מחיר למשתכן- האם כדאי?

[Buffett]

ה שמעניין אותה זה כמה כסף מזומן היא רואה כל חודש מהדירה, ואם לוקחים לה עכשיו מס מתוך הסכום הזה, היא פשוט "תגלגל" אותו בחוזה השכירות הבא על השוכר.

אם היא יכולה פשוט לגלגל את המס על השוכר, והשוכר ישלם - אז למה שלא תעלה היום את שכר הדירה ב-25%? או ב-20%?

 

[אורי ג.]

אם היא יכולה פשוט לגלגל את המס על השוכר, והשוכר ישלם - אז למה שלא תעלה היום את שכר הדירה ב-25%? או ב-20%?

בדיוק ככה, בניגוד למה שחושבים לא המשכיר קובע את המחיר: השוק קובע את המחיר.

 

[CarpeDiem]

כשמס רווחי הון בבורסה עלה, האם גם מחירי המניות קפצו?

 

[ogi]

@המתמיד, לדעתי כדאי להבדיל בין מס שמשלמים בכל פעם שהנכס מחליף ידיים ("מס רכישה"), ובין מס שמשלמים רק בעת בניית הנכס או שיפוצו (מחיר הקרקע והפיתוח, מע"מ). זה לא הגיוני בעיני לחבר את שני הדברים למספר אחד, כי הראשון קורה פעם אחת והשני מספר פעמים.

מס קנייה* - יש בנדלן 33-50% ; אין בשוק ההון
...
* מס קנייה = מחיר הקרקע (ופיתוח) + מע"מ על סך ערך הדירה (יש עוד זוטות כמו מס רכישה, היטלים שונים וכו' אותם לא החשבתי והם בקלות מביאים את המס ל-40% ויותר, בוודאי למשקיעים. אמנם המיסוי הנ"ל הוא לדירות יד ראשונה, אבל ברור שהוא מתגלגל הלאה לשוק הדירות יד 2.
אם זו הייתה עמלת הקנייה בשוק ההון, לא בטוח שהייתם משקיעים.

אם אתה מכניס להשוואה את המסים שהקבלן שילם (מחיר הקרקע והפיתוח, מע"מ), אז המקבילה לכך במניות היא המסים שהיזם והחברה שילמו.

 

[רוני]

במידה ומחפשים דירה למגורים יתכן מאוד ומחיר למשתכן אטרקטיבי, לעומת זאת כמשקיעים עדיף לרכוש נכס מניב כשיגיע העיתוי המתאים והמחירים ירדו, ולבחור בעצמנו את מקום הרכישה ולא לפי החלטה של הממשלה היכן לבנות.
נכס להשקעה מומלץ שיפנה לקהל יעד רחב ככול האפשר, יתכן פה סיכון הנובע מהקמת שוכנה חלשה יחסית מבחינה סוציואקונומית. יתכן מאוד ואיכות הבניה תהיה נמוכה ביותר. מניסיוני עדיף לרכוש נכס מוגמר וקיים בשכונה ותיקה עם כל השרותים קיימים כשיודעים בדיוק מה מקבלים.

 

[TunaGolem]

אני אופתע מאד לגלות שאני טועה, ורוב עם ישראל שמשכיר דירה אחת או שתיים לכל היותר באמת עושה את החישובים שדיברת עליהם.

המשכיר הממוצע בודק מספר נתונים לפני שהוא מחליט אם להעלות שכ"ד:

1. כמה הוא צריך את הכסף.
2. מה המחירים של שאר הדירות בשכונה.
3. כמה כאב ראש הוא מוכן לסבול בשביל למצוא שוכר אחר.
4. האם בכלל כדאי לו למכור עכשיו.

אילו היתה קיימת רק דירה אחת, השוכר היה צריך להחליט אם הוא מקבל את הצעת המחיר, או עובר לגור ברחוב. בגלל גודל השוק באמת, המתאם בין המחירים גורם להם להיות תלויים בממוצע בפרמטרים שהצגתי לעיל, מבלי שאף אחד מהמשכירים חשב על כך.

