1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

מחיר למשתכן שדרות

הנושא בפורום 'פינת המשקיעים' פורסם ע"י moris, ‏30/11/16.

  1. moris

    moris משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏29/11/16
    הודעות:
    10
    שלום לכולם
    אני לקראת קבלת החלטה די גורלית ורציתי לקבל דעות /זוויות שונות משלי מחברי הפורום היקרים
    לאחרונה התבשרתי על זכיה בהגרלה של משרד האוצר (מחיר למשתכן) לבחירת דירה בעיר שדרות.
    (אבא שלי שאל אותי אם אני בטוח שהמילה "זכיה" והעיר שדרות יכולות לעלות יחד באותו משפט:)

    אספר בקצרה איך הגעתי לשדרות:
    לקנות דירה בישראל לא היה עבורנו בכלל על הפרק ,מעולם !
    כמשקיע ערך -המחיר אף פעם לא התקרב לאיזור שאני ארגיש בנוח עם החלטה כזו.
    אני שמח שאישתי הבינה בשלב מוקדם שקניית דירה בשלב הזה של חיינו משמע ריתוק הון עצמי רב וכתוצאה מכך עבודה/שעבוד עד גיל הפנסיה וזה ממש לא מתאים לנו. עדיין צעירים.
    אנחנו משקיעים את כספנו בשוק ההון מזה 10 שנים ואפשר לומר שעברנו סייקל שלם .
    בשנה האחרונה נכנסה התוכנית מחיר למשתכן וקרצה לנו כמו גם לזוגות צעירים רבים שלא היתה להם בעלות על דירה /יכולת או רצון לבעלות על דירה והפכה אותנו ל"משקיעי נדלן בפוטנציה" .
    הוספת נדלן להשקעה לפרוטפוליו שלנו יכול להיות צעד נכון מבחינת גיוון בהתבסס שהפרוטפוליו כולו מורכב מ 100% מניות.
    הרציונל שלי היה כזה-להציע הצעות לכל ההגרלות במסגרת התוכנית שמעניקות הנחה של לפחות 30-% מול מחירי השוק כיום.
    margin of safety מספק בעייני.
    אז לא זכינו ב 14 הגרלות שונות במקומות הרבה פחות מלחיצים (אותי לפחות ) מהעיר שדרות.
    לפני הזכיה ההיכרות של עם העיר היתה רק בשמה.
    נעבור לנתונים:
    במסגרת התוכנית דירת 4 חדרים בבנין חדש תעלה 580,000 ש"ח כשמחיר השוק לדירה (אפשר לומר זהה) חדשה מקבלן (על הנייר) יהיה 820,000 ש"ח . לכאורה 41% מרג'ין .
    תשואת השכירות שחישבתי מניחה 2800 ש"ח לחודש -(ריאלי לחלוטין במחירי היום ) מניבה 5.7 % שנתי ברוטו.
    ואם אחשב רק 10 חודשי שכירות במקום 12 נקבל 4.8 % ברוטו. עד כה הכל בסדר.
    כשנכנסתי לפרטי פרטים הבנתי שאני לא מכיר את שוק הנדלן מספיק ולא מכיר את שדרות בפרט ובטח ובטח לא את שוק הנדלן בשדרות. חפרתי וחפרתי, יד 2 לראות את ההיצע בשוק השכירות ואת המחירים בדירות למכירה, באתר של מס שבח ובאתר מדלן . כמו כן התקשרתי עם מתווכים בעיר וכולם סיפרו לי שזו ניו יורק הבאה ואין חשש לעודף היצע.
    במסגרת התוכנית ייבנו בעיר 1350 יחידות דיור בכמה פעימות כשהפעימה הראשונה כוללת 400 יח"ד ותתחיל להיבנות בעוד כשנה. צפי לאכלוס אמצע 2020. כידוע אסור למכור 5 שנים אז זו חתונה לכמעט 10 שנים (8 אם הכל עובר חלק חלק )
    הפחד שלי בגדול הוא שיש עוד הרבה זוגות כמונו שלא מתכוונים לעבור לגור בשדרות ובונים על השכרת הנכס. ואז בתקופה קצרה ייפלטו לשוק מאוד קטן ,מלאי דירות גדול יחסית לעיר קטנה (24,000 תושבים).
    החשש שלי הוא לא בירידת תשואת השכירות אלה פשוט שהנכס יעמוד זמן רב ללא שוכר. בעצם זה אותו דבר
    לא מדבר על טילים ממערב.
    בעד:
    *לא היתה בנייה חדשה בעיר זמן רב, רוב רובם של הבתים בעיר נבנו בשנות ה 60-70-80

    * לפי תוכנית מתאר של העיר עומד להיבנות בעיר אזור תעסוקה גדול אשר ייתכן וימשוך לעיר תושבים נוספים.

