1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

מחיר למשתכן ונדלן בכלל

הנושא בפורום 'פינת המשקיעים' פורסם ע"י Rachel, ‏11/1/17.

  1. Rachel

    Rachel משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    142
    דיסקליימר: כן, אני יודעת שהיו פה בפורום ה-מ-ו-ן דיונים על מחיר למשתכן ועל השקעה בנדל"ן בכלל. וקראתי את כולם, לעומק, יותר מפעם אחת. עדיין, אני מרגישה איזשהו משהו חמקמק שחסר לי בהבנה.

    חשבתי שיהיה נוח יותר להתחיל מהתחלה, בתאור של מה שברור לי ומה שעדיין לא,
    במקום לנסות לשאול בכל אחד מהשרשורים הרלוונטיים שאלה אחרת.

    מקווה תזרמו איתי, ותחדדו את מה שעדיין לא ברור אצלי. גם הפניות ספיציפיות להסברים תתקבלנה בברכה.
    השתדלו להימנע מהערות כמו: הנושא נטחן עד דק, חפשי בפורום, כי כמו שאמרתי קראתי הכל, פשוט איכשהו אני פספסת משהו.

    מה כבר הבנתי:
    1. השקעה בנדלן יכולה להיות השקעה טובה או השקעה גרועה, הכל תלוי במספרים.
    2. הרבה פעמים רכישת דירה לצרכי מגורים אינה השקעה כדאית, מכל מיני סיבות, או בקיצור: כי המספרים לא מסתדרים.
    3. במקרה של דירה יחידה, ישנה עדיפות על פני השקעה בשוק ההון בהיבט של מיסוי.
    4. ישנם יתרונות פסיכולוגיים להשקעה בנכס פיזי, בעיקר בגלל שהנזילות שלו נמוכה. (כמובן שיכול להוות חיסרון, בנסיבות מסויימות).

    מה עוד לא הבנתי:
    1. למה המשפט 'שכירות היא כסף לפח' איננו נכון?
    בהינתן שאני צורכת שירותי דיור בכל מיקרה, זה לא טוב יותר שהם ייצטברו איכשהו לנכס?
    2. בהינתן שהתקבלה החלטה לרכוש דירה, באיזה שיעור מימון כדאי להשתמש?
    מצד אחד אני מבינה שלמימון יש עלויות כך שעדיף לצמצם אותו ככל האפשר,
    מצד שני אני רואה בזה השקעה של הון נוסף בבלוקים, במקום באפיקים אחרים, וגם תשלום מראש על צריכה עתידית...

    למעשה:
    זכינו במכרז מחיר למשתכן. בקרוב נוזמן לכנס של החברה הבונה, ולאחר מכן נצטרך להחליט האם לקנות או לוותר.
    מה שאומר שכל הדיונים הפילוסופיים שלי עם עצמי הופכים למעשיים להחריד, ואני צריכה להתכנס למסקנה. אני לא חושבת שיהיה חכם להחליט בלי להבין עד הסוף את כל המשמעויות.

    אודה מאוד לכל התייחסות מחכימה, ותודה רבה על ההקשבה
     
    י.ג ו-TunaGolem אוהבים את זה.
  2. liranviper

    liranviper משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏17/10/15
    הודעות:
    1,180
    בשביל שיהיה לך יותר קל להבין את זה, תדמייני שאין משכנתא. את קונה הכל בהון עצמי.
    השכירות היא לא "כסף לפח", כי בזכותה יכולת להשקיע במשהו אלטרנטיבי (שוק ההון) את ההון העצמי שלא השקעת בדירה והוא מניב לך תשואה.