 

[Buffett]

המשכיר הממוצע בודק מספר נתונים לפני שהוא מחליט אם להעלות שכ"ד:

1. כמה הוא צריך את הכסף.
2. מה המחירים של שאר הדירות בשכונה.
3. כמה כאב ראש הוא מוכן לסבול בשביל למצוא שוכר אחר.
4. האם בכלל כדאי לו למכור עכשיו.

אילו היתה קיימת רק דירה אחת, השוכר היה צריך להחליט אם הוא מקבל את הצעת המחיר, או עובר לגור ברחוב. בגלל גודל השוק באמת, המתאם בין המחירים גורם להם להיות תלויים בממוצע בפרמטרים שהצגתי לעיל, מבלי שאף אחד מהמשכירים חשב על כך.

פרמטר 2 הוא הסיבה המרכזית, בשוק תחרותי.
לא משנה כמה אתה צריך כסף, וכמה כאב ראש אתה מוכן לסבור - אם השכן שלך מציע את הדירה שלו ב-3,000, אף אחד לא ישלם לך 3,500.
זה ברמה התאורטית כמובן, אפשר להתווכח עד כמה שוק השכירות הוא שוק תחרותי. לדעתי הוא כן, סה"כ.

 

[amidar]

אם היא יכולה פשוט לגלגל את המס על השוכר, והשוכר ישלם - אז למה שלא תעלה היום את שכר הדירה ב-25%? או ב-20%?

כי אם היום היא תעשה את זה באופן עצמאי, בלי סיבה אמיתית (העלאת המס שהיא עצמה משלמת), זה אומר שהיא תהיה יוצאת דופן ביחס לשאר המשכירים (שלא יעלו את המחיר), ואז באמת השוכרים יעברו דירה.
אני התכוונתי שכל (או רוב) המשכירים יעלו בבת אחת את המחיר בגלל שהמס יושת עליהם בצורה גורפת, ואז כל משכיר יהיה זהה למשכיר אחר.

 

[Buffett]

כשמס רווחי הון בבורסה עלה, האם גם מחירי המניות קפצו?

שם אין לך אפשרות לגלגל מס על גורם אחר...

 

[TunaGolem]

פרמטר 2 הוא הסיבה המרכזית, בשוק תחרותי.

הפרמטר הזה מספק את המתאם אבל לא את ההתחשבות בתשואה האלטרנטיבית. אילו היה קיים רק הוא, העלאת מס הרכישה לא היתה מתגלגלת כל כך מהר.

 

[Buffett]

הפרמטר הזה מספק את המתאם אבל לא את ההתחשבות בתשואה האלטרנטיבית. .

לא הבנתי.
מי מתחשב באיזו תשואה אלטרנטיבית? ויותר חשוב, איך זה משפיע על המחירים בשוק?

 

[קפבלנקה]

מחירי השכירויות לא נקבעים ע"י המשכירים. המשכירים גובים את השכ"ד המקסימלי שהשוכרים מסוגלים לשלם (בהכללה).
אם מחר בבוקר כל בעלי הנכסים יעלו את התעריף ב - 25% (נניח, לדוגמא), עשרות אלפי משפחות יעברו לגור באוהל בפארק/יחזרו להורים/יתאבדו/ירדו מהארץ/יעזבו את הנכס ולא ישכרו אחד בכל דרך שהיא, המשפחות האחרות שעוד הסכימו בלית ברירה לשלם יותר כבר לא יסכימו לכך כי מלא נכסים זהים רקים מוצעים בזול יותר, וכנראה נחזור פחות או יותר לשיווי המשקל שקיים היום.
אולי הציבור בהכללה מסוגל לשלם עוד 5%, לא יודע, אולי גם זה לא. לספוג 20 או 25 אחוז על הראש, קשה לי להאמין שזה אפשרי כרגע. פשוט לא יקרה.
מה שכן יכול לקרות הוא שהתשואות על הנכסים יהיו נמוכות עוד יותר - כלומר, בעלי הנכסים יספגו את רוב נטל השומה החדשה. אם ציבור המשכירים היה קובע את רמות המחירים, היינו רואים בישראל תשואות של 10% על השכרה. למה 10%, אינסוף בעצם.

