ושוב מחיר למשתכן כהשקעה - האם כדאי?

Dark

משתמש רשום
הצטרף ב
21/12/17
הודעות
16
דירוג
2
בעקבות זכייה בבית דגן אני מתלבט האם כדאי לקנות דירה שם, מה דעתכם (הסובייקטיבית והלא ממליצה)?

- מחיר למטר סביב 10K
- אכלוס עוד שנתיים
- המיקום מתאים לי למגורים אבל בשנים הקרובות אני לא מעוניין לעבור לשם
- אני כמו חצי (ניחוש) מהקונים מעוניין להשכיר וכנראה למכור לאחר 5-6 שנים
- מנחש שכשנתיים אחרי אכלוס תהייה עדיין בנייה מסביב (בונים רחוב של כ-10 בניינים סה"כ), יקשה למצוא שוכרים
- הדירות גדולות, תידרש משכנתה של 750K-1,050KK בפריסה ל-25-30 שנה

אני לא מכיר מקרוב את האזור אבל המיקום והמחיר נראים דיי אטרקטיביים ואני תוהה האם כדאי להיכנס לזה.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,321
דירוג
11,745
- אני כמו חצי (ניחוש) מהקונים מעוניין להשכיר וכנראה למכור לאחר 5-6 שנים
- מנחש שכשנתיים אחרי אכלוס תהייה עדיין בנייה מסביב (בונים רחוב של כ-10 בניינים סה"כ), יקשה למצוא שוכרים
התשובה בעצם השאלה.
בהצלחה.
 

DavidA

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/17
הודעות
1,250
דירוג
1,416
לא רק שיהיה לך קשה למצוא שוכרים, מה אתה צופה שייקרה כשכל ה"זוכים" יחליטו בעוד 5 שנים למכור את הדירות שלהם בו זמנית? מה תהיה ההשפעה על המחירים באיזור הזה כשכולם רוצים להפטר מהדירות? מה ייקרה כשכל המשקיעים יגלו שכפי שהם לא מעוניינים לעבור לגור שם, אף אחד לא מעוניין- ועכשיו הם משלמים משכנתא עם מימון של 90% בלי שוכרים שיכסו אותה?
מה התוצאה שאתה צופה במצב הזה?
 

Dark

משתמש רשום
הצטרף ב
21/12/17
הודעות
16
דירוג
2
התשובה בעצם השאלה...יקשה למצוא שוכרים...
- מדובר באזור דיי מרכזי (בין חולון לרשל"צ, יישוב 10 ק"מ מת"א) והביקוש במרכז בדרך כלל דיי גבוהה (לא מכיר ספציפית את האזור)
- לא יודע מה מחיר השוק, לפי יד2 מחירי השכירות בסביבה (דרום חולון וצפון רשל"צ) הם במעוגל סביב ה-1K לחדר כלומר 5K לדירת 5 חדרים). אני לא מצפה לקבל את מחיר השוק אבל אם אפשר להשכיר דירת 5-6 חדרים חדשה ב-4.5-5K זה יכסה את המשכנתה.

לא רק שיהיה לך קשה למצוא שוכרים, מה אתה צופה שייקרה כשכל ה"זוכים" יחליטו בעוד 5 שנים למכור את הדירות שלהם בו זמנית?
- ברור שתהיה כמות של דירות שתצא לשכירות אבל אני לא בטוח שמדובר בכמות מאוד גדולה. יש סה"כ 260 דירות בבית דגן (ולא יהיו דירות נוספות), נניח שחצי מהם יוצאו לשכירות במהלך של שנה-שנה וחצי, לא מכיר ומבין אבל נראה שהכמות סבירה, לא משהו שאי אפשר למצוא לו ביקוש.
- ברור שבתום ה-5 שנים כמות מסוימת של דירות תוצע למכירה, מצד שני אפשר למכור גם אחרי 7-8
- מחיר למשתכן נותן "מרווח ביטחון" של ההנחה שנראית יחסית ריאלית, בבית דגן נכון להיום נראה שמדובר ב-15-40% הנחה, ההנחה שכל האנשים שתקועים עם הדירות הגדולות מדי רוצים לממש עם תום ה-5 שנים. ההנחה בעיקרון אמורה לאפשר לא להפסיד/להרוויח במעמד המכירה.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
מה אתה מצפה להרוויח בעוד 7 שנים?
 

