מימון להשקעה בנכס מניב בחו"ל

[2028_שנת_פרישה]

אהלן,

לא מחפש ייעוץ - דיון תיאורטי וסיפורי גבורה של חברי הפורום יתקבלו בברכה.

יש נכס מניב בארה"ב שאני מעוניין להכנס בו כמשקיע, כחלק מהשקעה יזמית של חברה ישראלית מוכרת ואמינה.
העניין הוא שאני לא רוצה להשקיע את הכסף שלי האישי, אלא לקחת הלוואה גדולה (250,000 ש"ח) שהשכ"ד יכסה את החזרותיה.

יש לי היום בטחונות שהם דירה (בבעלות מלאה) ותיק השקעות של כמה מאות אלפים.
משכנתא - בלתי אפשרי, לא לנכס מסחרי ולא לנכס בחו"ל.

כשהתקשרתי לבנק הם גמגמו לי בטלפון (זה הרבה כסף, אני יכולה רק לפרוס רק לחמש שנים וכו').

על איזה פתרונות מימון שמעתם?

 

[אורי ג.]

על איזה פתרונות מימון שמעתם?

1. מימון מקה"ש, גמל או קרן פנסיה, זול מאד, אפשר בלון בחלק מהמקומות.
2. מימון תמורת שיעבוד תיק ההשקעות, אם בIB קל מאד זמין מאד זול מאד, אם בברוקר בארץ צריך להכנס למו"מ פרטני מולו.
3. מימון תמורת שיעבוד הדירה שלך. בנקים לא אוהבים לממן השקעות בחו"ל, מימון למטרת שיפוץ לדוגמא הם כן.
4. מימון דרך חברות כרטיסי האשראי, גם חוץ בנקאיים, אפשר מכמה ואפשר להגיע לסכומים יפים. ריבית קצת גבוהה אבל עדיין בגדר הסביר.
5. מימון "הטבה" בפתיחת חשבון בבנק, אפשר בדרך כלל סביב ה100K בריבית מעולה.


לא ממליץ ולא מייעץ, רק מציג אפשרויות.

 

[cypriano de rore]

יש נכס מניב בארה"ב שאני מעוניין להכנס בו כמשקיע, כחלק מהשקעה יזמית של חברה ישראלית מוכרת ואמינה.

האם אתה מבין לעומק בתחום?
אני אישית לא הייתי מתמנף על פרויקט כזה אלא אם כן אתה ספץ בתחום.


בהצלחה

 

[hatzadik]

אהלן,

לא מחפש ייעוץ - דיון תיאורטי וסיפורי גבורה של חברי הפורום יתקבלו בברכה.

יש נכס מניב בארה"ב שאני מעוניין להכנס בו כמשקיע, כחלק מהשקעה יזמית של חברה ישראלית מוכרת ואמינה.
העניין הוא שאני לא רוצה להשקיע את הכסף שלי האישי, אלא לקחת הלוואה גדולה (250,000 ש"ח) שהשכ"ד יכסה את החזרותיה.

יש לי היום בטחונות שהם דירה (בבעלות מלאה) ותיק השקעות של כמה מאות אלפים.
משכנתא - בלתי אפשרי, לא לנכס מסחרי ולא לנכס בחו"ל.

כשהתקשרתי לבנק הם גמגמו לי בטלפון (זה הרבה כסף, אני יכולה רק לפרוס רק לחמש שנים וכו').

על איזה פתרונות מימון שמעתם?

אתה יכול לקבל הלוואה לכל מטרה בשיעבוד הדירה הקיימת שלך גם לצורך רכישת נכס בחו"ל.

 

[2028_שנת_פרישה]

1. מימון מקה"ש, גמל או קרן פנסיה, זול מאד, אפשר בלון בחלק מהמקומות.
2. מימון תמורת שיעבוד תיק ההשקעות, אם בIB קל מאד זמין מאד זול מאד, אם בברוקר בארץ צריך להכנס למו"מ פרטני מולו.

1. הייתי רוצה, אבל הם מכריחים אותי להעביר את הקרנות למסלול כללי/אג"ח, ואני מתעקש להשאר שם
במסלול מנייתי כי אלו מסלולים פטורים ממס. אז אני מוריד את האפשרות הזו.
2. לא הכרתי את האפשרות הזו. מסקרן. יש לי תיק של ניירות עוקבי מדד בסדר גודל של 250,000₪. אתה יודע מה סדר גודל ההלוואה שאוכל לקבל על כך? ידוע לך למי אני אמור לפנות?

 

[אורי ג.]

1. הייתי רוצה, אבל הם מכריחים אותי להעביר את הקרנות למסלול כללי/אג"ח, ואני מתעקש להשאר שם

יש חברות כמו מיטב-דש שלא מכריחים אותך.

