תשלומים למחיר למשתכן - לקיחת הלוואה לפני משכנתא

[אריאל ש]

בשעה טובה לפני כשנתיים וחצי זכינו בדירה של מחיר למשתכן בפרוייקט בנהריה.
לפני כ4 חודשים חתמנו על חוזה והתחלנו לשלם.
מדובר על דירת 3 חדרים שתעלה לנו בסך הכל כ600 א''ש.
עד היום שילמנו 20% שהם כ120 א''ש והתשלומים הבאים - מלבד התשלום האחרון הינם 14% שהם כ83 א''ש.
התשלום הבא בעוד כ4 חודשים וההפרש בין התשלומים הינו כ6/8 חודשים.
כרגע אני במילואים (ובתקופה האחרונה בכלל) ונחשפתי למספר פרסומים על הלוואות של עמותות שונות או בנקים (שהבנקים אף הציעו משכנתאות בתנאים מיוחדים).
חשבתי שאולי עדיף לי לקחת הלוואה (או שניים) ולצמצם את גובה המשכנתא אותה אקח בעתיד.
לדוגמא - (וזו ההלוואה בתנאים הטובים ביותר שנראים לי כרגע)
יש עמותה שמציעה הלוואה של 40 א''ש לשנתיים (מה שאומר החזר של פחות מ1000 בחודש) בריבית של 0.085% שזה יוצא פחות מ400 ₪ סה''כ (תופס מסגרת אשראי)- כך שאם אוסיף את ההפרש משלי או אקח הלוואה נוספת בתנאים טובים (דמי הקמת הלוואה בסך של 5% מגובה ההלוואה והחזר תוך 5 שנים- נחשב הלוואה טובה?) אחסוך סכום משמעותי מהמשכנתא.. לא כך?
אציין שכמובן תהיה יכולת החזר גם להלוואות וגם למשכנתא.
בסוף, איך שלא אסתכל על זה לא מדובר בסכומים עתק..
אשמח לחוות דעתכם.

 

[אייל ריטברג]

אריאל שלום,
אני עונה כיועץ משכנתא.

הכי חשוב- תודה רבה לך על שירות המילואים שלך. תודה שאתה שומר עלינו ואתה והמשפחה שלך נושאים בנטל העצום הזה.

לקיחת הלוואות מחוץ למשכנתא אינן מומלצות. הלוואת המשכנתא היא ההלוואה הטובה ביותר לא בגלל שהריביות הן הטובות ביותר (הן לא בהכרח הטובות ביותר) אלא בגלל שמשך השנים שלהן הוא הארוך ביותר. אם אתה לוקח הלוואה לשנתיים, כפי שתיארת, אתה צריך להחזיר את כל הקרן תוך שנתיים. זה בטוח יגרום לכך שאתה
תשלם פחות ריבית, אך זה יגדיל משמעותית את העול והקושי התזרימי על משק הבית שלך.

כאשר אתה מתכנן את תוכנית המימון שלך, אתה צריך להתחיל בראש ובראשונה מתזרים המזומנים של משק הבית, כלומר, מה יהיה ההפרש בין הכנסות לבין הוצאות אחרי שתיקח את המשכנתא. כלל הבסיס שאני ממליץ עליו הוא שאתה צריך לשאוף לתזרים פנוי של 10% לפחות בין הכנסות לבין הוצאות. כלומר, אם הכנסת משק הבית שלך (נטו) היא 25 אש"ח, שכל חודש תסיים בתזרים חיובי של 2500 ש"ח. כך, אתה תוכל להתמודד עם הוצאות השוטפות של החיים שהן תת שנתיות (כלומר לא מתרחשות כל שנה) לדוגמה: החלפה של רכב, כשהמקרר מתקלקל, טיול בר/בת מצווה, טיפול אורתודנטי וכו'.

אם אתה לוקח 100 אש"ח הלוואה לחמש שנים, גם אם הכסף ניתן לך בחינם, ההחזר הוא 1666 בחודש. אם תיקח הכסף כהלוואת משכנתא, תוכל לקבל אותו בהחזר של 550 ש"ח לחודש, בכל חודש.אם אתה מדבר על משכנתא של 400 אש"ח למשל - אז ההבדלים הם ענקיים - 6400 ש"ח בתוכנית (התאורטית) שאתה מציע אל מול 2200 ש"ח בתוכנית של משכנתא ל30 שנה.
כלומר, אם אתה תיקח אחר כך גם משכנתא אתה תהיה בהחזר גבוה מאוד ביחס למה שאתה יכול לקבל.

שיהיה לך בהצלחה.
שמור עלייך ועלינו.
אייל מפינוויז.

 

[אריאל ש]

אייל תודה על המענה המפורט והענייני.
ועדיין אשאל על גבי זה.
אז נכון שלקחת הלוואה במקום משכנתא של על הסכום לטווח קצר יותר זה דבר שלא בא בחשבון - לא ניתן באמת לעמוד בזה עם התזרים החודשי.
ואני אוסיף עוד דבר -
בסוף מלבד התשלום החודשי הקבוע (הלוואה/משכנתא) על הדירה הראשונה - הייתי רוצה להצליח להמשיך לחסוך תוך כדי לדירה הבאה למגורים/ השקעה. מה גם שנצטרך הון עצמי גבוה יותר.. לדירה שנייה 50%.
אז נכון שלא רלוונטי לכל הסכום - אבל למה לא לחלק מהסכום? אפילו לתשלום הבא בלבד - בסך של כ80 א''ש.
מ2 טעמים. ראשית - את המשכנתא אוכל לקחת כ8 חודשים מאוחר יותר כל שיהיה לי להחזיר רק את ההלוואה במשך זמן זה, ושנית- תשלום המשכנתא בהתחלה הינו נמוך ובהתאם לסכום. להבנתי כ500 ₪ בחודש. כך שזה לא ממש משמעותי ומחניק.- בחישוב שלי - אם אקח הלוואה ע''ס 60 א''ש לשנתיים - אחזיר בכל חודש 1250 ₪ בלבד..
אז.. עדיין לא כדאי?
זו איזושהי דרך באמצע. לא הכל משכנתא ולא הכל הלוואה - כך שניתן להפיק מכל אםיק את היתרונות שלו מבלי לפגוע בתזרים.
אשמח מאוד לשמוע חוודים!
ותודה לכם.