פרוייקט בניה להשקעה- מימון מכספי פרישה ושיקולים נוספים

[נובוריש]

שלום לכולם

אבא שלי שיהיה בריא ויאריך ימים בשמחה ובטוב על סף פרישה מעבודה (בן למעלה מ70) כשברקע בעיות בריאות לא זניחות.
בזמן האחרון אני עוזר לו בסידור השקעותיו (כרגע ב28 קרנות ומוצרים פיננסיים/פנסיוניים שונים), כשבמוקד מימוש זכויות בניה במגרש שקנה לפני למעלה מ20 שנה ביישוב בורגני דתי בשומרון במרחק כ10 דק' נסיעה מגדר ההפרדה.
זכויות הבניה במגרש הן נרחבות (כ900 מ"ר בנוי), אך המועצה מתנגדת לריבוי פיצולי דירות.

התוכניות המקוריות (שעלו עשרות אש"ח) כללו ניצול מלוא הזכויות במטרה לבנות בניין דירות (12 יח' בחלוקה המקסימלית), כשרשמית מותר לבנות רק 2 יח' (דו משפחתי).
כשהתחלתי לברר את כדאיות העניין, גיליתי שתשואת השכירות די נמוכה, ומכירה של דירה בגודל 450 מ"ר ספק אם תחזיר את עלות הבנייה.
מכיוון שכך, החלטנו לצמצם לכ300 מ"ר בכל צד (עם שמירת האפשרות להשלמת ניצול זכויות עתידית)- במטרה לעלות בהדרגה ל4-6 יח"ד להשכרה תוך כמה שנים ב2 הצדדים יחד, או למכור צד אחד.
מכירת צד אחד למעשה אפשרית בכל שלב החל מהיתר הבניה, ותקטין משמעותית את ההשקעה, הסיכון, וריכוז ההשקעה (ההיפך מפיזור)- אך מצד שני אנחנו נוטים להאמין שמדובר בפרוייקט עם פוטנציאל טוב לעליית ערך עתידית משמעותית- בשכירות ובשווי למכירה.

עלות הבנייה הצפויה, לפי כלל אצבע של 6 אש"ח למ"ר, ובתוספת פיתוח משמעותי שדרוש לבצע, מוערכת בכ4 מיליון ש"ח.
לאבא שלי יש כ6.5 מיליון ש"ח בשלל מוצרים מנוהלים, וכן עוד 3 דירות המניבות שכ"ד, חוץ מהדירה בה גר.

אבא שלי נעזר באיזה טיפוס שמייעץ לו לגבי ההשקעות, וטוען שהמצב הנוכחי זה אחרי שכבר עשה סדר מהבלגן שעשו הטיפוסים הקודמים...
הבחור מציע שנממן חלק מהפרויקט (1 מיליון שח) באמצעות הלוואה, וטוען שנדל"ן זו הזדמנות להתמנף בסיכון נמוך.

אני לעומת זאת נוטה לבצע רפורמה משמעותית:
1. לרכז את המוצרים הפנסיוניים (כ4 מיליון) בבית השקעות אחד תחת כמה חשבונות מסחר שיופרדו לפי "צבע" (לפני/אחרי 2008, תיקון 190, השתלמות, פיצויים, כספים קצבתיים או כל קטגוריה אחרת שעשויה להשפיע על הפדיון והחבות במס), ולפדות את השכבות שלא פטורות ממס.
2. בכספים הפנסיוניים אני חושב לקנות 50% SSAC, ו50% קרן מחקה מדד אג"ח.
3. את הכספים החייבים במס (כ2.5 מיליון) אני חושב למשוך לחשבון בנק ייעודי לטובת הפרויקט (שיוזן בעתיד בכספים נוספים לפי הצורך), ולשים את הכספים בפק"מ בדרך להזרמתם לפרויקט.

סה"כ החשיפה הנוכחית למניות ב"תיק" שלו היא כ25%, ואחרי הרפורמה צפויה לעלות לכ30%. בהתחשב בעובדה שהתיקים המנוהלים עתירי אגח קונצרני אני מתייחס לזה כרמת סיכון דומה או אפילו נמוכה יותר.

