פדיון מסלול משכנתא או השקעה? מינוף ומחשבות קדימה

[ריש-לקיש]

כחלק מהמשכנתא לקחתי מסלול "פיתוי" שאותו תכננתי לפרוע מיד לאחר לקיחת המשכנתא, על סכום של 280K לסכום של 25 שנה בריבית P-0.5 (כיום עומד על 5.5%).
עכשיו, אני מתלבט בין לפרוע את המסלול באופן מלא או חלקי (יש ביכולתי לעשות כך) או לחלופין להשקיע את הסכום.
החזר חודשי של הסכום הוא בערך 1,700 ש"ח כיום.

מצד אחד, פירעון ההלוואה שווה לתשואה של 5.5% נטו (כיום) שזה לא מבוטל.
מצד שני, סביר שהפריים יירד ואולי חבל לא לנצל הלוואה בריבית טובה כזו (שכן הוא גבוה ביחס לממוצע ב20 שנה האחרונות, מצד שני לפני זה הוא היה אף גבוה יותר מעכשיו ומי יודע מה יהיה).

בהנחה שאני אכן משקיע אז השאלה היא כמה להשקיע וכמה לפרוע מהחוב.
ולאחר מכן מתלבט על מה, חשבתי על אופציה כמו JEPI או ISPY שהוזכרו בפוסט קרנות אופציות: הכנסה פסיבית דו-ספרתית מקרנות סל שיכולות לספק תזרים במידת הצורך שייקל על ההחזר החודשי, וכמובן צפויות לגדול לאורך השנים (גם אם בצורה פחות יעילה לעומת קרן צוברת).
לחלופין, אולי מדד עולמי צובר ולשכוח, אולי אפילו VT ככה שיהיה הכנסה מסוימת מדיבידנדים שתוכל לצמצם את "מרווח התזרים" שצריך בשביל להחזר ההלוואה.
אולי השקעות נדל"ן בארה"ב כמו שאורי ציין מוקדם יותר בפוסט, או השקעת חוב.
בקיצור אשמח לשמוע את דעתכם.

 

[Homer]

זו שאלה יותר פסיכולוגית. אישית אני הייתי סוגר משכנתא, אני מאמין בכל ליבי שהחופש מחובות הוא חופש אדיר.

 

[אורי ג.]

תלוי בצרכי התזרים שלך ובהשקעות האלטרנטיביות שלך לכסף הזה.
לזכור שהריבית לא הוצאה מוכרת.

 

[ריש-לקיש]

תלוי בצרכי התזרים שלך ובהשקעות האלטרנטיביות שלך לכסף הזה.
לזכור שהריבית לא הוצאה מוכרת.

התזרים חיובי, בפרט בשנים הקרובות עד להבאת ילדים אני עומד על בערך 5K תזרים חיובי.
ובכל זאת, מתלבט אם זה עושה שכל כשכרגע הדלתא בין בריבית לבין הרווח הצפוי הוא לא כזה גבוה, מצד שני כן יש לי את התזרים שמאפשר, ואני צופה שריבית הפריים תרד עם הזמן.

 

[אורי ג.]

התזרים חיובי, בפרט בשנים הקרובות עד להבאת ילדים אני עומד על בערך 5K תזרים חיובי.
ובכל זאת, מתלבט אם זה עושה שכל כשכרגע הדלתא בין בריבית לבין הרווח הצפוי הוא לא כזה גבוה, מצד שני כן יש לי את התזרים שמאפשר, ואני צופה שריבית הפריים תרד עם הזמן.

אז בוא נניח שתשואה של מניות תניב לך 10% ברוטו כלומר 7.5% נטו (בהנחה ואינך משלם מס).
רק הריבית שלך היא 5.5% ככה שהרווח נטו שלך הוא 2% לשנה או 2,000 ש"ח לשנה על כל 100K שאת מתמנף וגם זה בהנחה ושער הדולר לא יורד עוד.
תוסיף לזה עוד עלויות עודפות על ביטוח חיים וכמובן שגם התזרים שלך שלילי פה.