 

[רוני]

בעלי נכסים, המתמקדים בלקבל את התשואה הגבוהה ביותר משכירות, ומותחים את השכירות הנדרשת עד הקצה לדעתי טועים ואינם מקצועיים, בעלי נכסים מקצועיים שמים בראש סידרי העדיפויות את איכות הדיירים, המשלמים בזמן וישמרו על הנכס לתקופה ארוכה ככול האפשר, בעלי נכסים אלו לא יהססו לדרוש שכירות נמוכה מעט ממחירי השוק 5% - 10%. השוכרים מרוצים ובעלי הנכסים מרוצים יותר, יש להם שקט נפשי והכנסה פאסיבית, לעומתם בעלי נכסים המתמקדים בשכירות הגבוהה ביותר עלולים להחתים שוכרים שלא יוכלו לשלם שכירות זו, שוכרים שלאחר שנה או פחות יעזבו את הנכס, מצב זה יגרום לנזק לבעל הנכס, זמן ואנרגיה שהוא משקיע במציאת שוכר חדש, הכנת נכס לשוכר חדש (צביעה, תיקונים), זמן שהנכס ריק בין שוכר לשוכר.

 

[daat99]

בעלי נכסים, המתמקדים בלקבל את התשואה הגבוהה ביותר משכירות, ומותחים את השכירות הנדרשת עד הקצה לדעתי טועים ואינם מקצועיים, בעלי נכסים מקצועיים שמים בראש סידרי העדיפויות את איכות הדיירים, המשלמים בזמן וישמרו על הנכס לתקופה ארוכה ככול האפשר, בעלי נכסים אלו לא יהססו לדרוש שכירות נמוכה מעט ממחירי השוק 5% - 10%. השוכרים מרוצים ובעלי הנכסים מרוצים יותר, יש להם שקט נפשי והכנסה פאסיבית, לעומתם בעלי נכסים המתמקדים בשכירות הגבוהה ביותר עלולים להחתים שוכרים שלא יוכלו לשלם שכירות זו, שוכרים שלאחר שנה או פחות יעזבו את הנכס, מצב זה יגרום לנזק לבעל הנכס, זמן ואנרגיה שהוא משקיע במציאת שוכר חדש, הכנת נכס לשוכר חדש (צביעה, תיקונים), זמן שהנכס ריק בין שוכר לשוכר.

מילים כדורבנות!

 

[המתמיד]

כלכלה זה עולם פשוט

אוי ואבוי אם ככה ישמעו אותך הכלכלנים זה קצת כמו להגיד "הנדסת בניין זה דבר פשוט. אם הבניין מספיק חזק, הוא לא ייפול". השאלה היא כמובן איך מוודאים ומה עושים כדי שהבניין יהיה מספיק חזק.
לגבי עניין ההיצע והביקוש - אתה בעצם אומר שאין משמעות למיסוי על מחיר המוצר?
אם מלכתחילה עלות בניית דירה=700K, מיסוי=500K, מימון=100K אז עוד לא התחלנו לדבר וכבר היזם צריך למכור ב 1.3 מלש"ח. הבעיה היא כמובן שכל היזמים צריכים להתגבר על הרוח הנגדית הזו, ולכן תהיה רצפה למחיר (עד שיבוא משבר שיגרום להם למכור בהפסד ואולי לפשוט רגל). אם היזם רוצה להרוויח, הוא ימכור ב-1.5 מלש"ח - רווח של 200K.
אם המיסוי יירד ל-100K, אז המחיר יתחיל ב-0.9 מלש"ח. כמובן שקבלן X יוכל לנסות למכור ב-1.5 מלש"ח (ולעשות קופה), אבל החבר שלו יכול לנסות לגנוב לו את הלקוחות ב-1.3 מלש"ח, והחבר של החבר לא ירצה להיות גרידי ויישאר עם הרווח של ה-200K (ובאחוזים ירוויח יותר מאשר ה-200K מתוך ה-1.5 מלש"ח שהצגתי למעלה).

כל הסימנים מראים שאין באמת מחסור בדירות בארץ.

