הדיור בתקציב החודשי ובמקרה של מצוקה בגיל הפרישה ניתן למכור או לקחת משכנתא הפוכה,
אני טוען שזה לא מספיק ולכן אני מתמקד בהכנסות פסיביות למימון כל עלויות המחיה.

האם זה לא מתנגש? שכר הדירה עולה עם השנים וכך גם התשואה ממדדים ומניות, הפער ביניהם מצטמצם?
כי בגיל "פנסיה" אתה אמור לשלם רק ארנונה, מים, גז, חשמל..

 

[רוני]

האם זה לא מתנגש? שכר הדירה עולה עם השנים וכך גם התשואה ממדדים ומניות, הפער ביניהם מצטמצם?
כי בגיל "פנסיה" אתה אמור לשלם רק ארנונה, מים, גז, חשמל..

הכוונה כאן שכל עוד הם יכולים להכיל את המשכנתא, לא יסלקו אותה ויפנו משאבים להשקעות נוספות כדי
לתת מענה בעת פרישה ליתר עלויות המחיה לאחר סילוק המשכנתא.

 

[אוגורן]

שאלה נוספת שיש לי על מינוף - האם יש דבר כזה יותר מדי?
נאמר שאני יכול לקבל מימון נוסף באותה ריבית נמוכה (1.8%), האם כדאי לי לקחת משכנתא של מיליון אירו? 2 מיליון אירו? מתי זה כבר יותר מדי?

נראה לי שיש פה הנחה לא מציאותית - שאפשר לקבל משכנתאות נוספות בעותם תנאים של פעם, ולא בתנאים של היום. במצב בו אפשר לקבל יותר מ-1.8% בלי סיכון, לקחת הלוואה כזאת זה כסף על הרצפה.
ולכן אני לא מאמין שהבנק יתן את זה.

כל עוד אדם גר בדירה (לכן אתה רשאי רק לדירה אחת כל פעם) הוא יכול לקבל 100% משכנתא

זה לא אומר שהריבית שתקבל היום היא אותה ריבית שקיבלת לפני 5 שנים.

ציינת שאתה מחזיק 40% אג"ח, כלומר אתה גם לוקח הלוואה, נניח ב5% וגם נותן הלוואה, כנראה בריבית נמוכה יותר במקרה כזה אין כדאיות בהלוואה (אם כי צריך לקחת בחשבון גם את ניכוי המס שהוזכר).
אם לעומת זאת אתה משתמש במינוף למטרת השקעה מנייתית, שאתה צופה שתביא תשואה נטו גבוהה יותר מהריבית, אז ההלוואה משתלמת לך, עם כל הסיכון שמגיע איתה, כמובן

כדאי להבהיר שלכסף אין צבע - לא משנה אם כספי ההלוואה הופנו למניות, אם אתה מחזיק אג"ח.
אם יש לך אג"ח ואתה רוצה לשפר תשואה (על חשבון סיכון כמובן) קודם כדאי לעבור ל-100% מניות. אחר כך אפשר להתקדם מעבר ל-100% על ידי מינוף.