1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

ושוב מחיר למשתכן כהשקעה - האם כדאי?

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י Dark, ‏6/8/18.

  1. Dark

    Dark משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏21/12/17
    הודעות:
    16
    לייקים שהתקבלו:
    2
    בעקבות זכייה בבית דגן אני מתלבט האם כדאי לקנות דירה שם, מה דעתכם (הסובייקטיבית והלא ממליצה)?

    - מחיר למטר סביב 10K
    - אכלוס עוד שנתיים
    - המיקום מתאים לי למגורים אבל בשנים הקרובות אני לא מעוניין לעבור לשם
    - אני כמו חצי (ניחוש) מהקונים מעוניין להשכיר וכנראה למכור לאחר 5-6 שנים
    - מנחש שכשנתיים אחרי אכלוס תהייה עדיין בנייה מסביב (בונים רחוב של כ-10 בניינים סה"כ), יקשה למצוא שוכרים
    - הדירות גדולות, תידרש משכנתה של 750K-1,050KK בפריסה ל-25-30 שנה

    אני לא מכיר מקרוב את האזור אבל המיקום והמחיר נראים דיי אטרקטיביים ואני תוהה האם כדאי להיכנס לזה.
     
  2. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    5,381
    לייקים שהתקבלו:
    6,582
    התשובה בעצם השאלה.
    בהצלחה.
     
    c881, רוני, doc29 ומשתמש נוסף אוהבים את זה.
  3. DavidA

    DavidA משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏17/2/17
    הודעות:
    302
    לייקים שהתקבלו:
    233
    לא רק שיהיה לך קשה למצוא שוכרים, מה אתה צופה שייקרה כשכל ה"זוכים" יחליטו בעוד 5 שנים למכור את הדירות שלהם בו זמנית? מה תהיה ההשפעה על המחירים באיזור הזה כשכולם רוצים להפטר מהדירות? מה ייקרה כשכל המשקיעים יגלו שכפי שהם לא מעוניינים לעבור לגור שם, אף אחד לא מעוניין- ועכשיו הם משלמים משכנתא עם מימון של 90% בלי שוכרים שיכסו אותה?
    מה התוצאה שאתה צופה במצב הזה?
     
    OxoTnicK, c881, doc29 ו-2 משתמשים נוספים אוהבים את זה.
  4. Dark

    Dark משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏21/12/17
    הודעות:
    16
    לייקים שהתקבלו:
    2
    - מדובר באזור דיי מרכזי (בין חולון לרשל"צ, יישוב 10 ק"מ מת"א) והביקוש במרכז בדרך כלל דיי גבוהה (לא מכיר ספציפית את האזור)
    - לא יודע מה מחיר השוק, לפי יד2 מחירי השכירות בסביבה (דרום חולון וצפון רשל"צ) הם במעוגל סביב ה-1K לחדר כלומר 5K לדירת 5 חדרים). אני לא מצפה לקבל את מחיר השוק אבל אם אפשר להשכיר דירת 5-6 חדרים חדשה ב-4.5-5K זה יכסה את המשכנתה.

    - ברור שתהיה כמות של דירות שתצא לשכירות אבל אני לא בטוח שמדובר בכמות מאוד גדולה. יש סה"כ 260 דירות בבית דגן (ולא יהיו דירות נוספות), נניח שחצי מהם יוצאו לשכירות במהלך של שנה-שנה וחצי, לא מכיר ומבין אבל נראה שהכמות סבירה, לא משהו שאי אפשר למצוא לו ביקוש.
    - ברור שבתום ה-5 שנים כמות מסוימת של דירות תוצע למכירה, מצד שני אפשר למכור גם אחרי 7-8
    - מחיר למשתכן נותן "מרווח ביטחון" של ההנחה שנראית יחסית ריאלית, בבית דגן נכון להיום נראה שמדובר ב-15-40% הנחה, ההנחה שכל האנשים שתקועים עם הדירות הגדולות מדי רוצים לממש עם תום ה-5 שנים. ההנחה בעיקרון אמורה לאפשר לא להפסיד/להרוויח במעמד המכירה.
     
  5. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,190
    לייקים שהתקבלו:
    1,595
    מה אתה מצפה להרוויח בעוד 7 שנים?
     
  6. Dark

    Dark משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏21/12/17
    הודעות:
    16
    לייקים שהתקבלו:
    2
    אני לא מכיר היטב את האזור אבל עד כמה שהצלחתי לראות ביד2 המחירים באזור הם סביב ה 12-18K למטר, תאורטית יש פה פוטנציאל למכור לפחות ב-12-14K כשמחיר הקניה הוא 10K (+משכנתה שאמורה להיות מכוסה משכירות עד המכירה).
     
  7. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,190
    לייקים שהתקבלו:
    1,595
    מה עם אובדן תשואה אלטרנטיבית?
    הוצאות שלא קשורות לשכירות כמו רישום, רשויות (חיבור חשמל/גז/כד')?
     
    DavidA אוהב/ת את זה.
  8. Dark

    Dark משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏21/12/17
    הודעות:
    16
    לייקים שהתקבלו:
    2
    לי אישית לא היה את האומץ להשקיע את החסכונות במניות לכן בשורה התחתונה הכסף שוכב ללא שימוש ורק מאבד מערכו, ממתין בתקווה לפרויקט
    מתאים במחיר למשתכן.

    לא מכיר את ההוצאות האלה, תוכל לפרט?
     