עם זאת, יש בי חשש שאני "קופץ מעל הפופיק".
אשמח לשמוע דעות, אזהרות, תוכחות, שאלות מנחות וטיפים של אלופים.
מה שבטוח אני מתחייב לא להתייחס לכלום כייעוץ.

 

[nicepo1]

עלות הבנייה הצפויה, לפי כלל אצבע של 6 אש"ח למ"ר, ובתוספת פיתוח משמעותי שדרוש לבצע, מוערכת בכ4 מיליון ש"ח.
לאבא שלי יש כ6.5 מיליון ש"ח בשלל מוצרים מנוהלים, וכן עוד 3 דירות המניבות שכ"ד, חוץ מהדירה בה גר.

אישית אני לא מבין מה לאדם בן 70 עם בעיות בריאות ולא מהתחום יש לחפש בפרויקט כזה.
לדעתי במידה ויש שם רווח יזמי גדול עדיף להנות מחלקו ע"י מכירה או שותפות עם קבלן\יזם ובמידה ואין כזה אז גם מיותר לגמרי.

כמובן לא ממליץ\מייעץ

 

[נובוריש]

אישית אני לא מבין מה לאדם בן 70 עם בעיות בריאות ולא מהתחום יש לחפש בפרויקט כזה.
לדעתי במידה ויש שם רווח יזמי גדול עדיף להנות מחלקו ע"י מכירה או שותפות עם קבלן\יזם ובמידה ואין כזה אז גם מיותר לגמרי.

אי אפשר למכור את המגרש ללא בניה.
במידה ונרצה למכור את זכויות הבניה לפני שקיבלנו היתר בניה ולפחות התחלנו לבצע עבודות המינהל ייקח חזרה את השטח ויחכיר בעצמו, ולא נקבל חזרה מאות אלפים שהושקעו בדמי היוון, ארנונה ותכנון.

 

[לעניות דעתי]

במחילה, יש כאן ים של סימני שאלה.

א. נראה לי שיש להפריד בין סוגיית ניהול הכספים הפנסיוניים ובין הפרויקט. מבין השיתין עולה כי הנושא הראשון טופל ברשלנות עד עתה, וכי עכשיו מקבל תשומת לב ראויה. אם כן, מה טוב, אם לא- נדמה שכדאי לעשות שם סדר, ללא תלות בפרויקט.
אגב, אני מבין מאוד את הרצון שלך לקחת את המושכות ולטפל בזה (ואני מאוד מתחבר לתוכנית שכתבת) אולם בוודאי הנך מודע לכמות המלל שנכתב כאן על עסקים ומשפחה...
בסכומים יפים שכאלו, איש מקצוע מטעמכם יכול להיות הדבר הנכון ובריא כלכלית ומשפחתית.

ב. לא ממש הצלחתי להבין כמה רווח אתם מצפים מפרויקט הבניה הזה? וכמה זמן ייקח עד להשגת התשואה?
קשה יותר לוותר כשכבר הושקעו כספים, מאידך- האם להיכנס לפרויקט שכזה בכל מחיר?
כבר יש סכום יפה שנצבר, למה לסכן אותו כך?
אני שואל לא כדי להביע התנגדות, אלא כדי שתפיק תשובה לעצמך.

ג. המועצה מתנגדת- אז על מה אתה בונה?
האם יש בכלל בניינים משותפים ביישוב המדובר?
יש ביקוש לשכירות או לרכישה של בתים מוכנים (כמו החצי שאתם מתכננים)?

ד. למה למהר?
20 שנה אתם מחכים, למה לא להמשיך לחכות עד שהמגמה תשתנה במועצה או בביקוש ליישוב?
נכון שיש תשלומים כל עוד לא בונים וכדומה, וגם התייקרות של עלויות הבניה.. אבל זה זוטות לעומת ההשקעה המדוברת.

 

[נובוריש]

במחילה, יש כאן ים של סימני שאלה.

תודה על השאלות. בשביל זה בדיוק כתבתי פה.

א. נכון בהחלט. איזה מין איש מקצוע מטפל בדברים כאלו? זו באמת הרתיעה המרכזית שלי מהעניין.
בכל אופן, אבא שלי כבר השקיע בזה המון מחשבה לאורך השנים ונראה לי שיהיה בזה נזק פסיכולוגי "להרים ידיים".

