מחפש עצות בנושא לקיחת משכנתא לדירה יחידה (להשקעה)

[israblof]

* הדירה עולה כ ~2.5 מליון (מקבלן, כולל הוצאות נלוות)

* היעד כרגע הוא למכור את הנכס תוך 5 שנים, עד כדי בלת"מ (ככה"נ לצורך רכישה עתידית של דירת מגורים, בלי להוציא עוד 8% מס קניה)

* יכולת ההחזר חודשי, מוגבלת בהכנסה, אבל אני לא יודע עדיין איך תחושב ההכנסה הפנויה (אני מקווה שמעט יותר מ 10,000 בחודש, אם קצת מזל גם הרבה יותר מזה).

למען פשוטות הדיון, בהנחה שיש לי יכולת לרכוש את הנכס כולו גם ללא משכנתא, אבל אני מעוניין למנף את הריביות הזולות (+ הלואה מקרן השתלמות/פנסיה?)


א. האם עדיף לאחר את התשלומים לקבלן (בינתיים יש הצמדה למדד תשומות הבניה, שעלה כ ~1.5 באחוז לשנה בשנים האחרונות) - זה כמובן משפיע על (או שימוש בהון עצמי, או לקיחה של המשכנתא בתאריך מוקדם יותר).
ב. איך אני מוצא את נקודת שיווי המשקל לגובה המשכנתא האופטימלי (המקסימום לדירה יחידה הינו 75 אחוז, שזה בתנאי ריבית הכי פחות טובים).
ג. אמנם אני מעוניין למכור ולסיים את המשכנתא תוך כ-5 שנים, אך אני מניח שעדיף לי למנף ולפרוס את הסכום לאורך יותר זמן (כמו כן אי אפשר לפרוס החזרים ל 5 שנים מפאת גובה ההחזר החודשי המקסימלי), איך אני יכול לחשב את הפריסה האופטימלית על מנת שהמינוף יהיה הכי זול עבורי?

בתודה מראש לעונים (והקוראים),
@אורי ג.

 

[אורי ג.]

א. לשלם כמה שיותר מההון העצמי שלך על ההתחלה, כל השאר במשכנתא לפי התקדמות הבנייה.
ב. תלוי במטרות שלך ובהנחות שלך, בהנחה שהתשואה גבוהה מעלות המימון ומטרתך להשיא את התשואה על ההון אז כמה שיותר משכנתא, ההבדלים בריביות אינם גדולים.
ג. ברור. אין אופטימלי, כמה שיותר שנים = ריבית יותר גבוהה בהחזר חודשי נמוך יותר וההפך.

חוץ מזה אני לא מבין איך אתה חושב לממן את העסקה הזו בכלל, בסכומים שרשמת תקבל משכנתא של בערך 650K עד 700K.

 

[Fitch]

איך אני מוצא את נקודת שיווי המשקל לגובה המשכנתא האופטימלי

בהנחה שיש לי יכולת לרכוש את הנכס כולו גם ללא משכנתא

בהנחה כזו קח 75%.

מבחינת פריסה, זה תלוי בהחזר. יש מסלולים שלא תלויים במשך שלהם כמו מ"צ, מל"צ ופריים. ואחרים שכן.

 

[יועץ משכנתאות]

אתה יכול לחשב הכנסה פנויה לפי 25% מהנטו. כמובן שזה משתנה מאדם לאדם לפי הסיכון של הבנק ולא בהכרח 25%.
לגבי ב' (איך אני מוצא את נקודת שיווי המשקל לגובה המשכנתא האופטימלי) יש מדרגות סיכון לפי אחוזי מימון 60%-75%, 45-60 ומתחת ל 45. תעשה את השיקולים שלך כמה הון אתה מוכן לשים כדי לקבל את התנאים הטובים ביותר עבורך

 

[israblof]

האם המדרגות סיכון לפי אחוזי מימון 60%-75%, 45-60 ומתחת ל 45 זהות בכל הבנקים? - והאם תמיד זה בדיוק שלשת מדרגות אלו?


> תעשה את השיקולים שלך כמה הון אתה מוכן לשים כדי לקבל את התנאים הטובים ביותר עבורך
כמה הון ? זאת בדיוק השאלה שאני שואל פה:
אני יכול גם לשים הון של 55%, השאלה אם זה שווה עבורי את החסכון בעלות המשכנתא לעומת המינוף הזול יחסית (כי יתכן שאני אעדיף להשאיר את הכסף באפיקים אחרים ולקחת משכנתא גבוהה יותר, נניח 59% במקום 44%).

באיזה אופן עליי להתנהל מול הבנק בקבלת ההצעה על מנת לקבל תשובה קונקרטית מה המדרגות על מנת שיהיה אפשר לבקש הצעה אופטימלית?

 

[יועץ משכנתאות]

זה תמיד יהיו שלושת המדרגות האלו אבל כל בנק ייתן הצעה שונה.

> באיזה אופן עליי להתנהל מול הבנק בקבלת ההצעה על מנת לקבל תשובה קונקרטית מה המדרגות על מנת שיהיה אפשר לבקש הצעה אופטימלית?

כאשר הבנק נותן לך הצעה יכולת ההתמקחות שלך די נמוכה כי אין הצעה נגד. הכי טוב זה לקבל את ההצעה מהבנק, ללכת לבנקים אחרים עם ההצעה של אותו בנק ולקבל מהם הצעה נגדית. קיבלת הצעה נגדית, תחזור לבנק הראשון ותראה אם הוא יכול להציע לך משהו יותר טוב. וככה לחזור על זה עד שלא יוכלו עוד לשפר את ההצעה.
זה לוקח זמן אבל בסוף ככה מקבלים את ההצעה הטובה ביותר
חשוב לדעת שגם יש הבדלים בהצעות בין סניף לסניף מאותו הבנק, כלומר, סניף של מזרחי אחד יכול לתת הצעה שונה מסניף של מזרחי אחר.