לפני לקיחת משכנתא, באופן עצמאי או עם יועץ

[munmun]

אני חודש-חודשיים לפני לקיחת משכנתא וצריך להחליט אם לנסות ולהגיע למשכנתא טובה לבד,
או דרך יועץ משכנתאות.
מבחינת תמהיל הכל די מובן, החסם היחיד זה להשיג ריביות טובות.
חשוב לציין שלמשפחה שלי יש מכירים באחד הבנקים, כנראה בבנק הזה אקבל הצעה הוגנת.
השאלה, האם להסתמך על יועץ משכנתא או לעשות הסבב בנקים בעצמי?
מה הסיכוי שלי לקבל הצעה טובה כמו של יועץ משכנתא מבחינת ריביות?

 

[caterpillar]

אם יש לך מכר באחד מהבנקים זה כבר קיצר לך משמעותית את הדרך
תתחיל אצלו ותבקש ממנו את ההצעה הכי טובה שיכול לתת לך לתמהיל שבנית.
לאחר מכן ובלי להתבייש, תגיע עם ההצעה הזאת לכל ארבעת הבנקים הנותרים ותבקש הצעה נגדית
ברגע שקיבלת הצעה הוגנת ראשונה כל התהליך יתקצר. במקביל, כשתקבל הצעה שבאופן משמעותי נמוך יותר מהבנק הראשון תחזור למכר שלך ותראה לו את ההצעה הנגדית שקיבלת, אולי יוכל לשפר אותה
כך תמשיך עד שכל הבנקים לא יוכלו להתחרות (לא צריך לקחת יותר מ3 איטרציות)

 

[munmun]

יש המלצה איך לבחור את הסניף בנק הנכון עבור משכנתא?

 

[אורי ג.]

יש המלצה איך לבחור את הסניף בנק הנכון עבור משכנתא?

זה לא ממש משנה, הריביות לא נקבעות ברמה הסניפית.

 

[munmun]

זה לא ממש משנה, הריביות לא נקבעות ברמה הסניפית.

הבנתי שיש תחרות בין הסניפים על משכנתאות, אגדות של יועצים?

 

[חיימוש]

אני אתן לך טיפ שאני עשיתי: קודם כל, תלמד את כל האפשרויות הקיימות במשכנתא. זה לא מסובך בכלל. יש אפשרות לקבל הצעת משכנתא בדיגיטל מכל הבנקים,
קיבלתי הצעה ראשונה, סבבה. עכשיו אני מחכה להצעה השנייה מהבנק השני. אם ההצעה הראשונה הייתה יותר זולה, אני שולח את ההצעה הראשונה לשני, והוא משפר אותה. ככה אני ממשיך עם כל הבנקים.
בסוף, תגיע ליועץ משכנתא ותשאל אותו אם הוא יכול להציע לך משהו יותר טוב – אם כן, סבבה. עשיתי את זה עם שלושה יועצים, ואפילו אחד מהם לא הצליח להוציא הצעה יותר טובה.

​

 

[MarketTimer]

אני אתן לך טיפ שאני עשיתי: קודם כל, תלמד את כל האפשרויות הקיימות במשכנתא. זה לא מסובך בכלל. יש אפשרות לקבל הצעת משכנתא בדיגיטל מכל הבנקים,
קיבלתי הצעה ראשונה, סבבה. עכשיו אני מחכה להצעה השנייה מהבנק השני. אם ההצעה הראשונה הייתה יותר זולה, אני שולח את ההצעה הראשונה לשני, והוא משפר אותה. ככה אני ממשיך עם כל הבנקים.
בסוף, תגיע ליועץ משכנתא ותשאל אותו אם הוא יכול להציע לך משהו יותר טוב – אם כן, סבבה. עשיתי את זה עם שלושה יועצים, ואפילו אחד מהם לא הצליח להוציא הצעה יותר טובה.

