מחיר למשתכן- האם כדאי?

[ogi]

@המתמיד, אני מסכים שקרקעות ובניינים ממלאים תפקיד שונה בחברות בניה ("מלאי בהקמה") ובחברות אחרות (נכסים קבועים). ובהתאם, ההשפעה של הפחתת מיסוי על קרקעות ובניה תהיה שונה.

הבעייתיות היחידה היא חוסר ההוגנות כלפי אלו ששילמו את מלוא המס ועוד לא הספיקו למכור או ליהנות מעליית המחירים. אני חושב שצריך להיות איזשהו מנגנון פיצוי על העוול שנגרם לאלו שקנו דירה "שניה לפני שהמוזיקה נגמרה" (אלו שקנו לפני שנתיים, אז כנראה שמחיר הדירה שלהם יחזור למחיר הרכישה המקורי - לא נעים, לא נורא. אלו שקנו חודשיים לפני ביטול המס נפגעו בצורה לא הוגנת).

פעם חשבתי כמוך. שיניתי את דעתי. המדינה רשאית לשנות מדיניות מעת לעת. אדם צריך לקחת את זה בחשבון. אין לאדם "זכות קנויה" שהמדיניות הנוכחית תימשך. ולכן לא מגיע לו פיצוי.

(קבוצה מאורגנת ואגרסיבית תצליח אולי לסחוט פיצוי, אבל זה עניין של כוח, לא של צדק).

 

[AlexNOSAM]

במידה ומחפשים דירה למגורים יתכן מאוד ומחיר למשתכן אטרקטיבי, לעומת זאת כמשקיעים עדיף לרכוש נכס מניב כשיגיע העיתוי המתאים והמחירים ירדו, ולבחור בעצמנו את מקום הרכישה ולא לפי החלטה של הממשלה היכן לבנות.
נכס להשקעה מומלץ שיפנה לקהל יעד רחב ככול האפשר, יתכן פה סיכון הנובע מהקמת שוכנה חלשה יחסית מבחינה סוציואקונומית. יתכן מאוד ואיכות הבניה תהיה נמוכה ביותר. מניסיוני עדיף לרכוש נכס מוגמר וקיים בשכונה ותיקה עם כל השרותים קיימים כשיודעים בדיוק מה מקבלים.

תוכל לספר על זה עוד?
מה ראית בעבר שגורם לך היום להתנהג ככה - לרכוש רק נכסים מוגמרים בשכונות ותיקות?

 

[רוני]

תוכל לספר על זה עוד?
מה ראית בעבר שגורם לך היום להתנהג ככה - לרכוש רק נכסים מוגמרים בשכונות ותיקות?

כשאתה קונה נכס מניב בשכונה קיימת, אתה משלם עבור מה שקיים, שכונה מבוססת, שרותים עבור האוכלוסיה קיימים, ניתן לבדוק ולאתר ליקויי בניה בנכס שרוכשים, יודעים מה הרכב האוכלוסיה הקיים ומי קהל היעד של השוכרים הפוטנציאלים, עלויות ניהול הבניין ידועות. אתה יודע מה אתה מקבל ורמת הסיכון פה נמוכה יותר.
כשאתה קונה נכס חדש בשכונה חדשה אתה לא יודע בוודאות מלאה מה יהיה המוצר המוגמר, ליקויי בניה בבניינים חדשים שכיחים, מופיעים סדקים כתוצאה מתזוזות האדמה שנה לאחר סיום הבנייה, נזילות....,אין מושג מי הם הדיירים ? מתי יסיימו לבנות את התשתיות מסביב לפרוייקט, האם הקבלן כדי לזכות במכרז הציע מחיר נמוך מידי שיאלץ אותו להתפשר על איכות הבניה או תביא אותו לפשיטת רגל ( זה הסיבה שכאשר רוכשים דירה על הנייר מכירה נמוך לפחות ב 10% ממחיר דירה בבניין גמור), עלויות ועד הבית בדרך כלל בשנים הראשונות נמוכות מהעלויות שיהיו בהמשך לאחר מספר שנים כשהתקציב של ועד הבית ידוע יותר, הפתעות לרעה בעלות וועד הבית יקשו בעתיד על השכרת הנכס או שיקטינו את השכירות המתקבלת,במידה והפרוייקט יכלול הרבה דירות זה לא יאפשר למכירי הנכסים ולשכירויות להתרומם זמן ארוך, תחבורה ציבורית יתכן ולא תהיה נגישה בזמן סביר, בזמן בניית הפרוייקט הוא לא מניב עבורך הכנסה משכירות. כל הדברים שמניתי לא אומרים שההשקעה אינה טובה בסך הכל אני טוען שאני כמשקיעה הרוכש נכס בעזרת מימון, אני משתדל להקטין ככול האפשר את רמת אי הוודאות והסיכון הקיימים בפרוייקטים חדשים בבניה.

