מחיר למשתכן- האם כדאי?

[יבגני וולף]

אהלן חברים יקרים,
לאחרונה אני עוקב מקרוב אחרי תוכנית מחיר למשתכן של משרד השיכון.
http://www.dira-il.co.il/

לפי מה שקראתי על התוכנית, הזכאים והעולים בהגרלה יקבלו לפחות 200 אלף ש"ח הנחה בקניית הדירה וכן ניתן יהיה להשכיר אותה במקרה הצורך (דירה להשקעה) ואסור יהיה למכור את הדירה במשך 5 שנים.

התשובה לשאלה אם כדאי או לא היא כמובן סובייקטיבית ותלויה במצב הכלכלי של הרוכש.

אני זכאי להיכנס להגרלה (עומד בקריטריונים) וכן יש לי את הסכום לקנות את הדירה (כמובן עם מימון של משכנתא).
גם לאחר הרכישה יישאר לי כסף לתיק השקעות- לא שם את כל הכסף על הדירה.

האם אתם רואים סיבה לא להיכנס לזה?

תודה לעונים.

 

[adamshalev]

יש את כל החסרונות הרגילים של קניה מקבלן - דירה שמגיעה עם שלל בעיות שצריך לפתור תוך כדי מגורים ולרדוף אחרי הקבלן ומה לא. אין לי נסיון עם זה אבל מאנשים שכן יש אני מבין שזה כאב ראש.

אנחנו מחכים לזה. אם נזכה בהגרלה נקנה כי לא נגיד לא ל-200,000+ שקלים בחינם.
אם זאת דירה שגם נרצה לגור בה, הרווחנו ונגמר הסיפור.
אם זאת דירה שלא נרצה לגור בה, נשכיר אותה ונקבל תשואה של כמה אחוזים על הכסף, לא כולל ה-"200,000" שקיבלנו חינם בלי מס.
סיכונים:
- אם שוק הדירות יקרוס, שווי הדירה יכול לרדת אפילו אל יותר משווי המענק, ונצא בהפסד נומינלי (סבירות נמוכה לדעתי בטווח של 5 השנים הקרובות, אבל לא זניחה).
- אם השוק לא יקרוס, אבל המחירים ידשדשו, השכירות לא תהיה מדהימה ומלווה בשלל עלויות - אנחנו עלולים לצאת עם רווח ריאלי אפסי.

בהנחה שכל העסק לא מתפוצץ בפרצוף - על השקעה של נגיד 1 מיליון שח ומענק של 200,000, אז לא כולל השכירות ולא כולל עליית שווי הנכס, מדובר בתשואה של כ 3.7% נקי ממס - נחמד. עם שכירות ועליית ערך כלשהי של הדירה, התשואה תהיה כנראה יותר באזור של ~8% לפחות.

לכן אנחנו מתעניינים בזה ועוקבים מקרוב. בסוף ההחלטה תהיה תלויית המחיר, הדירה, והעדיפויות שלנו באותו הרגע.
אני לא מתלהב מהאפשרות של לקנות דירה רק לשם המענק, אבל אני גם לא יכול להתעלם מגודל המענק.

שאלה שלא מצאתי לה מענה עד כה - איך כל העניין עם ההגרלה יעבוד? כלומר האם אני קודם בוחר דירה, ואז נכנס להגרלה עליה, או שההגרלה היא על הזכאות שלי לבחור איזה דירה שאני רוצה אם זכיתי? מה קורה אם לא זכיתי, מתי אני יכול (אם בכלל) להכנס להגרלה נוספת?

עוד נק' חשובה - מה סיכוי הזכיה בהגרלה.
ניסתי להעריך והגעתי למסקנה שזה לא יכול להיות פחות מ-1:10, אבל זה גם לא יותר מדי, אז מעריך את זה פחות או יותר כ-1:20.
מה שאומר שבתוחלת, שווי המהלך הזה הוא כ-10,000 שח.

 

[ליברל]

ממה שראיתי: אפשר להרשם לכמה הגרלות שרוצים, אבל לזכות רק פעם אחת. מקבלים עדיפות בהגרלה אם נרשמים באותו איזור שבו אתה גר בשנים האחרונות.

לכל מכרז יש הגרלה לפי מספר הדירות בפרוייקט, כאשר יש סדר מוגדר. כלומר, יש הגרלה על מקום 1, הגרלה על מקום 2, וכד׳. מקום ראשון בוחר איזה דירה שהוא רוצה בפרוייקט, ואחריו מקום 2 וכך הלאה.