    *יש רכבת לתל אביב (50 דקות).

    *כמו כן בעיר יש הטבת יישוב מועדף שמעניקה למשתכרי שכר גבוה יחסית הטבת מס אדירה. (מי שמרוויח 22 ברוטו ישאר עם 18 נטו במקום 14 נטו) ,להבנתי הטבה זו מושכת לעיר אוכלסייה חזקה מערים שכנות קרובות ללא הטבה. מה שגורם לסך ההגירה בעיר להיות חיובית בשנים האחרונות ולפי ראש העיר ( 4000 איש פלוס הגירה נטו ב5 שנים האחרונות. זה יפה לכל הדעות לעיר של 20,000 תושבים ).ההטבה הזו זה משהו שלא ידעתי עליו קודם וזה ממש משנה את חוקי המשחק לכל מי שחולם לפרוש מוקדם ומרוויח שכר בינוני גבוהה.קורץ לי לא אשקר אך אישתי עצמאית ועובדת באיזור המרכז וזה נראה לה בערך כמו לעבור לתאילנד. להבנתי ההטבה הזו יכולה להתבטל בהינף יד (החלטת ממשלה) אז אין וודאות בנושא הנ"ל אך לא סביר שזה יקרה כל כך מהר.
    אם אשתי היתה זורמת הייתי מוכן להקריב עשור ולצאת לעצמאות כללית .
    אני משאיר את זה כאופציה של worst case snario .

    *דבר נוסף הוא שפריפרייה התוכנית מייעדת 50 -55 % מסך הדירות לתושבי המקום בשונה מאיזורי הביקוש שם זה 20% מה שלדעתי ישאיר פחות משקיעים וכתוצאה מכך פחות דירות להשכרה.

    אנחנו יכולים לוותר על הזכייה ולחכות לזכות באיזור עם ביקוש גדול יותר אבל אין לדעת מתי ואם זה יקרה . מה גם שריבית המשכנתא רק הולכת ועולה בשנה האחרונה.
    כרגע זו האופציה שעל השולחן ,השאלות שלי למי שמכיר את שוק הנדלן ואת שדרות בפרט וגם לכל חברי הפורום שיכולים להביע דעה שתראה לי דברים שלא חשבתי עליהם:
    מה אתם חושבים על ההשקעה?
    מה אני מפספס?

    סליחה על המגילה
    בתודה מוריס
     
    adamshalev ו-daat99 אוהבים את זה.
  2. RaeNye

    RaeNye משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏9/3/16
    הודעות:
    313
    הממ... מותר לך לרכוש דירה שם שתעמוד ריקה ובתמורה לקבל עוד 4 נטו לחודש? :roll:>:D:lol:
     
    Ofec_Bar, artist, moris ומשתמש נוסף אוהבים את זה.
  3. חתול לילה

    חתול לילה משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏8/3/15
    הודעות:
    204
    לתומי חשבתי ש"מחיר למשתכן" אמור לעזור לזוגות צעירים להגיע לדירה ולא להפוך אותם למשקיעי נדל"ן נוספים...
    אתה בטוח שמותר לך להשכיר את הנכס?

    בכל אופן, הנה כתבה מעניינת:
    מחצית מהמתבגרים בשדרות סובלים מסימני פוסט טראומה
    אישית אני לא חושב שהטבה כספית מצדיקה מצוקה נפשית, אבל כל אחד והשיקולים שלו.
     
    daat99 ו-ברננקי אוהבים את זה.
  4. חתול לילה

    חתול לילה משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏8/3/15
    הודעות:
    204
    שאלה מעניינת. מתוך האתר של חילן:
    כדי להיות זכאי להקלת המס, על אדם להיות "יחיד שמרכז חייו באותו ישוב" (זו ההגדרה בחוק). הגדרה זו נדונה פעמים אחדות בפסיקה, וזכתה לפרשנות מחמירה... כעקרון, נראה שאין ההטבה ניתנת למי שמנהל "חיים כפולים" בישוב נשוא ההנחה ובמקום אחר.
     
    RaeNye, בת העמק ו-daat99 אוהבים את זה.
  5. moris

    moris משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏29/11/16
    הודעות:
    10
    חתול בדקתי את הנושא,
    מס הכנסה לא נותן לך 50,000₪ בשנה בלי בדיקה.
    לפי פסקי דין אם יש חשד שאתה מנהל חיים כפולים ,קרי אתה רשום כתושב שדרות אבל העבודה במרכז והילד בגן בראשון-לא סביר בעיניהם. קראתי גם שבדקו לאנשים חשבונות חשמל ומים כדי לאמת זאת.
    לגבי המתבגרים יש בזה משהו.
     