 

[TunaGolem]

לפי מה שקראתי על התוכנית, הזכאים והעולים בהגרלה יקבלו לפחות 200 אלף ש"ח הנחה בקניית הדירה וכן ניתן יהיה להשכיר אותה במקרה הצורך (דירה להשקעה) ואסור יהיה למכור את הדירה במשך 5 שנים.
התשובה לשאלה אם כדאי או לא היא כמובן סובייקטיבית ותלויה במצב הכלכלי של הרוכש.
האם אתם רואים סיבה לא להיכנס לזה?

מעולם לא למדתי כלכלה, ואשמח אם תתקנו אותי.

נניח דירה ב1.5 מש"ח, הון עצמי 300 אש"ח, משכנתא על 1 מש"ח ב5.5% שנתי עם גרייס לחמש שנים ושכירות אלטרנטיבית 2500 ש"ח. לאחר חמש שנים הדירה נמכרת במחיר הקניה. כל הסכומים צמודים למדד.
המחיר בהווה הוא סכום כל התזרימים מהוונים לפי הריבית:

1. 300000- במועד הקניה
2. (2500-4500) חלקי התשואה בחזקת מספר החודשים
3. 500000 לאחר חמש שנים

בהנחה וכל זה יתקיים, התשואה האפקטיבית היא 4% לשנה.

 

[daat99]

בהנחה וכל זה יתקיים, התשואה האפקטיבית היא 4% לשנה.

איפה נכנס לנושא הריבית על המשכנתה?
אם לקחת משכנתה של מיליון אז אתה צריך להחזיר לבנק הרבה יותר ממיליון.

איפה נכנס לנושא העובדה שאת המשכנתה אתה לוקח כמה חודשים (שנים?) לפני שאתה יכול להכניס שוכרים לדירה?
מי ישלם את המשכנתה בתקופה שבה הדירה עדיין לא נבנתה ולא ניתן להכניס אליה שוכרים בכלל?

איפה נכנס לנושא פגמים בבנייה?
זה מאוד נדיר שדירות חדשות הן ללא פגמים והשוכרים לא יהיו מוכנים לשלם שכר דירה מלא עם פגמים בדירה שלוקח זמן לתקן.

איפה נכנס לנושא מציאת שוכרים?
אנחנו לא יודעים עד כמה אזור שנמצא בבניה יהיה מבוקש בסיום הבניה וכמה קל/קשה יהיה למצוא שוכרים.
סתם בשביל לסבר את האוזן בנו שני בנייני מגורים בצמוד לחברת צ'ק פוינט בתל אביב (3-4 דקות ברגל מעזריאלי).
הדירות שפונות לכיוון הבניין של צ'ק פוינט בקומות 10-12 (בערך) מחליפות שוכרים כמו גרביים וריקות חלק נכבד מהזמן בגלל המכשור הרעשני שצ'ק פוינט שמו על הגג של הקומה השביעית שלהם.
איך המשקיעים שרכשו דירות בבניין רב קומות מפואר יכלו לדעת שבסיום הבניה הדירות הללו יהיו כמעט בלתי ניתנות למגורים בגלל רעש בלתי סביר 24/7?