ב. שווי המגרש כולו במכירה הוא כ2 מיליון ש"ח. תשואת שכ"ד על הבנייה בלבד צפויה להיות 2.5-3.5%, וכולל שווי המגרש 1.7-2.5%.
המגרש הוא לא רגולרי, עם שיפועים חדים לשני כיוונים, כך שהשוק די דליל ומכירה בלחץ של זמן עשויה להיות במחיר נמוך באופן משמעותי.
מצד שני, הוא קו ראשון לנוף, ותכנון נכון יכול לייצר שם כמה יח"ד מאד יפות.
לגבי הסיכון- למיטב הבנתי הסיכון הוא שזה יעלה יותר מהמתוכנן- לא שכל ההשקעה תרד לטמיון.

ג. המועצה מתנגדת לריבוי יח"ד. יח"ד דיור אחת נוספת בכל צד זה ממש סטנדרט וכבר לא ניתן להיאכף בגלל אכיפה בררנית, ויח"ד שניה גם קיים אבל פחות.
יש מחסור בבתים צמודי קרקע בכזו סמיכות למרכז, כך שנראה שלא תהיה בעיה למכור בשום שלב של הפרויקט. רק כדי לסבר את האוזן- אנ מקבל טלפונים של מתעניינים על בסיס כמעט יומיומי.

ד. כבר חרגנו מהסכם החכירה. חריגה נוספת ויקחו לנו את המגרש.

 

[אורי ג.]

במידה ונרצה למכור את זכויות הבניה לפני שקיבלנו היתר בניה ולפחות התחלנו לבצע עבודות המינהל ייקח חזרה את השטח ויחכיר בעצמו, ולא נקבל חזרה מאות אלפים שהושקעו בדמי היוון, ארנונה ותכנון.

עם עו"ד טוב אפשר הכל.

עם שיפועים חדים לשני כיוונים, כך שהשוק די דליל ומכירה בלחץ של זמן עשויה להיות במחיר נמוך באופן משמעותי.

רק כדי לסבר את האוזן- אנ מקבל טלפונים של מתעניינים על בסיס כמעט יומיומי.

תחליט, השוק דליל או שלא?

 

[נובוריש]

עם עו"ד טוב אפשר הכל.

נכון. ואעפ"כ- בעל הבית מעדיף כרגע לבצע.
עדיין זו אופציה על השולחן למכור הכל, אבל נראה שאבא שלי ירצה לשמור לעצמו (ולנו) לפחות צד אחד. שזה גם הרבה פחות מאיים כלכלית (בערך 1 מיליון ש"ח בניכוי המכירה).

תחליט, השוק דליל או שלא?

יש הרבה מאד מתעניינים במגרש. לכולם אני אומר שאנחנו יכולים למכור רק אחרי קבלת היתר. חלקם הולכים לראות את המגרש והפידבקים שאני מקבל מרובם זה רתיעה מהפיתוח הצפוי. פיתוח המגרש עשוי אמנם להיות נזק ולבוא על חשבון השבחת המגרש, אבל בתוכניות שלנו מצאנו דרכים לעשות מהלימון לימונדה כך שהמגרש צפוי להיות אטרקטיבי מאד אחרי הפיתוח (עם גישה לרחוב בכמה מפלסים). כך שבמכירה בלחץ השוק עשוי להיות דליל, לעומת מכירה אחרי תוכניות ופיתוח ואולי גם שלד זה ייראה אחרת.

הנושאים שאשמח לשמוע לגביהם דעות הם:
1. טענת הטיפוס המייעץ שכדאי לנצל הזדמנות להתמנף.
2. קרן אופטימלית לחיקוי מדד אג"ח לטווח של שנים בודדות (כ30% מהתיק)
3. אסטרטגיה לניהול תיק שחלק גדול ממנו (עד 70%, או לחלופין עד 15%) יונזל ויושמש תוך שנים בודדות. איזונים? הגדלת החשיפה למניות עם התקדמות הפרויקט? וכו'
4. האפשרות לבצע רק צד אחד