שווה לך?
לי לא.

 

[בן מלך]

אז בוא נניח שתשואה של מניות תניב לך 10% ברוטו כלומר 7.5% נטו (בהנחה ואינך משלם מס).

אם התכוונת שזה 7.5% אחרי תשלום מס, זה לא נכון כי דחיית תשלום המס שווה הרבה ולטווח ארוך שווה כ8.5% נטו
עוד נקודה, סביר שריבית הפריים תרד כך שהפער בין הרווח לריבית יגדל יותר

 

[יוסי סגל]

אז בוא נניח שתשואה של מניות תניב לך 10% ברוטו כלומר 7.5% נטו (בהנחה ואינך משלם מס).
רק הריבית שלך היא 5.5% ככה שהרווח נטו שלך הוא 2% לשנה או 2,000 ש"ח לשנה על כל 100K שאת מתמנף וגם זה בהנחה ושער הדולר לא יורד עוד.
תוסיף לזה עוד עלויות עודפות על ביטוח חיים וכמובן שגם התזרים שלך שלילי פה.

שווה לך?
לי לא.

אם מחשבנים את התשואה של שוק ההון ריאלית, באותה מידה גם את הריבית של המשכנתא צריך לחשב ריאלית, ריבית ריאלית זה יוצא למיטב הבנתי סוג של 3% בערך, הפער ל7% תשואה ריאלית של שוק ההון א"כ יוצא 4%.

 

[אורי ג.]

אם מחשבנים את התשואה של שוק ההון ריאלית, באותה מידה גם את הריבית של המשכנתא צריך לחשב ריאלית, ריבית ריאלית זה יוצא למיטב הבנתי סוג של 3% בערך, הפער ל7% תשואה ריאלית של שוק ההון א"כ יוצא 4%.

לא, כי מס.

 

[ריש-לקיש]

לא, כי מס.

אורי באיזה סיטואציות אתה בעד מינופים? מה האחוז תשואה המשוער ששממנו היית אומר שהסיכון והמינוף שווים את זה?

 

[JBUZZ]

וגם זה בהנחה ושער הדולר לא יורד עוד.

אורי העלה נקודה חשובה מאוד: JEPI / ISPY או סתם סנופי מושפעים מהדולר - וזה מרכיב בריבית העודפת.

אני גם בסיטואציה זהה: בהנחה שאני יכול לקבל פיקדון שקלי של 9%, עם מס 25% (ראלית, בהנחת אינפלציה של 3.5% שנתי) נשאר 7.62% שנתי.
2000 ש״ח רווח על כל 100 אלף ש״ח. מספיק גדול מ 5.5%?

@ריש-לקיש

 

[תוהא]

אני באמת לא מבין למה הסנטימנט הכללי פה כל כך נגד מינוף,
אני מבין את ההחשש מירידת הדולר וממסוי,
אבל לצאת גורף כאילו הסכנה היא בעצם המינוף זה פשוט מוגזם.
אני פשוט לא מצליח לראות את ההבדל בין קניית דירה והשקעה בנדל"ן ששם כולם לוקחים מינופים גבוהים (ובחול אפילו מינוף של פי5 ופי7 באופן רגיל) להשקעה בשוק ההון. שניהם מניבים לאורך השנים בממוצע ההיסטורי פחות או יותר אותו דבר (10% בסנופי כולל דבידנדים או קצת פחות במדד ת"א, או 5% בנדל"ן ו3.5% דבידנדים של השכרת הנכס - סך הכל לא הרבה הבדל) ובנדל"ן כולם לוקחים משכנתא גם על כסף שאין לך להפסיד. (לדירה ראשונה מינוף פי 3 לדירה שניה מינוף פי 2)
יש מעלות דווקא במניות - אין צורך בשיפוצים, יש מאחורי חברות שמכניסות כסף ולא תלות מוחלטת בביקוש לדירות (שהביקוש בסוף יעצר כי כמה אפשר לבקש מזוג צעיר 2 מליון שקל כשאין להם אפילו דרך להשיג הון עצמי גם לא בחמש שנות עבודה)

 

[שלומו]

אני פשוט לא מצליח לראות את ההבדל בין קניית דירה והשקעה בנדל"ן ששם כולם לוקחים מינופים גבוהים

ובאמת בגלל עליית הריבית יש פחות משקיעי נדל"ן. רוב המשכנתאות הן למגורים ולא להשקעה.