    עכשיו אם את מכניסה למשוואה משכנתא, זה מסתבך. אבל אז את צריכה לקחת בחשבון שבעצם לקחת הלוואה. לכן עכשיו ההשוואה היא לזה שיכולת לקחת הלוואה ואותה להשקיע במשהו אלטרנטיבי (שוק ההון) שיניב לך תשואה.
    זה מופשט קצת כי הלוואה של משכנתא קצת שונה מהלוואה אחרת בריבית, בסוג, ובאופק.. אבל זה בגדול הרעיון.
     
    katon, Judith, אורי ג. ומשתמש נוסף אוהבים את זה.
  3. liranviper

    liranviper משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏17/10/15
    הודעות:
    1,180
    קודם כל לדעתי את צריכה לחסום מלמעלה בשיעור שיכפה עלייך החזר חודשי שנוח לך איתו ולא מסכן אותך.
    לאחר מכן את צריכה לקחת בחשבון השקעות אלטרנטיביות (שוק ההון) והסיכון שלהם, ואת זה להשוות תוך התחשבות במיסוי. אני רואה את המשכנתא בתור השקעה הפוכה - כל ריבית שאת משלמת עליה, זה ריבית שהיא לרעתך ולכן כל חסכון בה שקול בלהשקיע באג"ח מדינה מובטח ללא מס
     
  4. רובי1

    רובי1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏6/7/15
    הודעות:
    849
    האם תשלום על לחם הוא זריקת כסף לפח?
    לא, מפני שקיבלתי תמורתו מצרך חיוני. אותו הדבר תשלום שכירות שילמתי כסף וקיבלתי קורת גג שהיא מצרך חיוני. הניסיון לחמוק מתשלום השכירות ע"י קניית דירה הוא הטעיה, שכן אפקטיבית את משלמת עבור קורת הגג בכך שאת מאבדת תשואה על ההון.
    לדעתי כמה שיותר גבוה בהתקיים התנאים הבאים:
    1. יש לך בוודאות אפשרות לעמוד בתשלומי המשכנתה (כולל מרווח ביטחון למקרה עלייה באחוז הריבית).
    2. תשואת השכירות גבוהה באופן משמעותי מהריבית. עכשיו צריך להגדיר כמה זה "באופן משמעותי" ואני לא יודע להגדיר, כל אחד יעשה מה שנראה לו הגיוני.
    אבל יש לו גם תשואה אז כדאי להגדיל אותו..
    בהנחה שהחלטת שהבלוקים הוא אפיק ההשקעה הנכון ביותר, אז כן. זה לא תשלום מראש כי הבנק שילם ולא את.
    נדמה לי שההתלבטות שלך בקשר למחיר למשתכן כן או לא, היא התלבטות נוספת. כלומר את צריכה להחליט אם את בעד השקעה בנדל"ן, ואח"כ עוד התלבטות האם מחיר למשתכן היא תוכנית שמסייעת לך.
    זה כבר תלוי בהמון משתנים. כמה אחוז הנחה מקבלים בפרויקט הספציפי שזכיתם בו? מה אחוז תשואת השכירות באותו מקום? מהו המפרט התכני והתכנון הפנימי של הדירה? האם ריבית המשכנתה על דירות מחיר למשתכן יקרה יותר מדירות רגילות?
    וכנראה עוד שלא עולה לי כרגע בראש.
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
  5. Rachel

    Rachel משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    142
    זה בדיוק החלק שאני לא מבינה.
    בהנחה שאין משכנתא.
    השקעה בנדלן - אני לוקחת את כל ההון העצמי ומשקיעה בדירה. התוצאה: יש לי דיבידנד בגובה השכירות כל חודש.
    השקעה בשוק ההון - אני לוקחת את כל ההון העצמי ומשקיעה במדדים. מושכת כל שנה 4% מהתיק לצרכי מחייה.

    לפי החישוב שלי, זה יוצא די דומה. לצורך הדוגמא נניח הון של 1.4M
    השקעה בנדלן - אפשר לקנות דירה ולקבל הכנסות שכירות חדשית של כ4K.
    השקעה בשוק ההון - אפשר למשוך 4% לשנה, כלומר 56K לשנה שזה 4.6K לחודש.
    עד כאן זה ניראה דומה, והבחירה תלויה במשקיע לפי הסיכון שהוא מוכן לקחת. יש שיגידו שנדלן מסוכן יותר ויש ששוק ההון, אבל ברור לכולנו שבשתי המקרים מדובר בהשקעות שונות עם סיכונים שונים.

    עכשיו נכנסת לדיון המשכנתא:
    אני יכולה לקנות עכשיו נכס ב 1.4M (חלקו הון עצמי וחלקו הלוואה), לשלם מידי חודש את הוצאות השכירות שלי לבנק, ואחרי 20 שנה להתחיל קלבל דיבידנד חדשי, כמו שתארתי מקודם. כל זאת בהנחה שמחירי הדירות והשכירות נשארים אותו הדבר (זה נושא שאפשר גם עליו לדון).

    לחילופין, אני יכולה להשקיע את ההון העצמי שלי בשוק ההון, ולהמשיך לשלם שכירות כל חודש.
    כמה הוא יהיה שווה עוד 20 שנה?
    אם נניח אני מביאה 300K הון עצמי, בהנחה של 7% ריבית לשנה, אחרי 20 שנה יהיה לי 1.1K ואני אוכל למשוך משכורת של 3.6K לחודש.

    על פניו, זה ניראה קצת פחות. אבל אם נשחק קצת עם ההנחות (400K הון עצמי, או ריבית 8%) זה יוצא יותר דומה.

    מה למדתי? שבמהות, זה מאוד דומה. מה שמשנה זה המקרה הספיציפי. כאן אני מרגישה שיש ייתרון לנדל"ן: אני מרגישה שיש בו יות שליטה, בעוד שבהשקעה בשוק ההון זה תלוי בשלל גורמים כלכליים עולמיים - אבל לא בי (כל עוד לא נגעתי בכסף).

    האם זו ניראית לכם מסקנה נכונה? האם אני מפספסת משהו?
    כן, נכון, זה חישוב פשטני, כדי לוודא שאני מבינה.


    נכון. כניראה שאם אני אומרת 'כן' לנדלן אז זה 'כן נלהב' למחיר למשתכן. אבל זה חידוד נכון שאני צריכה להחליט קודם האם נדלן: כן או לא?

    אגב, יש לנו עוד הטייה לנדלן, אני חושבת שכבר כתבתי בעבר. ההורים שומרים עבורנו סכום כסף המיועד לרכישת דירת מגורים בישראל נקודה. לא מדובר בסכום אגדי, אבל כן משמעותי בשבילנו, בינתיים הוא בעו"ש אצלם, וזו הדרך היחידה שנקבלו לידנו. אין מקום לדיון על כך (מבחינתם, כמובן).
     
  6. רובי1

    רובי1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏6/7/15
    הודעות:
    849
    זה לא דומה. אם קנית דירה יש לך 4,000 בחודש. אם השקעת בשוק ההון חוץ ממה שמשכת כל חודש יתכן שתקבלי תשואה גבוהה יותר מ4% ואז היא תישאר ותוסיף לעשות פירות.
    במידה ואז מניחה ששוק ההון יתן תשואה של 4% בשנה - את צודקת.
     
  7. Ran

    Ran משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏27/1/15
    הודעות:
    92
  8. רובי1

    רובי1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏6/7/15
    הודעות:
    849
    לא בטוח שהבנתי אותך נכון. אבל, אם כן הבנתי, החישובים שלך לא נכונים.
    אם יש לך הון עצמי של 300 א"ש, ואת קונה בית בשווי 1.4 מ', אז לקחת משכנתה בגובה 1.1 מ'. ההחזר על משכנתה כזו בערך 6,500.
    עכשיו, לא יצויר שדמי שכירות חודשיים של בית בשווי 1.4 מ' הם 6,500 ש"ח אז את צודקת. העניין הוא שבישראל 2017 זה לא המצב.
    את צריכה לבדוק את המספריים האמיתיים ועל פי זה לעשות חישובים. החישוב עצמו די פשוט.
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
  9. רוני

    רוני משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    614
    היי, אנסה להסביר.

