מחיר למשתכן - דופלקס או 6 חדרים בנתניה - האם כדאי כהשקעה לטווח ארוך?

ג'ן

משתמש רשום
הצטרף ב
12/5/20
הודעות
3
דירוג
1
שלום רב,

עוקב זמן רב, אשמח מאוד לעצות ותובנות, צריך לבוא לבחור דירה\לבטל עד ה19.05:O

מתלבטים (זוג פלוס ילדה ועוד אחת בדרך) האם כדאי כהשקעה לטווח ארוך\קצר (אולי אולי לגור בעוד כעשר שנים אבל לא בונים על זה).

פרטים:
שכונת אגמים בנתניה (קראתי את הפוסט בנושא הפרויקט בשכונה הזאת אבל כאן ההתלבטות שונה קצת),
קבלן: גיא ודורון לוי הגרלת המשך ל426 , 10,580 שח למ"ר
תאריך קבלת מפתח 29.3.2020
אין ארנונה על מרפסות בנתניה (סה"כ ארנונה חודשית משוערת בערך 900)

מפרט הדירות הנותרות :
דופלקסים קומה 9+10 4 חדרים 127 מ"ר + מרפסת 108 מ"ר מז-דר מחיר 1,833,000
דופלקסים קומה 9+10 5 חדרים 136 מ"ר + מרפסת 105 מ"ר צפ-מע מחיר 1,940,000
דירות 6 חדרים (קומות 3,2,1) 145 מ"ר +מרפסת 24 מ"ר צפ-מז מחיר 1,730,000

מימון:
הון עצמי של 1 מיליון (600 אלף מהם לא מושקעים כרגע, השאר בתיק ממוצע בבורסה) + משכנתא של כמיליון (תלוי בבחירת הדירה)
החזר משכנתא חודשי משוער כ5,000

תוכנית:
להשכיר מהרגע שאפשר ולמכור אחרי (לא חייב מיד אחרי תום 5 השנים)

הערכות תמחור:
(אשמח מאוד לתיקונים, כי המידע שלנו מתבסס על מדלן ויד שתיים ומאוד לא מדוייק בייחוד עבור דופלקס ו6 חדרים): שכירות כ5,000 , מחירה ב20% (?) יותר מהקנייה אחרי עדכון למטה לפי הצפי לאקסטרה היצע

שאלות:
1)האם מישהו מכיר את שוק הנדל"ן במקום ויכול לתת הערכה גסה לגבי השכירות שנצליח לקבל שם עבור הדירות משני הסוגים ולגבי המחיר במכירה?

2)ברור שלנו שנשארו רק הדירות הגדולות ו\או היקרות ושהרבה מאוד אנשים ויתרו על הדירות בהגרלה לפנינו.
השאלה היא האם בכול זאת ההשקעה כדאית או שלוותר על העניין. (קיבלנו עצות לשני הכיוונים)
ואם כן ללכת על זה אז על איזו אופציה של דירה?

3)עוד עצות\תובנות?

(שיקולים נוספים: נתניה ואגמים זה אזור ביקוש, פחות עלייה בהיצע של דופלקסים שהם אולי שוק לקהל יעד אחר, זמן קצר יחסית עד קבלת המפתח)

תודה מראש על ההתייחסות!:)
 

