מינוף בעת פינוי בינוי - עסקת החלומות?

חשיבה עסקים

משתמש רשום
הצטרף ב
16/12/21
הודעות
19
דירוג
16
היי
ברשותי דירה באחת מערי גוש דן המיועדת לפינוי בינוי \ תמא 38 2.
פרטים עיקריים: שטחה הוא כ 65 מ"ר שוויה כ 1,500,000 וע"פ החוזה אני אמור לקבל 30 מטר נוספים
משכנתא 550,000

הרעיון: לקנות מהקבלן מטרים נוספים עבור יחידת דיור \ דירה קטנה, ולשלם מהשקל הראשון על ידי הרחבת המשכנתא.

לדוגמא: קניית 50 מ"ר נוספים בכמיליון שח עבור דירת 3 חדרים קטנה שתושכר ב 3600 לכל פחות (ולדעתי גם 4000 אפשרי, ודאי אם ארהט.)
כשכל הסכום נלקח במשכנתא ומוחזר מדמי השכירות.

המעלות:
1. מימון מהשקל הראשון (במידה ואכן אפשר, זה חלק מהשאלה)
2.נכס ההשקעה צמוד אליי מה שיחסוך הרבה כאב ראש
3. מדובר באזור עם ביקוש גבוה ושוכרים ברמה גבוהה,
וגם אם אחשבן חודש לשנה שהיא תהיה ריקה (וזו הערכה שמרנית מאד במקרה זה) עדיין אוכל לעמוד בהחזרים. אאוריקה?

אשמח לדעתכם
 
נערך לאחרונה ב:

half-solid

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
1,270
דירוג
1,220

תל אביבי

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/4/15
הודעות
2,299
דירוג
2,665
יוצר פוטנציאל תשואה אינסופית עם סיכון אפסי.

לא ממש, כי זה לא "השקל הראשון" באמת. זה רק השקל הראשון של ההרחבה, המימון כאחוז מהדירה יכול להישאר לא גבוה.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
428
דירוג
369
לא מכיר אפשרות להרחיב משכנתא, רק לקחת הלוואה כנגד הדירה של עד 50% מהשווי שלה, אבל העלויות של הלוואה כזאת עלו לאחרונה בגלל השינוי בחוק, וגם לפני כן התנאים היו פחות טובים משל משכנתא רגילה.

נושא שני שיש להתייחס אליו זה שחלוקת דירה זה לא חוקי, ולכן יש סיכונים, יש המון אנשים שעושים את זה אבל חשוב לא להתבלבל. דירה נוספת נפרדת תעלה כמובן הרבה יותר מהגדלה נוספת לדירה שלך.

במידה והתפצל את הדירה שלך לדירה פלוס יחידת דיור, כמה גדולה תרצה שתהיה הדירה בה תגור?

מציע לך ללכת לעשות שיעורי בית:
בקש מהקבלן הצעות לרעיונות שחשבת עליהם.
בקש מהבנק הצעה למימון שחשבת עליו.
 

half-solid

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
1,270
דירוג
1,220
לא ממש, כי זה לא "השקל הראשון" באמת. זה רק השקל הראשון של ההרחבה, המימון כאחוז מהדירה יכול להישאר לא גבוה.
פות"ש הציג את זה כנתון (במידה וזה אפשרי)
אז כך התייחסתי לזה
 

חשיבה עסקים

משתמש רשום
הצטרף ב
16/12/21
הודעות
19
דירוג
16
השילוב של שני אלה:





יוצר פוטנציאל תשואה אינסופית עם סיכון אפסי.

נשמע כמו חלומו הרטוב של כל משקיע.

אפשר להיכנס גם?
תודה לכל המגיבים.

אכן זה נשמע לי טוב מידי ולכן שאלתי כאן כאן כדי שתעזרו לי למצוא את הקאץ אם ישנו.

וכמובן הסיבה שהתייחסתי לזה מהשקל הראשון זה לעומת המצב הנוכחי , אבל הדבר שאני בונה עליו זה שהבנק יתייחס לזה כמיחזור משכנתא והגדלתה
לא מכיר אפשרות להרחיב משכנתא, רק לקחת הלוואה כנגד הדירה של עד 50% מהשווי שלה, אבל העלויות של הלוואה כזאת עלו לאחרונה בגלל השינוי בחוק, וגם לפני כן התנאים היו פחות טובים משל משכנתא רגילה.

נושא שני שיש להתייחס אליו זה שחלוקת דירה זה לא חוקי, ולכן יש סיכונים, יש המון אנשים שעושים את זה אבל חשוב לא להתבלבל. דירה נוספת נפרדת תעלה כמובן הרבה יותר מהגדלה נוספת לדירה שלך.

במידה והתפצל את הדירה שלך לדירה פלוס יחידת דיור, כמה גדולה תרצה שתהיה הדירה בה תגור?