    1. יש הבדל בין דירת מגורים לבין דירה להשקעה, דירת מגורים קונים לפי רגש, מתעלמים ממגמות השוק, קונים אפילו כאשר השוק בועתי, קונים דירה שיתכן מאוד שבעתיד תהיה גדולה ויקרה לאחזקה לצרכים של זוג מבוגרים, לעיתים משתעבדים למשכנתאות גדולות וחונקות לאורך שנים, כשבעתיד לא יודעים אם ניתן לעמוד בהם.
    ישנם אלטרנטיבות טובות יותר לדוגמא : דירת מגורים בת 4 חדרים, מעלית וחניה בצפון הישן של תל אביב, אם נשכיר אותה נקבל שכירות חודשית בסביבות 10,000 עד 11,000 ש"ח כיום, בעוד שבסכום שדירה זו שווה ניתן לרכוש מספר נכסים מניבים בבת ים שייצרו הכנסה חודשית בגובה 17,000 ש"ח ועד 18,000 ש"ח, ובמיקומים מסויימים באנגליה ייצרו הכנסה חודשית של 27,000 ש"ח ובמיקומים מסויימים בארה"ב ניתן לרכוש כיום נכסים מניבים שייצרו הכנסה חודשית נטו לפני מס בגובה 41,000 ש"ח.
    ניתן לראות עדיף לשכור (לזרוק את הכסף לפח) את אותה הדירה בתל אביב ואת הכסף להשקיע במקום אחר, אני מניח שיש פה משתתפים בפורום שיתנו דוגמאות להשקעה בשוק ההון.

    2. לגבי שיעור המימון, בעת רכישת דירת מגורים מומלץ לקחת מימון שהעלות החודשית שלו היא לא יותר מ 25% מההכנסה נטו של בני הזוג, ועדיף שטווח המימון לא יעבור את ה 16 או 17 שנים. לגבי נכסים מניבים, אם מדובר בבניית פורטפוליו נכסים מניבים, אני מציע לשמור על כלל של עד 60% מימון כמובן לאחר בדיקה שהתשואה מהשכירות גבוהה בשיעור מסויים מגובה הריבית של המימון.

    3. התמקדות תחילה בדירת מגורים היא טעות, עדיף להגיע קודם כל לעצמאות כלכלית, ולאחר מכן לרכוש דירת מגורים אם רוצים בכך וזה מתאפשר.
    השבתת המשאבים הכלכליים לעיתים לטווח ארוך לצורך רכישת דירת מגורים, כאשר לא יודעים אם נזכה לעבוד עד תום סילוק המשכנתא ומה תהיה הפנסיה בעתיד התנהלות זו מסוכנת.
     
    Judith אוהב/ת את זה.
  10. עמוס

    עמוס משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    82
    הקטע שההורים נותנים כסף עבור דירה הוא מאוד משמעותי.
    הרצון של הבן זוג גם מאוד משמעותי
    ואם פסיכולוגית מרגישים החמצה אם לא קונים דירה זה גם חשוב

    עצמאות כלכלית תלויה בפסיכולוגיה יש אנשים שלא יכולים בלי רכב או דירה ויש שיכולים

    יש בעייה עם אנשים שדורשים שיביאו להם כסף כדי שיוכלו לקנות דירה או רכב או שלא רוצים לקחת על עצמם את הסיכון הקנייה.

    .אבל אם יש את הכסף וגם מקבלים עזרה מההורים יש לשקול גם פסיכולוגית את ההחלטה ולא להיכנס למצב שלא יודעים מה לעשות לבסוף מתחרטים על הבחירה
     
    Rachel ו-רובי1 אוהבים את זה.
  11. Kayben

    Kayben משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏30/8/16
    הודעות:
    57
    עבור רוב האנשים שאין להם היכרות עם הבורסה - קניית דירה היא כנראה בחירה טובה עבורם.
    הם לא יודעים להשקיע ותשלומי משכנתא הוא קונספט פשוט עבורם כדי בעצם להשקיע ולשמור על הערך של הכסף שלהם.
    בהנחה כמובן שהם לוקחים משכנתא הגיונית ולא עושים טעויות שמובילות לתזרים שלילי.

