מחפש עצות בנושא לקיחת משכנתא לדירה יחידה (להשקעה)

israblof

משתמש רשום
הצטרף ב
13/2/20
הודעות
3
דירוג
0
* הדירה עולה כ ~2.5 מליון (מקבלן, כולל הוצאות נלוות)

* היעד כרגע הוא למכור את הנכס תוך 5 שנים, עד כדי בלת"מ (ככה"נ לצורך רכישה עתידית של דירת מגורים, בלי להוציא עוד 8% מס קניה)

* יכולת ההחזר חודשי, מוגבלת בהכנסה, אבל אני לא יודע עדיין איך תחושב ההכנסה הפנויה (אני מקווה שמעט יותר מ 10,000 בחודש, אם קצת מזל גם הרבה יותר מזה).

למען פשוטות הדיון, בהנחה שיש לי יכולת לרכוש את הנכס כולו גם ללא משכנתא, אבל אני מעוניין למנף את הריביות הזולות (+ הלואה מקרן השתלמות/פנסיה?)


א. האם עדיף לאחר את התשלומים לקבלן (בינתיים יש הצמדה למדד תשומות הבניה, שעלה כ ~1.5 באחוז לשנה בשנים האחרונות) - זה כמובן משפיע על (או שימוש בהון עצמי, או לקיחה של המשכנתא בתאריך מוקדם יותר).
ב. איך אני מוצא את נקודת שיווי המשקל לגובה המשכנתא האופטימלי (המקסימום לדירה יחידה הינו 75 אחוז, שזה בתנאי ריבית הכי פחות טובים).
ג. אמנם אני מעוניין למכור ולסיים את המשכנתא תוך כ-5 שנים, אך אני מניח שעדיף לי למנף ולפרוס את הסכום לאורך יותר זמן (כמו כן אי אפשר לפרוס החזרים ל 5 שנים מפאת גובה ההחזר החודשי המקסימלי), איך אני יכול לחשב את הפריסה האופטימלית על מנת שהמינוף יהיה הכי זול עבורי?

בתודה מראש לעונים (והקוראים),
@אורי ג.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,805
דירוג
23,148
א. לשלם כמה שיותר מההון העצמי שלך על ההתחלה, כל השאר במשכנתא לפי התקדמות הבנייה.
ב. תלוי במטרות שלך ובהנחות שלך, בהנחה שהתשואה גבוהה מעלות המימון ומטרתך להשיא את התשואה על ההון אז כמה שיותר משכנתא, ההבדלים בריביות אינם גדולים.
ג. ברור. אין אופטימלי, כמה שיותר שנים = ריבית יותר גבוהה בהחזר חודשי נמוך יותר וההפך.

חוץ מזה אני לא מבין איך אתה חושב לממן את העסקה הזו בכלל, בסכומים שרשמת תקבל משכנתא של בערך 650K עד 700K.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,608
דירוג
2,872
איך אני מוצא את נקודת שיווי המשקל לגובה המשכנתא האופטימלי
בהנחה שיש לי יכולת לרכוש את הנכס כולו גם ללא משכנתא
בהנחה כזו קח 75%.

מבחינת פריסה, זה תלוי בהחזר. יש מסלולים שלא תלויים במשך שלהם כמו מ"צ, מל"צ ופריים. ואחרים שכן.
 

יועץ משכנתאות

משתמש רשום
הצטרף ב
25/2/20
הודעות
5
דירוג
1
אתה יכול לחשב הכנסה פנויה לפי 25% מהנטו. כמובן שזה משתנה מאדם לאדם לפי הסיכון של הבנק ולא בהכרח 25%.
לגבי ב' (איך אני מוצא את נקודת שיווי המשקל לגובה המשכנתא האופטימלי) יש מדרגות סיכון לפי אחוזי מימון 60%-75%, 45-60 ומתחת ל 45. תעשה את השיקולים שלך כמה הון אתה מוכן לשים כדי לקבל את התנאים הטובים ביותר עבורך
 

israblof

משתמש רשום
הצטרף ב
13/2/20
הודעות
3
דירוג
0
האם המדרגות סיכון לפי אחוזי מימון 60%-75%, 45-60 ומתחת ל 45 זהות בכל הבנקים? - והאם תמיד זה בדיוק שלשת מדרגות אלו?


> תעשה את השיקולים שלך כמה הון אתה מוכן לשים כדי לקבל את התנאים הטובים ביותר עבורך
כמה הון ? זאת בדיוק השאלה שאני שואל פה:
אני יכול גם לשים הון של 55%, השאלה אם זה שווה עבורי את החסכון בעלות המשכנתא לעומת המינוף הזול יחסית (כי יתכן שאני אעדיף להשאיר את הכסף באפיקים אחרים ולקחת משכנתא גבוהה יותר, נניח 59% במקום 44%).

באיזה אופן עליי להתנהל מול הבנק בקבלת ההצעה על מנת לקבל תשובה קונקרטית מה המדרגות על מנת שיהיה אפשר לבקש הצעה אופטימלית?
 

יועץ משכנתאות

משתמש רשום
הצטרף ב
25/2/20
הודעות
5
דירוג
1
זה תמיד יהיו שלושת המדרגות האלו אבל כל בנק ייתן הצעה שונה.

> באיזה אופן עליי להתנהל מול הבנק בקבלת ההצעה על מנת לקבל תשובה קונקרטית מה המדרגות על מנת שיהיה אפשר לבקש הצעה אופטימלית?