sun_light

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/10/19
הודעות
709
דירוג
494
לפני העניין הכלכלי, אישית? לא התחברתי לדירות.
מצד אחד יש לך דירות 6 חדרים,דגם D
ששם הסלון בגודל ממוצע לחלוטין. לא מרווח מי יודע מה,
3 חדרי שירותים ומקלחת.
הדלת של הממ"ד מפריעה לכניסה לחדר הורים.
גודל המטבח לא מתאים למשפחה עם 4 ילדים (אמרנו 6 חדרים לא? )
בדירת דופלקס-4 חדרים-דגם S4
בכניסה לבית וכל חלל הסלון והמטבח מלא ב"שפיצים" של קירות, זאת הרגשה לא נעימה.
כאן דווקא דלת הממד לא מפריעה כ"כ כי יש שם נישה קטנה שהיא נכנסת.
הסלון גם לא להיט,
והשירותים מתחת למדרגות.
הפינת אוכל נראית תקועה בחלל.
מצד שני... אתה מקבל "צימר" בקומה העליונה להורים.
אני אישית לא מתחבר לנתק הזה בין ההורים והילדים בקומות נפרדות,
וגם אם כן? הייתי רוצה להיות בקומה למטה. ששם יש לך יותר שליטה.
לא סתם אנשים ויתרו על דירות כאלה,
ברמת התכנון דירת 4 חדרים דגם B3 מתוכננת יותר טוב. והכל במידה.
ז"א גודל חדר בדיוק כמו בשאר הדירות, שירותים מקלחת גם להורים וגם לכל השאר
והעלות הרבה פחות. לכן הם נחטפות יותר מהר.

אחרי הכל זה שיקול שלך. ותחשוב מי קהל היעד שלך?
אם כבר שאלת, מבין שניהם אם הייתי חייב, הייתי לוקח את דגם D
רק אל תשכח, אתה צריך לשווק את הדירה הזאת לשוכר. ואחר כך גם למישהו שיקנה ממך אותה, אז כדאי שתהיה שלם עם הבחירה.
השאלה היא גם כמה ביקוש יש לדירות 6 חדרים בשכירות?
 

ג'ן

משתמש רשום
הצטרף ב
12/5/20
הודעות
3
דירוג
1
תודה על התשובה המפורטת, באמת לא חשבנו מספיק על המפרטים כי לא מבינים בזה כול כך.

אז בגדול היית מוותר בכלל על העניין?

מה אתה חושב על האפשרות של לחלק את הדירה ל2 וככה יהיה יותר קל להשכיר וכו'?
 

sun_light

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/10/19
הודעות
709
דירוג
494
אז בגדול היית מוותר בכלל על העניין?
אני לא מייעץ.
צריך להסתכל על המספרים, כמה זה מתחת למחיר השוק, לשקלל את זה עם ה"הימור" של כל אחד לגבי מחירי הדירות, האבטלה, המיתון וכו...
לכל אחד יש את דעתו.
אני הבאתי את הצד של הדירה, שאנשים שוכחים, דירה זה לא רק מטראג' . צריך גם לחיות בה, או לשווק אותה לשוכר או למכור אותה אחרי זה.
אם אני הייתי זוכה במחיר למשתכן הייתי לוקח 4 חדרים. בטח שלא קופץ ל6 חדרים ודופלקס.
יש לי חבר שזכה(גם זוג צעיר) , קנה 6 חדרים להשקעה, 20-30% מתחת למחיר השוק ביבנה,
אני לא הייתי עושה את זה.
הוא כן.
בסופו של דבר זאת החלטה שלך בלבד, רק עם זוויות הסתכלות שונות של אנשים אחרים.
מה אתה חושב על האפשרות של לחלק את הדירה ל2 וככה יהיה יותר קל להשכיר וכו'?
חלוקה לדעתי תהרוג את התכנון. כך שלא יהיה נוח לגור לא פה ולא שם.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,604
דירוג
22,735
1)האם מישהו מכיר את שוק הנדל"ן במקום ויכול לתת הערכה גסה לגבי השכירות שנצליח לקבל שם עבור הדירות משני הסוגים ולגבי המחיר במכירה?
לא מכיר אבל במיוחד בשבילך:
https://www.themarker.com/realestate/EXT-CAREER-1.8845580
המחירים שם בצניחה חופשית.
אגב דופלקס זה מוצר נחות, הרבה אנשים (כולל אני) פוסלים על כזה דבר.
(שיקולים נוספים: נתניה ואגמים זה אזור ביקוש,
לפי הכתבה ממש לא.
לקבל אישור לחלוקה של דירה רגילה?
לדעתי יהיה לך מאוד קשה (ואולי יגרור מס על השבחה?)
לא קשה, בלתי אפשרי ואם כן יתאפשר כמובן שיגרור היטל השבחה, כופר חניה, היטל מקלט ועוד ועוד
 

חלכאי

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/2/15
הודעות
859
דירוג
817
המחירים שם בצניחה חופשית.
הצניחה בגרף שבכתבה מתחילה ב2017. כנראה בגלל שנכנסו לסטטיסטיקה עסקאות של מחיר למשתכן.