    עניין נוסף הוא סטטוס משפחתי. אם יש ילדים, אז האינטרס לתקוע שורש איפשהו גדל.

    אם אתה כן משקיע בבורסה ואתה ער לכך שקיימת אלטרנטיבה לא פחות טובה.
    אז זה כבר תלוי שיש בידך היכולת האישית לחסוך ולהשקיע באופן עקבי באותה עקביות של תשלומי משכנתא.

    בנוסף נכנס כעת אלמנט של תזמון. כמו בבורסה - להכנס בזמן הלא נכון, יכול להיות די קטסטרופאלי.
    בבורסה אפשר להשקיע בצורה מבוזרת שמקטינה את הסיכונים של תזמון שגוי.
    בהשקעה בדירה, במצב היום, לדעתי זה ברמת סיכון גבוהה יותר מאשר השקעה בבורסה.
     
    Judith ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  12. Rachel

    Rachel משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    142
    טוב,
    אני מאוד מעריכה את התגובות, ואני רואה שבאמת לא הבנתי הכל עד הסוף. אנסה לענות אחד אחד:
    אני לא מבינה למה זה לא דומה: גם בנדל"ן ייתכן והמחיר יעלה/ השכירות תגדל ואז הכסף ימשיך לעשות פירות. למה בנדל"ן זה מוגבל, לדעתך, ובשוק ההון אינסופי?
    עדיין לא, אקרא בסופ"ש ואחזור עם תובנות
    הבנתי, נקודה חשובה, אני אבדוק את המספרים. זה כניראה מה שפיספסתי: שההחזר החדשי צריך להיות מתאים לשכירות, כדי להשוות.

    אנחנו כניראה חוטאים בהכל: קניה לפי רגש, התעלמות ממגמת השוק, השתעבדות למשכנתא גדולה
    באיזו עלות? מה ההון העצמי הנדרש? מה הסיכוי למשקיע מתחיל להשקיע בחול כמו שאתה מתאר? מה הסיכון? האם זה אפשרי לשלב עבודה תוך כדי?
    תוכל אולי להסביר ביתר פירוט, למה?

    @עמוס ו @Kayben - כל מילה שלכם נכונה.
    ונכון, יש הרבה שיקולים פסיכולוגיים. ואם יש אנשים שיכולים לתאר איך הם שיקללו אותם יכול להיות שאני אעזר ואחכים מנסיונם.
    אימי אלמנה צעירה ואנחנו גרים לידה, בשכירות. אני שומעת כל יום את חוסר הוודאות שהיא חווה כי ממש לא רוצה להיזדקן לבד בלי ילדים שיגורו קרוב אליה מצד אחד, ולא רוצה לעזוב את השכונה שהיא מכירה ואוהבת מצד שני. פרוייקט מחיר למשתכן הוא במרחק 5 דק' הליכה מהבית שלה, ורק זה שזכינו, אפילו שטרם קיבלנו החלטה, הרגיע אותה מאוד.
    מבחינה כלכלית: אין ספק שהיה מוטב שתמכור את הבית ותעבור לפיריפריה, היא יכולה לקנות שם 3 דירות ולהשיג תשואה טובה הרבה יותר מאשר רק לגור בבית. זו יכולה גם להיות הדרך שלה לעצמאות כלכלית. אבל היא מפחדת משינוי ורוצה להישאר בחברה הקרובה אליה, אפשר להבין אותה.
    אבל, האם זה נכון שאני ארכוש דירה רק בשביל להרגיע אותה? האין זה מחיר יקר מידי?
    יש גם את השיקול של הילדים, למרות שהתינוקת שלנו רק בת חצי שנה, כך שלהערכתי יש לנו עוד איזה 5 שנים לחפש את עצמנו - עד שהיא תגיע לגיל ביה"ס.

