לקיחת משכנתא

[roei217]

שלום לכולם,
עתיד לקחת משכנתא בחודש הקרוב, סביב ה1.5M, בשנתיים הקרובות אשכיר את הדירה בכ-5.5K בחודש ומצליח לחסוך כל חודש כ-23 עד 25K במצב הנוכחי.
בהנחה ואקח משכנתא עם החזר של סביב ה8K אמור לרדת לחסכון של 20.5-22.5K בחודש ורוצה להשתמש בכסף כדי לסגור חלק מהמשכנתא כדי להגיע להחזר של 5-5.5K בחודש לאורך רוב הזמן.

התלבטות אחת שבה אני דווקא יותר סגור לכיוון ההשקעה היא: האם להשתמש ב10K להשקעה חודשית ובשאר הכסף 10.5-12.5K (+ בונוס שנתי שמשתנה כל שנה וכו') כדי לסגור חלק מהמשכנתא או לוותר על החלק של ההשקעה?

התלבטות שנייה היא מה התמהיל המומלץ לפי דעתכם? לי עלו 2 אפשרויות כדי לאפשר סגירה ללא עמית היוון:
1. שליש קבוע, שני שליש פריים.
2. שליש קבוע, 300-550K (כתלות באם משקיע או לא) בלא צמוד מדד וצמוד אגח לשנתיים (או שנה) והשאר פריים.
3. אפשרות אחרת?

בנוסף מה הריביות שעליי לכוון אליהם?
שהתחלתי תהליך לפני בדצמבר הציעו לי קבוע 4.8 ופריים מינוס 0.75, משער שעכשיו הקבוע אמור לרדת קצת, אשמח לעצות.

תודה.

 

[אייל ריטברג]

שלום רועי,
עונה כיועץ משכנתא.

ראשית, לעניין הריביות. הריביות הן טסו למעלה במיוחד לאחר המתקפה של אירן. חשוב שתפריד בין ריבית בנק ישראל, שמשמשת לתמחור הלוואת הפריים בלבד, לבין תשואות אגרות החוב של ממשלת ישראל, הנסחרות מדי יום בבורסה לניירות ערך, והן הבסיס לתמחור של כל ההלוואות הקבועות והמשתנות. אגרות החוב של ממשלת ישראל (למשל לתקופה של חמש שנים) גבוהות ב 0.6%% מאשר דצמבר, אז ביקשת לקבל הצעות מחיר למשכנתא. הייתי שם לינק לאתר שלי שבו אתה יכול לראות את השינוי בתשואת אגרות החוב [תשואת עקום אפס], אך אז אעבור על כללי הפורום.

שנית, לעניין התוכנית הכלכלית, שבעיני היא תמיד מעניינת יותר:
ראשית, אפתח ואומר, שאינני מכיר אותך, אך אני יוצא מנקודת הנחה שאתה נשוי/רווק ללא ילדים. אני יוצא מנקודת הנחה זו, מכיוון שמנסיוני הדל, היכולת והרצון לפרוע סכומי משכנתא משמעותיים כל כך, היא נחלתם של אנשים שטרם הביאו ילדים לעולם (וחטפו את הכאפה הכלכלית של לגדל ילד במדינת ישראל) לכן, כל ההודעה מעתה ואילך, מתבססת על הנחה זו, אם היא לא נכונה, אנא התעלם. כמובן שאם אני טועה, אני מבקש את התנצלותך, ואני משתמש בפוסט הזה כדי להבהיר נקודה.

יש לך כושר חיסכון פנטסטי, אני לא הייתי סוגר את המשכנתא בשום מצב.
הריביות על המשכנתא כיום, נמוכות מהתשואה על השקעה ב SNP500, כשאתה פורע את המשכנתא, אתה מבצע שתי פעולות:
1. אתה פוגע בתשואה שאתה יכול לקבל, אתה מקטין את החלק שהוא בסיכון גבוה ותשואה גבוה, ואתה מגדיל את החלק שהוא בסיכון נמוך ותשואה נמוכה.
2. אתה מקטין את הגמישות שלך לבצע השקעות. אם אתה חוסך 300 אש"ח בשנה, אתה יכול לרכוש נכסים נוספים. בעוד חמש שנים, אתה תקדם את עצמך יותר [בהיבט התשואה על ההון שלך ROE] אם יהיה לך אוסף של דירות [בארץ/בחול] מאשר דירה ללא חוב.

הזמן הכי טוב לקחת סיכונים הוא עכשיו, בעתיד (שהוא לוט בערפל) הגמישות הפיננסית שלך תהיה נמוכה יותר (בגלל ילדים).

בהצלחה לך!
אייל



בהצלחה,
אייל מפינוויז.

 

[עלילה מסלול]

אציע דעה הפוכה לקודמי.

אם אתה מרוויח יפה אני שאתה עובד בהייטק. השקעה בסנופי במקום לסגור משכנתא אומרת שיש מצב לא רע שכשיהיה משבר ויהיו קיצוצים בחברות הייטק ו(אולי) תפוטר ובדיוק אז גם תיק ההשקעות שלך יחתך ב30-50 אחוז.

לי המחשבה הזו (כולל קרן השתלמות) גרמה ללכת על כיוון של סגירת משכנתא מהירה.

יחד עם זאת, אני מסכים שאתה כנראה יכול לקחת יותר סיכון ממני (אני עם 3 ילדים).

בהצלחה.

אגב, קיבלתי אישור עקרוני לפני חודש וחצי ועד שמשכתי את הכסף הריביות (העוגן) עלו בחצי אחוז. בעעעע

 

[הורדוס]

בהמשך לתגובתו של אייל חשוב להדגיש, משכנתא זולה אפשר לקבל רק כאשר אתה רוכש או משפץ דירה. כלומר אם תשנה את דעתך אחרי שתפרע חלק מהמשכנתא ותרצה להגדיל אותה זה יהיה כבר הרבה יותר יקר.

 

[הורדוס]

אם אתה מרוויח יפה אני שאתה עובד בהייטק. השקעה בסנופי במקום לסגור משכנתא אומרת שיש מצב לא רע שכשיהיה משבר ויהיו קיצוצים בחברות הייטק ו(אולי) תפוטר ובדיוק אז גם תיק ההשקעות שלך יחתך ב30-50 אחוז.

גם כאשר מפטרים בהייטק אז נותנים כמה חודשי פיצוי, ועובד עם שכר כמו של פותש תמיד יוכל למצוא עבודה כי כנראה שהוא נותן תמורה למעסיק שלא הרבה עובדים יודעים לתת ולכן תמיד יוכל למצוא מעסיק חדש, גם אם יצטרך להתפשר קצת בשכר.

 

[roei217]

אז תודה לכולם, כן אני רווק בלי ילדים שעוד גר אצל ההורים.
לגבי פיטורים אני פחות דואג כי אכן מאמין שאמצא משרה די מהר (וגם אם לא אז אחזור לד"ר שהתחלתי בעבר (וכנראה אעשה בעתיד הרחוק) וארוויח טיפה פחות).
השאלה המרכזית שנענתה באופן עקיף לדעתי היא מה הריביות שאני אמור לצפות להן? להבנתי למרות שריבית בנק ישראל ירדה ב0.25% אתם אומרים שהעוגן עלה ב0.6% לכן בפועל אם קיבלתי 4.8% אני אמור לקבל עכשיו 5.15%? בנוסף מרווחים יותר נמוכים בפריים? מה ניתן לצפות מהלוואה עם האגח כעוגן?

מבין את השיקולים לגבי סגירת משכנתא, בהנחה ואני לא רוצה להשקיע הכל (30+-) בבורסה כל חודש אלא לפזר את ההשקעה, שהדירה מבחינתי היא השקעה נכון לעכשיו, מה הייתם מציעים? כמובן לא ייעוץ.

באותו נושא, הדירה עולה 2.3, ואני אמור לקחת משכנתא של 1.45-1.5, השאלה אם גם שווה לקחת משכנתא מקסימלית?

תודה.

 

[yahud]

מבין את השיקולים לגבי סגירת משכנתא, בהנחה ואני לא רוצה להשקיע הכל (30+-) בבורסה כל חודש אלא לפזר את ההשקעה, שהדירה מבחינתי היא השקעה נכון לעכשיו, מה הייתם מציעים? כמובן לא ייעוץ.

תניח שעוד שנה אתה מרוויח חצי ממה שאתה מרוויח עכשיו ותראה אם נוח לך ההחזר.

 

[roei217]

תניח שעוד שנה אתה מרוויח חצי ממה שאתה מרוויח עכשיו ותראה אם נוח לך ההחזר.

מן הסתם שאם ארוויח חצי בנטו אז 8K זה החזר קשוח מאוד...

 

[yahud]

מן הסתם שאם ארוויח חצי בנטו אז 8K זה החזר קשוח מאוד...

אתה עדיין משכיר אותה ב5.5.. זה לא רחוק ממה שהרבה אנשים עושים עם משכורות נמוכות יותר.
שאלת מה היינו מציעים.. זה ההנחה שאני הייתי לוקח.

 

[roei217]

אתה עדיין משכיר אותה ב5.5.. זה לא רחוק ממה שהרבה אנשים עושים עם משכורות נמוכות יותר.
שאלת מה היינו מציעים.. זה ההנחה שאני הייתי לוקח.

כרגע, בהמשך אגור בה. העניין החשוב שרציתי לקבל הוא המושג של כמה ריבית לצפות בכל מסלול? 5, 4, 7?

 

[מכל מלמדי השכלתי]

כרגע, בהמשך אגור בה. העניין החשוב שרציתי לקבל הוא המושג של כמה ריבית לצפות בכל מסלול? 5, 4, 7?

תעשה גוגל: ריבית משכנתא ממוצעת
זהו נתון חודשי שמתפרסם על ידי בנק ישראל אחת לחודש
תפחית מהנתון כ 0.2% עד 0.8% אחרי מו"מ מול הבנק, וכתלות בדירוג האשראי שלך ויכולת החזר.

 

[Delver]

כרגע, בהמשך אגור בה. העניין החשוב שרציתי לקבל הוא המושג של כמה ריבית לצפות בכל מסלול? 5, 4, 7?

כלל אצבע - ההחזר היום הוא באזור ה 600 שח לכל 100k שח שאתה לווה (תנאים טובים יחסית), עבור משכנתא ל 25 שנים.

 

[קפיטליסט מרושע]

ההחזר היום הוא באזור ה 600 שח לכל 100k שח שאתה לווה (תנאים טובים יחסית), עבור משכנתא ל 25 שנים

600 ש"ח לשנה?

 

[Delver]

600 ש"ח לשנה?

לחודש

 

[roei217]

שלום רועי,
עונה כיועץ משכנתא.

ראשית, לעניין הריביות. הריביות הן טסו למעלה במיוחד לאחר המתקפה של אירן. חשוב שתפריד בין ריבית בנק ישראל, שמשמשת לתמחור הלוואת הפריים בלבד, לבין תשואות אגרות החוב של ממשלת ישראל, הנסחרות מדי יום בבורסה לניירות ערך, והן הבסיס לתמחור של כל ההלוואות הקבועות והמשתנות. אגרות החוב של ממשלת ישראל (למשל לתקופה של חמש שנים) גבוהות ב 0.6%% מאשר דצמבר, אז ביקשת לקבל הצעות מחיר למשכנתא. הייתי שם לינק לאתר שלי שבו אתה יכול לראות את השינוי בתשואת אגרות החוב [תשואת עקום אפס], אך אז אעבור על כללי הפורום.

שנית, לעניין התוכנית הכלכלית, שבעיני היא תמיד מעניינת יותר:
ראשית, אפתח ואומר, שאינני מכיר אותך, אך אני יוצא מנקודת הנחה שאתה נשוי/רווק ללא ילדים. אני יוצא מנקודת הנחה זו, מכיוון שמנסיוני הדל, היכולת והרצון לפרוע סכומי משכנתא משמעותיים כל כך, היא נחלתם של אנשים שטרם הביאו ילדים לעולם (וחטפו את הכאפה הכלכלית של לגדל ילד במדינת ישראל) לכן, כל ההודעה מעתה ואילך, מתבססת על הנחה זו, אם היא לא נכונה, אנא התעלם. כמובן שאם אני טועה, אני מבקש את התנצלותך, ואני משתמש בפוסט הזה כדי להבהיר נקודה.

יש לך כושר חיסכון פנטסטי, אני לא הייתי סוגר את המשכנתא בשום מצב.
הריביות על המשכנתא כיום, נמוכות מהתשואה על השקעה ב SNP500, כשאתה פורע את המשכנתא, אתה מבצע שתי פעולות:
1. אתה פוגע בתשואה שאתה יכול לקבל, אתה מקטין את החלק שהוא בסיכון גבוה ותשואה גבוה, ואתה מגדיל את החלק שהוא בסיכון נמוך ותשואה נמוכה.
2. אתה מקטין את הגמישות שלך לבצע השקעות. אם אתה חוסך 300 אש"ח בשנה, אתה יכול לרכוש נכסים נוספים. בעוד חמש שנים, אתה תקדם את עצמך יותר [בהיבט התשואה על ההון שלך ROE] אם יהיה לך אוסף של דירות [בארץ/בחול] מאשר דירה ללא חוב.

הזמן הכי טוב לקחת סיכונים הוא עכשיו, בעתיד (שהוא לוט בערפל) הגמישות הפיננסית שלך תהיה נמוכה יותר (בגלל ילדים).

בהצלחה לך!
אייל



בהצלחה,
אייל מפינוויז.

באופן תיאורטי, אני יכול גם לקחת משכנתא מקסימלית (שליש קבוע, שני שליש פריים) ואז בגלל שלצורך העניין יש לי 300K "אקסטרה" ישר לסגור 300K של הקבועה ללא עמלת היוון?

 

[אייל ריטברג]

באופן תיאורטי, אני יכול גם לקחת משכנתא מקסימלית (שליש קבוע, שני שליש פריים) ואז בגלל שלצורך העניין יש לי 300K "אקסטרה" ישר לסגור 300K של הקבועה ללא עמלת היוון?

כן, אתה יכול לעשות זאת.
באופן מעשי לא רק תאורטי

 

[roei217]

כן, אתה יכול לעשות זאת.
באופן מעשי לא רק תאורטי

לא אמור להשפיע על הריביות? משער שהבנק לא מטומטם
אני רואה ש

• ריבית משכנתא ממוצעת לא צמודה עומדת היום על 5.24% .

כלומר במידה ויש לי ריבית קבועה לא צמודה של 5.24% ומטה למשך X שנים אני יכול לפדות ללא עמלת היוון נכון?

 

[אייל ריטברג]

לא אמור להשפיע על הריביות? משער שהבנק לא מטומטם
אני רואה ש

• ריבית משכנתא ממוצעת לא צמודה עומדת היום על 5.24% .

כלומר במידה ויש לי ריבית קבועה לא צמודה של 5.24% ומטה למשך X שנים אני יכול לפדות ללא עמלת היוון נכון?

נכון

 

[roei217]

נכון

ראיתי את הריביות הממוצעות וכו'.
האם ריבית קבועה של 5% ל-30 שנה ופריים מינוס 0.85% נחשבות ריביות טובות? להבנתי כן.

 

[אייל ריטברג]

ראיתי את הריביות הממוצעות וכו'.
האם ריבית קבועה של 5% ל-30 שנה ופריים מינוס 0.85% נחשבות ריביות טובות? להבנתי כן.

היי רועי,
קח בחשבון שהריבית הממוצעת באתר בנק ישראל משקללת גם את כל הריביות לכל מטרה.
לכן היא מוטת כלפי מעלה.
ובאופן מפורש, אם אתה רוכש לדיור, אתה אמור לקבל ריביות נמוכה יותר.

בהצלחה.