• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

כדאיות מחיר למשתכן

Eitan.s

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/7/20
הודעות
47
דירוג
15
שלום,
אנחנו מתכננים להירשם להגרלות שנפתחות מחר.
בהנחה שאנחנו רוצים לרכוש דירה למגורים (זה לא בטוח לאור המצב בשוק). מנסים להשוות בין שתי חלופות:
- רכישת דירה למגורים בשוק החופשי, כניסה בטווח זמן של כמה חודשים.
- רכישת דירה למגורים דרך מחיר למשתכן

הנחות מוצא:
1. מכוונים לדירה בשווי 1.8M בשוק החופשי.
2. מניחים הנחה ממוצעת של 300K לדירה במסגרת התכנית, קרי עלות של 1.5M.
3. זמן ממוצע מרגע הזכייה ועד הכניסה לדירה: 4 שנים.
4. שכ"ד שנצטרך לשלם במשך ה- 4 שנים האלו: 3% שנתי מערך דירה באותו סדר גודל ~ 54K שנתי, כפול 4 שנים ~ 216K.
5. מקדמה שצריך לשים בשלבים המוקדמים - 10%. לא בטוחים לגבי המספר. יוצא בערך 150K (10% מתוך 1.5M).
6. מדד תשומות הבנייה - 2.5% בשנה, על פני 4 שנים, בערך 10%. זה על עלות הדירה פחות המקדמה. קרי 10% מתוך 1.35M, שזה יוצא 135K.

ועכשיו לחישובים..

רכישת דירה למגורים בשוק החופשי, כניסה בטווח זמן של כמה חודשים :
עלות הדירה - 1.8M.

רכישת דירה למגורים דרך מחיר למשתכן:
עלות הדירה - 1.5M.
מדד תשומות הבנייה - 135K.
שכ"ד שנצטרך להמשיך לשלם עד שהדירה תהיה מוכנה - 216K.
סה"כ 1.85M.

וכאן עולה השאלה, האם התכנית הזו באמת משתלמת לזוג שיש לו כבר הון עצמי לדירה בשוק החופשי ?

עבור זוג שאין לו הון עצמי לדירה בשוק החופשי, התכנית יכולה להיות טובה כי הוא שם מקדמה של 10%, מקבע את המחיר (עד כדי תשומות הבנייה) ואז יכול להמשיך לחסוך במשך עוד 4 שנים..

מה אנחנו מפספסים ?

תודה רבה :)
 
לא כתבת את הדבר החשוב, באיזו עיר?
 
מחיר בשוק החופשי נקבע בין השאר לפי משך הזמן שנותר לבנייה. אם יש בניין שבנייתו עומדת להסתיים בעוד חודשיים ובניין עם מאפיינים זהים (אין באמת דבר כזה, רק לשם הדוגמה) שבנייתו עומדת להסתיים בעוד 4 שנים, דירות בבניין שיאוכלס בעוד 4 שנים יהיו זולות יותר מאשר אלו שיאוכלסו בעווד חודשיים.
אז למרות שבשני המקרים שציינת המחיר בשוק החופשי הוא 1.8 מיליון, עוד 4 שנים צפוי להיות פער במחיר של שתי הדירות.

מה שכן, לדעתי נתת הערכת חסר למדד תשומות הבנייה - תסתכל על השינויים שלו בשנה האחרונה כדי לקבל מושג על פוטנציאל העלייה שלו.
 
מחיר בשוק החופשי נקבע בין השאר לפי משך הזמן שנותר לבנייה. אם יש בניין שבנייתו עומדת להסתיים בעוד חודשיים ובניין עם מאפיינים זהים (אין באמת דבר כזה, רק לשם הדוגמה) שבנייתו עומדת להסתיים בעוד 4 שנים, דירות בבניין שיאוכלס בעוד 4 שנים יהיו זולות יותר מאשר אלו שיאוכלסו בעווד חודשיים.
אז למרות שבשני המקרים שציינת המחיר בשוק החופשי הוא 1.8 מיליון, עוד 4 שנים צפוי להיות פער במחיר של שתי הדירות.
להבנתי ההנחה של 300K (בממוצע) במסגרת מחיר למשתכן היא ביחס לאותה דירה בשוק החופשי כאשר היא כבר מוכנה ולא ביחס לאותה דירה על הנייר שתהיה מוכנה בעוד 4 שנים. אני טועה ?
 
זה משנה לדעתך ?
הנקודה היא השוואה בין שני מסלולי רכישה..
בטח. הנחת הנחות , כתבת מחירי שוק ואין לנו יכולת לדעת אם הדברים נכונים.
אני מניח שאתה רוצה תשובות טובות ולא מעורפלות ולכן כדאי לתת מידע זה, בטח שמדובר בנדל"ן, שהרי אפילו מרחק של רחוב אחד יכול להיות הבדל במאות אלפי שקלים.
 
להבנתי ההנחה של 300K (בממוצע) במסגרת מחיר למשתכן היא ביחס לאותה דירה בשוק החופשי כאשר היא כבר מוכנה ולא ביחס לאותה דירה על הנייר שתהיה מוכנה בעוד 4 שנים. אני טועה ?
לפי מה שאני מכיר, ההנחה היא יחסית למועד החתימה ולא למועד האיכלוס. אבל החלק המרכזי הוא של מחיר הדירה, לא זת של ההנחה.
 
