דחיית לקיחת משכנתא?

klayhamn

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/4/19
הודעות
591
דירוג
430
בהתייעצויות שלי קרוביי לגבי לקיחת משכנתא לצורך רכישת דירה - עלתה הטענה הבאה:

* בהינתן שרכישת הדירה היא מיזם - ונעשית בתשלומים רבעוניים
* ובהינתן שיש ברשותי 60% מההון הדרוש לרכישת הדירה
* עדיף לשלם על הדירה מתוך ההון הקיים, ולדחות את לקיחת המשכנתא למועד עתידי שבו יגמר ההון המיועד

ראשית רציתי לדעת עד כמה זה נשמע לכם הגיוני?
שנית, בניתוח של היתרונות והחסרונות - היות ולא דרוש לשים 100% והכסף מיידית, ויש הון זמין כרגע - דחיית המשכנתא יכולה לאפשר בינתיים לכספים אחרים להגיע שישפרו את המצב הפיננסי (לדוגמא, אקזיט נוסף או מכירת נכס משפחתי ש-"תקוע" כרגע) ולכן יכולים לכאורה לייתר לחלוטין את הצורך במשכנתא או סתם להקטין את גובה המשכנתא הדרוש

כמו כן, אפשר לראות בעצם הפריסה לתשלומים מצד היזם כמעין "הלוואה" - ואז את ההון שמיועד לרכישה אפשר לשים במסלול סולידי כלשהו (??)
מצד שני, אני מנחש שאין ארוחות חינם והפריסה הזו לכשלעצמה נושאת ריבית שמייקרת את עלות הדירה כולה (ובעצם מהווה סוג של חלופה לריבית שתשולם לבנק על משכנתא) - ואז כל השאלה היא איפה ניתן להשיג תנאים טובים יותר?

לבסוף - האם יש הבדל בין לבוא אל הבנק עם 60% ממחיר הדירה כהון עצמי מזומן - ולבקש משכנתא עבור ה-40% הנותרים,
ובין לבוא אל הבנק עם הון עצמי מזומן כלשהו (?) + הדירה כש-60% ממנה כבר משולם, ולבקש משכנתא עבור ה-40% הנותרים ---
מבחינת התנאים שאפשר לקבל בכל אחד מהתרחישים?
האם לבנק זה משנה אם ההון העצמי הוא בתצורה של מזומן או בתצורה של דירה-בבנייה שחצי ממנה כבר משולם?

לא מחפש ייעוץ מקצועי אלא רק לשמוע דעות :)
 

minimizer

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/12/18
הודעות
857
דירוג
1,333
לבסוף - האם יש הבדל בין לבוא אל הבנק עם 60% ממחיר הדירה כהון עצמי מזומן - ולבקש משכנתא עבור ה-40% הנותרים,
ובין לבוא אל הבנק עם הון עצמי מזומן כלשהו (?) + הדירה כש-60% ממנה כבר משולם, ולבקש משכנתא עבור ה-40% הנותרים ---

לדעתי לא, אבל האפשרות הראשונה נותנת לך יותר גמישות, מכיוון שאם 60% מהדירה כבר משולם הבנק לא ייתן לך יותר ממה שאתה צריך כדי להשלים את הרכישה שלה, בעוד שבמקרה הראשון תוכל לקבל עד אחוז המימון המירבי (גם אם כרגע אתה חושב שלא תצטרך אותו).
 

klayhamn

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/4/19
הודעות
591
דירוג
430
בעוד שבמקרה הראשון תוכל לקבל עד אחוז המימון המירבי (גם אם כרגע אתה חושב שלא תצטרך אותו).
לא ממש, מכיוון שבמחיר הדירה המדובר (3 מ' לצורך העניין) ההחזר החודשי שלי ממוקסם במצב של 60% הון-עצמי (כלומר, הפחתה של ההון העצמי מתחת לזה, תגרום להחזר החודשי להיות מעל שליש מהמשכורת נטו, ולזה אני לא מוכן להגיע...)
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
1,382
דירוג
1,274
לא ממש, מכיוון שבמחיר הדירה המדובר (3 מ' לצורך העניין) ההחזר החודשי שלי ממוקסם במצב של 60% הון-עצמי (כלומר, הפחתה של ההון העצמי מתחת לזה, תגרום להחזר החודשי להיות מעל שליש מהמשכורת נטו, ולזה אני לא מוכן להגיע...)
אבל אם אתה שומר 10% ומשתמש רק ב50% הון עצמי, אתה יכול למשוך מה10% את ההפרש כדי לא לעבור שליש מהנטו.
 

