דירה קטנה יותר תכניס אותך לפחות סיכון במשכנתא.
פער של מליון שקל? שוב.. אמר מי? השמאי? (נגיע אליו עוד רגע) לא. ורק הוא קובע את מחיר הדירה וגם את גובה המשכנתא. לא מתווך.
בקשר לשכירות אני אתייחס בהמשך.
הטיעון שאחרים ויתרו, גם לזה אתייחס בהמשך.
אוקי, הבנתי את המטרות, בקשר למשכנתא אמרו מה שאמרו ואת זאת שמחליטה.
בכל מקרה... השנקל שלי במחיר למשתכן, ובכלל דברים שאת צריכה לבדוק.
א.ראית את הדירה? כלומר ביקרת באתר או משהו?
ב.לא אמרת איזה פרוייקט זה, אבל בכל אופן קחי בחשבון שאם זה פרוייקט שבנוי במאסה סטייל ראשון לציון נרקיסים,אור יהודה פארק וכו...
תהיה מאסה של משכירים, ובשנה שנתיים הראשונות הם יהיו אולי 75% ממה שאת מצפה.
לצורך הדוגמא דירות 4 חדרים בראש העין שווי 1.7 מליון, הושכרו ב4000 שקל ואפילו פחות.
עפולה אין מה לדבר בכלל. אבל אני מאמין שהפרוייקט שלך הוא במרכז אז זאת חצי נחמה.
ההשכרה היא מירוץ נגד הזמן, בין הדיירים עצמם.
ופה דווקא הזמן לרעתך, בעוד הם משלמים ארנונה וועד בית מופחתים?
את תשלמי (הערכה שלי כן? תבדקי את המספרים אחר כך) ארנונה של 1800 שקל בחודשיים, וועד בית של 600 שקל בחודש בשקט.
כלומר בנוסף למשכנתה, עד שלא תמצאי שוכר, את תשלמי את זה.
אם את משווה את זה למחירי שוק?
קחי בחשבון שכל דירות מחיר למשתכן צריכות שיפוץ של 50K-100K כדי להגיע לרמת תחרות עם הדירות בשוק.
(בדירות בשוק יש מטבח נורמלי, לעומת מחיר למשתכן ששם יש רק ארונות למטה, שירותים תלויים לעומת מונובלוק, תאורה נורמלית, אולי הנמכות, מזגנים וכו...)
ג.ראית תוכניות של הדירה? לפעמים במחיר למשתכן יש OVER אלמנטים, ראיתי תוכנית של דירת 5 חדרים עם 4 חדרי שירותים... מה קרה מלחמה?
אל תחשבי על זה רק בתור אווזה שמטילה ביצי זהב. כי מישהו אחרייך צריך לקנות ממך את הדירה ולהאמין במה שאת מאמינה בו עכשיו.
אם תקני דירה "עורפית שקטה" שמעוצבת מזעזע? למה שמישהו יתן לך מחיר מלא עבורה? העיצוב יוריד את המחיר. למרות שהשוק מסביב במחיר גבוה יותר.
אז חשוב בשבילך שתראי את התוכנית של הדירה ותחליטי אם העיצוב "עובר" מבחינתך או מזעזע.
תראי גם את התוכניות של הסביבה, אם אין משהו שמפריע. דוגמא- בראשון לציון נרקיסים עובר הקו החום של הרכבת ברחוב מתחת לבית.
שכל אחד יעשה את השיקולים שלו כמובן.... אבל אני לא הייתי קונה שם דירה גם אם מחיר השוק הוא 700,000 שקל יותר גבוה, הייתי מחפש פרוייקט אחר.
ד.במחיר למשתכן יש כל מיני מקרים קיצונים,לפעמים יש פער בין מה שאחרים אומרים שהדירה שווה, לבין מה שהשמאי אומר,
אמנם הכתבה מירוחם, אבל זה עדיין נורת אזהרה.
רוכשים בפרויקט "מחיר למשתכן" בירוחם נדהמו לגלות כי שמאים העריכו את הדירות שבהן זכו בשווי נמוך בהרבה ממה שהובטח להם
יש פערים של שמאות במרפסת גדולה יותר וגינה גדולה יותר.
לאחרונה ראיתי דירת גן במחיר למשתכן 3 חדרים, 78 מטר אם אני לא טועה, עם חצר של 120+מטר משהו כזה. נמכרת ב2 מליון שקל. במחיר למשתכן כן? מה השווי שוק?
לעולם לא נדע עד שיגיע שמאי....
ה.הטיעון שאחרים ויתרו עליה, כמובן לא אמור להסית אותך מהמטרה אליה אני מכוונת,
המטרה של להגדיל את ההון נכונה. (אני גם במצב כזה, אבל מחכה לפרוייקט הטוב בשבילי)
אבל כן אמורה להדליק אצלך כמה נורות אדומות בקשר לפרוייקט
הזה ספציפי.
מי ויתר על מליון שקל הנחה? ולמה?
כמובן שאחת התשובות שלך יכולה להיות "כי לא היה להם את הכסף שיש לי" ואז כל הנורות האדומות יכבו.
מה שאני אומר פה הוא שהחשיבה של הגדלת הון העצמי ע"י מחיר למשתכן הוא צעד טוב, גם אני נמצא בתהליך.
אבל לדעתי את צריכה לבדוק טוב טוב את המספרים ואת הפרוייקט עצמו.
וכמובן לגדר את עצמך למקרים שלא הכל הולך כמתוכנן. (שמאי מעריך פחות, 3 חודשים ללא שכירות, שיפוץ הדירה וכו...)
ההחלטה היא לא כ"כ קלה, רצוי שתגיעי עם כל הכלים שאת יכולה לאסוף בדרך.
נ.ב. הערכת שמאי לפי שווי שוק של הדירה, במחיר למשתכן היא עד 1.8 מליון.
לדעתי מזה נגזר אחוזי המימון.