מסכים. הבעיה שכל הדירות שנבנו בשנים האחרונות מכילות בתוכן עלות גדולה שמגולגלת לרוכש.

כל מה שעשינו כאן זה לקחת מיליארד או 2 מיליארד שח שמיועדים לחינוך, בריאות ורווחה ונתנו אותם לבעלי דירות

התכוונת "מיועדים למשרד החינוך, למשרד הבריאות, למשרד הרווחה" - וכידוע אלו דברים שונים מחינוך, בריאות ורווחה
אגב, הטיעון תקף גם עבור מס-הכנסה, מס רווחי הון ומס על דיבידנדים? ז"א, אם היו מורידים את המיסים האלו היית כותב גם כן: "כל מה שעשינו כאן זה לקחת מיליארד או 2 מיליארד שח שמיועדים לחינוך, בריאות ורווחה ונתנו אותם ל-2 העשירונים העליונים"?

@ogi ה"מס קנייה" הזה (33-50% מערך הנכס) מגולגל הלאה ומביא למחיר יקר יותר לכל מי שיקנה את הנכס, ולכן יוחזר למי שימכור את הנכס כי הוא משקלל את המס הנ"ל במחיר. האחרון שקנה יישאר עם העלות של מס הקנייה.
במקרה של שוק ההון, מחיר המניה דווקא לא מושפע מהמיסים שהיזם/החברה שילמו. מה שכן מושפע זה מחיר המוצר שהחברה מוכרת. באופן משעשע, נראה לי שבמקרה של מניות היחס הוא הפוך: הורדת מס-חברות יוביל לעלייה במחיר המניה כי כוח הרווח של החברה יעלה, ולהיפך.

דירה היא יצור די מיוחד עם מאפיינים של מוצר וגם של נכס. כשחברת בנייה בונה בית, אני חושב שהיא מתייחסת אליו כמוצר (דירה שלא נמכרת היא חלק ממלאי החברה, ולא מוגדרת כ"נכס קבוע"). המוצר הזה יכול לייצר למי שקונה אותו תשואה חיובית.

 

[Buffett]

תה בעצם אומר שאין משמעות למיסוי על מחיר המוצר?

ברור שיש. הקטנת מיסוי מגדילה את הביקוש (הגיוני). מה יקרה למחיר הסופי? במצב רגיל גם הצרכנים וגם היצרנים יתחלקו ביניהם בהטבה של הורדת המס כך שהמחיר הסופי לצרכן יהיה נמוך יותר מהמצב ההתחלתי לפני ביטול המס. אבל כשהמצב לא רגיל, למשל כשההיצע קשיח לגמרי (כמו למשל היצע הדירות למכירה) הגדלת ביקוש כתוצאה מירידת מס תוביל לכך שרק היצרנים (הקבלנים) ייהנו מהטבת המס. המחיר לצרכן לא ישתנה והקבלנים ייגרפו את הרווח.

אם המיסוי יירד ל-100K, אז המחיר יתחיל ב-0.9 מלש"ח. כמובן שקבלן X יוכל לנסות למכור ב-1.5 מלש"ח (ולעשות קופה), אבל החבר שלו יכול לנסות לגנוב לו את הלקוחות ב-1.3 מלש"ח, והחבר של החבר לא ירצה להיות גרידי ויישאר עם הרווח של ה-200K (ובאחוזים ירוויח יותר מאשר ה-200K מתוך ה-1.5 מלש"ח שהצגתי למעלה).

כל החישוב הזה נחמד, אבל לדעתי לא רלוונטי
המחיר לא נקבע בהתאם לעלויות של הקבלנים. המחיר נקבע בשוק. דירת 4 חדרים ברחובות תעלה 1.5 מיליון ש"ח בין אם לקבלן זה עלה 1 מיליון או 2 מיליון. זה המחיר בשוק.

אגב, הטיעון תקף גם עבור מס-הכנסה, מס רווחי הון ומס על דיבידנדים? ז"א, אם היו מורידים את המיסים האלו היית כותב גם כן: "כל מה שעשינו כאן זה לקחת מיליארד או 2 מיליארד שח שמיועדים לחינוך, בריאות ורווחה ונתנו אותם ל-2 העשירונים העליונים"?

