• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

מחיר למשתכן בבאר שבע להשקעה

Real Estate

משתמש רשום
הצטרף ב
25/8/17
הודעות
4
דירוג
0
שלום לכולם,

זכיתי במחיר למשתכן בשכונת סיגליות בבאר שבע. המחיר בערך 900,000 ל 4 חדרים כשמחיר השוק הוא באזור 1.25. אני עדיין גר בשכירות ואין דירה בבעלותי.
אני מתלבט אם לרכוש את הדירה לצורך השקעה.
יתרון: רווח של בערך 300-400 אלף שקל בעת מכירת הדירה עוד כ 8 שנים
חסרון: נמשיך לגור בשכירות לפחות עוד 8 שנים כשכל שנה כנראה יעלו לנו את שכר הדירה

מה דעתכם?
 
היו על הנושא הרבה שרשורים בפורום. היות ומדובר בהחלטה של מיליון שקל (literally), אני ממליץ לך לכל הפחות לרפרף עליהם כדי למקד טוב יותר את השאלות שלך ולהוסיף קצת עומק לרשימת היתרונות/חסרונות שמנית.
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/זכייה-במחיר-למשתכן-במקום-לא-רלוונטי-למגורים-מה-עושים.3737/
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/מחיר-למשתכן-דימונה-גם-אני-זכיתי.4118/
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/מחיר-למשתכן-שדרות.4333/
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/מחיר-למשתכן-ונדלן-בכלל.4608/
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/מחיר-למשתכן-האם-כדאי.2323/
 
אני רק שאלה,
איך אתה יודע כמה יעלו הדירות בשכונת סיגליות בבאר שבע בעוד 8 שנים?
 
תתחיל לחפש מוקשים בדירה...
גודל אמיתי, מספר חדרים, מעלית (אם קיימת), כמה שכנים שלך חושבים לבצע בדיוק כמוך...
בהצלחה.
 
באמת שאין שום דרך לדעת בכמה אפשר יהייה למכור את הדירה בעוד 8 שנים ולכן כנראה שזו לא הדרך לבחון האם זו השקעה טובה או לא.
לעומת זאת סביר להניח שהדירה תשמור על ערכה הריאלי ושניתן יהייה להשכיר את הדירה כך שההשקעה תניב משהו באיזור ה 3% לשנה בממוצע לטווח ארוך.
3% צמוד לטווח ארוך זה לא ממש תשואה גבוהה אבל גם לא כל כך רעה.
אבל אם אין לך את הכסף ואתה לוקח משכנתא ומשלם לבנק 3% צמוד אז אתה בעצם עובד בשביל הבנק...
 
אני פחות מסתכל על תשואה כי המטרה הסופית היא לרכוש דירה למגורים באמצעות הון עצמי שארוויח ממכירת הדירה. כיום דירות חדשות מקבלן בבאר שבע, 4 חדרים עם מעלית ממד ומרפסת עולות בין 1.2-1.4. לקחתי את המקרה הפסימי בו מחיר הדירה לא יעלה ב 8 שנים הבאות. ויוצא רווח של בערך 300 אלף שקל אחרי קיזוז ההון עצמי שנדרש במחיר למשתכן שהוא 100 אלף שקל, הכל בהנחה שאמצא דיירים כל התקופה שיכסו את המשכנתה שתהיה באזור 3700 ולא יהיו הוצאות משמעותיות כגון שיפוץ ותיקונים
 
@Real Estate למה שלא תגור בדירה שזכית בה?
 
לקחתי את המקרה הפסימי בו מחיר הדירה לא יעלה ב 8 שנים הבאות.
זה לא התרחיש הפסימי. התרחיש הפסימי הוא שהדירה תרד יחסית ל( או תעלה פחות מ)דירה שתרצה לקנות.
 
לפי דעתי, נשמע מעולה.
עברתי ביום שישי באזור שבו השכונה תיבנה - סה"כ אזור טוב, ממוקם ליד אחד השכונות העשירות של ב"ש.
צמוד לשכונה כבר היום יש קאנטרי, פארק סקייטים וטכני של חיל האויר.

מהחיסרונות:
יחסית רחוק מהמרכז - למרות שכל השכונות הטובות בבאר שבע רחוקות מהמרכז.
זה לא אזור סטודנטיאלי, לכן זאת לא ההשקעה הקלאסית בבאר שבע.
צמודה לאחד הכבישים הראשיים בב"ש - לכן עדיף לך שהבית שלך יהיה רחוק מהכביש הזה.

באר שבע זו לא שדרות ולא דימונה. לכן, לפי דעתי ההשקעה מאוד מעניינת וכמו שכבר נאמר - אני גם חושב שהסיכון הכי גדול הוא העובדה שאתה לא היחיד עם תוכנית כזו.
 