מה אנחנו מפספסים ?
1. יש עדיין דירות ממחיר מופחת ומחיר למשתכן שההנחות עליהם הרבה יותר מ300 אל"ש (לדוגמא דירות באור יהודה ב10 אלף למ"ר).
2. ההנחה של 300 אל"ש נקבעת לפי מחיר השוק בסוף 2020 ולא לפי מחיר השוק היום, יש מקומות שהמחיר מאז זינק ב25%, אם כן ההנחה היא כמעט 50%.
 
1. יש עדיין דירות ממחיר מופחת ומחיר למשתכן שההנחות עליהם הרבה יותר מ300 אל"ש (לדוגמא דירות באור יהודה ב10 אלף למ"ר).
2. ההנחה של 300 אל"ש נקבעת לפי מחיר השוק בסוף 2020 ולא לפי מחיר השוק היום, יש מקומות שהמחיר מאז זינק ב25%, אם כן ההנחה היא כמעט 50%.
בכל פעם שנדמה שטמטום הפקידים הגיע למקום ממנו אי אפשר לרדת, מתגלה שפל חדש.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
R מחיר למשתכן אשקלון - כדאיות עסקה נדל"ן 12
מ כדאיות מחיר למשתכן כ'השקעת ערך'? אגמים נתניה נדל"ן 39
F כדאיות של 20/80 לעומת דירה קיימת? (+אקסל מתנה) נדל"ן 64
י כדאיות התקנת חימום תת רצפתי בדירה להשקעה מקבלן נדל"ן 11
כ עצמאי - כדאיות הטבות מס מקרן פנסיה \ גמל ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
P כדאיות ביטוח רכב צרכנות פיננסית 6
J כדאיות קופת גמל במעמד עצמאי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 19
A מעבר לקטנוע חשמלי - כדאיות כלכלית לעומת חסרון טווח הנסיעה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
י כדאיות מעבר לIKBR שוק ההון 7
O איך לחשב כדאיות זכייה במחיר למשתכן מול שכירות ? נדל"ן 9
S הטבות מס בשכר לא מבוטח⁩ - כדאיות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 20
נ כדאיות זכיה במחיר למשתכן נדל"ן 3
וינסנט כדאיות השקעה בחלק הסולידי של התיק שוק ההון 19
א מישהו יכול להמליץ על ספר כדאיות השקעות בנדלן? פוסטים מאיכות נמוכה 0
jinjiy כדאיות מחזור משכנתאות נדל"ן 28
IAmSam חישוב כדאיות של פרישה מרצון עם מרכיב פיצויים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
D כדאיות ביטוח חיים צרכנות פיננסית 8
א השקעה באג"ח ארה"ב - כדאיות ומיסוי שוק ההון 5
O כדאיות ביטוחים, אשמח לשמוע את דעתכם פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
יבגני_ל כדאיות ביטוח אבדן כושר עבודה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
Z מה הן מדינות הכי כדאיות מבחינת מס רווח הון? מיסים 10
T חישוב כדאיות הקדמת תשלומים לקבלן נדל"ן 14
C חישוב כדאיות לקיחת הלוואה והחזר משכנתא נדל"ן 9
A כדאיות רישום למחיר מטרה כעת - סיכויי זכייה נדל"ן 5
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
T כדאיות פתיחת עוסק פטור לשכיר עם שכר גבוה מיסים 21
הדבורה מיה כדאיות לסגירת משכנתא נדל"ן 20
S כדאיות\שיקולי מס ב"הסבת" הדירה הראשונה כדירה להשקעה נדל"ן 19
ל כדאיות מחזור משכנתא עזרתכם. נדל"ן 6
M כדאיות בניית יחידת דיור בבית פרטי נדל"ן 21
A כדאיות והערכה של ייעוץ פנסיוני בתשלום פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 14
G כדאיות דחיית בקשה להחזרי מס מיסים 8
A שכיר: כדאיות הפרשה לפנסיה על בונוס ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
משקיע בתבונה כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
ליאונידס כדאיות קיזוז מס כנגד הפסד מיסים 10
T חישוב כדאיות עזיבה של אינטרקטיב ישראל לטובת ib העולמי שוק ההון 3
שם משתמש בעייתי האם זה שהשקל עולה ביחס לדולר יכול להשפיע על כדאיות של מדד s&p500? שוק ההון 2
I מועדון הוט - כדאיות הצטרפות לחברי הייטקזון צרכנות פיננסית 1
The Stoic כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
מומו הברווז כדאיות השקעה בבת ים לאור פיתוח מסיבי נדל"ן 5
S כדאיות סגירת הלוואה כנגד נכס מניב לעומת אחזקה של אג"ח\מזומן נדל"ן 17
J ביטוח מנהלים ללא מקדם מובטח - איך לחשב כדאיות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
Anrala כדאיות פדיון כספים מפוליסת חיסכון לצורך השקעה דרך קרנות סל שוק ההון 1
D בחינת כדאיות של דירה. הקאצ' - יש לי שבוע! נדל"ן 4
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
י כדאיות רכישה של בית במצב שלד נדל"ן 4
N למישהו יצא להוציא דרכון רומני? עלות vs כדאיות אוף טופיק 10
מ התלבטות לגבי כדאיות חתימת קבע התפתחות אישית 11
L כדאיות תיק המורכב ממניות דיבידנד שוק ההון 7
D כדאיות SPY/VT/QQQ שוק ההון 9

נושאים דומים

Back
למעלה