Dark

משתמש רשום
הצטרף ב
21/12/17
הודעות
16
דירוג
2
מה אתה מצפה להרוויח בעוד 7 שנים?
אני לא מכיר היטב את האזור אבל עד כמה שהצלחתי לראות ביד2 המחירים באזור הם סביב ה 12-18K למטר, תאורטית יש פה פוטנציאל למכור לפחות ב-12-14K כשמחיר הקניה הוא 10K (+משכנתה שאמורה להיות מכוסה משכירות עד המכירה).
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
תאורטית יש פה פוטנציאל למכור לפחות ב-12-14K כשמחיר הקניה הוא 10K
מה עם אובדן תשואה אלטרנטיבית?
הוצאות שלא קשורות לשכירות כמו רישום, רשויות (חיבור חשמל/גז/כד')?
 

Dark

משתמש רשום
הצטרף ב
21/12/17
הודעות
16
דירוג
2
מה עם אובדן תשואה אלטרנטיבית?
לי אישית לא היה את האומץ להשקיע את החסכונות במניות לכן בשורה התחתונה הכסף שוכב ללא שימוש ורק מאבד מערכו, ממתין בתקווה לפרויקט
מתאים במחיר למשתכן.

הוצאות שלא קשורות לשכירות כמו רישום, רשויות (חיבור חשמל/גז/כד')?
לא מכיר את ההוצאות האלה, תוכל לפרט?
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,510
דירוג
4,097
לי אישית לא היה את האומץ להשקיע את החסכונות במניות לכן בשורה התחתונה הכסף שוכב ללא שימוש ורק מאבד מערכו, ממתין בתקווה לפרויקט
מתאים במחיר למשתכן.
אבל את האומץ לשים על 4 קירות יש לך ? כי נדל"ן תמיד עולה ?
[לא בציניות]
 

Dark

משתמש רשום
הצטרף ב
21/12/17
הודעות
16
דירוג
2

Buffett

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
354
דירוג
665
הוצאות שלא קשורות לשכירות כמו רישום, רשויות (חיבור חשמל/גז/כד')?
הוא מקבל נכס בהנחה של חצי מיליון שקל לפי מה שהוא אומר - נשמע לי לא רלבנטי רישום וחיבור לחשמל.

ני לא מכיר היטב את האזור אבל עד כמה שהצלחתי לראות ביד2 המחירים באזור הם סביב ה 12-18K למטר
מחיר למטר סביב 10K
אם עשית שיעורי בית ואתה בטוח שאתה מקבל נכס בהנחה של 30%-35% (ואתה משווה תפוחים לתפוחים) נשמע עסקה טובה.
רק תוודא שאתה אכן משווה תפוחים לתפוחים ואתה לוקח את כל הגורמים בחשבון (זמן עד קבלת מפתח, דמי שכירות שמאבדים עד קבלת הדירה, פקטור על כך שהדירות האלה יסומנו כדירות מחיר למשתכן ועוד).

מה שכן, קשה להעריך איך ייראו השכונות הללו כשתיגמר הבנייה ואיך התכנית תשפיע על מחירי הדירות והשכירות.
תמיד כשבונים שכונה חדשה יש פתאום הצפה זמנית של דירות להשכרה ובעלים שמנסים למכור ולעניות דעתי המצב הזה מתייצב לאחר פרק זמן של כמה חודשים (לעיתים כמה שנים בודדות)
 

Mamaof

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/9/17
הודעות
943
דירוג
825

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,552
דירוג
4,573
בעקבות זכייה בבית דגן אני מתלבט האם כדאי לקנות דירה שם, מה דעתכם (הסובייקטיבית והלא ממליצה)?