​

יכול להיות שזה משהו בין אי דיוק לשקר מוחלט, אבל יועצים טענו בפני שאם התחלתי תהליך לבד מול בנק מסויים אז הם כבר לא יכולים לעשות את מה שהם עושים כדי לקבל תנאים טובים יותר כי אני כבר "שייך" לסניף מסויים והם לעומת זאת כביכול יודעים להגיע לסניף שיתן תנאים הכי טובים נכון לחודש מסויים.

 

[חיימוש]

יכול להיות שזה משהו בין אי דיוק לשקר מוחלט, אבל יועצים טענו בפני שאם התחלתי תהליך לבד מול בנק מסויים אז הם כבר לא יכולים לעשות את מה שהם עושים כדי לקבל תנאים טובים יותר כי אני כבר "שייך" לסניף מסויים והם לעומת זאת כביכול יודעים להגיע לסניף שיתן תנאים הכי טובים נכון לחודש מסויים.

יכול להיות שהם צודקים, אבל אצלי זה לא היה מעשי כי בסוף עשיתי לבד.
חשוב לציין שכל זה בתנאי שאין לך בעיות בחשבון או תלושי שכר מתאימים להחזר המשכנתא, כי במידה ולא זה באמת בעיה להסתדר עם הבנק

 

[munmun]

יכול להיות שהם צודקים, אבל אצלי זה לא היה מעשי כי בסוף עשיתי לבד.
חשוב לציין שכל זה בתנאי שאין לך בעיות בחשבון או תלושי שכר מתאימים להחזר המשכנתא, כי במידה ולא זה באמת בעיה להסתדר עם הבנק

זה הפחד הכי גדול שלי.
אני יודע מה הריביות שיועץ יכול להשיג.
נניח ואני מתחיל בתהליך, פונה לכל הבנקים ונועל את עצמי עם הסניפים האלה ולא מצליח להוציא את אותם הריביות.
אז אני בבעיה גדולה.

 

[חיימוש]

זה הפחד הכי גדול שלי.
אני יודע מה הריביות שיועץ יכול להשיג.
נניח ואני מתחיל בתהליך, פונה לכל הבנקים ונועל את עצמי עם הסניפים האלה ולא מצליח להוציא את אותם הריביות.
אז אני בבעיה גדולה.

מה שאני מנסה להגיד זה ככה: אתה כבר יודע בדיוק מה ההכנסות שלך, וכמה אתה צפוי להחזיר על המשכנתא כל חודש. לפי הבנק, החזר המשכנתא לא אמור להיות יותר מ-30% מההכנסות שלך, אחרי שמנכים את כל ההוצאות וההלוואות שיש לך. אז עכשיו פשוט תצא לדרך!

אין מה לפחד

 

[munmun]

מה שאני מנסה להגיד זה ככה: אתה כבר יודע בדיוק מה ההכנסות שלך, וכמה אתה צפוי להחזיר על המשכנתא כל חודש. לפי הבנק, החזר המשכנתא לא אמור להיות יותר מ-30% מההכנסות שלך, אחרי שמנכים את כל ההוצאות וההלוואות שיש לך. אז עכשיו פשוט תצא לדרך!

אין מה לפחד

אני צריך משכנתא עם החזר גבוה יותר באיזור ה 35%

 

[אורי ג.]

הבנתי שיש תחרות בין הסניפים על משכנתאות, אגדות של יועצים?

יש, אבל היכולת שלהם להשפיע על הריבית ברמת סניף לדעתי לא קיימת.

 

[האזרח הקטן]

לפי הבנק, החזר המשכנתא לא אמור להיות יותר מ-30% מההכנסות שלך, אחרי שמנכים את כל ההוצאות וההלוואות שיש לך.

המגבלה היא 40%.

 

[האזרח הקטן]

יש טענה שכדאי לשמור את הבנק שלך לסוף, כי הוא לא ירצה לאבד אותך כלקוח.

 

[munmun]

המגבלה היא 40%.

קיבלתי שני אישורים עקרוניים על 40 ו על 39 אחוז.
לכן הופתעתי שאמרו פה 30%.

 

[האזרח הקטן]

קיבלתי שני אישורים עקרוניים על 40 ו על 39 אחוז.
לכן הופתעתי שאמרו פה 30%.

מבחינה רגולטורית המגבלה היא אפילו 50%, אבל מעל 40% זה מחייב את הבנק לרתק הון, לכן לא מאשרים חריגה מ40%.

 

[munmun]

אם אני מתחיל את התהליך האופן עצמאי, כמה זמן לפני אני צריך להתחיל, בטח יש תוקף לכל ההצעות האלה, וגם לוקח זמן לקבל תשובות מהבנקים.

 

[האזרח הקטן]

אם אני מתחיל את התהליך האופן עצמאי, כמה זמן לפני אני צריך להתחיל, בטח יש תוקף לכל ההצעות האלה, וגם לוקח זמן לקבל תשובות מהבנקים.

בערך חודש - חודש וחצי לפני המועד בו אתה נדרש למשוך את התשלום הראשון מהמשכנתא.

 

[המתייעץ]

מניסיון חשוב שתדע ותצא מנקודת מוצא ברורה אף אחד לא עושה לך טובה הכל אינטרסים, הבנק רוצה אותך כי הוא רוצה להרויח עליך כסף כך שאתה צריך לדעת לומר להם בצורה הכי ברורה שאתה חותם עם מי שיביא את ההצעה הכי זולה, הדבר הכי משמעותי בגובה הריבית זה הדירוג אשראי וגובה ההכנסות כך שההחזר יהיה שליש.
מציע לעשות את הכל פיזי בין הבנקים כי אחרת הם יכולים למרוח אותך ולהתחיל לפחות חודש וחצי ותיזהר שלא ידחקו אותך עד הרגע האחרון שאז אתה לחוץ לכסף ומוכן להתפשר.
כמו כן שים לב שאחרי הריביות אפשר להתמקח על הנחה בעמלת פתיחת תיק וכן על הלוואה נוספת בתנאים שאין להשיג למי שלא לוקח משכנתא.
לגבי סניפים עדיף שתלך לסניף יותר קטנים ופחות באיזור מרכזי כך שפחות יש להם לקוחות ויש להם יעד להגיע אליו ומוכנים בשביל זה להוריד בריבית, מה שבסניף גדול יותר פחות לחוץ לו להוריד בגלל שיש לו הרבה לקוחות ומגיע ליעד בלעדיך.
בהצלחה

 

[munmun]

מניסיון חשוב שתדע ותצא מנקודת מוצא ברורה אף אחד לא עושה לך טובה הכל אינטרסים, הבנק רוצה אותך כי הוא רוצה להרויח עליך כסף כך שאתה צריך לדעת לומר להם בצורה הכי ברורה שאתה חותם עם מי שיביא את ההצעה הכי זולה, הדבר הכי משמעותי בגובה הריבית זה הדירוג אשראי וגובה ההכנסות כך שההחזר יהיה שליש.
מציע לעשות את הכל פיזי בין הבנקים כי אחרת הם יכולים למרוח אותך ולהתחיל לפחות חודש וחצי ותיזהר שלא ידחקו אותך עד הרגע האחרון שאז אתה לחוץ לכסף ומוכן להתפשר.
כמו כן שים לב שאחרי הריביות אפשר להתמקח על הנחה בעמלת פתיחת תיק וכן על הלוואה נוספת בתנאים שאין להשיג למי שלא לוקח משכנתא.
לגבי סניפים עדיף שתלך לסניף יותר קטנים ופחות באיזור מרכזי כך שפחות יש להם לקוחות ויש להם יעד להגיע אליו ומוכנים בשביל זה להוריד בריבית, מה שבסניף גדול יותר פחות לחוץ לו להוריד בגלל שיש לו הרבה לקוחות ומגיע ליעד בלעדיך.
בהצלחה

לא כל כך הבנתי מה ההבדל בין פיזי לדיגיטלי, אם אני קובע פגישה לתאריך מסויים איך זה שונה מפגישה פיזית בבנק?
אשמח גם לדעת על אופציה לבקש הצעה בערוץ הדיגיטלי שלא משויך לסניף מסויים.