מחיר למשתכן - דופלקס או 6 חדרים בנתניה - האם כדאי כהשקעה לטווח ארוך?

ג'ן

משתמש רשום
הצטרף ב
12/5/20
הודעות
3
דירוג
1
שלום רב,

עוקב זמן רב, אשמח מאוד לעצות ותובנות, צריך לבוא לבחור דירה\לבטל עד ה19.05:O

מתלבטים (זוג פלוס ילדה ועוד אחת בדרך) האם כדאי כהשקעה לטווח ארוך\קצר (אולי אולי לגור בעוד כעשר שנים אבל לא בונים על זה).

פרטים:
שכונת אגמים בנתניה (קראתי את הפוסט בנושא הפרויקט בשכונה הזאת אבל כאן ההתלבטות שונה קצת),
קבלן: גיא ודורון לוי הגרלת המשך ל426 , 10,580 שח למ"ר
תאריך קבלת מפתח 29.3.2020
אין ארנונה על מרפסות בנתניה (סה"כ ארנונה חודשית משוערת בערך 900)

מפרט הדירות הנותרות :
דופלקסים קומה 9+10 4 חדרים 127 מ"ר + מרפסת 108 מ"ר מז-דר מחיר 1,833,000
דופלקסים קומה 9+10 5 חדרים 136 מ"ר + מרפסת 105 מ"ר צפ-מע מחיר 1,940,000
דירות 6 חדרים (קומות 3,2,1) 145 מ"ר +מרפסת 24 מ"ר צפ-מז מחיר 1,730,000

מימון:
הון עצמי של 1 מיליון (600 אלף מהם לא מושקעים כרגע, השאר בתיק ממוצע בבורסה) + משכנתא של כמיליון (תלוי בבחירת הדירה)
החזר משכנתא חודשי משוער כ5,000

תוכנית:
להשכיר מהרגע שאפשר ולמכור אחרי (לא חייב מיד אחרי תום 5 השנים)

הערכות תמחור:
(אשמח מאוד לתיקונים, כי המידע שלנו מתבסס על מדלן ויד שתיים ומאוד לא מדוייק בייחוד עבור דופלקס ו6 חדרים): שכירות כ5,000 , מחירה ב20% (?) יותר מהקנייה אחרי עדכון למטה לפי הצפי לאקסטרה היצע

שאלות:
1)האם מישהו מכיר את שוק הנדל"ן במקום ויכול לתת הערכה גסה לגבי השכירות שנצליח לקבל שם עבור הדירות משני הסוגים ולגבי המחיר במכירה?

2)ברור שלנו שנשארו רק הדירות הגדולות ו\או היקרות ושהרבה מאוד אנשים ויתרו על הדירות בהגרלה לפנינו.
השאלה היא האם בכול זאת ההשקעה כדאית או שלוותר על העניין. (קיבלנו עצות לשני הכיוונים)
ואם כן ללכת על זה אז על איזו אופציה של דירה?

3)עוד עצות\תובנות?

(שיקולים נוספים: נתניה ואגמים זה אזור ביקוש, פחות עלייה בהיצע של דופלקסים שהם אולי שוק לקהל יעד אחר, זמן קצר יחסית עד קבלת המפתח)

תודה מראש על ההתייחסות!:)
 

sun_light

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/10/19
הודעות
725
דירוג
519
לפני העניין הכלכלי, אישית? לא התחברתי לדירות.
מצד אחד יש לך דירות 6 חדרים,דגם D
ששם הסלון בגודל ממוצע לחלוטין. לא מרווח מי יודע מה,
3 חדרי שירותים ומקלחת.
הדלת של הממ"ד מפריעה לכניסה לחדר הורים.
גודל המטבח לא מתאים למשפחה עם 4 ילדים (אמרנו 6 חדרים לא? )
בדירת דופלקס-4 חדרים-דגם S4
בכניסה לבית וכל חלל הסלון והמטבח מלא ב"שפיצים" של קירות, זאת הרגשה לא נעימה.
כאן דווקא דלת הממד לא מפריעה כ"כ כי יש שם נישה קטנה שהיא נכנסת.
הסלון גם לא להיט,
והשירותים מתחת למדרגות.
הפינת אוכל נראית תקועה בחלל.
מצד שני... אתה מקבל "צימר" בקומה העליונה להורים.
אני אישית לא מתחבר לנתק הזה בין ההורים והילדים בקומות נפרדות,
וגם אם כן? הייתי רוצה להיות בקומה למטה. ששם יש לך יותר שליטה.
לא סתם אנשים ויתרו על דירות כאלה,
ברמת התכנון דירת 4 חדרים דגם B3 מתוכננת יותר טוב. והכל במידה.
ז"א גודל חדר בדיוק כמו בשאר הדירות, שירותים מקלחת גם להורים וגם לכל השאר
והעלות הרבה פחות. לכן הם נחטפות יותר מהר.