  9. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,190
    לייקים שהתקבלו:
    1,595
    וישכב עוד שנתיים וישלם ריבית בגלל:
    ?
     
  10. Shlomi Z

    Shlomi Z משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏29/7/18
    הודעות:
    238
    לייקים שהתקבלו:
    82
    אבל את האומץ לשים על 4 קירות יש לך ? כי נדל"ן תמיד עולה ?
    [לא בציניות]
     
    c881 אוהב/ת את זה.
  11. Dark

    Dark משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏21/12/17
    הודעות:
    16
    לייקים שהתקבלו:
    2
    לא ישכב, ישולם על הדירה. התשלומים מתחילים כבר מיום הרכישה לדעתי.

    לא מדובר על רכישה במחיר שוק אלה על רכישה עם הנחה. על עליית ערך הדירה אני לא בונה.
     
    c881 אוהב/ת את זה.
  12. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,190
    לייקים שהתקבלו:
    1,595
    כולל ריבית.
    כלומר יותר גרוע מישכב, אתה תשלם כדי לשלם איתו.
     
  13. Buffett

    Buffett משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏28/7/15
    הודעות:
    330
    לייקים שהתקבלו:
    621
    הוא מקבל נכס בהנחה של חצי מיליון שקל לפי מה שהוא אומר - נשמע לי לא רלבנטי רישום וחיבור לחשמל.

    אם עשית שיעורי בית ואתה בטוח שאתה מקבל נכס בהנחה של 30%-35% (ואתה משווה תפוחים לתפוחים) נשמע עסקה טובה.
    רק תוודא שאתה אכן משווה תפוחים לתפוחים ואתה לוקח את כל הגורמים בחשבון (זמן עד קבלת מפתח, דמי שכירות שמאבדים עד קבלת הדירה, פקטור על כך שהדירות האלה יסומנו כדירות מחיר למשתכן ועוד).

    מה שכן, קשה להעריך איך ייראו השכונות הללו כשתיגמר הבנייה ואיך התכנית תשפיע על מחירי הדירות והשכירות.
    תמיד כשבונים שכונה חדשה יש פתאום הצפה זמנית של דירות להשכרה ובעלים שמנסים למכור ולעניות דעתי המצב הזה מתייצב לאחר פרק זמן של כמה חודשים (לעיתים כמה שנים בודדות)
     
    י.ג אוהב/ת את זה.
  14. Mamaof

    Mamaof משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/9/17
    הודעות:
    350
    לייקים שהתקבלו:
    173
    אבל רשמת את זה:
    אם אתה קונה ב10K ומוכר ב12K זה 20% ל7 שנים, לא נשמע מדהים בהתחשב בסיבוכים הנוספים שיש בקניה והשכרה של נכס ואז מכירה.
     
  15. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,190
    לייקים שהתקבלו:
    1,595
    זה פוגע בתשואה, אם הוא חישב. זה הכל.
     
  16. רוני

    רוני משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,324
    לייקים שהתקבלו:
    2,475
    ההנחה של פרויקט מחיר למשתכן, לא מדוייקת, בפועל ההנחה נמוכה יותר מסיבות שונות, כאשר העיקרית בהם זה איכות בנייה נמוכה יותר מהמקובל, והתארכות מסירת הדירות כפי שנכתב בתקשורת, תוסיף לך עלויות של מדד תשומות הבנייה למחיר הרכישה הסופי.......

    מאחר וההנחה מוגבלת, והשוק נמצא במגמת ירידת מחירים, אני לא בטוח אם לא הייתה זוכה במחיר למשתכן, האם בכל זאת היתה רוכש דירה להשקעה.
     
  17. Buffett

    Buffett משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏28/7/15
    הודעות:
    330
    לייקים שהתקבלו:
    621
    אציין שאני אישית לא מאמין שההנחה הזו מדויקת.
    אם כי עוד לא הצלחתי לבנות מתודולוגיה שתעשה השוואה נכון להבין כמה באמת ההנחה לאחר לקיחת כל המשתנים הרלבנטים בחשבון.
     
  18. Buffett

    Buffett משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏28/7/15
    הודעות:
    330
    לייקים שהתקבלו:
    621
    בכמה אתה מעריך את ההנחה ואיך אתה מחשב את זה?
    גם 20% הנחה על נכס ששווה בשוק 1.5 מיליון זה נחמד...
     
  19. amit

    amit משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏28/1/15
    הודעות:
    793
    לייקים שהתקבלו:
    757
    מה יודעים על הפרויקט? יש היתר?
     
  20. Dark

    Dark משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏21/12/17
    הודעות:
    16
    לייקים שהתקבלו:
    2
    אם לא הייתי זוכה - לא הייתי קונה. שאלת המפתח פה עד כמה משתלמת ההצעה במסגרת התוכנית...
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
משהו מוזר קורה בעיתונות הכלכלית בנושא מחירי הדיור פורום השקעה בנדל"ן ‏12/9/18
מחירי דירה ממוצעת בתל אביב צנחו 17.5% בחמישה חודשים פורום השקעה בנדל"ן ‏5/9/18
מחיר למשתכן בפתח תקווה - התלבטות פורום השקעה בנדל"ן ‏23/8/18
מחיר למשתכן פורום השקעה בנדל"ן ‏24/5/18
מחיר למשתכן - אשקלון "עיר ימים" פורום השקעה בנדל"ן ‏14/3/18
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. המשך גלישתך באתר מאשרת את השימוש בעוגיות דפדפן.