בתור מישהו שמכיר את האיזור טוב. היתי אומר שאם השכונה הכי טובה בבאר שבע לדוגמא מדורגת 10 מתוך 10, אז השכונה הזאת היא 7.5 מתוך 10. זה איזור מעמד ביניים לגמריי, לא מדובר פה באיזור של עשירים אלא של מעמד ביניים ואולי מעמד ביניים +. הליכה של 5 דק' ברגל לכיוון אחד ואתה נמצא באיזור שונה לגמריי ובשכונה לא טובה בכלל, לעומת זאת הליכה של 5 דק' ברגל לכיוון השני ואתה נמצא בשכונה העשירה בב"ש אז...לך תדע. אבל ככה זה בנדל"ן, הליכה של 5 דק' משנה הרבה דברים, זו הסיבה שחשוב להשקיע איפה שמבינים ולא איפה שמספרים לך שיש תשואות.
זה כמו שקיסריה לא רחוקה בכלל מג'אסר אל זרקא, ובכפר הזה יש 1000 רציחות כל שנה.
 
הליכה של 5 דק' ברגל לכיוון אחד ואתה נמצא באיזור שונה לגמריי ובשכונה לא טובה בכלל, לעומת זאת הליכה של 5 דק' ברגל לכיוון השני ואתה נמצא בשכונה העשירה בב"ש
ככה זה בכל באר שבע. תיקח לדוגמא את המגדלי אביסרור ברחוב רגר - דירות מאוד יקרות ודיירים עמידים אבל 5 דקות לכל כיוון - עזה.

מה שכן, אם עוסקים בדירוג שכונות אז כיום ניתן למצוא דירות 4 חדרים ב1.25 בשכונות יוקרתיות (רמות, נווה זאב). אז אם היום הייתי צריך לקנות דירה בתקציב הזה, באופן חד משמעי לא הייתי קונה בסיגליות. אבל לך תדע מה יהיה עוד 8 שנים.
 
ויוצא רווח של בערך 300 אלף שקל אחרי קיזוז ההון עצמי שנדרש במחיר למשתכן שהוא 100 אלף שקל, הכל בהנחה שאמצא דיירים כל התקופה שיכסו את המשכנתה שתהיה באזור 3700 ולא יהיו הוצאות משמעותיות כגון שיפוץ ותיקונים
מה עם עלויות המימון שלך?
 
שלום לכולם,

זכיתי במחיר למשתכן בשכונת סיגליות בבאר שבע. המחיר בערך 900,000 ל 4 חדרים כשמחיר השוק הוא באזור 1.25. אני עדיין גר בשכירות ואין דירה בבעלותי.
אני מתלבט אם לרכוש את הדירה לצורך השקעה.
יתרון: רווח של בערך 300-400 אלף שקל בעת מכירת הדירה עוד כ 8 שנים
חסרון: נמשיך לגור בשכירות לפחות עוד 8 שנים כשכל שנה כנראה יעלו לנו את שכר הדירה

מה דעתכם?

במידה ואתה בונה על רווח הון בעוד 8 שנים, אתה עלול להתאכזב, יתכן שבעוד 8 שנים השוק יהיה בתחתית, בירידת המחירים הקודמת באר שבע ירדה בעשרות אחוזים, בנוסף תיתכן מכירה מסיבית של דירות בפרויקט בעוד 8 שנים.
במידה ואתה יכול להכיל את הבעיות של הפרויקט למשקיעים, ומוצא שהדירה שאתה זוכה בה מתאימה להשכרה, ובמידה ותמתין למחזור עליית מחירים הבאה, אולי בעוד 18 שנים מהיום תסלק את רוב המשכנתא ותהנה מעליית ערך בעת מכירת הנכס.
 
נערך לאחרונה ב:
במידה ואתה בונה על רווח הון בעוד 8 שנים, אתה עלול להתאכזב, יתכן שבעוד 8 שנים השוק יהיה בתחתית, בירידת המחירים הקודמת באר שבע ירדה בעשרות אחוזים, בנוסף תיתכן מכירה מסיבית של דירות בפרויקט בעוד 8 שנים.
במידה ואתה יכול להכיל את הבעיות של הפרויקט למשקיעים, ומוצא שהדירה שאתה זוכה בה מתאימה להשכרה, ובמידה ותמתין למחזור עליית מחירים הבאה, אולי בעוד 18 שנים מהיום תסלק את רוב המשכנתא ותהנה מעליית ערך בעת מכירת הנכס.

רוני, האם אתה חושב בצורה דומה על הפרויקטים של מחיר למשתכן באיזור המרכז, דוגמת רמת גן (בפועל זה תל השומר/רמת אפעל/קרית קריניצי החדשה שכזה - נקרא קרית חינוך) ודוגמת הרצליה בגליל ים?
 
אין ספק שככול שהפרויקט קרוב למרכז זה יתרון.
הבעיה היא בהתחייבות היום לרכישת נכס להשקעה שניתן למכור בעוד 8 שנים כדי לממש את ההטבה במחיר של הממשלה, כאשר יתכן תזרים חודשי שלילי בזמן ההשכרה.
יש כאן הרבה חוסר וודאות לגבי מחירי הנכסים בעוד 8 שנים.
 