מינוף בנדל"ן או במניות מגדיל את הסיכון. אפשר לומר שבממוצע נדל"ן הוא נכס פחות תנודתי ממניות ורק לעיתים נדירות המחיר הנומינלי שלו יורד משמעותית. גם נדל"ן יותר נוח למינוף כי אפשר למשכן את הנכס ולהשכיר אותו, שתי פעולות שקשה יותר לעשות עם מניות.

דרך אגב חברות הם כמעט תמיד ממונפות בעצמם אז קניית מניות היא קניית נכסים עם מינוף מובנה.

בסוף בהשקעות צריך בעיקר לנהל את הסיכון לטווחי הזמן והנזילות שרלוונטיים למשקיע.

 

[תוהא]

אפשר לומר שבממוצע נדל"ן הוא נכס פחות תנודתי ממניות ורק לעיתים נדירות המחיר הנומינלי שלו יורד משמעותית.

נכון זה ברור, וזה גם הסיבה שמתייחסים לשוק ההון כנכס פחות יציב. אבל זו בדיוק השאלה - למה? מה התנודתיות משנה לנו אם בסך הכללי לאורך עשרות שנים התשואה אותו הדבר? כל עוד התנודתיות לא גורמת למדד לרדת ב50% אין סיכון לMC, וגם אם כן אפשר למנף באופציות לשנתיים (במקום במארג'ין) שם לא משנה התנודתיות (גם אם ירד ב80% אתה לא חייב למכור את האופציה אם לא לקחת הלוואה) אלא התוצאה הסופית.

השאלה הסופית לא משתנה, למה נתייחס לאדם שלקח מהבנק מליון שקל הלוואה לקניית דירה כאדם סביר בעוד אדם המלווה מליון שקל בשביל להשקיע בשוק (בהחזרים קבועים ללא קשר לנעשה בשוק) במדדים רחבים נחשב כמטורף.

דרך אגב חברות הם כמעט תמיד ממונפות בעצמם אז קניית מניות היא קניית נכסים עם מינוף מובנה.

בסוף בהשקעות צריך בעיקר לנהל את הסיכון לטווחי הזמן והנזילות שרלוונטיים למשקיע.

כ"ז לא רלוונטי לתשובה

 

[שלומו]

כ"ז לא רלוונטי לתשובה

רלוונטי כי לרוב המשקיעים חשוב נזילות ותנודתיות. לא כולם צעירים שמרוויחים הרבה שרק חוסכים לפרישה. לדעתי זה גם לא נכון שלטווח ארוך הסיכון במניות הוא אפסי. קשה לדעת מה יהיה בעוד 50 שנה על בסיס היסטוריה אנושית מורכבת של 100 שנה. אפשר גם לומר שיש סיכון לטווח ארוך בנדל"ן.

אני חושב שאם מישהו יכול להסתדר כלכלית בלי מינוף אז בסבירות לא זניחה לא משתלם לו הסיכון הנוסף. אני מעדיף להקטין את הסיכוי לפשיטת רגל למתחת לאחוז ולפרוש 5 שנים יותר מאוחר.

 

[Delver]

התזרים חיובי, בפרט בשנים הקרובות עד להבאת ילדים אני עומד על בערך 5K תזרים חיובי.
ובכל זאת, מתלבט אם זה עושה שכל כשכרגע הדלתא בין בריבית לבין הרווח הצפוי הוא לא כזה גבוה, מצד שני כן יש לי את התזרים שמאפשר, ואני צופה שריבית הפריים תרד עם הזמן.

