CarpeDiem
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 7/2/15
- הודעות
- 565
- דירוג
- 735
כולם מסכימים שמחירי הנדל״ן מנופחים, השאלה איך תראה הירידה? האם מדובר בירידה נומינלית מהירה או בירידה ריאלית איטית שתמשך שנים כאשר האינפלציה תאכל ואת הערך הריאלי של הנדל״ן?
כולם מסכימים שירידה נומינלית יכולה להתקיים רק כאשר עשרות אלפי דירות יזרקו לשוק ע״י הבנקים כי אנשים לא יעמדו בהחזרי המשכנתא.
האם זה ייתכן? לדעתי לא. כי הציבור לקח משכנתאות טובות בשנים האחרונות. רובן בריביות קבועות, עם החזר חודשי של עד שליש מההכנסה ועם מינוף ממוצע של 50-60%.
כלומר נשארנו עם האופציה של הירידה הריאלית - מחירי הנדל״ן דורכים במקום או עולים פחות מהר מהאינפלציה. במצב כזה, מי שלא רוצה לגור בשכירות ומעוניין לחסוך 50K בשנה שהולכים לבעל הבית שלו, יכול לקחת משכנתא במינוף של 50%, ובריבית קבועה של פחות מ-5% (ועם רכיב פריים). מסימולציה שעשית אם יסגור את המשכנתא בפחות מ-20 שנה התשואה תהיה לפחות 2% צמוד מדד על כסף שהושקע בדירה. אם יסגור את המשכנתא תוך 12 שנה אז התשואה תהיה 3% צמוד מדד.
אני מסכים שבשלב הזה לקנות דירה להשקעה בישראל היא פתרון לא אופטימלי, אבל קניית דירה למגורים עדיין נראת לי כמו אופציה סבירה, בהנחה שיש 50% מערך הדירה וניתן לקחת משכנתא בריבית קבועה ולסגור אותה מהר.
כולם מסכימים שירידה נומינלית יכולה להתקיים רק כאשר עשרות אלפי דירות יזרקו לשוק ע״י הבנקים כי אנשים לא יעמדו בהחזרי המשכנתא.
האם זה ייתכן? לדעתי לא. כי הציבור לקח משכנתאות טובות בשנים האחרונות. רובן בריביות קבועות, עם החזר חודשי של עד שליש מההכנסה ועם מינוף ממוצע של 50-60%.
כלומר נשארנו עם האופציה של הירידה הריאלית - מחירי הנדל״ן דורכים במקום או עולים פחות מהר מהאינפלציה. במצב כזה, מי שלא רוצה לגור בשכירות ומעוניין לחסוך 50K בשנה שהולכים לבעל הבית שלו, יכול לקחת משכנתא במינוף של 50%, ובריבית קבועה של פחות מ-5% (ועם רכיב פריים). מסימולציה שעשית אם יסגור את המשכנתא בפחות מ-20 שנה התשואה תהיה לפחות 2% צמוד מדד על כסף שהושקע בדירה. אם יסגור את המשכנתא תוך 12 שנה אז התשואה תהיה 3% צמוד מדד.
אני מסכים שבשלב הזה לקנות דירה להשקעה בישראל היא פתרון לא אופטימלי, אבל קניית דירה למגורים עדיין נראת לי כמו אופציה סבירה, בהנחה שיש 50% מערך הדירה וניתן לקחת משכנתא בריבית קבועה ולסגור אותה מהר.