בדיוק. אתה רואה שכלכלה זה דבר פשוט

נראה לי שבמקרה של מניות היחס הוא הפוך: הורדת מס-חברות יוביל לעלייה במחיר המניה כי כוח הרווח של החברה יעלה, ולהיפך.

+1

 

[ogi]

@ogi ה"מס קנייה" הזה (33-50% מערך הנכס) מגולגל הלאה ומביא למחיר יקר יותר לכל מי שיקנה את הנכס, ולכן יוחזר למי שימכור את הנכס כי הוא משקלל את המס הנ"ל במחיר. האחרון שקנה יישאר עם העלות של מס הקנייה.
במקרה של שוק ההון, מחיר המניה דווקא לא מושפע מהמיסים שהיזם/החברה שילמו. מה שכן מושפע זה מחיר המוצר שהחברה מוכרת. באופן משעשע, נראה לי שבמקרה של מניות היחס הוא הפוך: הורדת מס-חברות יוביל לעלייה במחיר המניה כי כוח הרווח של החברה יעלה, ולהיפך.

אתה צודק בנוגע למס החברות. הוא מוטל (בעיקר?) על הפעילות התקופתית של החברה, ולא על ההקמה או ההרחבה שלה, ולכן הוא לא נכנס לקטגוריה הזאת. כנ"ל לגבי (רוב?) המע"מ שהחברה משלמת.

אבל אני חושב שיש מסים שהחברה משלמת וכן מתגלגלים הלאה. לחברה יש מבנים, מפעלים ופיתוחים שעל רכישתם, הקמתם או פיתוחם שולמו מסים שונים, בדומה למה שציינת, ואלה מתגלגלים הלאה (נתעלם לצורך העניין ממע"מ שמקוזז). מי שרוצה להקים חברה מתחרה יצטרך לשלם מסים דומים.

דוגמה קטנה אך מעניינת: במניה יש דבר כזה "שלד בורסאי" ששווה כסף ומתגלגל הלאה, וכל מהותו (אני חושב) זה עלויות רגולציה ששולמו.

 

[המתמיד]

הקטנת מיסוי מגדילה את הביקוש (הגיוני). מה יקרה למחיר הסופי? במצב רגיל גם הצרכנים וגם היצרנים יתחלקו ביניהם בהטבה של הורדת המס כך שהמחיר הסופי לצרכן יהיה נמוך יותר מהמצב ההתחלתי לפני ביטול המס. אבל כשהמצב לא רגיל, למשל כשההיצע קשיח לגמרי (כמו למשל היצע הדירות למכירה) הגדלת ביקוש כתוצאה מירידת מס תוביל לכך שרק היצרנים (הקבלנים) ייהנו מהטבת המס. המחיר לצרכן לא ישתנה והקבלנים ייגרפו את הרווח.

נסכים שלא להסכים שהיצע הדירות הוא קשיח. אפילו בטווח המיידי זה לא נכון. תרחיש אחד לדוגמה: אם השוק יבין שהממשלה רצינית והורדת המס זה עניין קבוע, ובעוד 5 שנים יש סיכוי טוב שקבלנים ימכרו דירות חדשות במחיר זול יותר ב-20% (כי הם יוכלו לשמור על שולי הרווח הנוכחיים שלהם ואם הם ינסו להגדיל את שולי הרווח אז יהיו מתחרים שיגנבו להם את הלקוחות), אז משקיעים יתחילו למכור דירות במחירים שישקפו את ירידת המחיר העתידית, בדיוק כמו שקורה בשוק ההון. בטח יש אינסוף השפעות והשלכות לכל מהלך משמעותי כמו הורדת מיסוי אגרסיבית, ובטוח שיש מודלים כלכליים מורכבים מאוד (ולא פשוטים בכלל ) שיכולים לחזות במידה מסוימת מה יעשה "השוק".

המחיר לא נקבע בהתאם לעלויות של הקבלנים. המחיר נקבע בשוק.