הכל טוב ויפה אם אתה מתכוון להשקיע לאורך 15+ שנים, רק אז אתה יכול לבנות על תשואת השוק הממוצעת. אבל אם עוד 5 שנים אתה תחליט לסגור את המינוף, ייתכן שכל העסק יהיה לא כדאי (ירידה איטית או מועטה בפריים, תשואות נמוכות הממוצע בשוק ההון וכד').

אם הכוונה להחזיק לאורך זמן רב, יש בכך יותר הגיון לטעמי.

 

[תוהא]

רלוונטי כי לרוב המשקיעים חשוב נזילות

ספר לי על הנזילות שיש בהשקעות נדל"ן

אני חושב שאם מישהו יכול להסתדר כלכלית בלי מינוף אז בסבירות לא זניחה לא משתלם לו הסיכון הנוסף. אני מעדיף להקטין את הסיכוי לפשיטת רגל למתחת לאחוז ולפרוש 5 שנים יותר מאוחר.

מה זה להסתדר? לקנות לחם?
אם אתה עושה מינוף פי 2 ופושט את הרגל זה אומר שהמניות שלך ירדו ב50%, משכך גם ללא המינוף לא תוכל לפרוש גם לא אחרי 5 שנים

 

[שלומו]

ספר לי על הנזילות שיש בהשקעות נדל"ן


מה זה להסתדר? לקנות לחם?
אם אתה עושה מינוף פי 2 ופושט את הרגל זה אומר שהמניות שלך ירדו ב50%, משכך גם ללא המינוף לא תוכל לפרוש גם לא אחרי 5 שנים

שאלת למה רוב האנשים לא ממנפים ב50% בשוק ההון, והרי יש הרבה משקיעים נדל"ן שכן.

עניתי בכמה נקודות:

1 מינוף הוא תמיד סיכון וכשהריבית גבוהה גם לא ברור אם התוחלת שלו גבוהה.

2 יש משקיעים שמחפשים הכנסה חודשית מההשקעה. יותר ברור איך עושים את זה עם השכרה.

3 נדל"ן פחות תנודתי ממניות גם בקנייה וגם בהשכרה

לדעתי באופן כללי כל משקיע צריך להבין מה היעדים שלו (אני חושב שהם צריכים להיות קשורים להכנסות ולהוצאות הצפויות שלו, הגודל העיתוי והגמישות שלהם). ואז להבין לאיזה תוחלת רווח צריך וכמה סיכון הוא יכול לקחת. לאחר מכן לשער מה התוחלת והסיכון שיש בכל סוג השקעה, ולבנות תיק השקעות בהתאם לצרכים שלו. במשך הזמן לעדכן את התיק בהתאם לשינויים בצרכים.

אם מישהו שם יעד להרוויח כמה שיותר ולא משנה לו הסיכון כנראה כדאי לו להיות במינוף הכי גבוה ולהשקיע במניות צמיחה. אבל לדעתי היעד שלו לא מתאים לרוב האנשים.

אני לא שולל על הסף מינוף לשם השקעה במניות. לפני שנה אחותי שאלה אותי אם להחזיר משכנתא או להשקיע. חברים שלה המליצו לה לשים חצי בקרן כספית וחצי בסנופי. אמרתי לה שבמצב הזה אם להשקיע אז רק במניות, ואמרתי לה לפני שנה שכדאי להשקיע במניות ביטוח ישראליות.

 

[תוהא]