אחרי הכל זה שיקול שלך. ותחשוב מי קהל היעד שלך?
אם כבר שאלת, מבין שניהם אם הייתי חייב, הייתי לוקח את דגם D
רק אל תשכח, אתה צריך לשווק את הדירה הזאת לשוכר. ואחר כך גם למישהו שיקנה ממך אותה, אז כדאי שתהיה שלם עם הבחירה.
השאלה היא גם כמה ביקוש יש לדירות 6 חדרים בשכירות?
 

ג'ן

משתמש רשום
הצטרף ב
12/5/20
הודעות
3
דירוג
1
תודה על התשובה המפורטת, באמת לא חשבנו מספיק על המפרטים כי לא מבינים בזה כול כך.

אז בגדול היית מוותר בכלל על העניין?

מה אתה חושב על האפשרות של לחלק את הדירה ל2 וככה יהיה יותר קל להשכיר וכו'?
 

sun_light

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/10/19
הודעות
725
דירוג
519
אז בגדול היית מוותר בכלל על העניין?
אני לא מייעץ.
צריך להסתכל על המספרים, כמה זה מתחת למחיר השוק, לשקלל את זה עם ה"הימור" של כל אחד לגבי מחירי הדירות, האבטלה, המיתון וכו...
לכל אחד יש את דעתו.
אני הבאתי את הצד של הדירה, שאנשים שוכחים, דירה זה לא רק מטראג' . צריך גם לחיות בה, או לשווק אותה לשוכר או למכור אותה אחרי זה.
אם אני הייתי זוכה במחיר למשתכן הייתי לוקח 4 חדרים. בטח שלא קופץ ל6 חדרים ודופלקס.
יש לי חבר שזכה(גם זוג צעיר) , קנה 6 חדרים להשקעה, 20-30% מתחת למחיר השוק ביבנה,
אני לא הייתי עושה את זה.
הוא כן.
בסופו של דבר זאת החלטה שלך בלבד, רק עם זוויות הסתכלות שונות של אנשים אחרים.
מה אתה חושב על האפשרות של לחלק את הדירה ל2 וככה יהיה יותר קל להשכיר וכו'?
חלוקה לדעתי תהרוג את התכנון. כך שלא יהיה נוח לגור לא פה ולא שם.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,480
דירוג
26,018
1)האם מישהו מכיר את שוק הנדל"ן במקום ויכול לתת הערכה גסה לגבי השכירות שנצליח לקבל שם עבור הדירות משני הסוגים ולגבי המחיר במכירה?
לא מכיר אבל במיוחד בשבילך:
https://www.themarker.com/realestate/EXT-CAREER-1.8845580
המחירים שם בצניחה חופשית.
אגב דופלקס זה מוצר נחות, הרבה אנשים (כולל אני) פוסלים על כזה דבר.
(שיקולים נוספים: נתניה ואגמים זה אזור ביקוש,
לפי הכתבה ממש לא.
לקבל אישור לחלוקה של דירה רגילה?
לדעתי יהיה לך מאוד קשה (ואולי יגרור מס על השבחה?)
לא קשה, בלתי אפשרי ואם כן יתאפשר כמובן שיגרור היטל השבחה, כופר חניה, היטל מקלט ועוד ועוד
 

חלכאי

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/2/15
הודעות
1,024
דירוג
1,095
המחירים שם בצניחה חופשית.
הצניחה בגרף שבכתבה מתחילה ב2017. כנראה בגלל שנכנסו לסטטיסטיקה עסקאות של מחיר למשתכן.