הכל טוב ויפה כשהכול עובד לפי התכניות - כשדברים חורגים אין לך מושג מה יקרה בפועל.
כפי ש @רוני כתב אם כבר משקיעים בנדל"ן אז עדיף נדל"ן שהוכיח את עצמו במקום פיסת נייר שלא יודעים מה יקרה אחר כך.

ה-200 אלף הנחה שנותנים לך במועד רכישת הדירה יכולים להיות מתורגמים לנזק הרבה יותר גדול בהמשך או לעסקה מאוד משתלמת.
השאלה הקשה היא האם אתה רוצה לקנות כרטיס לוטו או לא.

 

[TunaGolem]

בניגוד לכל התשובות האיכותיות, ניסיתי להציע דרך להעריך את התשואה באופן כמותי. החישוב פשוט, וניתן להתאים אותו בקלות לתרחישים נוספים.
ברור שבנוסף יש להתחשב בסיכונים נוספים.
למען הסר ספק, אני לא ממליץ לרכוש דירה למגורים בארץ.

איפה נכנס לנושא הריבית על המשכנתה?
אם לקחת משכנתה של מיליון אז אתה צריך להחזיר לבנק הרבה יותר ממיליון.

הנחתי ריבית צמודה למדד בגרייס של 5.5%, שהם 4500 בחודש.

איפה נכנס לנושא העובדה שאת המשכנתה אתה לוקח כמה חודשים (שנים?) לפני שאתה יכול להכניס שוכרים לדירה?
מי ישלם את המשכנתה בתקופה שבה הדירה עדיין לא נבנתה ולא ניתן להכניס אליה שוכרים בכלל?

אפשר בקלות להוסיף לחישוב.

איפה נכנס לנושא מציאת שוכרים

ההנחה היתה שהדירה היא למגורים ולכן היתה הפחתת שכירות אלטרנטיבית.

איפה נכנס לנושא פגמים בבנייה

הכל טוב ויפה כשהכול עובד לפי התכניות - כשדברים חורגים אין לך מושג מה יקרה בפועל

חלק מהסיכון.

 

[אורי ג.]

הערות:
הוצאות עסקה כפול 2 (כפול 1 אם לא תמכור בסוף)
עלויות ביטוחי משכנתא (מבנה+חיים)
בפועל אי אפשר לקחת גרייס ל5 שנים, גג לחצי שנה +-

 

[זוג צעיר]

שאלה:
כמה דירות ישווקו? תוך כמה זמן? יכול להיות שנחכה כמה שנים ובסוף אפילו לא נזכה?
הבנתי שיש 120000 זוגות שמחכים, ואין מספיק לכולם...

 

[adamshalev]

@זוג צעיר
את כל המידע על הדירות והמכרזים יש באתר שלהם: http://www.dira-il.co.il/
יש מצב שלא משנה כמה שנים תחכה לעולם לא תזכה. זה מה יש.
איך הגעת למספר 120,000 זוגות? נשמע לי קצת מופרך.
אנחנו ננסה את מזלנו כנראה במכרז או שניים. לא יודע כמה זמן נחכה אז יכול להיות שהסיכויים שלך ישתפרו ל-119,999 בהמשך הדרך.

 

[זוג צעיר]

באתר שלהם כמעט ואין מידע
היחידות שמופיעות כעת באתר זה סהכ 10-15 אלף
120 אלף זוגות - קראתי פעם איפשהו....

 

[אורי ג.]

כמה דירות ישווקו? תוך כמה זמן? יכול להיות שנחכה כמה שנים ובסוף אפילו לא נזכה?

כמעט כל המכרזים של רמ"י הם בשיטת מחיר למשתכן, האם יכול להיות שתחכו כמה שנים ובסוף לא תזכו? כן, הכל יכול להיות.