נו אז כדאי או לא??!?
מתלבט מאד
4 חדרים....עולה 1.06 כולל מדד. טוענים שבשוק החופשי 1.25, 1.3. אי אפשר לדעת בוודאות. בשכונה מקבילה, נחל עשן ( נווה מנחן) אני דווקא רואה מחירים נמוכים יותר ( בערך 1.07 ) אבל הדירות ישנות יותר. בנוסף האם שווה לקחת סיכון במידה ואני לא עובד כרגע וזה אומר שאין משכנתא לפחות עד התשלום השני ( ז"א אני חיבי למצוא עבודה בהקדם כי אחרת אצטרך לשלם מאה אלף שח נוספים מכיסי ולא המשכנתא)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
נ מיסוי דירה שנייה להשקעה כשהראשונה נקנתה במסגרת מחיר למשתכן נדל"ן 1
א בחירת דירה - מחיר למשתכן נדל"ן 16
D דירה להשקעה - ״מחיר למשתכן״ - איפה להתחיל? נדל"ן 5
E מחיר למשתכן+/דירה על הנייר נדל"ן 5
לאץ' שינוי סטטוס באתר מחיר למשתכן/דירה בהנחה נדל"ן 2
ה מחיר למשתכן 2024 נדל"ן 5
מ תוספות וטיפים לדירת מחיר למשתכן להשקעה נדל"ן 37
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y ערבות בנקאית חוק מכר - מחיר למשתכן נדל"ן 3
B מחיר למשתכן - דרום חיפה - תשוב חוץ נדל"ן 0
סול מחיר למשתכן למשפרי דיור בני 35 ומעלה נדל"ן 10
ה מחיר למשתכן - איסור מכירת הדירה נדל"ן 58
H מחיר למשתכן למשפרי דיור נדל"ן 7
R מחיר למשתכן אשקלון - כדאיות עסקה נדל"ן 12
Itayya מחיר למשתכן דימונה נדל"ן 6
F התייעצות מחיר למשתכן כפר קאסם נדל"ן 12
romrom התלבטות בין דירות (מחיר למשתכן) נדל"ן 2
T מחיר למשתכן - שינוי סטטוס מידועים לציבור לנשואים לאחר ״זכייה״ נדל"ן 0
G תמהילי משכנתא מחיר למשתכן נדל"ן 8
S איך מקבלים את. המענק של מחיר למשתכן ללא משכנתא ? נדל"ן 3
R מחיר למשתכן בקדימה צורן נדל"ן 6
G מחיר למשתכן ירושלים נדל"ן 12
A מחיר למשתכן נדל"ן 6
T מחיר למשתכן משפרי דיור נדל"ן 3
ב התלבטות בין 3 ל- 4 חדרים - מחיר למשתכן נדל"ן 8
M מרגיש מרומה (מחיר למשתכן) נדל"ן 31
ttmoon מחיר למשתכן - דירה בב"ש נדל"ן 8
ס זוכי מחיר למשתכן הגרלה מס 2020 פסגת זאב פוסטים מאיכות נמוכה 2
K מחיר למשתכן - סיכון בעקבות אג"ח של הקבלן נדל"ן 4
B הגרלת אוקטובר מחיר למשתכן נדל"ן 3
stamEhad מחיר למשתכן - תוך כמה זמן אני צריך לארגן את הכסף? נדל"ן 4
S ייעוץ בנושא מחיר למשתכן -בחירת דירה נדל"ן 24
ל בחירת דירה בפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 6
S מחיר למשתכן בדרום - איזו דירה לבחור והאם כדאי לרכוש ללא משכנתא נדל"ן 5
N דירה להשקעה - מחיר למשתכן - לעומת קנית דירה עצמאית נדל"ן 14
M דירה להשקעה- מחיר למשתכן או דירות תמא נדל"ן 2
ישראלי מצוי מחיר למשתכן - דירה מלפני הנישואים + הסכם ממון והפרדת רכוש נדל"ן 1
מ דירה מחיר למשתכן נדל"ן 2
Shnizelia האם תוכנית מחיר למשתכן הגיע לכדי מיצוי? נדל"ן 61
B מחיר למשתכן כמינוף לתיק השקעות דיבדנדים\פסיבי נדל"ן 39
T שאלת דירה בהנחה (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
S מחיר למשתכן - 5 או 6 חדרים נדל"ן 18
romrom הערכת מחיר דירה למשתכן ותועלת שולית פוחתת למטר נדל"ן 15
c881 כתבה כרגע על מחיר למשתכן בראש העין נדל"ן 45
stamEhad מה ההבדל בין "מחיר מופחת" ל"מחיר למשתכן"? נדל"ן 5
מ ריבית משכנתא בחלקים - מחיר למשתכן נדל"ן 5
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
ל מחיר למשתכן 2022 מהו השם העדכני של הפרויקט? נדל"ן 1
כנשר האם הדירות בהגרלת מחיר למשתכן תמיד ללא היתר בניה? נדל"ן 15
E כדאיות מחיר למשתכן נדל"ן 8

נושאים דומים

Back
למעלה