מימון דירה ראשונה להשקעה הון עצמי מול משכנתא

[mr.mo]

אני ובת זוגתי שוקלים לרכוש 2 דירות קטנות להשקעה בחיפה בשווי של כ500 כל אחת (ההון העצמי של כל אחד מאיתנו) עם תשואה של סביב ה4.5% ובתקווה לעליית ערך הדירות. אין ברשותנו דירה ואחת תרשם על שמי ואחת על שם בת זוגתי איננו נשואים או ידועים בציבור. (ולהמשיך לגור בשכירות בבית פרטי בשכד של 4700 שח)
אני שומע דעות מעורבות לגבי לקיחת משכנתא מול מימון עצמי.
מצד אחד אומרים לקחת משכנתא גדולה ככל האפשר על כל דירה. שכן יש אפשרות לקחת רק על הדירה הראשונה/ יחידה עד 75% ושהריביות היום אטרקטיביות כל כך במשכנתא ששווה לקחת את התנאים האלו שלא יחזרו (ואפילו לגרור את התנאים הללו לדירה הבאה במידה ואמכור את הראשונה והתנאים ישתנו לרעה בריביות שהבנקים יציעו)
וכך יהייה לי עוד סכומים נזילים לחיות ולהשקיע בדברים נוספים.
מצד שני יש את עלויות המשכנתא מול המימון עצמי...
אני תמיד אמרתי שאין מצב שאקח משכנתא וזו זריקת כסף... אבל עכשיו אני מבולבל...
כיום משקיע בשוק ההון (תשואה של כ3 אחוז אחרי מס) ובp2p תשואה של כ4 אחוז אחרי מס.
אשמח מאוד לדעתכם בנושא.

 

[אורי ג.]

אני תמיד אמרתי שאין מצב שאקח משכנתא וזו זריקת כסף... אבל עכשיו אני מבולבל...

כיום משקיע בשוק ההון (תשואה של כ3 אחוז אחרי מס) ובp2p תשואה של כ4 אחוז אחרי מס.

1. אתה לא מבין גדול במימון, רד מזה.
2. התשואה שלך לא מספיק גבוהה כדי להצדיק לקיחת משכנתא, רד מזה.

 

[DavidA]

1. אתה לא מבין גדול במימון, רד מזה.
2. התשואה שלך לא מספיק גבוהה כדי להצדיק לקיחת משכנתא, רד מזה.

כרגיל אורי עם הקו המעודד חח

אבל הוא צודק, אתה לוקח מימון כדי לקנות נכס עם תשואה של 4.5% עם תקווה לעליית ערך, זה כבר אומר לי שהחישוב לא בוצע כמו שצריך. ללא עליית ערך הנכס אתה מקבל תשואה נמוכה מאוד ביחס לסיכון שאתה לוקח בתקופה הנוכחית.

לשם השוואה, השקעה באגח אמריקאי לעשר שנים מניבה נכון לרגע זה 3.23%, וזה בלי לנהל נכס, בלי משכנתא, בלי שוכרים וכאבי ראש. אם אתה משקיע עם מינוף, זה יהיה תשואה דומה ל 4.5% עם פרופיל סיכון נמוך משמעותית מרכישת דירה כאן לפני בחירות עם כל האי וודאות בשוק הזה.

כל מה שכתבתי כאן זה מה שאני הייתי עושה, ולא מהווה המלצה או ייעוץ לעשות שום דבר.

 

[roneng]

תשואה של סביב ה4.5%

תשואה של 4.5% או הכנסה משכירות של 4.5% ?
לקחת בחשבון הוצאות תחזוקה, תקופה שהדירה לא מושכרת וכו?

 

[יעקב]

אין דירות קרובות לנורמליות בחיפה במחיר הזה

 

[mr.mo]

1. אתה לא מבין גדול במימון, רד מזה.
2. התשואה שלך לא מספיק גבוהה כדי להצדיק לקיחת משכנתא, רד מזה.

אשמח ליותר מ2 מילים

 

[mr.mo]

תשואה של 4.5% או הכנסה משכירות של 4.5% ?
לקחת בחשבון הוצאות תחזוקה, תקופה שהדירה לא מושכרת וכו?

כן.

 

[mr.mo]

אין דירות קרובות לנורמליות בחיפה במחיר הזה

לטעמי אתה טועה מאוד.
דירת 2, 2.5 חדרים עם מרפסות בהדר ניתן למצוא סביב המחירים האלו.

 

[mr.mo]

כרגיל אורי עם הקו המעודד חח

אבל הוא צודק, אתה לוקח מימון כדי לקנות נכס עם תשואה של 4.5% עם תקווה לעליית ערך, זה כבר אומר לי שהחישוב לא בוצע כמו שצריך. ללא עליית ערך הנכס אתה מקבל תשואה נמוכה מאוד ביחס לסיכון שאתה לוקח בתקופה הנוכחית.

לשם השוואה, השקעה באגח אמריקאי לעשר שנים מניבה נכון לרגע זה 3.23%, וזה בלי לנהל נכס, בלי משכנתא, בלי שוכרים וכאבי ראש. אם אתה משקיע עם מינוף, זה יהיה תשואה דומה ל 4.5% עם פרופיל סיכון נמוך משמעותית מרכישת דירה כאן לפני בחירות עם כל האי וודאות בשוק הזה.

כל מה שכתבתי כאן זה מה שאני הייתי עושה, ולא מהווה המלצה או ייעוץ לעשות שום דבר.

אתה חושב שדירות של 2 חדרים ומרפסות באיזור מתפתח ירדו מתחת למחירים האלה?

 

[mr.mo]

עדיין לא ממש הבנתי מה עדיף.. לגבי משכנתא מול מימון מהון עצמי . תודה

 

[Shlomi Z]

עם תשואה של 4.5% עם תקווה לעליית ערך

השקעה באגח אמריקאי לעשר שנים מניבה נכון לרגע זה 3.23%,

לא לוקחים בחשבון שהראשון נקי ממס? [עד 5200~] והשני לא ? או שזה לא רלוונטי בחישוב תשואה?

 

[mr.mo]

לא לוקחים בחשבון שהראשון נקי ממס? [עד 5200~] והשני לא ? או שזה לא רלוונטי בחישוב תשואה?

שאלה במקום לגמרי.

 

[יעקב]

לטעמי אתה טועה מאוד.
דירת 2, 2.5 חדרים עם מרפסות בהדר ניתן למצוא סביב המחירים האלו.

אני מכער את השוק טוב מאוד. הדר זו לא מקשה אחת. יש כל מיני רחובות בהדר. אני אשמח לדוגמה של דירה במחיר הזה.
בלי קשר אל תשכח שיש לך עוד הוצאות רכישה.

 

[Fitch]

דירת 2, 2.5 חדרים עם מרפסות בהדר ניתן למצוא סביב המחירים האלו.

700+-.

 

[אורי ג.]

לשם השוואה, השקעה באגח אמריקאי לעשר שנים מניבה נכון לרגע זה 3.23%, וזה בלי לנהל נכס, בלי משכנתא, בלי שוכרים וכאבי ראש. אם אתה משקיע עם מינוף, זה יהיה תשואה דומה ל 4.5% עם פרופיל סיכון נמוך משמעותית מרכישת דירה כאן לפני בחירות עם כל האי וודאות בשוק הזה.

או אג"ח ממשלתי ישראלי דולרי ב4.4%:
http://www.israelbonds.com/Offerings-Rates/Current-Rates.aspx

 

[גרהם]

לא לוקחים בחשבון שהראשון נקי ממס? [עד 5200~] והשני לא ? או שזה לא רלוונטי בחישוב תשואה?

אם הבנתח נכון, הם לא תא משפחתי ולכן הפטור לסכום כפול.

 

[RustyJ]

אם הבנתח נכון, הם לא תא משפחתי ולכן הפטור לסכום כפול.

לא קשור ישירות לשאלת פות"ש אבל הוא ציין זאת וגרהם המשיך את הקו...
אתם לא ידועים בציבור כל עוד נפרדתם יפה. לפי מה שנשמע יש לכם פחות או יותר משק בית משותף

 

[mr.mo]

עדיין (כמעט ) ולא קיבלתי חוות דעת לשאלה המקורית ..
מיליון שקל הון עצמי
2 דירות 500 כל אחת כולל הכל נניח.
משכנתא על שתיהן? רק על אחת? בכלל לא?
האם תנאי המשכנתא כיום כל כך טובים שכדאי לקחת אותם בכל מקרה?

 

[יעקב]

עדיין (כמעט ) ולא קיבלתי חוות דעת לשאלה המקורית ..
מיליון שקל הון עצמי
2 דירות 500 כל אחת כולל הכל נניח.
משכנתא על שתיהן? רק על אחת? בכלל לא?
האם תנאי המשכנתא כיום כל כך טובים שכדאי לקחת אותם בכל מקרה?

נניח ולקחת משכנתא, מה תעשה בכסף שישאר לך ? תקנה עוד דירות ? תשקיע בשוק ההון?

 

[FIYaacov]

האם תנאי המשכנתא כיום כל כך טובים שכדאי לקחת אותם בכל מקרה?

רק אם תשקיע את ההפרש במשהו שהתשואה עליו תהיה גבוהה מעלות המימון (ועדיף בהרבה).