כאשר הבנק נותן לך הצעה יכולת ההתמקחות שלך די נמוכה כי אין הצעה נגד. הכי טוב זה לקבל את ההצעה מהבנק, ללכת לבנקים אחרים עם ההצעה של אותו בנק ולקבל מהם הצעה נגדית. קיבלת הצעה נגדית, תחזור לבנק הראשון ותראה אם הוא יכול להציע לך משהו יותר טוב. וככה לחזור על זה עד שלא יוכלו עוד לשפר את ההצעה.
זה לוקח זמן אבל בסוף ככה מקבלים את ההצעה הטובה ביותר
חשוב לדעת שגם יש הבדלים בהצעות בין סניף לסניף מאותו הבנק, כלומר, סניף של מזרחי אחד יכול לתת הצעה שונה מסניף של מזרחי אחר.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
P חדש לעולם ההשקעות - מחפש עצות שוק ההון 5
S אבא מחפש אפיק השקעה שוק ההון 10
E מחפש מישהו שמבין בגיטרה בסיסית לפנענח טאבים פשוטים פוסטים מאיכות נמוכה 3
B מחפש קרן מחקה לשווקים מפותחים מחוץ לארה״ב שוק ההון 12
S מחפש יועץ משכתנא באיזור חיפה פוסטים מאיכות נמוכה 0
א מחפש יועץ מס/רואה חשבון מיסים 0
E מתי אתם רושמים מטרות שנתיות ? מחפש לדייק את המועד המתאים התפתחות אישית 38
ה מחפש מערכת להתראות בזמן אמת שוק ההון 5
V מחפש תחליף לביטוח מנהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
T מחפש המלצה לקורס Data Science התפתחות אישית 3
mudale222 מחפש המלצות ומידע על שכירות בפתח תקווה והסביבה נדל"ן 1
E מחפש ברוקר לפעם הראשונה ברוקרים ופלטפורמות מסחר 13
א מחפש רו"ח מומלץ צרכנות פיננסית 0
aminadav איך ללמוד על שוק ההון? מחפש ספר הכי חופר שאתם מכירים. אוף טופיק 5
א מחפש פלטורמה להשקעות בארץ ובחו״ל ברוקרים ופלטפורמות מסחר 3
always.smile מחפש פלטפורת מסחר דמו במניות ברוקרים ופלטפורמות מסחר 4
M מחפש קרן מנוהלת של מטבעות דיגיטליים השקעות אלטרנטיביות 10
R "להכות את השוק" מחפש מידע פוסטים מאיכות נמוכה 4
I מחפש יועץ פנסיוני עם נסיון בפרישה מוקדמת עקב נכות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
stamEhad חוות דעת תיק קיים של הייטקיסט בן 32 - מחפש את השינויים הנכונים שוק ההון 14
ק טירונית שוק ההון מחפש סימולים (או - כשאת אומרת אג"ח, למה את מתכוונת) שוק ההון 10
י מחפש אתר שמציג שער מניות אמריקאיות בטווח זמן מדויק. פוסטים מאיכות נמוכה 1
Fitch מחפש הגיון בלהשקיע בנדל"ן בעידן בו יש מס רכישה ועלויות נלוות נדל"ן 40
שניצלוינאי מחפש ישראלים שהועברו לישות האירית של אינטראקטיב ברוקרים ופלטפורמות מסחר 0
E מחפש דוגמאות לתשואה במרכז הארץ נדל"ן 3
E מחפש שרשור על כדאיות רכישת דירה יקרה בתקופת הפנסיה נדל"ן 0
Beinish הצבתי מטרות ואני יודע מה אני מחפש, אבל אני לא יודע איך להרים את הכפפה ולהשקיע את כספי שוק ההון 3
N מחפש מדפסת לייזר זולה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 9
D מחפש מטרה יומני מסע אישיים 26
E מחפש המלצות לאפליקציות שאפשר לנהל בהם השקעות וקריפטו שוק ההון 6
א זמן מת בצבא - מחפש ספרים או בלוגים מומלצים להשכלה פיננסית התפתחות אישית 5
T בחור בן 21 מחפש את עצמו בעולם התפתחות אישית 26
Blue מחפש הכוונה - מקצוע בתחום הפיננסי התפתחות אישית 25
N מחפש המלצה לקורא ספרים אלקטרוני (Ebook Reader) אוף טופיק 15
A בן 43 מחפש כיוון חדש התפתחות אישית 17
S מחפש המלצה על עורך דין שמתמחה ברשלנות רפואית אוף טופיק 3
C מחפש הצעות לפיתוח אישי התפתחות אישית 5
S מחפש המלצה על מסנן פחם לברז מים ראשי בכניסה לדירה אוף טופיק 7
P מרכז לימודי מתמטיקה - מחפש שותף התפתחות אישית 4
S מחפש מימוש מוכח ל- Algo-trade אוף טופיק 12
Ben Dover מחפש מצגת בנושאי פנסיה, גמל, השתלמות, תיק ממוסה אוף טופיק 7
T מדמחיסט מחפש עבודה אוף טופיק 2
M מחפש פלטפורמת השקעה שלא מתעדכנת באופן יומי....תקלו על סבלי :) שוק ההון 38
P מחפש קרן סל על ת"א 35 שוק ההון 7
יבגני_ל מחפש כלי למעקב אחר תיק השקעות שוק ההון 5
הרץ במבוך מחפש המלצה על סיר טיגון בשמן עמוק אוף טופיק 1
F מחפש יועץ מס \ רואה חשבון שמתמחה בהכנסה פאסיבית משכירות בחו"ל צרכנות פיננסית 1
י יועץ משכנתאות מחפש לעשות שת"פ עם מתווך נדל"ן 2
A מחפש כיסוי לנקסוס 4 אוף טופיק 6
C מחפש לשמוע מבוגרי קורסי תכנות מהאקריו התפתחות אישית 0

נושאים דומים

למעלה