2. לא הכרתי את האפשרות הזו. מסקרן. יש לי תיק של ניירות עוקבי מדד בסדר גודל של 250,000₪. אתה יודע מה סדר גודל ההלוואה שאוכל לקבל על כך? ידוע לך למי אני אמור לפנות?

תלוי איפה הם מוחזקות ובאיזה תעודות בדיוק.

 

[2028_שנת_פרישה]

תלוי איפה הם מוחזקות ובאיזה תעודות בדיוק.

בורסת שוויץ (SWX), הנייר הוא בלאקרוק מחקה מדד סנופי CSSPX. זה כל תיק ההשקעות שלי.

 

[אורי ג.]

בורסת שוויץ (SWX), הנייר הוא בלאקרוק מחקה מדד סנופי CSSPX. זה כל תיק ההשקעות שלי.

באיזה ברוקר?

 

[$Ron$]

הייתי רוצה, אבל הם מכריחים אותי להעביר את הקרנות למסלול כללי/אג"ח, ואני מתעקש להשאר שם
במסלול מנייתי כי אלו מסלולים פטורים ממס. אז אני מוריד את האפשרות הזו.

מה שאורי כתב.
אני לקחתי בהלמן אלדובי על קה״ש מסלול מניות s&p500

 

[2028_שנת_פרישה]

​

באיזה ברוקר?

IB ארה"ב

 

[אורי ג.]

IB ארה"ב

אני לא מצאתי את הנייר הזה סחיר בשוויץ אצל IB, בנהחה ששווי שלו לבטחונות זהה לCSSPX שנסחר בLSE אז תוכל לקחת הלוואה של עד 50% מההון העצמי בחשבון אבל קח בחשבון רגישות לירידות/MC.
אתה צריך לשמור על הון עצמי של לפחות 25%.
בPORTFOLIO MARGIN הקריטריונים טובים יותר אבל אתה לא זכאי עדיין.

 

[2028_שנת_פרישה]

עד 50% מההון העצמי בחשבון

נייס, אתה יודע איפה אני מתחיל?

 

[אורי ג.]

נייס, אתה יודע איפה אני מתחיל?

מתחיל מה?

 

[שלמה 123]

נייס, אתה יודע איפה אני מתחיל?

ממה שהבנתי עד 100k בIB נותנים הלוואה בריבית של 3.1%....

 

[$Ron$]

בIB נותנים הלוואה בריבית של 3.1%....

לא נכון

 

[שלמה 123]

לא נכון

הלוואת מרגין דולרית עד מאה אלף דולר הריבית 3.1% ומעל 2.6%.

שוחחתי עם שירות הלקוחות שלהם

 

[$Ron$]

שוחחתי עם שירות הלקוחות שלהם

אז אולי התבלבלתי במספרים. סליחה פשוט כל פעם שאתה מייעץ פה עולות אצלי חשדות

 

[אורי ג.]

אז אולי התבלבלתי במספרים. סליחה פשוט כל פעם שאתה מייעץ פה עולות אצלי חשדות

ובצדק.
אלו הריביות הדולריות נכון להיום:

0 - 100,000 3.08% (BM + 1.5%)
100,000.01 - 1,000,000 2.58% (BM + 1%)
1,000,000.01 - 3,000,000 2.08% (BM + 0.5%)
3,000,000.01 - 200,000,000 1.88% (BM + 0.3%)


כלומר הריבית אינה קבועה ומשתנה לפי ריבית הFED OVERNIGHT
בנוסף המדרגות הם דיפרנציאליות, כלומר אם תיקח 200K$ אז על ה100K$ הראשונים תשלם 3.08% ועל ה100K$ הבאים תשלם 2.58% ככה שהריבית המשוקללת משתנה בתלות בסכום שאתה לוקח.

 

[שלמה 123]

ובצדק.
אלו הריביות הדולריות נכון להיום:

0 - 100,000 3.08% (BM + 1.5%)
100,000.01 - 1,000,000 2.58% (BM + 1%)
1,000,000.01 - 3,000,000 2.08% (BM + 0.5%)
3,000,000.01 - 200,000,000 1.88% (BM + 0.3%)


כלומר הריבית אינה קבועה ומשתנה לפי ריבית הFED OVERNIGHT
בנוסף המדרגות הם דיפרנציאליות, כלומר אם תיקח 200K$ אז על ה100K$ הראשונים תשלם 3.08% ועל ה100K$ הבאים תשלם 2.58% ככה שהריבית המשוקללת משתנה בתלות בסכום שאתה לוקח.

די קלעתי לאחוזי ריבית של ההלוואות בהתחשב שהBM משתנה