3762223189.png
 

סול

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/5/17
הודעות
705
דירוג
986
אגב דופלקס זה מוצר נחות, הרבה אנשים (כולל אני) פוסלים על כזה דבר

למה אם אפשר לשאול?
בדופלקס עם כניסה נפרדת לקומה השניה אפשר לשים באופן חוקי מטבחון ושירותים ולהשכיר כיחידת דיור בזמן שגרים למטה (או ההפך). נשמע לי דווקא כהאק מוצלח בעולם הנדל"ן. האר את עיני, אני טועה?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,604
דירוג
22,735
האר את עיני, אני טועה?
1. כן, זה לא חוקי.
2. בדופלקסים אין כניסה נפרדת לקומה השנייה.
3. לא מדבר על השקעה, מדבר על מגורים.
 

סול

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/5/17
הודעות
705
דירוג
986
@אורי ג.
1. ממה שאני מכיר, לא חוקי להשכיר לשני דיירים שונים, אבל בהחלט חוקי שיהיה מטבח למטה ומטבח למעלה - וזה מדהים. תיאורטית אתה יכול להשכיר אותה כדירת שותפים, חוזה אחד, ושאחד יגור למעלה והשני למטה.
2. ראיתי במו עיני דופלקס עם כניסה נפרדת מהבניין ואני שוקל לקנות. יש כאלה. שוב, באופן חוקי לגמרי - ככה בנו את הדירה.
3. בסדר, אבל להשקעה יש פוטנציאל תשואה גדול.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,604
דירוג
22,735
1. ממה שאני מכיר, לא חוקי להשכיר לשני דיירים שונים, אבל בהחלט חוקי שיהיה מטבח למטה ומטבח למעלה - וזה מדהים. תיאורטית אתה יכול להשכיר אותה כדירת שותפים, חוזה אחד, ושאחד יגור למעלה והשני למטה.
אם אין כניסות נפרדות ואין מונים נפרדים כנראה וזה חוקי.
2. ראיתי במו עיני דופלקס עם כניסה נפרדת מהבניין ואני שוקל לקנות. יש כאלה. שוב, באופן חוקי לגמרי - ככה בנו את הדירה.
יתכן ויש אבל זה חיה מאד נדירה והרשה לי להטיל ספק גם שזה חוקיק. בדקת? זה שבנו ככה את הדירה לא אומר שזה חוקי.
3. בסדר, אבל להשקעה יש פוטנציאל תשואה גדול.
בכלל לא בטוח, כנראה פחות ממה שאתה חושב.

ובנוסף לכל גם אם מה שאתה אומר הוא כן נכון זה לא משנה את מה שטענתי:
דופלקס הינו מוצר נחות, זה לא אני אומר, זה השוק אומר.
 

סול

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/5/17
הודעות
705
דירוג
986
יתכן ויש אבל זה חיה מאד נדירה והרשה לי להטיל ספק גם שזה חוקיק. בדקת? זה שבנו ככה את הדירה לא אומר שזה חוקי.

איפה לבדוק? ככה בנו את הבניין וגם את הדופלקס של השכן, ואת הבניינים הסמוכים. לא בדקתי עדיין, המתווך (בעל אינטרס, אבל נראה הגון) אומר שזה חוקי לגמרי, ולי נראה מוזר שיאשרו בניית בניין בצורה לא חוקית בצורה כל כך שיטתית.