אני מרגיש שאנו לא מדברים באותה השפה,
אם אני שואל על ההבדלים בין מינוף במניות למינוף בנדל"ן, התשובה לא יכולה להיות כזו שמסבירה למה מינוף הוא סיכון לעומת הריבית. היא כן צריכה להיות כזו שמסבירה את ההבדל למה מינוף במניות הוא פחות טוב.
לגבי הנקודה השניה: הסבר פסכולוגי מסביר אנשים לא כלכלה, ובסוף כאשר אני רוצה למקסם רווחים ביחס לסיכון אני מסתכל על תשואה כוללת שנתית. אחת היא לי אם מדובר בכ5% עלית ערך ו3.5% פריון שימוש בנדל"ן לבין 7% עלית ערך ו2% דבידנדים במניות. וכאשר העבר הוכיח שהיסטורית אחרי הסיכונים והמכות זו התשואה אז זו התשואה.
לגבי הנקודה השלישית: תנודתיות לא משנה למי שלא פורש בשנים הקרובות. מה שחשוב הוא שורת הרווח הסופית. וכבר כתבתי שיש אפשרות למנף (באופציות) כך שגם אם המדד ירד בכמעט כל ערכו כל עוד בסוף תקופת הזמן של שנתיים הוא יחזור לעצמו לא תפסיד.

תכלס תשובה קונקרטית שתשלול מינוף במניות כמו בנדל"I לא קיבלתי.

ואמרתי לה לפני שנה שכדאי להשקיע במניות ביטוח ישראליות.

סחתיין, שיחקת אותה. יפה מאוד. מקווה שנשארה מוחזקת עד עכשיו

החברים שהמליצו לה לשים בקרן כספית, מיותר להגיד.. הריבית שמשלמים בבנק גבוהה יותר

 

[שלומו]

וכאשר העבר הוכיח שהיסטורית אחרי הסיכונים והמכות זו התשואה אז זו התשואה.

סיכון הוא לא רק תנודתיות והעבר לא מוכיח את העתיד. השוק מתמחר שלטווח ארוך יש יותר סיכון במניות מאשר באג"ח או בנדל"ן. אם מניות היו נכס שבטוח נותן 7 אחוז תשואה שנתית ממוצעת על פני 20 שנה אף אחד לא היה קונה אג"ח ממשלתי לא צמוד ל20 שנה עם 2-5% ריבית שזה מה שהיה בעשור האחרון. גם הבנק לא היה נותן משכנתא בריביות דומות.

 

[ShaulNM]

אני חושב שההבדל הרלוונטי איננו בין מינוף בשוק ההון לבין מינוף בנדל"ן באופן כללי, אלא בין מינוף בשוק ההון לבין מינוף לרכישת דירת מגורים.

לצורך הדיון, יש להבחין בין שני סוגי סיכונים: סיכוני שוק (השפעות המאקרו, כגון מה מתרחש בעולם), וסיכונים אישיים (המתייחסים לנסיבות חייו הפרטיים של המשקיע).

מינוף בנדל"ן מאפשר לקבע את מחירו של נכס צריכה, כגון דירת מגורים בישראל, להחזר חודשי שעשוי להיות לעיתים קרוב למחיר השכירות. מרגע זה ואילך, התנודתיות במחירי הנדל"ן משפיעה במידה פחותה על בעל הנכס. במובן זה, רכישת דירה בעזרת מינוף מצמצמת באופן ניכר את סיכון השוק. לעומת זאת, מינוף בשוק ההון מגדיל משמעותית את החשיפה לסיכון השוק. כך למשל, במקרה של משבר כלכלי חריף שבו שוק ההון מתרסק והכלכלה הריאלית נפגעת, משקיע ממונף בשוק ההון עלול לקבל Margin Call, בעוד בעל משכנתה עלול לגלות שמחירי השכירות דווקא עלו, שכן משקי בית מתקשים לרכוש דירות בתקופת המשבר. אמנם קיים תרחיש שבו מחירי הנדל"ן יורדים, אך השאלה היא האם ירידה זו אכן משנה עבור מי שרכש דירה למגורים. הסיכונים האישיים קיימים כמובן בשני המצבים, אבל נדמה שהאופי של משכנתא (שמהווה גם חיסכון כפוי), החובה לעשות ביטוח מבנה וביטוח חיים מצמצמות בממוצע מעט את הסיכונים האישיים במינוף בנדל"ן. כמו כן, סביר שקל יותר לשכנע גורמים חיצוניים (הורים/בן זוג) לסייע בפירעון משכנתא מאשר השקעה במניות.