- מחיר למטר סביב 10K
- אכלוס עוד שנתיים
- המיקום מתאים לי למגורים אבל בשנים הקרובות אני לא מעוניין לעבור לשם
- אני כמו חצי (ניחוש) מהקונים מעוניין להשכיר וכנראה למכור לאחר 5-6 שנים
- מנחש שכשנתיים אחרי אכלוס תהייה עדיין בנייה מסביב (בונים רחוב של כ-10 בניינים סה"כ), יקשה למצוא שוכרים
- הדירות גדולות, תידרש משכנתה של 750K-1,050KK בפריסה ל-25-30 שנה

אני לא מכיר מקרוב את האזור אבל המיקום והמחיר נראים דיי אטרקטיביים ואני תוהה האם כדאי להיכנס לזה.

ההנחה של פרויקט מחיר למשתכן, לא מדוייקת, בפועל ההנחה נמוכה יותר מסיבות שונות, כאשר העיקרית בהם זה איכות בנייה נמוכה יותר מהמקובל, והתארכות מסירת הדירות כפי שנכתב בתקשורת, תוסיף לך עלויות של מדד תשומות הבנייה למחיר הרכישה הסופי.......

מאחר וההנחה מוגבלת, והשוק נמצא במגמת ירידת מחירים, אני לא בטוח אם לא הייתה זוכה במחיר למשתכן, האם בכל זאת היתה רוכש דירה להשקעה.
 

Buffett

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
354
דירוג
665
אם עשית שיעורי בית ואתה בטוח שאתה מקבל נכס בהנחה של 30%-35% (ואתה משווה תפוחים לתפוחים) נשמע עסקה טובה.
רק תוודא שאתה אכן משווה תפוחים לתפוחים ואתה לוקח את כל הגורמים בחשבון (זמן עד קבלת מפתח, דמי שכירות שמאבדים עד קבלת הדירה, פקטור על כך שהדירות האלה יסומנו כדירות מחיר למשתכן ועוד).
אציין שאני אישית לא מאמין שההנחה הזו מדויקת.
אם כי עוד לא הצלחתי לבנות מתודולוגיה שתעשה השוואה נכון להבין כמה באמת ההנחה לאחר לקיחת כל המשתנים הרלבנטים בחשבון.
 

Buffett

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
354
דירוג
665
ההנחה של פרויקט מחיר למשתכן, לא מדוייקת, בפועל ההנחה נמוכה יותר מסיבות שונות,
בכמה אתה מעריך את ההנחה ואיך אתה מחשב את זה?
גם 20% הנחה על נכס ששווה בשוק 1.5 מיליון זה נחמד...
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,373
דירוג
2,284
בעקבות זכייה בבית דגן אני מתלבט האם כדאי לקנות דירה שם, מה דעתכם (הסובייקטיבית והלא ממליצה)?

- מחיר למטר סביב 10K
- אכלוס עוד שנתיים
- המיקום מתאים לי למגורים אבל בשנים הקרובות אני לא מעוניין לעבור לשם
- אני כמו חצי (ניחוש) מהקונים מעוניין להשכיר וכנראה למכור לאחר 5-6 שנים
- מנחש שכשנתיים אחרי אכלוס תהייה עדיין בנייה מסביב (בונים רחוב של כ-10 בניינים סה"כ), יקשה למצוא שוכרים
- הדירות גדולות, תידרש משכנתה של 750K-1,050KK בפריסה ל-25-30 שנה

אני לא מכיר מקרוב את האזור אבל המיקום והמחיר נראים דיי אטרקטיביים ואני תוהה האם כדאי להיכנס לזה.
מה יודעים על הפרויקט? יש היתר?
 