על זה אפשר להסכים(!) או לפחות להסכים חלקית.
אבל במצב רגיל (של קבלנים לא במצוקת מימון), הקבלנים לא יציעו את הדירות שבנו במחירי הפסד. או במילים אחרות, רצפת המחיר בתנאים רגילים (כלומר לא משבריים) דווקא כן נקבעת בהתאם לעלויות הקבלנים. ואם קיים המושג "שולי רווח מקובלים בענף הבנייה", אז גם המחיר לצרכן נקבע בצורה כזו או אחרת בהתאם לעלויות הקבלנים.
למשל, מחיר רכב חדש - המחיר נקבע ע"י סוכנות המכירות. אם אף אחד לא יקנה במחיר הזה, המחיר יכול לרדת (הוא לא יירד בוודאות כי זה תלוי באורך הנשימה של הסוכנות). המחיר יכול לרדת עקרונית עד למחיר העלות (שנכון להיום כ-50% ממנו הוא מס). אם עדיין אף אחד לא יקנה את הרכב וסוכנות המכירות תיקלע למצוקה תזרימית, היא יכולה להוריד עוד את המחיר ולהפסיד כסף (אבל לקבל מזומן שיעזור לה בתשלום ההוצאות שלה). אם סיטואציה זו תימשך באופן עקבי במשך זמן רב, היא תפשוט רגל - וזה יוביל להקטנת התחרות ומגוון המוצרים בשוק.
אגב, יוקר המחייה בישראל אינו נובע מזה שאנחנו עם סגולה. הוא נובע מבירוקרטיה (שמקשיחה את ההיצע כפי שאתה אומר) וממיסוי (שמעלה את מחיר ההיצע הקיים). מיסוי נדלן זה פשוט אספקט אחד של המחלה, רק שהוא אספקט מאוד משמעותי בשקלים.

@ogi בעקרון, נראה לי שכל מס שמביא לחברה הוצאות יגרום לעלייה בערך המוצר/שירות שהחברה מוכרת או לירידה בערך המניה במקרה שאי-אפשר להעלות את מחיר המוצר. הצרה במיסים על נדלן היא שהמס מגולגל במורד הדרך אל האנשים חסרי ההון. כל מס על ייצור הדירה - למשל "מס הקנייה" אותו תיארתי - היצרן (להלן הקבלן) ינסה לגרום שיתגלגל לרוכש, כמו שכל העלאת מס על ייצור מוצר תגולגל ללקוח שרוכש את המוצר. עכשיו יש שתי אופציות:
1. הרוכש הוא משקיע --> הוא הופך למי שמספק שירות "שכירות", וככזה הוא ינסה לגלגל את המס שגולגל מן הקבלן במורד הסולם אל השוכר.
2. הרוכש קנה את הדירה למגורים --> הוא "בולע" את המס, בתקווה שכשהוא ירצה למכור, הוא יוכל לגלגל את עלות המס אל מי שירכוש ממנו את הבית.

לגבי "שלד בורסאי" - חברות קונות אותו בעיקר בגלל נכס מגן המס שנוצר מההפסדים של החברה שנפחה את נשמתה.

לסיכום: ההיגיון הבסיסי שלי אומר שהורדת מס על ייצור מוצר כלשהו תתגלגל בסופו של דבר להורדת מחיר ללקוח (כל זמן שלא מדובר במונופול/קרטל). ניסיתי להסביר את הבסיס להגיון.

ולגבי שאלת פות"ש @יבגני וולף - אני רק יכול לומר שאני שומע מיותר מדי אנשים כמה זה טוב להשקיע, בטח שעם ההנחה של מחיר למשתכן. וכידוע, כשנהג המונית מציע לך להיכנס לשוק, זה סימן לחשוב טוב טוב.

 

[ogi]

@ogi בעקרון, נראה לי שכל מס שמביא לחברה הוצאות יגרום לעלייה בערך המוצר/שירות שהחברה מוכרת או לירידה בערך המניה במקרה שאי-אפשר להעלות את מחיר המוצר.

לדעתי צריך להבדיל בין מס שמוטל על רישוי, הקמה או הרחבה של עסק, ובין מס שמוטל על הפעילות של העסק. במקרה הראשון המס מוטל רק על עסקים חדשים או מתרחבים, במקרה השני על כולם. האפקט שונה.