    RaeNye, daat99, liranviper ומשתמש נוסף אוהבים את זה.
  6. FIYaacov

    FIYaacov משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏22/3/15
    הודעות:
    1,343
    על הנייר הכל נראה טוב ויפה.
    אבל...
    הייתי ממקד את עצמי. השיקולים להשקעה ולמגורים הם שונים לגמרי ונראה שאתה מערבב אותם פה.
    הייתי נסגר עם עצמי למה הדירה מיועדת, ורק אז בוחן את הפן הזה עד הסוף.
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  7. moris

    moris משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏29/11/16
    הודעות:
    10
    @FIYaacov תודה על הזווית ,השיקולים הם להשקעה בלבד.
    ציינתי שמגורים בדירה הינם בגדר worst case senario , במצב שהדירה עומדת תקופה ארוכה ללא שוכר.
     
    FIYaacov אוהב/ת את זה.
  8. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    409
    כמה משכנתא אתה צריך?
    מה תעשה עם ההון העצמי אם לא תקנה שם?
     
    י.ג אוהב/ת את זה.
  9. liranviper

    liranviper משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏17/10/15
    הודעות:
    1,008
    לגבי שדרות וישובים בקו עימות.. כדאי לציין שיש עוד אסטרטגיה שעלתה בדעתי כמה פעמים.
    מחכים לעימות - > המחירים צונחים (מעט קונים, אבל מוכרים בגלל נסיבות החיים תמיד יש) -> קונים בזול

    רק רציתי לשתף
     
  10. c881

    c881 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    3,614
    במלחמת לבנון השניה גרתי בקרית שמונה.
    משום מה ולמה, אחרי המלחמה - המחירים קפצו.
    התרוץ היה "עכשיו הם מגיעים לכרמיאל, אז הם מדלגים עלינו".
    מיותר לציין שלכרמיאל הם ירו מידי פעם טילים עם טווח ארוך לעומת קטיושות שילדים מוצאים שם בחצר ויורים להנאתם.
     
  11. liranviper

    liranviper משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏17/10/15
    הודעות:
    1,008
    @c881 השאלה מה היו המחירים בזמן המלחמה
     
  12. מרק עוגיות

    מרק עוגיות משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏4/6/15
    הודעות:
    1,878
    בעיני התשובה לשאלה מאד תלויה בכמה אחוז מההון העצמי שלך הם אותם חצי מיליון ש"ח, וגם כמה אתם צפוייים להמשיך לחסוך בעתיד. למשל, עם הון עצמי של מיליון או פחות, לא הייתי משקיעה חצי מיליון בדירה אחת בעיר ספר מוכת טילים. עם הון עצמי של 5 מיליון, הייתי בכיף מגוונת את התיק שלי עם כזאת עסקה.
     
    moris אוהב/ת את זה.
  13. c881

    c881 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    3,614
    לא ירדו מהחודש שלפני המלחמה.
     
    liranviper אוהב/ת את זה.
  14. moris

    moris משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏29/11/16
    הודעות:
    10
    כאמור ההון עצמי מושקע ב-10 שנים האחרונות במניות ערך / סלי מניות חול.ושם ישאר בעשורים הקרובים.
    לגבי משכנתא -אנחנו יכולים לקנות גם בלי ,אני נוטה למקסימום משכנתא (500,000 מתוך 600,000) כדי להשאיר כמה שיותר כסף בתיק.
    יש לי ביטחון תעסוקתי בדמות קביעות בעבודה בשכר יחסית גבוה. אז אני נוטה לקחת סיכונים לפעמים מוגזמים.
    התוכנית הזו מאפשרת לנו חשיפה לנדלן במינוף גדול מבלי לרתק הון עצמי רב שעובד קשה.
    אני מסכים עם מי שאומר שהתוכנית כושלת למטרתה. אוסיף ואומר שהיא דוחפת לשוק זוגות רבים שבכלל לא היו במחשבות על דירה. (כי 100,000 זה סכום שיחסית זוג צעיר יכול לגייס לעומת רבע מיליון שקל)
    היו כבר שקראו לתוכנית מחיר למסתכן.
    תודה על התגובות.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏30/11/16
    Fitch ו-FIYaacov אוהבים את זה.
  15. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    409
    התכוונתי בלי לממש את התיק ולשלם על זה מס.