    המחשבה הכללית שלנו היתה לרכוש את הדירה היות והיא מגלמת הנחה משמעותית לעומת דירות אחרות בשכונה. כמובן שאנחנו לא חייבים לגור בה, ואם יהיה שוק טוב של שוכרים ונצליח לקבל מחיר טוב: נשכיר אותה ונמשיך לשכור דירה קטנה יותר. אם לא נמצא שוכרים - זו דירה שנשמח לגור בה. באופן כללי אני חושבת שזה מצב טוב כי כך אנו מגדרים את הסיכון של דירה שעומדת ריקה הרבה זמן ללא שוכרים. מקסימום נשלם לעצמנו שכ"ד.

    הבעיה היא שלאט לאט אני מבינה שהמספרים פשוט לא הגיוניים. מדובר בתשואה של 3.5% במיקרה הטוב, וזה פשוט נמוך יותר מידי. אגב, זה אומר שהתשואה ללא ההנחה של מחיר למשתכן בשכונה היא בסביבות 2.5% - השקעה לא יעילה בעליל.

    עוד נקודה שהייתי שמחה לקבל התייחסות לגביה:
    מדובר בעיקר בכסף שחסכנו כבני זוג, ועכשיו אנחנו כבר משפחה. איך אפשר לסכן את הכסף הזה? בפרט שההחלטה צריכה להיות שלי וההתמודדות שלנו.

    מסקנת ביניים שצפה לי פתאום: אני מונעת בעיקר מפחד: פחד להשקיע, פחד לסכן, פחד להפסיד. הגיוני ומובן אבל לא מקדם. אולי אני צריכה להשקיע עוד קצב בפסיכולוגיה, כי בסך הכל המטרה היא לחיות בשמחה וללא לחץ...
     
    רוני אוהב/ת את זה.
  13. רובי1

    רובי1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏6/7/15
    הודעות:
    849
    נראה שעכשיו הבנתי אותך.
    אין שום הבדל מהותי בין נדל"ן לבין שוק ההון. ההבדל הוא הערכת התשואה והסיכון על פי נתוני העבר. יתכן בהחלט שהשקעה בנדל"ן בשנים הקרובות תשיא תשואה גבוהה בהרבה משוק ההון, זה באמת מה שקרה בתקופות מסוימות. העניין הוא שאם מסתכלים על תקופה ארוכה יותר שוק ההון מנצח, ומלבד זאת מחירי הדירות היום גבוהים מאוד ולכן ההסתברות שימשיכו לעלות לאורך שנים נמוכה.
    זה חטא רק בהיבט כלכלי, וכסף זה לא הכל כמובן.
    אני לא יכול לענות לגבי נדל"ן בחו"ל, אבל אני עמדתי די באותה סיטואציה כמוך לפני כמה שנים, והפשרה שלי הייתה לקנות דירה זולה בצפון.
    ערך הדירה שבה אני גר הוא בערך 1.2מ' תמורתה אני משלם שכירות של 3,100 ש"ח. מנגד הדירה שלי עלתה 550 א"ש ואני משכיר אותה תמורת 2600 ש"ח. כך שיש כאן חיסכון גדול מאוד בהוצאה שלי על דיור.
    דירות במרכז נותנות תשואת שכירות של בערך 3% ברוטו. בפריפריה ניתן למצוא בערך 5%. אני עדיין לא יודע אם אני ממליץ על זה, אבל זה יותר טוב מלקנות במרכז.
    באופן אישי אני לא חושב שמגורים בשכירות בהכרח גוזרים אי ודאות. אפשר לראיין את בעל הדירה ולודאות שהוא לא מתכנן למכור את הדירה בשנים הקרובות, ובדרך כלל אם השוכר אמין ומשלם טוב ובזמן אין סיבה שהחוזה לא ימשך שנים רבות אני מכיר אנשים שגרים בשכירות באותה דירה 20 ו30 שנה.
    תנסי להסביר את זה גם לאמא, אולי זה ירגיע אותה. (לא ניסיתי לחוות דעה על השאלה עצמה, זה באמת לא קל).
    זה מה שאת מרגישה השיקולים הרציונאליים שאת מעלה כאן מוכיחים שזה לא בהכרח מה שמניע אותך. לםני כל קבלת החלטה יש פחד מסוים.
     
