כדאיות מחיר למשתכן

[Eitan.s]

שלום,
אנחנו מתכננים להירשם להגרלות שנפתחות מחר.
בהנחה שאנחנו רוצים לרכוש דירה למגורים (זה לא בטוח לאור המצב בשוק). מנסים להשוות בין שתי חלופות:
- רכישת דירה למגורים בשוק החופשי, כניסה בטווח זמן של כמה חודשים.
- רכישת דירה למגורים דרך מחיר למשתכן

הנחות מוצא:
1. מכוונים לדירה בשווי 1.8M בשוק החופשי.
2. מניחים הנחה ממוצעת של 300K לדירה במסגרת התכנית, קרי עלות של 1.5M.
3. זמן ממוצע מרגע הזכייה ועד הכניסה לדירה: 4 שנים.
4. שכ"ד שנצטרך לשלם במשך ה- 4 שנים האלו: 3% שנתי מערך דירה באותו סדר גודל ~ 54K שנתי, כפול 4 שנים ~ 216K.
5. מקדמה שצריך לשים בשלבים המוקדמים - 10%. לא בטוחים לגבי המספר. יוצא בערך 150K (10% מתוך 1.5M).
6. מדד תשומות הבנייה - 2.5% בשנה, על פני 4 שנים, בערך 10%. זה על עלות הדירה פחות המקדמה. קרי 10% מתוך 1.35M, שזה יוצא 135K.

ועכשיו לחישובים..

רכישת דירה למגורים בשוק החופשי, כניסה בטווח זמן של כמה חודשים :
עלות הדירה - 1.8M.

רכישת דירה למגורים דרך מחיר למשתכן:
עלות הדירה - 1.5M.
מדד תשומות הבנייה - 135K.
שכ"ד שנצטרך להמשיך לשלם עד שהדירה תהיה מוכנה - 216K.
סה"כ 1.85M.

וכאן עולה השאלה, האם התכנית הזו באמת משתלמת לזוג שיש לו כבר הון עצמי לדירה בשוק החופשי ?

עבור זוג שאין לו הון עצמי לדירה בשוק החופשי, התכנית יכולה להיות טובה כי הוא שם מקדמה של 10%, מקבע את המחיר (עד כדי תשומות הבנייה) ואז יכול להמשיך לחסוך במשך עוד 4 שנים..

מה אנחנו מפספסים ?

תודה רבה

 

[DudeOFortune]

לא כתבת את הדבר החשוב, באיזו עיר?

 

[האזרח הקטן]

מחיר בשוק החופשי נקבע בין השאר לפי משך הזמן שנותר לבנייה. אם יש בניין שבנייתו עומדת להסתיים בעוד חודשיים ובניין עם מאפיינים זהים (אין באמת דבר כזה, רק לשם הדוגמה) שבנייתו עומדת להסתיים בעוד 4 שנים, דירות בבניין שיאוכלס בעוד 4 שנים יהיו זולות יותר מאשר אלו שיאוכלסו בעווד חודשיים.
אז למרות שבשני המקרים שציינת המחיר בשוק החופשי הוא 1.8 מיליון, עוד 4 שנים צפוי להיות פער במחיר של שתי הדירות.

מה שכן, לדעתי נתת הערכת חסר למדד תשומות הבנייה - תסתכל על השינויים שלו בשנה האחרונה כדי לקבל מושג על פוטנציאל העלייה שלו.

 

[Eitan.s]

לא כתבת את הדבר החשוב, באיזו עיר?

זה משנה לדעתך ?
הנקודה היא השוואה בין שני מסלולי רכישה..

 

[Eitan.s]

מחיר בשוק החופשי נקבע בין השאר לפי משך הזמן שנותר לבנייה. אם יש בניין שבנייתו עומדת להסתיים בעוד חודשיים ובניין עם מאפיינים זהים (אין באמת דבר כזה, רק לשם הדוגמה) שבנייתו עומדת להסתיים בעוד 4 שנים, דירות בבניין שיאוכלס בעוד 4 שנים יהיו זולות יותר מאשר אלו שיאוכלסו בעווד חודשיים.
אז למרות שבשני המקרים שציינת המחיר בשוק החופשי הוא 1.8 מיליון, עוד 4 שנים צפוי להיות פער במחיר של שתי הדירות.

להבנתי ההנחה של 300K (בממוצע) במסגרת מחיר למשתכן היא ביחס לאותה דירה בשוק החופשי כאשר היא כבר מוכנה ולא ביחס לאותה דירה על הנייר שתהיה מוכנה בעוד 4 שנים. אני טועה ?

 

[DudeOFortune]

זה משנה לדעתך ?
הנקודה היא השוואה בין שני מסלולי רכישה..

בטח. הנחת הנחות , כתבת מחירי שוק ואין לנו יכולת לדעת אם הדברים נכונים.
אני מניח שאתה רוצה תשובות טובות ולא מעורפלות ולכן כדאי לתת מידע זה, בטח שמדובר בנדל"ן, שהרי אפילו מרחק של רחוב אחד יכול להיות הבדל במאות אלפי שקלים.

 

[האזרח הקטן]

להבנתי ההנחה של 300K (בממוצע) במסגרת מחיר למשתכן היא ביחס לאותה דירה בשוק החופשי כאשר היא כבר מוכנה ולא ביחס לאותה דירה על הנייר שתהיה מוכנה בעוד 4 שנים. אני טועה ?

לפי מה שאני מכיר, ההנחה היא יחסית למועד החתימה ולא למועד האיכלוס. אבל החלק המרכזי הוא של מחיר הדירה, לא זת של ההנחה.

 

[BSH]

מה אנחנו מפספסים ?

1. יש עדיין דירות ממחיר מופחת ומחיר למשתכן שההנחות עליהם הרבה יותר מ300 אל"ש (לדוגמא דירות באור יהודה ב10 אלף למ"ר).
2. ההנחה של 300 אל"ש נקבעת לפי מחיר השוק בסוף 2020 ולא לפי מחיר השוק היום, יש מקומות שהמחיר מאז זינק ב25%, אם כן ההנחה היא כמעט 50%.

 

[גרהם]

1. יש עדיין דירות ממחיר מופחת ומחיר למשתכן שההנחות עליהם הרבה יותר מ300 אל"ש (לדוגמא דירות באור יהודה ב10 אלף למ"ר).
2. ההנחה של 300 אל"ש נקבעת לפי מחיר השוק בסוף 2020 ולא לפי מחיר השוק היום, יש מקומות שהמחיר מאז זינק ב25%, אם כן ההנחה היא כמעט 50%.

בכל פעם שנדמה שטמטום הפקידים הגיע למקום ממנו אי אפשר לרדת, מתגלה שפל חדש.