 

[קפבלנקה]

מה זה השטויות האלה של הגרלות, מה זה פה - מפעל הפיס? בינגומטים?
מה הבעיה פשוט לחלק באופן שוויוני את סך התקציב לנושא לכלל הזכאים? הזוי שמשאירים ליד הגורל לקבוע מי יתפקסן ומי יתבכיין.

 

[ליברל]

מה שבאמת הזוי זה הקריטריונים לזכאות. מנכ״ל בנק שמרוויח 150,000₪ לחודש ונשוי ובמקרה לא קנה דירה אף פעם זכאי.

וכן, העולם יהיה הרבה יותר טוב אם פשוט יחלקו כסף במקום כל מיני הטבות.

 

[עש לילה]

לגבי השאלה "למה לא פשוט מחלקים את הכסף לאזרחים" - לא בטוח שזו המטרה, כלומר יכול להיות שתוכנית מחיר למשתכן מטרתה בין היתר להביא הרבה דירות חדשות לשוק בזמן קצר (ע"י תמריצים הן ליזמים, שיבנו, והן לאזרחים, שיקנו) ובכך לנסות להשפיע על התנהגות השוק לטווח ארוך. לצערי אני לא מבין מספיק בשוק הנדל"ן אבל אשמח אם מישהו יתייחס לנקודה הזו.
דבר נוסף הוא שלא כל ה"הנחה" במחיר הדירה מגיע מתוך סבסוד ישיר של הממשלה, אז אם פשוט היו לוקחים את "תקציב התוכנית" ומחלקים לאזרחים - היינו מקבלים בסה"כ פחות כסף. ונקודה אחרונה היא שמבחינת יחסי ציבור, ברור שהרבה יותר טוב למכור כמה אלפי דירות במאות אלפי ש"ח הנחה, מאשר לחלק לכל אזרח 1000 שקל לקניית דירה... (מצאתי עכשיו שתקציב התוכנית הוא כ-2 מיליארד ש"ח)

 

[גרהם]

לא התעמקתי בתכנון הכלכלי של המכרזים, אבל נדמה לי שהרעיון הוא שמחיר הדירה יהיה זול יותר. אם יתנו כסף מזומן לכל הזכאים, כל אחד יקבל מאה שקל בערך וגם הסכום הזה יביא לעלייה במחירי הדירות (כפי שנטען כלפי תוכנית מס אפס של לפיד).

 

[adamshalev]

לא מסכים עם שניכם @קפבלנקה @ליברל
עדיף שעבור חלק מהזוגות הצעירים המענק יעשה שינוי משמעותי ביכולת לרכוש דירה, מאשר שעבור כולם זה יעשה שינוי זניח וחסר השפעה.
מה עוד שאם כולם יודעים שיש תוכנית ארוכת שנים כמו מחיר למשתכן אז זוגות צעירים יחכו עם רכישת הדירה עד אשר יזכו בהגרלה, ככה שיותר אנשים מורידים ביקוש והמחירים ירדו יותר לכולם.

לגבי הקריטריונים, אני חושב שזה לא הוגן שמישהו שמרוויח מעל העשירון ה-7 (~15,000 ברוטו למשק בית) לא יהיה זכאי. מה לגבי המשפחות שבהם האם או האב מתכננים להשאר בבית ולגדל את הילדים ורק במקרה עכשיו הם מרוויחים מעל הרף? מה לגבי אלו שגם עם ההכנסה הקיימת מתקשים לחסוך לדירה (כמה זה יוצא, ~11-12 נטו?). אם כבר מכניסים קריטריונים של שכר, זה לדעתי צריך להיות לפי הון אישי ולא לפי שכר, שזה הרבה יותר מייצג, אבל אז גם תהיה אפליה דווקא נגד אלו שחסכו כל החיים לטובת אלו שביזבזו, ככה שבכל מקרה יווצר עיוות ועדיף פשוט לוותר על הקריטריון. מה גם שלתת עדיפות לפי שכר מחזק עוד יותר את המוטיבציה לעבוד בשחור שאנחנו יודעים טוב מאד שהיא נפוצה בישראל, ובייחוד באוכלוסיות מסויימות.

 

[עש לילה]

אם זאת דירה שלא נרצה לגור בה, נשכיר אותה ונקבל תשואה של כמה אחוזים על הכסף, לא כולל ה-"200,000" שקיבלנו חינם בלי מס.

