1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

מימון דירה ראשונה להשקעה הון עצמי מול משכנתא

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י mr.mo, ‏8/10/18.

  1. mr.mo

    mr.mo משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏7/10/18
    הודעות:
    23
    לייקים שהתקבלו:
    3
    אני ובת זוגתי שוקלים לרכוש 2 דירות קטנות להשקעה בחיפה בשווי של כ500 כל אחת (ההון העצמי של כל אחד מאיתנו) עם תשואה של סביב ה4.5% ובתקווה לעליית ערך הדירות. אין ברשותנו דירה ואחת תרשם על שמי ואחת על שם בת זוגתי איננו נשואים או ידועים בציבור. (ולהמשיך לגור בשכירות בבית פרטי בשכד של 4700 שח)
    אני שומע דעות מעורבות לגבי לקיחת משכנתא מול מימון עצמי.
    מצד אחד אומרים לקחת משכנתא גדולה ככל האפשר על כל דירה. שכן יש אפשרות לקחת רק על הדירה הראשונה/ יחידה עד 75% ושהריביות היום אטרקטיביות כל כך במשכנתא ששווה לקחת את התנאים האלו שלא יחזרו (ואפילו לגרור את התנאים הללו לדירה הבאה במידה ואמכור את הראשונה והתנאים ישתנו לרעה בריביות שהבנקים יציעו)
    וכך יהייה לי עוד סכומים נזילים לחיות ולהשקיע בדברים נוספים.
    מצד שני יש את עלויות המשכנתא מול המימון עצמי...
    אני תמיד אמרתי שאין מצב שאקח משכנתא וזו זריקת כסף... אבל עכשיו אני מבולבל...
    כיום משקיע בשוק ההון (תשואה של כ3 אחוז אחרי מס) ובp2p תשואה של כ4 אחוז אחרי מס.
    אשמח מאוד לדעתכם בנושא.
     
  2. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,137
    לייקים שהתקבלו:
    12,700
    1. אתה לא מבין גדול במימון, רד מזה.
    2. התשואה שלך לא מספיק גבוהה כדי להצדיק לקיחת משכנתא, רד מזה.
     
    Fitch ו-יעקב אוהבים את זה.
  3. DavidA

    DavidA משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏17/2/17
    הודעות:
    1,189
    לייקים שהתקבלו:
    1,252
    כרגיל אורי עם הקו המעודד חח

    אבל הוא צודק, אתה לוקח מימון כדי לקנות נכס עם תשואה של 4.5% עם תקווה לעליית ערך, זה כבר אומר לי שהחישוב לא בוצע כמו שצריך. ללא עליית ערך הנכס אתה מקבל תשואה נמוכה מאוד ביחס לסיכון שאתה לוקח בתקופה הנוכחית.

    לשם השוואה, השקעה באגח אמריקאי לעשר שנים מניבה נכון לרגע זה 3.23%, וזה בלי לנהל נכס, בלי משכנתא, בלי שוכרים וכאבי ראש. אם אתה משקיע עם מינוף, זה יהיה תשואה דומה ל 4.5% עם פרופיל סיכון נמוך משמעותית מרכישת דירה כאן לפני בחירות עם כל האי וודאות בשוק הזה.

    כל מה שכתבתי כאן זה מה שאני הייתי עושה, ולא מהווה המלצה או ייעוץ לעשות שום דבר.
     
    ITS אוהב/ת את זה.
  4. roneng

    roneng משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏21/2/17
    הודעות:
    7,208
    לייקים שהתקבלו:
    5,511
    תשואה של 4.5% או הכנסה משכירות של 4.5% ?
    לקחת בחשבון הוצאות תחזוקה, תקופה שהדירה לא מושכרת וכו?
     
    doc29 אוהב/ת את זה.
  5. יעקב

    יעקב משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/3/15
    הודעות:
    304
    לייקים שהתקבלו:
    377
    אין דירות קרובות לנורמליות בחיפה במחיר הזה
     
    artist ו-Fitch אוהבים את זה.
  6. mr.mo

    mr.mo משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏7/10/18
    הודעות:
    23
    לייקים שהתקבלו:
    3
    אשמח ליותר מ2 מילים
     
    בת העמק אוהב/ת את זה.
  7. mr.mo

    mr.mo משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏7/10/18
    הודעות:
    23
    לייקים שהתקבלו:
    3
    כן.
     
  8. mr.mo

    mr.mo משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏7/10/18
    הודעות:
    23
    לייקים שהתקבלו:
    3
    לטעמי אתה טועה מאוד.
    דירת 2, 2.5 חדרים עם מרפסות בהדר ניתן למצוא סביב המחירים האלו.
     
  9. mr.mo

    mr.mo משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏7/10/18
    הודעות:
    23
    לייקים שהתקבלו:
    3

    אתה חושב שדירות של 2 חדרים ומרפסות באיזור מתפתח ירדו מתחת למחירים האלה?
     
  10. mr.mo

    mr.mo משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏7/10/18
    הודעות:
    23
    לייקים שהתקבלו:
    3
    עדיין לא ממש הבנתי מה עדיף.. לגבי משכנתא מול מימון מהון עצמי . תודה:)
     
  11. Shlomi Z

    Shlomi Z משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏29/7/18
    הודעות:
    2,751
    לייקים שהתקבלו:
    1,472
    לא לוקחים בחשבון שהראשון נקי ממס? [עד 5200~] והשני לא ? או שזה לא רלוונטי בחישוב תשואה?
     
    איש(3718), doc29 ו-mr.mo אוהבים את זה.
  12. mr.mo

    mr.mo משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏7/10/18
    הודעות:
    23
    לייקים שהתקבלו:
    3
    שאלה במקום לגמרי.
     
  13. יעקב

    יעקב משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/3/15
    הודעות:
    304
    לייקים שהתקבלו:
    377
    אני מכער את השוק טוב מאוד. הדר זו לא מקשה אחת. יש כל מיני רחובות בהדר. אני אשמח לדוגמה של דירה במחיר הזה.
    בלי קשר אל תשכח שיש לך עוד הוצאות רכישה.
     
  14. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,964
    לייקים שהתקבלו:
    2,254
    700+-.
     
    יעקב אוהב/ת את זה.
  15. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,137
    לייקים שהתקבלו:
    12,700
    או אג"ח ממשלתי ישראלי דולרי ב4.4%:
    http://www.israelbonds.com/Offerings-Rates/Current-Rates.aspx
     
    yossik אוהב/ת את זה.
  16. גרהם

    גרהם משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏6/3/15
    הודעות:
    6,869
    לייקים שהתקבלו:
    6,421
    אם הבנתח נכון, הם לא תא משפחתי ולכן הפטור לסכום כפול.
     
    yossik ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  17. RustyJ

    RustyJ משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏5/5/18
    הודעות:
    497
    לייקים שהתקבלו:
    253
    לא קשור ישירות לשאלת פות"ש אבל הוא ציין זאת וגרהם המשיך את הקו...
    אתם לא ידועים בציבור כל עוד נפרדתם יפה. לפי מה שנשמע יש לכם פחות או יותר משק בית משותף
     
  18. mr.mo

    mr.mo משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏7/10/18
    הודעות:
    23
    לייקים שהתקבלו:
    3
    עדיין (כמעט ) ולא קיבלתי חוות דעת לשאלה המקורית ..
    מיליון שקל הון עצמי
    2 דירות 500 כל אחת כולל הכל נניח.
    משכנתא על שתיהן? רק על אחת? בכלל לא?
    האם תנאי המשכנתא כיום כל כך טובים שכדאי לקחת אותם בכל מקרה?
     
  19. יעקב

    יעקב משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/3/15
    הודעות:
    304
    לייקים שהתקבלו:
    377
    נניח ולקחת משכנתא, מה תעשה בכסף שישאר לך ? תקנה עוד דירות ? תשקיע בשוק ההון?
     
  20. FIYaacov

    FIYaacov משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏22/3/15
    הודעות:
    10,726
    לייקים שהתקבלו:
    9,399
    רק אם תשקיע את ההפרש במשהו שהתשואה עליו תהיה גבוהה מעלות המימון (ועדיף בהרבה).
     
    Redroze ו-אורי ג. אוהבים את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
אחוז מימון ברכישת דירה פורום השקעה בנדל"ן ‏16/1/19
רכישת דירה ב460 בחיפה. התלבטות מימון פורום השקעה בנדל"ן ‏25/10/18
תנאי מימון ברכישת דירה חדשה מקבלן פורום השקעה בנדל"ן ‏1/8/18
מהו אחוז מימון אידיאלי מבחינת ריביות פורום השקעה בנדל"ן ‏ביום חמישי ב- 19:51
שאלה על מימון פורום השקעה בנדל"ן ‏29/12/18
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.