3762223189.png
 

סול

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/5/17
הודעות
805
דירוג
1,213
אגב דופלקס זה מוצר נחות, הרבה אנשים (כולל אני) פוסלים על כזה דבר

למה אם אפשר לשאול?
בדופלקס עם כניסה נפרדת לקומה השניה אפשר לשים באופן חוקי מטבחון ושירותים ולהשכיר כיחידת דיור בזמן שגרים למטה (או ההפך). נשמע לי דווקא כהאק מוצלח בעולם הנדל"ן. האר את עיני, אני טועה?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,480
דירוג
26,018
האר את עיני, אני טועה?
1. כן, זה לא חוקי.
2. בדופלקסים אין כניסה נפרדת לקומה השנייה.
3. לא מדבר על השקעה, מדבר על מגורים.
 

סול

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/5/17
הודעות
805
דירוג
1,213
@אורי ג.
1. ממה שאני מכיר, לא חוקי להשכיר לשני דיירים שונים, אבל בהחלט חוקי שיהיה מטבח למטה ומטבח למעלה - וזה מדהים. תיאורטית אתה יכול להשכיר אותה כדירת שותפים, חוזה אחד, ושאחד יגור למעלה והשני למטה.
2. ראיתי במו עיני דופלקס עם כניסה נפרדת מהבניין ואני שוקל לקנות. יש כאלה. שוב, באופן חוקי לגמרי - ככה בנו את הדירה.
3. בסדר, אבל להשקעה יש פוטנציאל תשואה גדול.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,480
דירוג
26,018
1. ממה שאני מכיר, לא חוקי להשכיר לשני דיירים שונים, אבל בהחלט חוקי שיהיה מטבח למטה ומטבח למעלה - וזה מדהים. תיאורטית אתה יכול להשכיר אותה כדירת שותפים, חוזה אחד, ושאחד יגור למעלה והשני למטה.
אם אין כניסות נפרדות ואין מונים נפרדים כנראה וזה חוקי.
2. ראיתי במו עיני דופלקס עם כניסה נפרדת מהבניין ואני שוקל לקנות. יש כאלה. שוב, באופן חוקי לגמרי - ככה בנו את הדירה.
יתכן ויש אבל זה חיה מאד נדירה והרשה לי להטיל ספק גם שזה חוקיק. בדקת? זה שבנו ככה את הדירה לא אומר שזה חוקי.
3. בסדר, אבל להשקעה יש פוטנציאל תשואה גדול.
בכלל לא בטוח, כנראה פחות ממה שאתה חושב.

ובנוסף לכל גם אם מה שאתה אומר הוא כן נכון זה לא משנה את מה שטענתי:
דופלקס הינו מוצר נחות, זה לא אני אומר, זה השוק אומר.
 

סול

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/5/17
הודעות
805
דירוג
1,213
יתכן ויש אבל זה חיה מאד נדירה והרשה לי להטיל ספק גם שזה חוקיק. בדקת? זה שבנו ככה את הדירה לא אומר שזה חוקי.

איפה לבדוק? ככה בנו את הבניין וגם את הדופלקס של השכן, ואת הבניינים הסמוכים. לא בדקתי עדיין, המתווך (בעל אינטרס, אבל נראה הגון) אומר שזה חוקי לגמרי, ולי נראה מוזר שיאשרו בניית בניין בצורה לא חוקית בצורה כל כך שיטתית.