מעניין יהיה לראות איך השוק יתמחר את הדירות האלו. האם תהיה התחשבות בכך שהן נבנו ונרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" או לא. יש מנגנון כזה בשוק הרכב, למשל אוטו שנקנה בהנחה מליסינג לעולם "יסומן" ככזה ויהיה שווה פחות כסף, האם הציבור ינסה/יצליח להשיג משהו דומה עם דירות מחיר למשתכן?

 

[ליברל]

לא מדובר על חלוקה שווה לכולם, אלא רק למי שהחליטו לחלק לו. לכן, הדבר לא יביא לעליית מחירי הדיור באותו סכום, אלא במכפלה של הסכום ביחס בין הזכאים ללא זכאים (בצורה גסה), ובכך השגת את ה״מבוקש״: עזרת לאוכלוסיה מצומצמת ופגעת באוכלוסיה רחבה.

החלוקה בה״הגרלות״, ״הטבות״, ״הקלות״, ״מענקים״, וכד׳ רק מסתירה את מה שקורה בפועל: העברת כסף מאוכלוסיית משלמי מיסים אחת לאחרת. בדרך גם מרוויחים נקודות ממשק לחאפרים ולוביסטים לערבב בין הון לשלטון.

 

[קפבלנקה]

בסדר אדם שלו, אם אתה לא מסכים אז המצב הבא מקובל עליך:
שני אזרחים שונים, לאחד קוראים משה לוי ולשני לוי משה, שניהם זכאים באותה מידה בדיוק להטבה, בעלי אותם נתונים כלכליים/סוציאליים יו ניים איט, הגישו מועמדות באותו יום לאותה דירה, ובסופו של דבר אחד יקבל מהמדינה מענק של 200,000 והשני 0, רק כי המדינה החליטה שהדרך שלה לחלק את המשאבים הוא ע"פ הגורל בסיבוב הרולטה. יצא אדום - של משה לוי, יצא שחור - של לוי משה.
בעיני זו בדיחה.
אם תבוא ותטען - עדיף שמעטים יהנו מאשר שרבים יקבלו פרורים, אז שאותם מעטים לא יקבעו ע"פ הרולטה, אלא, למשל, באמצעות הקשחת תנאי הזכאות כך שאלו שזקוקים ביותר לעזרה אכן יהנו ממנה.
ניהול מדינה לא צריך להיות בשיטת אס בוכה קינג זוכה, לדעתי.

 

[גרהם]

הבעיה עם הקשחת תנאי הזכאות שמאד מהר תגיע לכך שקרוב למאה אחוז מהזכאים שייכים בדיוק לאותן אוכלוסיות לא יצרניות שממילא מקבלות הטבות בכל תחום אפשרי. המטרה כאן לעזור גם לאוכלוסיות יצרניות יותר.

 

[בת העמק]

כשאנחנו היינו זוג צעיר, לפני כעשרים שנה, היה נהוג מתן זכאות לזוגות לפי קריטריונים של דירה ראשונה, כמות האחים, מספר שנות הנישואין וגם (באופן חלקי) לפי מקום המגורים. ככה אנחנו בנינו את הבית שלנו. הזכאות קבעה מה יהיה סכום המשכנתא המסובסדת ואם וכמה יהיה המענק (למשל באזורי ספר). רק מי שקנה או בנה בית היה זכאי לזה ולא כל מי שהתאים לפי הקריטריונים.
אני לא מבינה למה לא חוזרים לזה. מה היתרון ברעיון הנוכחי שאומר שהמינהל מוזיל או מאפס את עלות הקרקע כדי שקבלן יבנה בזול?

 

[Buffett]

כל התכנית הזו נשמעת לי מופרכת.

מה היתרון ברעיון הנוכחי שאומר שהמינהל מוזיל או מאפס את עלות הקרקע כדי שקבלן יבנה בזול?

שום יתרון. תכנית די מטופשת. מסבסדים אוכלוסיה חזקה על חשבון דברים אחרים.
מה אנשים לא מבינים שההנחה שיקבלו "הזוגות הצעירים" (הגדרה מטופשת ורומנטית) תבוא על חשבון תקציבים בחינוך ובבריאות?