הדופלקס נמכר בפחות מ1,200,000 אגב.
איך השוק אומר את זה? במחיר? כי אם כן אני שמח לקנות מוצרים נחותים כל עוד התשואה עליהם גבוהה (היחידה למעלה כבר מושכרת ב2000, למטה אפשר להשכיר ב3000)
 
נערך לאחרונה ב:

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,604
דירוג
22,735
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
י מה עדיף, דירת 3 או 4 חדרים להשקעה? מחיר למשתכן. נדל"ן 8
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
מומו הברווז משכנתת גישור לדירת מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y מחיר למשתכן מודיעין - 5 גן או 3 חדרים נדל"ן 3
H הגרלת המשך מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
K המתנה לפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 1
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
ש מחיר למשתכן התייעצות נדל"ן 1
Plato זוג עם שני ילדים בדילמת מחיר למשתכן - למכור ולקנות? נדל"ן 4
מ מחיר למשתכן/משפרי דיור נדל"ן 7
benjamin דירה דרך הצבא vs חיפוש עצמי vs מחיר למשתכן בתכנית החדשה נדל"ן 17
Ron.B סקר מחיר למשתכן- מגורים או השקעה? נדל"ן 7
D מחיר למשתכן -נתניה נדל"ן 22
D מחיר למשתכן - הסוף? (ותכנית חדשה בפריפריה) שוק ההון 0
ד מחיר למשתכן-האמנם כדאי? נדל"ן 8
I תמהיל - דירת מחיר למשתכן נדל"ן 2
ITS מחיר למשתכן במודיעין - דירת 3 או 5 חדרים - מה עדיף כלכלית? נדל"ן 12
מ כדאיות מחיר למשתכן כ'השקעת ערך'? אגמים נתניה נדל"ן 28
T ביטול חוזה מחיר למשתכן נדל"ן 2
י מחיר למשתכן - כרמי גת קריית גת נדל"ן 7
ח דירת 6 חדרים - מחיר למשתכן באור יהודה. כדאי? נדל"ן 7
O מחיר למשתכן בנרקיסים - האם שווה לקנות בתור השקעה עתידית? נדל"ן 26
O מחיר למשתכן שכונת נרקיסים ראשון לציון עזרה נדל"ן 68
D מחיר למשתכן גליל ים הרצליה - אשמח לעזרה נדל"ן 17
C התייעצות לגבי החלטה סופית על דירת מחיר למשתכן להשקעה + גודל משכנתא נדל"ן 23
DiverGirl מחיר למשתכן והשפעתו על שוק הדיור נדל"ן 77
B רכישת דירה להשקעה כרווק (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
ט מחיר למשתכן בגדרה הצעירה נדל"ן 23
מ מחיר למשתכן - רכישה/השקעה בצפון נדל"ן 120
ב מחיר למשתכן שוהם - התלבטות נדל"ן 54
ע זכאות מחיר למשתכן אל מול השקעת נדל''ן בחול נדל"ן 16
י מחיר למשתכן בפתח תקווה - התלבטות נדל"ן 30
D ושוב מחיר למשתכן כהשקעה - האם כדאי? נדל"ן 45
לא חשוב שמות מחיר למשתכן אוף טופיק 18
yossik מחיר למשתכן נדל"ן 50
S מחיר למשתכן - אשקלון "עיר ימים" נדל"ן 34
Y מחיר למשתכן בראשון לציון נדל"ן 12
R מחיר למשתכן בבאר שבע להשקעה נדל"ן 23
Rio מיתוג הדירה - מחיר למשתכן וסמיכות לבית קברות נדל"ן 23
N עזרת חכמי הפורום - דירה, מחיר למשתכן, משכנתא אגרסיבית נדל"ן 4
R מחיר למשתכן ונדלן בכלל נדל"ן 248
B מחיר למשתכן במעלות תרשיחא נדל"ן 42
גרושבליגרוש מחיר למשתכן שדרות נדל"ן 42
א מחיר למשתכן דימונה- גם אני זכיתי נדל"ן 3
doc29 מחיר למשתכן- בעד ונגד נדל"ן 85
A מחיר למשתכן - ההשקעה הכי טובה היום נדל"ן 194
Y מחיר למשתכן, זכאות של זוג לא נשוי ומתחת לגיל 35 נדל"ן 10
יבגני וולף מחיר למשתכן- האם כדאי? נדל"ן 125
מ פער מחיר gaps שוק ההון 9

נושאים דומים

למעלה