 

[עומרי]

אם הבנתי נכון דירות מחיר למשתכן נמכרות בחכירה ל49 שנים עם אופציה לעוד 49 צריך לשלם דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה בעת מכירת הדירה
ידוע לכם משהו על זה ? אם זה נכון או לא ומה המשמעויות ?
בנוסף אני די בטוח שהדירות במחיר למשתכן בהרצליה יהיו קו ראשון לפסי הרכבת כביש החוף ואיילון, אם כן זה יהיה רועש
גם במוצקין הדירות צמודות לפסי הרכבת

 

[orensp]

האמת שאני בפוזיציה דומה , הפרסום של בנק ישראל מלפני 3 ימים גורם לי לחשוב שכדי אולי לחכות.
לא צריך ריבית גבוהה כדי ליצור סביבת ריבית גבוהה, ואמירות כאלה מקרבות את היום שבו יהיה יותר היצע ופחות ביקוש.
לא בטוח שהמחירים בעיקר בערים שבהם יש שיווק אינטנסיבי של קרקעות אזורים שאוכלסו בעשור האחרון לא ירדו יותר נמוך
ממחיר למשתכן.
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4754496,00.html

 

[amos1]

Adamshalev

השווי הוא בין 200 ל 500 אלף רווח, לרוב סביב ה 350.
בקשר לנתונים,
מי שעלה ראשון בהגרלה בוחר דירה בפרוייקט ראשון והאחרון מקבל את "מה שנשאר".
בקשר לסיכויי זכייה, זה תלוי באיזה מכרז,
היה מכרז על 56 דירות במודיעין, 70 מטר, 3 חדרים 536000 שקל. חצי מחיר בערך, נרשמתי ולא זכיתי, היו 12000 רשומים.
בראש העין 6200 נרשמו על 250 דירות בערך.
בראש העין, המכרז לא היה כלכך משתלם. בערך 200 אלף הנחה,
אלה היו המכרזים הראשונים. במודיעיןיש עוד מכרז עכשיו יותר יקר, סביב 1.3 במקום 1.75
כנל רשלצ.
בלוד יש כרגע מכרז פתוח, גם אליו נרשמתי, 886000 לדירה 135 מטר ו35 מטר מרפסת. ענקית... שווה סביב ה1.25 . כנראה ירשמו גם ערבים וחרדים בגלל המחיר הזול ואזור לוד, ויהיה קצת קשה להשכיר במחיר שוק, אבל עדיין משתלם,

 

[amos1]

מה שבאמת הזוי זה הקריטריונים לזכאות. מנכ״ל בנק שמרוויח 150,000₪ לחודש ונשוי ובמקרה לא קנה דירה אף פעם זכאי.

וכן, העולם יהיה הרבה יותר טוב אם פשוט יחלקו כסף במקום כל מיני הטבות.

לא זכאי, צריך הכנסה של פחות מ 17300 ברוטו לזוג שעובד לפחות 125 אחוז משרה ביחד.

 

[אורי ג.]

אם הבנתי נכון דירות מחיר למשתכן נמכרות בחכירה ל49 שנים עם אופציה לעוד 49 צריך לשלם דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה בעת מכירת הדירה
ידוע לכם משהו על זה ? אם זה נכון או לא ומה המשמעויות ?

לא. אתה רוכש את הדירה שהקרקע כבר מהוונת ככה שרק עוד 49 או 99 שנים אתה תאלץ לשלם דמי היוון בשנית.
אין צורך בתשלום דמי הסכמה כלשהם.