 

[adamshalev]

@קפבלנקה לא משנה איך תגדיר את תנאי הסף, יהיה יותר ביקוש מהיצע (כי לא הגיוני לעשות ההפך) והשאלה נותרת איך מחלקים כשיש יותר ביקוש - הגרלה עדיף על ראשון בא ראשון מקבל כי זה יצור המון שחיתות.
לגבי השאלה מה גודל האוכלוסיה הזכאית - ככל שהקבוצה קטנה יותר זה נהיה יותר מאבק של קבוצות מיעוט איזה קבוצה תזכה לכל הכסף ואנחנו יודעים טוב מאד איך זה עובד בארץ. לכן נק המוצא צריכה להיות כל זוג שאין לו דירה, וכל הקשחה בקריטריונים צריכה להיות מוצדקת היטב.

לגבי העובדה שכולם משלמים ל הטבה שמעט מקבלים - זה ככה עם כל הטבה וסבסוד של. הממשלה. דיון על האם הממשלה צריכה לקחת מס מכולם ולחלק אותו באופן לא שיוויוני זה דיון נפרד. השאלה כאן האם הטבה בדיור לזוגות ללא דירה צריכה להיות אחת מההטבות הללו.
אני חושב שהמדינה צריכה לעשות *משהו* כיוון שהמצב יצא קצת משליטה ואם זה הכי טוב שהם הצליחו לעשות אז סו-בי-איט.

 

[doc29]

לכן אנחנו מתעניינים בזה ועוקבים מקרוב. בסוף ההחלטה תהיה תלויית המחיר, הדירה, והעדיפויות שלנו באותו הרגע.

אני מבין שאין משהו אקטיבי לעשות כרגע נכון? רק להמתין לפתיחת המכרזים.

- אם שוק הדירות יקרוס, שווי הדירה יכול לרדת אפילו אל יותר משווי המענק, ונצא בהפסד נומינלי (סבירות נמוכה לדעתי בטווח של 5 השנים הקרובות, אבל לא זניחה).

לי דווקא נראה שאם מדובר בדירה של 1.5M, ירידה של 200K היא בהחלט סבירה. כלומר 13-14% זה בהחלט נשמע לי סביר אם מקבלים את הטענה שאנחנו בבועה, או אפילו בתמחור יתר ניכר בלבד.

 

[adamshalev]

אני מבין שאין משהו אקטיבי לעשות כרגע נכון? רק להמתין לפתיחת המכרזים.

אתה יכול להרשם לעדכונים באתר. בכל מקרה כרגע אין לך אפילו אפשרות להגיש מועמדות לזכאות. המכרזים מול הקבלנים כבר יצאו לפועל בחלק מהמקומות, הכל מופיע באתר שלהם.

 

[pyrocks]

ניהול מדינה לא צריך להיות בשיטת אס בוכה קינג זוכה

המשחק הוא אס זוכה קינג בוכה (ולא להיפך), והוא גם מרמז בעקיפין על נוכלות. זה משפט במקום גם אם לא התכוונת כי אני בטוח שמי שמקורב יצליח לזכות בהגרלה איכשהו כמו שקרה במכרז בבית שאן שם במקרה ראש העיר ואורלי לוי (הבת של) זכו, אבל ממש במקרה, הגרלה וכאלה.
בכל מקרה למי שיצליח לזכות - שיהנה, מניח שזה עדיף על לקנות דירה בלי ההטבה.

 

[קפבלנקה]

השאלה כאן האם הטבה בדיור לזוגות ללא דירה צריכה להיות אחת מההטבות הללו.

לדעתי לא. אני יכול להבין אם מחליטים לעזור בדיור לאוכלוסיות מוחלשת מאוד, למשל בדמות דיור ציבורי מוגן או ווטאבר.
לא מבין איזה אינטרס משרתים פה אם מחלקים כמה עשרות אלפי כרטיסי הגרלה למעמד הביניים ומתוכם כמה אלפים ברי מזל יזכו להטבה בכדי שחלום הדירה החדשה והמפונפנת בין חדרה לגדרה שלהם תקרום עור וגידים, מצטער. רוצים להוריד מחירים, אל תזרימו ביקושים מלאכותיים. זה לא סוציאליזם ולא רווחה ולא כלום זולת פופוליזם זול ואמירה של הנה עשינו משהו, אמנם גרוע, אבל עשינו. יאיר לא עשה כלום ואנחנו כן.

 

[קפבלנקה]

בכל מקרה למי שיצליח לזכות - שיהנה, מניח שזה עדיף על לקנות דירה בלי ההטבה.

זה בטוח חבר, השאלה היא אם צריך לאפשר את ההגרלה וההטבה מלכתחילה.