מינוף בעת פינוי בינוי - עסקת החלומות?

[חשיבה עסקים]

היי
ברשותי דירה באחת מערי גוש דן המיועדת לפינוי בינוי \ תמא 38 2.
פרטים עיקריים: שטחה הוא כ 65 מ"ר שוויה כ 1,500,000 וע"פ החוזה אני אמור לקבל 30 מטר נוספים
משכנתא 550,000

הרעיון: לקנות מהקבלן מטרים נוספים עבור יחידת דיור \ דירה קטנה, ולשלם מהשקל הראשון על ידי הרחבת המשכנתא.

לדוגמא: קניית 50 מ"ר נוספים בכמיליון שח עבור דירת 3 חדרים קטנה שתושכר ב 3600 לכל פחות (ולדעתי גם 4000 אפשרי, ודאי אם ארהט.)
כשכל הסכום נלקח במשכנתא ומוחזר מדמי השכירות.

המעלות:
1. מימון מהשקל הראשון (במידה ואכן אפשר, זה חלק מהשאלה)
2.נכס ההשקעה צמוד אליי מה שיחסוך הרבה כאב ראש
3. מדובר באזור עם ביקוש גבוה ושוכרים ברמה גבוהה,
וגם אם אחשבן חודש לשנה שהיא תהיה ריקה (וזו הערכה שמרנית מאד במקרה זה) עדיין אוכל לעמוד בהחזרים. אאוריקה?

אשמח לדעתכם

 

[half-solid]

השילוב של שני אלה:

מימון מהשקל הראשון

אוכל לעמוד בהחזרים

יוצר פוטנציאל תשואה אינסופית עם סיכון אפסי.

נשמע כמו חלומו הרטוב של כל משקיע.

אפשר להיכנס גם?

 

[Deleted member 887]

יוצר פוטנציאל תשואה אינסופית עם סיכון אפסי.

לא ממש, כי זה לא "השקל הראשון" באמת. זה רק השקל הראשון של ההרחבה, המימון כאחוז מהדירה יכול להישאר לא גבוה.

 

[הורדוס]

לא מכיר אפשרות להרחיב משכנתא, רק לקחת הלוואה כנגד הדירה של עד 50% מהשווי שלה, אבל העלויות של הלוואה כזאת עלו לאחרונה בגלל השינוי בחוק, וגם לפני כן התנאים היו פחות טובים משל משכנתא רגילה.

נושא שני שיש להתייחס אליו זה שחלוקת דירה זה לא חוקי, ולכן יש סיכונים, יש המון אנשים שעושים את זה אבל חשוב לא להתבלבל. דירה נוספת נפרדת תעלה כמובן הרבה יותר מהגדלה נוספת לדירה שלך.

במידה והתפצל את הדירה שלך לדירה פלוס יחידת דיור, כמה גדולה תרצה שתהיה הדירה בה תגור?

מציע לך ללכת לעשות שיעורי בית:
בקש מהקבלן הצעות לרעיונות שחשבת עליהם.
בקש מהבנק הצעה למימון שחשבת עליו.

 

[half-solid]

לא ממש, כי זה לא "השקל הראשון" באמת. זה רק השקל הראשון של ההרחבה, המימון כאחוז מהדירה יכול להישאר לא גבוה.

פות"ש הציג את זה כנתון (במידה וזה אפשרי)
אז כך התייחסתי לזה

 

[חשיבה עסקים]

השילוב של שני אלה:





יוצר פוטנציאל תשואה אינסופית עם סיכון אפסי.

נשמע כמו חלומו הרטוב של כל משקיע.

אפשר להיכנס גם?

תודה לכל המגיבים.

אכן זה נשמע לי טוב מידי ולכן שאלתי כאן כאן כדי שתעזרו לי למצוא את הקאץ אם ישנו.

וכמובן הסיבה שהתייחסתי לזה מהשקל הראשון זה לעומת המצב הנוכחי , אבל הדבר שאני בונה עליו זה שהבנק יתייחס לזה כמיחזור משכנתא והגדלתה

לא מכיר אפשרות להרחיב משכנתא, רק לקחת הלוואה כנגד הדירה של עד 50% מהשווי שלה, אבל העלויות של הלוואה כזאת עלו לאחרונה בגלל השינוי בחוק, וגם לפני כן התנאים היו פחות טובים משל משכנתא רגילה.

נושא שני שיש להתייחס אליו זה שחלוקת דירה זה לא חוקי, ולכן יש סיכונים, יש המון אנשים שעושים את זה אבל חשוב לא להתבלבל. דירה נוספת נפרדת תעלה כמובן הרבה יותר מהגדלה נוספת לדירה שלך.

במידה והתפצל את הדירה שלך לדירה פלוס יחידת דיור, כמה גדולה תרצה שתהיה הדירה בה תגור?

מציע לך ללכת לעשות שיעורי בית:
בקש מהקבלן הצעות לרעיונות שחשבת עליהם.
בקש מהבנק הצעה למימון שחשבת עליו.

הנקודה החוקית אכן חשובה אבל זה אזור שרבים עושים זאת ואני לא שולל על הסף מסיבה זו.

בנוגע למשכנתא זו אכן השאלה , אשמח אם עוד ישתפו מניסיונם\ידיעתם.

הגודל של הדירה שאני שואף להשאיר לעצמי לא נעול, ויכול להיות תלוי באטרקטיביות של העסקה.

דיברתי כבר עם הקבלן הוא פתוח לאופציות שונות ומחכה לגמר הכנת התוכניות.

 

[trhe]

הטבה עיקרית בעסקאות מסוג זה, שאתה יכול לקנות דירה גדולה יותר במחיר פריסייל, כלומר לפני שהקבלן יוצא לשיווק לקהל הרחב. יכול להיות הטבה מאוד משמעותית.