ניתן דוגמה מתחום המוניות. בשביל להפעיל מונית צריך אישור מהממשלה או מה שנקרא "מספר". זה בעצם מס. אם הממשלה תתחיל למכור "מספרי" מוניות ברבע מחיר, זו תהיה הורדת מס על הקמת עסקי מוניות חדשים. כתוצאה מכך, המחיר של מספרי המוניות הקיימים יירד. למה לקנות מספר "יד שניה" ביוקר כשאפשר לקנות ברבע מחיר מהממשלה? ולהיפך, אם הממשלה תעלה את המחיר, לא ישתלם לקנות ממנה מספרים, והמחיר של המספרים "יד שניה" יעלה.

מסקנה: מס גבוה שמוטל רק על עסקים חדשים או מתרחבים אמור להעלות את השווי של עסקים קיימים, ואמור להתגלגל הלאה כשהעסק נמכר. אני חושב שמסים כאלה קיימים לא רק בתחום הנדל"ן אלא גם בשוק המניות: קבלת אישורים ורשיונות, בניית מפעלים, רכישת קרקעות, ואולי אפילו מסים שמוטלים (ישירות או בעקיפין) על פיתוח קניין רוחני.

לסיכום: ההיגיון הבסיסי שלי אומר שהורדת מס על ייצור מוצר כלשהו תתגלגל בסופו של דבר להורדת מחיר ללקוח (כל זמן שלא מדובר במונופול/קרטל). ניסיתי להסביר את הבסיס להגיון.

הסיכום הנגדי שלי הוא שמסים גבוהים על רישוי, הקמה והרחבה של עסקים בעצם יוצרים קרטל או לפחות, חסמי כניסה גבוהים. נתתי דוגמה מתחום המוניות. המצב בתחום הנדל"ן דומה (מספרי מוניות = זכויות בניה). בענפים נוספים יש דברים דומים.

 

[המתמיד]

@ogi - מסכים לגמרי! רק שרישוי/הקמה מבחינה משפטית (להבדיל מהקמת המפעל בפועל, רכישת הקרקע, הרחבת העסק - אני חושב שכולם נכנסים בחלק "פעילות העסק" והם מהווים נכסים של העסק) הם זניחים בעלותם. אגב, באופן אידאלי (לדעתי), מחיר הקרקע צריך להשפיע על הוצאות המכירה של חברת הבנייה (בדיוק באופן שבו חומרי הבניין מחושבים בדו"חות החברה), ולא כנכס. זאת בניגוד למחיר קרקע של מפעל שמשתמש בה כמחסנים. במקרה כזה, אני חושב שהקרקע מוגדרת כנכס.

דוגמת המוניות היא דוגמה טובה למס שמוטל על היצרן/נותן השירות (קרי נהג המונית) ושהוא מגולגל במידה כזו או אחרת לצרכן. הורדת עלות ה"מספר" תביא ל:
1. ירידת ערכם של "מספרים" יד 2 (בדומה לטענתי שהורדת מס על קרקע/מע"מ תביא במידה כזו או אחרת לירידת מחירי דירות חדשות, ואלו בתורם יביאו לירידת מחירי דירות יד 2).
2. ירידת עלות נסיעת מונית - זה כי יכנסו נהגי מונית חדשים שלא חייבים לגבות מחירים גבוהים כדי להחזיר את עלות ה"מספר".
מאוד דומה לאפקט שלדעתי יהיה אם "מס הקנייה" לנדלן יירד.
הבעייתיות היחידה היא חוסר ההוגנות כלפי אלו ששילמו את מלוא המס ועוד לא הספיקו למכור או ליהנות מעליית המחירים. אני חושב שצריך להיות איזשהו מנגנון פיצוי על העוול שנגרם לאלו שקנו דירה "שניה לפני שהמוזיקה נגמרה" (אלו שקנו לפני שנתיים, אז כנראה שמחיר הדירה שלהם יחזור למחיר הרכישה המקורי - לא נעים, לא נורא. אלו שקנו חודשיים לפני ביטול המס נפגעו בצורה לא הוגנת).