מציע לך ללכת לעשות שיעורי בית:
בקש מהקבלן הצעות לרעיונות שחשבת עליהם.
בקש מהבנק הצעה למימון שחשבת עליו.
הנקודה החוקית אכן חשובה אבל זה אזור שרבים עושים זאת ואני לא שולל על הסף מסיבה זו.

בנוגע למשכנתא זו אכן השאלה , אשמח אם עוד ישתפו מניסיונם\ידיעתם.

הגודל של הדירה שאני שואף להשאיר לעצמי לא נעול, ויכול להיות תלוי באטרקטיביות של העסקה.

דיברתי כבר עם הקבלן הוא פתוח לאופציות שונות ומחכה לגמר הכנת התוכניות.
 

trhe

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/3/17
הודעות
141
דירוג
112
הטבה עיקרית בעסקאות מסוג זה, שאתה יכול לקנות דירה גדולה יותר במחיר פריסייל, כלומר לפני שהקבלן יוצא לשיווק לקהל הרחב. יכול להיות הטבה מאוד משמעותית.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ה הלוואה בתור מינוף לעומת קרן ממונפת שוק ההון 19
י שאלה על מינוף ועל גידור שוק ההון 40
H התלבטות על דירה בחו"ל ע"י מינוף בנק בחו"ל נדל"ן 11
S מינוף תיק ממונף שוק ההון 9
M הוצאות ריבית לצורכי מינוף - אפשר להעביר לשנה הבאה? מיסים 2
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
י מינוף שקלי או דולרי שוק ההון 24
I מינוף קופת גמל והשקעה באפיקים סולידים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
S אפשרויות מינוף בברוקר ישראלי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
כ מינוף קה"ש לפני מעבר ל-IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
A מינוף כנגד קופת גמל להשקעה שוק ההון 6
twister מינוף margin באמצעות הברוקר, האם ובכמה אתם ממונפים? שוק ההון 50
ט התייעצות לגבי מינוף - מקרה ייחודי נדל"ן 30
H אפשרויות מינוף גם בחו"ל נדל"ן 40
L מימון/מינוף נדל"ן 10
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
איש ירח האם אפשר להגדיל מינוף לדירה להשקעה נדל"ן 24
J השקעה ב-P2P או לקיחת הלוואת מינוף להשקעה אחרת? השקעות אלטרנטיביות 10
S מינוף חיצוני לצורך פתיחת תיק השקעות צרכנות פיננסית 9
M פוליסת חיסכון, מינוף ומה שבינהם פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 42
J שימוש באשראי לצורך מינוף. צרכנות פיננסית 18
V רכישת רכב חדש ע''י מינוף קופה צרכנות פיננסית 12
F מינוף בנדלן נדל"ן 4
T מינוף לצורך השקעה שוק ההון 18
M מינוף גבוה בדירה להשקעה נדל"ן 18
ה נדל"ן מול שוק ההון - היבטי מינוף ומיסוי שמטים את הכף נדל"ן 11
O מינוף קרן פנסיה לטובת רכישת נדל"ן נדל"ן 7
כ מינוף כנגד תיק השקעות צרכנות פיננסית 16
M התייעצות לגבי חשבון בנק, מינוף וחשבון השקעות צרכנות פיננסית 5
YizhakF מינוף אינפיניטי גמל להשקעה הלכה - מחקה מדד MSCI העולמי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
א מינוף תיק השקעות ע"י אשראי שוק ההון 0
Wonko הורדת מינוף וסדר סגירת הלוואות צרכנות פיננסית 27
M שאלה לגבי מינוף. נדל"ן 24
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
G שלום שאלה מינוף או לא יש לי כל הסכום נדל"ן 11
ט שוק ההון: למה אנשים לוקחים הלוואה לצרכי מינוף? פוסטים מאיכות נמוכה 13
Y אז מה בעצם העלות של משכנתא כמינוף לשם מינוף? נדל"ן 13
ה מינוף קופת גמל וקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 20
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
ד שאלה עקרונית לגבי מינוף צרכנות פיננסית 1
מוריה מינוף של קרן השתלמות- מנסה להבין את הלוגיקה המוטעית פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 25
yossidiv האם אתם מכירים ספרים או דרך יעילה אחרת ללמוד על מינוף ? התפתחות אישית 2
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
L פיזור על פני זמן: מינוף כדרך להורדת סיכון שוק ההון 76
Y האם יש קרנות עם מינוף סולידי? שוק ההון 4
R מינוף חינם על ניירות ערך זרים שוק ההון 1
ל הלוואה לטובת מינוף, עד כמה? שוק ההון 6
S התייעצות מינוף 800K משכנתא לשתי דירות נדל"ן 30
Wonko מינוף של מניות שוק ההון 44
A מינוף סטודנטיאלי שוק ההון 8

נושאים דומים

למעלה