 

[amos1]

בסדר אדם שלו, אם אתה לא מסכים אז המצב הבא מקובל עליך:
שני אזרחים שונים, לאחד קוראים משה לוי ולשני לוי משה, שניהם זכאים באותה מידה בדיוק להטבה, בעלי אותם נתונים כלכליים/סוציאליים יו ניים איט, הגישו מועמדות באותו יום לאותה דירה, ובסופו של דבר אחד יקבל מהמדינה מענק של 200,000 והשני 0, רק כי המדינה החליטה שהדרך שלה לחלק את המשאבים הוא ע"פ הגורל בסיבוב הרולטה. יצא אדום - של משה לוי, יצא שחור - של לוי משה.
בעיני זו בדיחה.
אם תבוא ותטען - עדיף שמעטים יהנו מאשר שרבים יקבלו פרורים, אז שאותם מעטים לא יקבעו ע"פ הרולטה, אלא, למשל, באמצעות הקשחת תנאי הזכאות כך שאלו שזקוקים ביותר לעזרה אכן יהנו ממנה.
ניהול מדינה לא צריך להיות בשיטת אס בוכה קינג זוכה, לדעתי.

חברים, אתם טועים ומטעים. תבדקו את העובדות לפני שאתם מגיבים בבקשה.
יש תנאים מוגדרים וההגרלה היא לא שוויונית. מי שיותר "זכאי" לפי קריטריונים מסויימים, (כשחלק זה שירות צבאי ומילואים) אז זה מגדיל את הסיכוי שלו לזכות.
נכות, רמת הכנסה, צבא, כמות ילדים ואחוז משרה(חייב ששני בני הזוג יעבדו) אלה הקריטריונים. כך שמה שעושים זה נותנים למי שיותר זכאי לפני מי שלא זכאי כשקריטריון מרכזי בניקוד זה שירות צבאי ועבודה, כך שחרדים וערבים פחות זכאים מיהודים חילונים בהכללה גסה. אז חאלס, זה בדיוק למעמד הביניים היהודי העובד.
בקשר להגרלה, יש המון הגרלות בכל הארץ, אפשר להירשם לכולם, כך שגם לוי משה ומשה לוי יזכו, כנראה כל אחד בפרוייקט אחר במקום אחר. אבל סביר להניח שתוך 3 שנים רוב הזכאים יזכו. חלק ב200 אלף וחלק ב500.. זה לא הוגן, אבל ככה יצא

 

[אורי ג.]

יש תנאים מוגדרים וההגרלה היא לא שוויונית. מי שיותר "זכאי" לפי קריטריונים מסויימים, (כשחלק זה שירות צבאי ומילואים) אז זה מגדיל את הסיכוי שלו לזכות.
נכות, רמת הכנסה, צבא, כמות ילדים ואחוז משרה(חייב ששני בני הזוג יעבדו) אלה הקריטריונים. כך שמה שעושים זה נותנים למי שיותר זכאי לפני מי שלא זכאי כשקריטריון מרכזי בניקוד זה שירות צבאי ועבודה, כך שחרדים וערבים פחות זכאים מיהודים חילונים בהכללה גסה. אז חאלס, זה בדיוק למעמד הביניים היהודי העובד.

טעות. זוהי התוכנית הקודמת (מחיר מטרה). במחיר למשתכן או שאתה זכאי, או שלא.

 

[amos1]

לפי ההגיון הזה עדיף להגדיל מיסים למיליוני אזרחים ואת מה שהתקבל להגריל בין כמה מאות בודדים. שזה בדיוק מה שקורה בפועל

כמות הזכאים היא מאות אלפים ולא מאות.
יש תעודות זכאות כרגע למעל 15000 בוודאות, כי הרוב עדיין לא הוציאו.
#מי שצריך עזרה בלהוציא תעודה שידבר איתי#

 

[amos1]

טעות. זוהי התוכנית הקודמת (מחיר מטרה). במחיר למשתכן או שאתה זכאי, או שלא.

לא, יש 3 רמות של זכאות לפי ניקוד, כשרבע מוכרים לזכאות 3. מי שלא זכה עובר להגרלה השניה של זכאות 2 שם זה 50%. מי שלא זכה ביניהם עובר להגרלה השלישית של רמת זכאות 1 25% מהדירות.
קרא באתר, דייק בפרטים.

שים לב שיש ניקוד במחיר למשתכן..