הדופלקס נמכר בפחות מ1,200,000 אגב.
איך השוק אומר את זה? במחיר? כי אם כן אני שמח לקנות מוצרים נחותים כל עוד התשואה עליהם גבוהה (היחידה למעלה כבר מושכרת ב2000, למטה אפשר להשכיר ב3000)
 
נערך לאחרונה ב:

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,480
דירוג
26,018
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S ייעוץ בנושא מחיר למשתכן -בחירת דירה נדל"ן 9
ל בחירת דירה בפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 6
S מחיר למשתכן בדרום - איזו דירה לבחור והאם כדאי לרכוש ללא משכנתא נדל"ן 4
N דירה להשקעה - מחיר למשתכן - לעומת קנית דירה עצמאית נדל"ן 14
M דירה להשקעה- מחיר למשתכן או דירות תמא נדל"ן 2
ישראלי מצוי מחיר למשתכן - דירה מלפני הנישואים + הסכם ממון והפרדת רכוש נדל"ן 1
מ דירה מחיר למשתכן נדל"ן 2
Shnizelia האם תוכנית מחיר למשתכן הגיע לכדי מיצוי? נדל"ן 61
B מחיר למשתכן כמינוף לתיק השקעות דיבדנדים\פסיבי נדל"ן 39
T שאלת דירה בהנחה (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
S מחיר למשתכן - 5 או 6 חדרים נדל"ן 18
romrom הערכת מחיר דירה למשתכן ותועלת שולית פוחתת למטר נדל"ן 15
c881 כתבה כרגע על מחיר למשתכן בראש העין נדל"ן 45
stamEhad מה ההבדל בין "מחיר מופחת" ל"מחיר למשתכן"? נדל"ן 5
מ ריבית משכנתא בחלקים - מחיר למשתכן נדל"ן 5
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
ל מחיר למשתכן 2022 מהו השם העדכני של הפרויקט? נדל"ן 1
כנשר האם הדירות בהגרלת מחיר למשתכן תמיד ללא היתר בניה? נדל"ן 15
E כדאיות מחיר למשתכן נדל"ן 8
L מחיר למשתכן באמצע החיים נדל"ן 65
D מחיר למשתכן + בעלות בדירה או ירושה מחוץ לארץ נדל"ן 3
I מחיר למשתכן במיקום קצת שונה נדל"ן 33
T מחיר למשתכן 5 או 6 חדרים נדל"ן 4
T מ״משתכן צעיר״ ל״מחיר למשתכן״ נדל"ן 0
P באיזה תמהיל משכנתא לבחור? דירת מחיר למשתכן בנתיבות נדל"ן 8
stamEhad מחיר למשתכן לזוג צעיר - עסקה משתלמת תמיד או לא בהכרח? נדל"ן 10
י מה עדיף, דירת 3 או 4 חדרים להשקעה? מחיר למשתכן. נדל"ן 8
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
מומו הברווז משכנתת גישור לדירת מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y מחיר למשתכן מודיעין - 5 גן או 3 חדרים נדל"ן 3
H הגרלת המשך מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
K המתנה לפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 1
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
ש מחיר למשתכן התייעצות נדל"ן 1
Plato זוג עם שני ילדים בדילמת מחיר למשתכן - למכור ולקנות? נדל"ן 4
מ מחיר למשתכן/משפרי דיור נדל"ן 7
benjamin דירה דרך הצבא vs חיפוש עצמי vs מחיר למשתכן בתכנית החדשה נדל"ן 17
Ron.B סקר מחיר למשתכן- מגורים או השקעה? נדל"ן 7
D מחיר למשתכן -נתניה נדל"ן 22
D מחיר למשתכן - הסוף? (ותכנית חדשה בפריפריה) שוק ההון 0
ד מחיר למשתכן-האמנם כדאי? נדל"ן 8
I תמהיל - דירת מחיר למשתכן נדל"ן 2
ITS מחיר למשתכן במודיעין - דירת 3 או 5 חדרים - מה עדיף כלכלית? נדל"ן 12
מ כדאיות מחיר למשתכן כ'השקעת ערך'? אגמים נתניה נדל"ן 39
T ביטול חוזה מחיר למשתכן נדל"ן 2
י מחיר למשתכן - כרמי גת קריית גת נדל"ן 7
ח דירת 6 חדרים - מחיר למשתכן באור יהודה. כדאי? נדל"ן 7
O מחיר למשתכן בנרקיסים - האם שווה לקנות בתור השקעה עתידית? נדל"ן 26
O מחיר למשתכן שכונת נרקיסים ראשון לציון עזרה נדל"ן 68

נושאים דומים

למעלה