  14. doc29

    doc29 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏14/2/15
    הודעות:
    1,871
    לדעתי האישית, מבלי לייעץ דבר, אם הזכייה היא במקום שיש סבירות גדולה להשכיר (קרי איזור המרכז), וניתן לקנות בלי משכנתא מטורפת מדי, זו הזדמנות מעולה. זה מצב של חוסר יעילות משמעותי בשוק- את קונה נכס ב-70-75% מהמחיר האמיתי שלו (ובניגוד לכל מיני הבטחות של כל מיני שרלטנים, במקרה הזה זה בגיבוי המדינה).
    המשפט המקורי הוא חבל לזרוק כסף לפח על שכירות, עדיף כבר להתחיל לשלם משכנתא ולקנות ככה דירה. זו שגיאה כי קודם כל במשכנתא ההון שלך לא פנוי להשקעה באפיקים אחרים שיכולים להגדיל אותו יותר ובעיקר בגלל שיש מרכיב מאוד משמעותי של ריבית.
     
    אורי ג. ו-רובי1 אוהבים את זה.
  15. רובי1

    רובי1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏6/7/15
    הודעות:
    849
    בפריפריה לא משכירים דירות?!
    מה היתרון בלקנות נכס ב70% מערכו אם א"א לממש אותו והשכירות עדיין נמוכה מאוד?
     
  16. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    574
    @Rachel , האם אתם יכולים לקנות את הדירה עם מימון של כ-50%, בהחזר של פחות מ-20 שנים, עם החזר של כ-25% מהשכר?
     
  17. OnTheVerge

    OnTheVerge משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/3/16
    הודעות:
    523
    ייתכן, אבל קניית דירה היא השקעה ריכוזית ולא מפוזרת כמו מדד מניות רחב (למשל, VT).
    לכן, את חשופה לסיכונים ברמת המדינה, ברמת העיר וברמת השכונה.
     
  18. doc29

    doc29 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏14/2/15
    הודעות:
    1,871
    ברור שכן, פשוט מי שרוצה להיות בטוח שימצא שוכר בקלות ולא יתקע עם החזר משכנתא, אני חושב שעדיף דירה במרכז שם הסיכויים באמת מקסימליים.
    למשל מחיר למשתכן בפרדסיה. או בירוחם. בכנות לא יודע אם אחרי האלפי דירות שיזרקו לשם בבת אחת יהיה כל כך קל למצוא שוכר.
    לגבי ראשון, או הרצליה, או רעננה אין לי ספק.
     
    רובי1 אוהב/ת את זה.
  19. doc29

    doc29 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏14/2/15
    הודעות:
    1,871
    מה זה א"א?
     
  20. Ran

    Ran משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏27/1/15
    הודעות:
    92
    רק הערה: פרדסיה זה המרכז של המרכז, ואולי המכרז הכי משתלם במחיר למשתכן. מי שזכה שם הרויח יותר ממיליון שקל לדעתי, וגם לא תהיה שום בעיה להשכיר (וזה ממש לא אלפי דירות, זה 200 אם אני לא טועה).

    באופן כללי אני לא מסכים עם הקביעה שבפריפריה קשה להשכיר ובמרכז קל. כל עיר ושכונה הם שוק עם מאפיינים שונים וצריך להכיר אותם ספציפית. למשל ראש העין זה במרכז אבל פחות או יותר מכפילים שם את העיר ולא ברור לי מיהם עשרות אלפי האנשים שיבואו לגור שם.
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
זכינו במחיר למשתכן פינת המשקיעים ‏15/2/17
מחיר למשתכן במעלות תרשיחא פינת המשקיעים ‏2/12/16
מחיר למשתכן שדרות פינת המשקיעים ‏30/11/16
זכיתי במחיר למשתכן בקרית מוצקין. מישהו מכיר את האיזור? פינת המשקיעים ‏1/11/16
מחיר למשתכן- בעד ונגד פינת המשקיעים ‏3/7/16

שתפו: