גרייס ומועד לקיחת משכנתא - דירה מקבלן

[teddypicker]

היי,
בעסקת רכישת דירה על הנייר שאני מסתכל עליה קיים לוח תשלומים להלן - 20% עם חתימת החוזה, 20% אחרי 6 חודשים/יציקת הרצפה, 25% אחרי 9 חודשים/שלד הדירה וכיו"ב.

מאחר ומתוכננת משכנתא ב-60% מימון, שני התשלומים הראשונים ישולמו מהון עצמי. מנסה להבין מה האפשרויות שלי מאחר ואני משלם שכירות עד גמר הבניה:
1) לקיחת משכנתא עם חתימת החוזה ותשלום גרייס מלא/חלקי עד סוף הבניה.
2) לקיחת משכנתא כשצריך (לפחות 9 חודשים מחתימת החוזה), עם סיכון עליית ריבית עד אז, ותשלום גרייס מלא/חלקי עד סוף הבניה.
3) <אופציה שאני לא חושב עליה? בלון?>

בעצם השאלה היא האם יש תרחיש שבו לקחת גרייס +9 חודשים ישתלם יותר מלקחת משכנתא עם ריביות יותר גבוהות, זה משהו שיועץ משכנתא יכול לסמלץ?

תודה!

 

[האזרח הקטן]

בתשלומים על פני תקופת הבנייה יש לך שתי סכנות:
1. מדד תשומות הבנייה - בשנה החולפת הוא עלה מאוד, ובשל בעיות בשרשרת האספקה והתייקרות עולמית בחומרי גלם גם השנה הוא עשוי להיות מאוד גבוה. כדאי לבדוק מול הקבלן האם הוא מוכן להקדמת תשלומים תמורת ביטול תשומות הבנייה. הקבלן לא מחויב להסכים לכך.
2. עליית ריבית - בחלוקה לתשלומים כאשר אתה מושך כסף במסלול מסויים אתה מקבע את המרווח שלו, אבל אם העוגן יעלה זה ישפיע לך על משיכות עתידיות לפי העוגן שיהיה באותה עת. מבלי להתנבא לגבי העתיד, הדיבור כיום הוא על צפי לעליות ריבית בחודשים הקרובות, ונראה שהבנקים כבר מתמחרים זאת בהצעות שהם מציעים בשבועות האחרונים.

אם הקבלן מאפשר להקדים תשלומים תמורת ויתור על תשומות הבנייה אז יש היגיון להפעיל גרייס כדי לקבע ריביות.
אם הקבלן לא מסכים, אתה יכול לקבע עדיין ריביות על ידי משיכת החלק הקבוע, ומשיכה קטנה מה פריים (הפריים ממילא משתנה כל חודש, אז פה אין השפעה של תקופת המשיכה על העוגן).

 

[teddypicker]

תודה! התגובה שלך זהב ושלחה אותי לעשות שיעורי בית, כמה שאלות המשך ברשותך

כדאי לבדוק מול הקבלן האם הוא מוכן להקדמת תשלומים תמורת ביטול תשומות הבנייה. הקבלן לא מחויב להסכים לכך.

מה לגבי הסיכון שלי בהקדמה? אני יודע שיש ליווי על פי חוק אבל לא יודע להעריך מה הסיכון באמת במידה והפרויקט נתקע.

2. עליית ריבית - בחלוקה לתשלומים כאשר אתה מושך כסף במסלול מסויים אתה מקבע את המרווח שלו, אבל אם העוגן יעלה זה ישפיע לך על משיכות עתידיות לפי העוגן שיהיה באותה עת.

מעניין, לא הכרתי את זה. כשמגיע מועד תשלום שובר, לפי מה הבנק מחליט מאיזה מסלול למשוך?

אם הקבלן לא מסכים, אתה יכול לקבע עדיין ריביות על ידי משיכת החלק הקבוע, ומשיכה קטנה מה פריים (הפריים ממילא משתנה כל חודש, אז פה אין השפעה של תקופת המשיכה על העוגן).

כלומר אתה לא רואה יתרון בגרייס בתרחיש הזה? ולמה פריים במקום מסלול משתנה שגם בו צריך לקבע ריביות?


אגב במשיכה בחלקים, אני בעצם משלם רק על החלק שנמשך? אם כן, אולי בעצם אפשר לדחות את הגרייס עד לשלב שההחזר גבוה מדי...

 

[האזרח הקטן]

מה לגבי הסיכון שלי בהקדמה? אני יודע שיש ליווי על פי חוק אבל לא יודע להעריך מה הסיכון באמת במידה והפרויקט נתקע.

הסיכון בהחלט קיים. הסיכון נמוך יחסית (הרוב הגדול של הפרויקטים מגיעים להשלמת הבנייה), אבל במעט הפעמים שזה קורה, זה בלאגן רציני לקונים.

מעניין, לא הכרתי את זה. כשמגיע מועד תשלום שובר, לפי מה הבנק מחליט מאיזה מסלול למשוך?

תלוי בנק. יש בנקים בכל תשלום לפי התמהיל ויש כאלו שימשכו קודם קל"צ, לאחר מכן משתנות ולבסוף פריים, ויש כאלו שאתה יכול לבקש את הסדר המועדף.

כלומר אתה לא רואה יתרון בגרייס בתרחיש הזה?

גרייס אומר שהקבלן כבר קיבל כסף ואתה כבר מתחיל לשלם את הריבית עליו. אם הקבלן לא נותן לך בתמורה ביטול ההצמדה לתשומות הבנייה, אז האינטרס שלך זה למשוך מהמשכנתא מעט ככל הניתן, בצורה שמקבעת לך ריביות.

ולמה פריים במקום מסלול משתנה שגם בו צריך לקבע ריביות?

לגבי משתנה כל x, תתייחס לזה כמו קבועה - כל משיכה יכולה לשנות את העוגן. בפריים אין משמעות לשינוי העוגן.

אגב במשיכה בחלקים, אני בעצם משלם רק על החלק שנמשך?

כן.

אם כן, אולי בעצם אפשר לדחות את הגרייס עד לשלב שההחזר גבוה מדי...

כן, תשחק עם המספרים ותראה כמה אתה מעוניין להחזיר בכל שלב.

 

[teddypicker]

אם הקבלן לא נותן לך בתמורה ביטול ההצמדה לתשומות הבנייה, אז האינטרס שלך זה למשוך מהמשכנתא מעט ככל הניתן, בצורה שמקבעת לך ריביות.

חודש וחצי אחר כך, חוזר לתגובה הזאת ומחדד:
1) ההקדמה בהכרח מבטלת את ההצמדה, כי הסכום צמוד רק עד מועד התשלום שלו.
2) אם הצפי למדד הוא גבוה מריבית המשכנתא, אז האינטרס שלי הוא למשוך מהמשכנתא כמה שיותר, כך גם אקבע ריביות וגם אשלם פחות ״ריבית״ על הכסף (בין אם משכנתא או בהצמדות)

מה דעתך?

 

[האזרח הקטן]

1) ההקדמה בהכרח מבטלת את ההצמדה, כי הסכום צמוד רק עד מועד התשלום שלו.

יש קבלנים שלא מאפשרים בחוזה הקדמת תשלום. תבדוק מול עורך הדין / הקבלן האם אתה בכלל רשאי להקדים תשלומים (בתנאי כמובן שהקדמת התשלום גם פוטרת אותך מהצמדה לתשומות הבנייה). בנוסף, לא בכל מקרה הבנק מסכים להקדים תשלום.

2) אם הצפי למדד הוא גבוה מריבית המשכנתא, אז האינטרס שלי הוא למשוך מהמשכנתא כמה שיותר, כך גם אקבע ריביות וגם אשלם פחות ״ריבית״ על הכסף (בין אם משכנתא או בהצמדות)

מה דעתך?

ברגע שאתה מושך סכום כסף אתה גם מתחיל להחזיר אותו. אם הדירה לא מוכנה ואתה משלם במקביל גם שכר דירה וגם משכנתא, יכולה להיווצר בעייה תזרימית. במקרה כזה אולי תעדיף לא להקדים לקיחת חלקים במשכנתא. אפשר לקחת גרייס במשכנתא כדי לדחות החזרים אבל יש לזה גם עלות כספית לא מבוטלת.

אבל במידה והקבלן אכן מסכים להקדמת תשלומים והבנק מסכים להקדים תשלומים ואם אתה מניח שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מהריבית על אותה תקופה, ואם אין לך בעיה להתחיל לשלם משכנתא לצד תשלום שכר דירה, אז כן - על פניו יש יתרון בהקדמת התשלום הקבלן והקדמת המשכנתא - ההלוואה של הבנק במקרה כזה זולה יותר מההלוואה של הקבלן, ואתה גם מקבע ריביות במקום שצפוי לעלות.

הסתייגות קטנה - אם אתה לוקח מסלול משכנתא צמוד מדד, בסביבת מדד עולה, ככל שתמשוך את הכסף מאוחר יותר, כך אתה חוסך את עליית המדד שלו. אז יש פה איזשהו משחק בין מדד המחירים לצרכן, הריבית ומדד תשומות הבנייה - אתה מחליף הצמדה למדד אחד בהצמדה למדד אחר וריבית - קצת קשה לנבא מה יהיה משתלם יותר.

 

[teddypicker]

תודה על התגובה המהירה

יש קבלנים שלא מאפשרים בחוזה הקדמת תשלום. תבדוק מול עורך הדין / הקבלן האם אתה בכלל רשאי להקדים תשלומים (בתנאי כמובן שהקדמת התשלום גם פוטרת אותך מהצמדה לתשומות הבנייה). בנוסף, לא בכל מקרה הבנק מסכים להקדים תשלום.

בחוזה שנחתום עליו כתוב: "מוסכם כי הקונה יהיה רשאי להקדים תשלומים ללא קבלת הסכמת המוכר והבנק, ובלבד שסכום ההקדמה לא יפחת מ- 100,000 ₪ (מאה אלף
שקלים חדשים). במקרה של הקדמת תשלומים ע״י הקונה, חישוב ההצמדה למדד יבוצע על פי יום ביצוע התשלום בפועל״.

ברגע שאתה מושך סכום כסף אתה גם מתחיל להחזיר אותו. אם הדירה לא מוכנה ואתה משלם במקביל גם שכר דירה וגם משכנתא, יכולה להיווצר בעייה תזרימית. במקרה כזה אולי תעדיף לא להקדים לקיחת חלקים במשכנתא. אפשר לקחת גרייס במשכנתא כדי לדחות החזרים אבל יש לזה גם עלות כספית לא מבוטלת.

נכון, אבל גם אם לא אקדים ויתחיל להיווצר חוב בדמות מדד תשומות הבנייה, ונניח שאפרוס אותו - אהיה בבעיה תזרימית זהה. עדיף לכאורה להתחיל לשלם את המשכנתא, לפחות יש מרכיב קרן בתשלומים, ולא רק ריבית.

הסתייגות קטנה - אם אתה לוקח מסלול משכנתא צמוד מדד, בסביבת מדד עולה, ככל שתמשוך את הכסף מאוחר יותר, כך אתה חוסך את עליית המדד שלו.

אתה אומר זאת היסטורית כי מדד מחירי הצרכן לא עולה למשך תקופה ארוכה?

 

[האזרח הקטן]

בחוזה שנחתום עליו כתוב: "מוסכם כי הקונה יהיה רשאי להקדים תשלומים ללא קבלת הסכמת המוכר והבנק, ובלבד שסכום ההקדמה לא יפחת מ- 100,000 ₪ (מאה אלף
שקלים חדשים). במקרה של הקדמת תשלומים ע״י הקונה, חישוב ההצמדה למדד יבוצע על פי יום ביצוע התשלום בפועל״.

אז נשמע שאתה רשאי להקדים, ולבטל הצמדה על החלק שהוקדם (אם אין סעיף אחר שמגביל זאת).

נכון, אבל גם אם לא אקדים ויתחיל להיווצר חוב בדמות מדד תשומות הבנייה, ונניח שאפרוס אותו - אהיה בבעיה תזרימית זהה.

אם אתה פורס אותו זה מייקר את ההחזר אבל יכול לצמצם בעייה של תזרים.

אתה אומר זאת היסטורית כי מדד מחירי הצרכן לא עולה למשך תקופה ארוכה?

להיפך - היסטורית, לאורך זמן מדד המחירים לצרכן תמיד עולה. אבל על תקופת זמן קצובה הוא יכול גם לא לעלות, ואף לרדת.