Dark

משתמש רשום
הצטרף ב
21/12/17
הודעות
16
דירוג
2
...אני לא בטוח אם לא הייתה זוכה במחיר למשתכן, האם בכל זאת היתה רוכש דירה להשקעה.
אם לא הייתי זוכה - לא הייתי קונה. שאלת המפתח פה עד כמה משתלמת ההצעה במסגרת התוכנית...
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
A ושוב אג"ח ממשלתי... שוק ההון 18
R מערכת האורדרנט מראה מחיר רכישת קרן שונה (גבוה יותר) ביחס למחיר שבו נקנתה לפני חודש ברוקרים ופלטפורמות מסחר 9
י מה עדיף, דירת 3 או 4 חדרים להשקעה? מחיר למשתכן. נדל"ן 2
R מיצוי מחיר של דירה (יש דבר כזה?) נדל"ן 38
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
מומו הברווז משכנתת גישור לדירת מחיר למשתכן נדל"ן 0
tomer111 איך למצוא מחיר אג״ח בארץ דרך googlefinance google spreadsheet שוק ההון 1
ס למה בעצם ביצועי החברה משפיעים על מחיר המניה? שוק ההון 95
Y מחיר מקסימלי למניה שוק ההון 10
Y מחיר למשתכן מודיעין - 5 גן או 3 חדרים נדל"ן 3
H הגרלת המשך מחיר למשתכן נדל"ן 0
א באיזה מחיר ארכוש לי את המנייה שוק ההון 15
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
E אני פרילנסר. האם כדאי לקחת עבודה בכל מחיר? או עדיף כלום? אוף טופיק 26
B פער מחיר גדול בין VTI ל-VOO שוק ההון 3
K המתנה לפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 1
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
ש מחיר למשתכן התייעצות נדל"ן 1
Plato זוג עם שני ילדים בדילמת מחיר למשתכן - למכור ולקנות? נדל"ן 4
G מחיר הנפקה של אג"ח שוק ההון 3
S הורדת מחיר שכירות באמצעות תשלום שיפוץ מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 9
T מכרז מחיר שני (ויקרי) אוף טופיק 10
ר מחיר "ביקוש" מעל מחיר "היצע" שוק ההון 12
שניצלוינאי שינויי מחיר מחוץ למסחר לעומת במהלך המסחר שוק ההון 2
Y מחיר המניה וחלוקת הדיבידנד אינם תלויים זה בזה - האומנם? שוק ההון 3
ת הצעת מחיר במוסך שכתוב עליה "זמני- פרופורמה" למה הכוונה? אוף טופיק 2
G GBTC ת.סל על מחיר הביטקוין שוק ההון 3
מ מחיר למשתכן/משפרי דיור נדל"ן 7
unrealx Google Sheets - לייבא מחיר של קרן חוץ אוף טופיק 7
benjamin דירה דרך הצבא vs חיפוש עצמי vs מחיר למשתכן בתכנית החדשה נדל"ן 17
ת שאלה מעולם הביטוח (רכב) הגיוני שאם קיבלתי הצעת מחיר מסוכנות צרכנות פיננסית 5
S ממה מושפע מחיר etf? שוק ההון 1
Ron.B סקר מחיר למשתכן- מגורים או השקעה? נדל"ן 7
D מחיר למשתכן -נתניה נדל"ן 22
D מחיר למשתכן - הסוף? (ותכנית חדשה בפריפריה) שוק ההון 0
ד מחיר למשתכן-האמנם כדאי? נדל"ן 8
I תמהיל - דירת מחיר למשתכן נדל"ן 2
JG1 העברת מניות לברוקר זר ללא מחיר קניה שוק ההון 20
P הליך קבלת הצעות מחיר מכמה קונים? נדל"ן 70
ג מחיר למשתכן - דופלקס או 6 חדרים בנתניה - האם כדאי כהשקעה לטווח ארוך? נדל"ן 14
T למה כולם רצים על חשיפה מחוץ לארהב בכל מחיר ? שוק ההון 2
S באיזה יחידות מחיר מוצגת מניה/מדד - שאלה בסיסית שוק ההון 5
O "שכבות מחיר" בהצעה לחשבון מסחר ב IBI שוק ההון 3
A שאלת מחיר של יחידות בקרן נאמנות שוק ההון 55
א מדוע התרסקות מחיר הנפט רעה לכלכלה ? שוק ההון 15
P מחיר הנפט שוק ההון 2
H השקעה בכל מחיר? שוק ההון 18
ramiv מחיר קרנות לא מחלקות שוק ההון 3
ITS מחיר למשתכן במודיעין - דירת 3 או 5 חדרים - מה עדיף כלכלית? נדל"ן 12
F סיכונים אפשריים בהעברת פרטי ת.ז. לחברות הביטוח למטרת קבלת הצעת מחיר צרכנות פיננסית 17

נושאים דומים

למעלה