    לגבי המשכנתא, לא מדובר על הקטנת הסיכון אלא על מיקסום הצמצום (של עלויות הריבית).
     
  16. ברננקי

    ברננקי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/9/15
    הודעות:
    622
    השאלה אם היו בכלל עסקאות בזמן הזה (שמחירם לא נקבע ונחתם לפני המלחמה)
     
  17. נולי

    נולי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏28/12/15
    הודעות:
    490
    לא אומר כלום. תכניות מתאר הן לא מחייבות.


    זה משהו שמשתנה לפי משב הרוח.
    זה אולי שיקול לעבור לשם לתקופה, אבל לא להשקיע שם בעשר השנים הקרובות.

    יש לזה סיבה. אף אחד לא רוצה לגור שם.

    קח בחשבון שהמשקיעים היום משכירים בעיקר לסטודנטים מספיר.

    לא רואה סיבה שמשפחה מבוססת תעבור לשדרות כשיש מושבים נחמדים מסביב שאפשר לשכור בהם בית פרטי, או לגור בבאר שבע שהיא עיר לכל לדבר.
     
  18. moris

    moris משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏29/11/16
    הודעות:
    10
    העובדות בשטח לא תומכות בזה. אנשים גרים שם ומשכירים למרות שאני בהחלט מבין למה אתה מתכוון.
    למשפחה מהמרכז לעבור לשדרות זה לא דבר של מה בכך .
    אך למשפחות "סולידיות" מהאיזור שגרות במושבים הנחמדים או בעיר כמו באר שבע ,הטבה של 50,000 בשנה היא גם לא דבר של מה בכך.
    אני חושב שאני אישית -אם הייתי גר בבאר שבע ועובד בבאר שבע לא היתה לי שאלה בכלל עובר למרחק של 15-20 דקות נסיעה ומוסיף 4000 לנטו.

    ב 2013-2016 נבנו ונמכרו כמה עשרות דירות בבניינים חדשים בעיר במחירים גבוהים ב 250,000 ש"ח בממוצע ממה שמציעה התוכנית.
    אני מנסה שלא לעשות רציונליזציה להחלטה.
    שוב ,החשש האמיתי שלי הוא שהגידול בהיצע ביחס לשוק ההשכרה בפרק זמן קצר ישאיר את הדירה ריקה משוכרים או מאוד קשה להשכרה.
    תשואת השכירות במצב כזה אכן צפויה לרדת אך אם היית כבר משכיר דירה בעיר במבנה ישן ללא מעלית ,בלי חניה ומחסן לא היית מעדיף לעבור לשכונה חדשה עם כל הפסיליטיס שציינתי ?. אני מדבר בראייה של מי שכבר גר בעיר ושוכר דירה. (רצינליזציה ??)

    קח בחשבון שהמשקיעים היום משכירים בעיקר לסטודנטים מספיר.
    השכונה לא כל כך קרובה לספיר, לא משהו שאי אפשר לפתור בעזרת אופניים. למיטב הבנתי דווקא הסטודנטים אוהבים ומשכירים במושבים הסמוכים.:'(
    אולי תמהיל דירת 3 חדרים מתאימה יותר לצורכי השכרה ,סטודנטים בכל זאת, מחיר רכישה 480,000 -500,000 ש"ח במסגרת התוכנית
    בינתיים כל זה ניחושים עבורי. לא מכיר מישהו שגר שם או מכיר את שוק ההשכרה שם ויכול לשפוך קצת אור .
    תודה.
     
  19. c881

    c881 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    3,614
    אני לא עסקתי בתיווך בתקופה המדוברת (בעצם מעולם).
    אני יודע שחיפשתי בזמנו. לא יותר.
     
  20. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    409
    לך יש הטבה שאין לאחרים ולכן תיאורתית אתה יכול לרדת בתשואה כדי להבטיח שוכר. משהו שהשכן שלך שקנה במחיר מלא לא יכול.
    לחשוב על הדירה הקטנה ביותר או דירה שניתן לחלק או להשביח זה כיוון נכון לחשוב.
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
מחיר למשתכן ונדלן בכלל פינת המשקיעים ‏11/1/17
מחיר למשתכן במעלות תרשיחא פינת המשקיעים ‏2/12/16
זכיתי במחיר למשתכן בקרית מוצקין. מישהו מכיר את האיזור? פינת המשקיעים ‏1/11/16
מחיר למשתכן- בעד ונגד פינת המשקיעים ‏3/7/16
מחיר למשתכן - ההשקעה הכי טובה היום פינת המשקיעים ‏18/3/16

שתפו: