גרייס ומועד לקיחת משכנתא - דירה מקבלן

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
168
דירוג
114
היי,
בעסקת רכישת דירה על הנייר שאני מסתכל עליה קיים לוח תשלומים להלן - 20% עם חתימת החוזה, 20% אחרי 6 חודשים/יציקת הרצפה, 25% אחרי 9 חודשים/שלד הדירה וכיו"ב.

מאחר ומתוכננת משכנתא ב-60% מימון, שני התשלומים הראשונים ישולמו מהון עצמי. מנסה להבין מה האפשרויות שלי מאחר ואני משלם שכירות עד גמר הבניה:
1) לקיחת משכנתא עם חתימת החוזה ותשלום גרייס מלא/חלקי עד סוף הבניה.
2) לקיחת משכנתא כשצריך (לפחות 9 חודשים מחתימת החוזה), עם סיכון עליית ריבית עד אז, ותשלום גרייס מלא/חלקי עד סוף הבניה.
3) <אופציה שאני לא חושב עליה? בלון?>

בעצם השאלה היא האם יש תרחיש שבו לקחת גרייס +9 חודשים ישתלם יותר מלקחת משכנתא עם ריביות יותר גבוהות, זה משהו שיועץ משכנתא יכול לסמלץ?

תודה!
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,041
דירוג
7,303
בתשלומים על פני תקופת הבנייה יש לך שתי סכנות:
1. מדד תשומות הבנייה - בשנה החולפת הוא עלה מאוד, ובשל בעיות בשרשרת האספקה והתייקרות עולמית בחומרי גלם גם השנה הוא עשוי להיות מאוד גבוה. כדאי לבדוק מול הקבלן האם הוא מוכן להקדמת תשלומים תמורת ביטול תשומות הבנייה. הקבלן לא מחויב להסכים לכך.
2. עליית ריבית - בחלוקה לתשלומים כאשר אתה מושך כסף במסלול מסויים אתה מקבע את המרווח שלו, אבל אם העוגן יעלה זה ישפיע לך על משיכות עתידיות לפי העוגן שיהיה באותה עת. מבלי להתנבא לגבי העתיד, הדיבור כיום הוא על צפי לעליות ריבית בחודשים הקרובות, ונראה שהבנקים כבר מתמחרים זאת בהצעות שהם מציעים בשבועות האחרונים.

אם הקבלן מאפשר להקדים תשלומים תמורת ויתור על תשומות הבנייה אז יש היגיון להפעיל גרייס כדי לקבע ריביות.
אם הקבלן לא מסכים, אתה יכול לקבע עדיין ריביות על ידי משיכת החלק הקבוע, ומשיכה קטנה מה פריים (הפריים ממילא משתנה כל חודש, אז פה אין השפעה של תקופת המשיכה על העוגן).
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
168
דירוג
114
תודה! התגובה שלך זהב ושלחה אותי לעשות שיעורי בית, כמה שאלות המשך ברשותך :)

כדאי לבדוק מול הקבלן האם הוא מוכן להקדמת תשלומים תמורת ביטול תשומות הבנייה. הקבלן לא מחויב להסכים לכך.
מה לגבי הסיכון שלי בהקדמה? אני יודע שיש ליווי על פי חוק אבל לא יודע להעריך מה הסיכון באמת במידה והפרויקט נתקע.

2. עליית ריבית - בחלוקה לתשלומים כאשר אתה מושך כסף במסלול מסויים אתה מקבע את המרווח שלו, אבל אם העוגן יעלה זה ישפיע לך על משיכות עתידיות לפי העוגן שיהיה באותה עת.
מעניין, לא הכרתי את זה. כשמגיע מועד תשלום שובר, לפי מה הבנק מחליט מאיזה מסלול למשוך?

אם הקבלן לא מסכים, אתה יכול לקבע עדיין ריביות על ידי משיכת החלק הקבוע, ומשיכה קטנה מה פריים (הפריים ממילא משתנה כל חודש, אז פה אין השפעה של תקופת המשיכה על העוגן).
כלומר אתה לא רואה יתרון בגרייס בתרחיש הזה? ולמה פריים במקום מסלול משתנה שגם בו צריך לקבע ריביות?


אגב במשיכה בחלקים, אני בעצם משלם רק על החלק שנמשך? אם כן, אולי בעצם אפשר לדחות את הגרייס עד לשלב שההחזר גבוה מדי...
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,041
דירוג
7,303
מה לגבי הסיכון שלי בהקדמה? אני יודע שיש ליווי על פי חוק אבל לא יודע להעריך מה הסיכון באמת במידה והפרויקט נתקע.
הסיכון בהחלט קיים. הסיכון נמוך יחסית (הרוב הגדול של הפרויקטים מגיעים להשלמת הבנייה), אבל במעט הפעמים שזה קורה, זה בלאגן רציני לקונים.

מעניין, לא הכרתי את זה. כשמגיע מועד תשלום שובר, לפי מה הבנק מחליט מאיזה מסלול למשוך?
תלוי בנק. יש בנקים בכל תשלום לפי התמהיל ויש כאלו שימשכו קודם קל"צ, לאחר מכן משתנות ולבסוף פריים, ויש כאלו שאתה יכול לבקש את הסדר המועדף.
כלומר אתה לא רואה יתרון בגרייס בתרחיש הזה?
גרייס אומר שהקבלן כבר קיבל כסף ואתה כבר מתחיל לשלם את הריבית עליו. אם הקבלן לא נותן לך בתמורה ביטול ההצמדה לתשומות הבנייה, אז האינטרס שלך זה למשוך מהמשכנתא מעט ככל הניתן, בצורה שמקבעת לך ריביות.
ולמה פריים במקום מסלול משתנה שגם בו צריך לקבע ריביות?
לגבי משתנה כל x, תתייחס לזה כמו קבועה - כל משיכה יכולה לשנות את העוגן. בפריים אין משמעות לשינוי העוגן.

אגב במשיכה בחלקים, אני בעצם משלם רק על החלק שנמשך?
כן.
אם כן, אולי בעצם אפשר לדחות את הגרייס עד לשלב שההחזר גבוה מדי...
כן, תשחק עם המספרים ותראה כמה אתה מעוניין להחזיר בכל שלב.
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
168
דירוג
114
אם הקבלן לא נותן לך בתמורה ביטול ההצמדה לתשומות הבנייה, אז האינטרס שלך זה למשוך מהמשכנתא מעט ככל הניתן, בצורה שמקבעת לך ריביות.
חודש וחצי אחר כך, חוזר לתגובה הזאת ומחדד:
1) ההקדמה בהכרח מבטלת את ההצמדה, כי הסכום צמוד רק עד מועד התשלום שלו.
2) אם הצפי למדד הוא גבוה מריבית המשכנתא, אז האינטרס שלי הוא למשוך מהמשכנתא כמה שיותר, כך גם אקבע ריביות וגם אשלם פחות ״ריבית״ על הכסף (בין אם משכנתא או בהצמדות)

מה דעתך?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,041
דירוג
7,303
1) ההקדמה בהכרח מבטלת את ההצמדה, כי הסכום צמוד רק עד מועד התשלום שלו.
יש קבלנים שלא מאפשרים בחוזה הקדמת תשלום. תבדוק מול עורך הדין / הקבלן האם אתה בכלל רשאי להקדים תשלומים (בתנאי כמובן שהקדמת התשלום גם פוטרת אותך מהצמדה לתשומות הבנייה). בנוסף, לא בכל מקרה הבנק מסכים להקדים תשלום.
2) אם הצפי למדד הוא גבוה מריבית המשכנתא, אז האינטרס שלי הוא למשוך מהמשכנתא כמה שיותר, כך גם אקבע ריביות וגם אשלם פחות ״ריבית״ על הכסף (בין אם משכנתא או בהצמדות)

מה דעתך?
ברגע שאתה מושך סכום כסף אתה גם מתחיל להחזיר אותו. אם הדירה לא מוכנה ואתה משלם במקביל גם שכר דירה וגם משכנתא, יכולה להיווצר בעייה תזרימית. במקרה כזה אולי תעדיף לא להקדים לקיחת חלקים במשכנתא. אפשר לקחת גרייס במשכנתא כדי לדחות החזרים אבל יש לזה גם עלות כספית לא מבוטלת.

אבל במידה והקבלן אכן מסכים להקדמת תשלומים והבנק מסכים להקדים תשלומים ואם אתה מניח שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מהריבית על אותה תקופה, ואם אין לך בעיה להתחיל לשלם משכנתא לצד תשלום שכר דירה, אז כן - על פניו יש יתרון בהקדמת התשלום הקבלן והקדמת המשכנתא - ההלוואה של הבנק במקרה כזה זולה יותר מההלוואה של הקבלן, ואתה גם מקבע ריביות במקום שצפוי לעלות.

הסתייגות קטנה - אם אתה לוקח מסלול משכנתא צמוד מדד, בסביבת מדד עולה, ככל שתמשוך את הכסף מאוחר יותר, כך אתה חוסך את עליית המדד שלו. אז יש פה איזשהו משחק בין מדד המחירים לצרכן, הריבית ומדד תשומות הבנייה - אתה מחליף הצמדה למדד אחד בהצמדה למדד אחר וריבית - קצת קשה לנבא מה יהיה משתלם יותר.
 
נערך לאחרונה ב:

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
168
דירוג
114
תודה על התגובה המהירה

יש קבלנים שלא מאפשרים בחוזה הקדמת תשלום. תבדוק מול עורך הדין / הקבלן האם אתה בכלל רשאי להקדים תשלומים (בתנאי כמובן שהקדמת התשלום גם פוטרת אותך מהצמדה לתשומות הבנייה). בנוסף, לא בכל מקרה הבנק מסכים להקדים תשלום.
בחוזה שנחתום עליו כתוב: "מוסכם כי הקונה יהיה רשאי להקדים תשלומים ללא קבלת הסכמת המוכר והבנק, ובלבד שסכום ההקדמה לא יפחת מ- 100,000 ₪ (מאה אלף
שקלים חדשים). במקרה של הקדמת תשלומים ע״י הקונה, חישוב ההצמדה למדד יבוצע על פי יום ביצוע התשלום בפועל״.
ברגע שאתה מושך סכום כסף אתה גם מתחיל להחזיר אותו. אם הדירה לא מוכנה ואתה משלם במקביל גם שכר דירה וגם משכנתא, יכולה להיווצר בעייה תזרימית. במקרה כזה אולי תעדיף לא להקדים לקיחת חלקים במשכנתא. אפשר לקחת גרייס במשכנתא כדי לדחות החזרים אבל יש לזה גם עלות כספית לא מבוטלת.
נכון, אבל גם אם לא אקדים ויתחיל להיווצר חוב בדמות מדד תשומות הבנייה, ונניח שאפרוס אותו - אהיה בבעיה תזרימית זהה. עדיף לכאורה להתחיל לשלם את המשכנתא, לפחות יש מרכיב קרן בתשלומים, ולא רק ריבית.
הסתייגות קטנה - אם אתה לוקח מסלול משכנתא צמוד מדד, בסביבת מדד עולה, ככל שתמשוך את הכסף מאוחר יותר, כך אתה חוסך את עליית המדד שלו.
אתה אומר זאת היסטורית כי מדד מחירי הצרכן לא עולה למשך תקופה ארוכה?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,041
דירוג
7,303
בחוזה שנחתום עליו כתוב: "מוסכם כי הקונה יהיה רשאי להקדים תשלומים ללא קבלת הסכמת המוכר והבנק, ובלבד שסכום ההקדמה לא יפחת מ- 100,000 ₪ (מאה אלף
שקלים חדשים). במקרה של הקדמת תשלומים ע״י הקונה, חישוב ההצמדה למדד יבוצע על פי יום ביצוע התשלום בפועל״.
אז נשמע שאתה רשאי להקדים, ולבטל הצמדה על החלק שהוקדם (אם אין סעיף אחר שמגביל זאת).
נכון, אבל גם אם לא אקדים ויתחיל להיווצר חוב בדמות מדד תשומות הבנייה, ונניח שאפרוס אותו - אהיה בבעיה תזרימית זהה.
אם אתה פורס אותו זה מייקר את ההחזר אבל יכול לצמצם בעייה של תזרים.
אתה אומר זאת היסטורית כי מדד מחירי הצרכן לא עולה למשך תקופה ארוכה?
להיפך - היסטורית, לאורך זמן מדד המחירים לצרכן תמיד עולה. אבל על תקופת זמן קצובה הוא יכול גם לא לעלות, ואף לרדת.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
T גרייס או לא גרייס נדל"ן 3
MichaelScott הלוואת גרייס לכל החיים נדל"ן 13
G ייעוץ לגבי גרייס ומיחזור משכנתא למטרות הגדלת הון ההשקעה נדל"ן 3
א הלוואה של 100K שח גרייס לשלוש שנים בP-0.5 . מה לעשות עם הכסף? שוק ההון 2
D לקיחת משכנתא: כן או לא? נדל"ן 27
C חישוב כדאיות לקיחת הלוואה והחזר משכנתא נדל"ן 9
O לקיחת הלוואה מהקבלן נדל"ן 3
ס משקפי ראייה ללא לקיחת הלוואה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 23
R לקיחת משכנתא -דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי (שווה להיכנס גם מי שמעוניין לראות תמהיל לי זה עזר :) ) נדל"ן 9
ה לקיחת משכנתא אחרי חתימה על חוזה נדל"ן 31
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
J השקעה ב-P2P או לקיחת הלוואת מינוף להשקעה אחרת? השקעות אלטרנטיביות 10
A לקיחת הלוואה מ"כלל" בריבית פריים מינוס חצי צרכנות פיננסית 2
klayhamn דחיית לקיחת משכנתא? נדל"ן 21
אגוז_קוקוס לקיחת אחריות כלכלית לקראת ילד ראשון יומני מסע אישיים 21
י לקיחת הלוואה לצורך השקעה במטבעות דיגיטליים השקעות אלטרנטיביות 60
צ'רצ'יל יזם בתחילת הדרך- שילוב של סולידי עם יצר של לקיחת סיכונים יומני מסע אישיים 25
ר לקיחת הלוואה והשקעה בביטקוין אוף טופיק 43
M שאלה לגבי לקיחת משכנתא נדל"ן 8
Evgeny Sahnin הקפצת ריביות ע״י הבנק באמצע לקיחת המשכנתא נדל"ן 2
ה זמן או כסף - דילמה על לקיחת עבודה נוספת יומני מסע אישיים 5
מ כדאיות למשיכת כספים לטובת דירה או לקיחת משכנתא שוק ההון 1
Y מה דעתכם על לקיחת הלוואה לצורך השקעה? שוק ההון 2
M פרעון במסלול קל"צ מיד לאחר לקיחת המשכנתא נדל"ן 11
I מחפש עצות בנושא לקיחת משכנתא לדירה יחידה (להשקעה) נדל"ן 5
ב לקיחת משכנתא לכל מטרה בשביל נדלן בחול נדל"ן 15
ה לקיחת משכנתא ומיחזור תוך שנה נדל"ן 43
M לקיחת משכנתא בתור איש קבע נדל"ן 12
S לקיחת משתכנא למען אימי שוק ההון 20
F שוקל לקיחת הלוואה לקניית נכס בחול נדל"ן 6
T לקיחת משכנתא על בסיס חוזה מכירת דירה נדל"ן 2
דוג לקיחת הלוואת כדי להעלות את דירוג האשראי שוק ההון 47
hommie סבב בנקים לפני לקיחת משכנתא אוף טופיק 7
Y לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית תעודת סל שוק ההון 4
ITS רכישת דירה - לקיחת משכנתא או מהון עצמי בלבד? נדל"ן 218
Frenchman לקיחת הלוואה לצורך סגירת הלוואה צרכנות פיננסית 80

נושאים דומים

למעלה