klayhamn

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/4/19
הודעות
591
דירוג
430
אבל אם אתה שומר 10% ומשתמש רק ב50% הון עצמי, אתה יכול למשוך מה10% את ההפרש כדי לא לעבור שליש מהנטו.
הבנתי, אבל במצב כזה - אצטרך להשקיע את הכסף באפיק אחר - וכדי שהוא ישא תשואה הוא צריך גם להיות אפיק בסיכון (מניות) וכו'..

חוץ מזה - אין מגבלה רגולטורית גם? או שהמגבלה הרגולטורית היא על משהו שגבוה משליש?
 

fliper

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/2/16
הודעות
528
דירוג
420
@klayhamn
בדר"כ מדרגות המימון של משכנתא הן עד 45%, עד 60% ועד 75% (למשקיעים=דירה שנייה ומעלה, עד 50%).
רכישת דירה בדר"כ צמודה למדד תשומות הבנייה, מראשית השנה עלה המדד ב 3.4% (ינואר-יוני 21), מעבר לאמור דחיית תשלומים גוררת הצמדה לריבית נוספת.
משכנתא עולה בממוצע 2.2%~ (בדגש על בערך).
לדעתי כסף המיועד לתשלום דירה לא נכון להשקיע בסיכון, והשקעה סולידית (נניח פק"מ) במקרה הטוב מייצרת 1%~
סביבת הריביות הנוכחית נמוכה (היסטורית), לא בטוח שתהיה ירידה משמעותית בעתיד, לדעתי סביר יותר שיהיו עליות.
אני לא בטוח שהבנתי עד תום את שאלותיך, אבל לאור מה שציינתי ממליץ לחשוב האם דוקא נכון להקדים תשלומים (ובכך להימנע מהצמדה למדד התשומות ולנצל את סביבת הריבית הנוכחית).
מעבר לאמור, אני חושש שבנק ישראל יכביד על נוטלי המשכנתאות לאור השיח הציבורי הקורא לקירור מירוץ הרכישות אשר מתקיים בעצימות מתגברת בחודשים שמאז הקורונה.
@אורי ג. @רוני ושאר החברים מוזמנים להתייחס
 

klayhamn

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/4/19
הודעות
591
דירוג
430
אני לא בטוח שהבנתי עד תום את שאלותיך, אבל לאור מה שציינתי ממליץ לחשוב האם דוקא נכון להקדים תשלומים (ובכך להימנע מהצמדה למדד התשומות ולנצל את סביבת הריבית הנוכחית).

את התשלומים ליזם אי אפשר להבנתי "להקדים" - לא מדובר בדירה קיימת אלא דירה שנרכשת מיזם ולכן התשלומים עליה הם עתיים (רבעוניים, נניח)
בהצמדה שלהם למדד תשומות הבנייה וכו' - אין לי יכולת לשלוט

גם אם היה אפשר לשלם את כל הסכום ליזם בבת אחת (ואי אפשר, להבנתי), הרי שמדובר בסיכון גדול של תשלום מלוא-הסכום על דירה "על הנייר" שבנייתה תיארך לפחות 3 שנים (אפילו עם ערבויות בנקאיות וליווי בנקאי וכיו"ב)

עכשיו, אם יש לי 60% מהסכום הדרוש כדי לממן את הדירה, האם יש או אין יתרון בכך שאת המשכנתא אקח רק במועד שבו ממילא אדרש ללוות את הכסף, ולא מההתחלה - כשהוא לא דרוש לי?

אתה טוען שעדיף לקחת משכנתא כבר עכשיו - והבנק לוקח איכשהו על עצמו את עליית תשומות הבנייה....?

כדי להבהיר את כוונתי אמחיש עם שתי דוגמאות:

דוגמא א': היזם דורש תשלום רבעוני מסך מחיר הדירה (נניח בהצמדות האמורות וכו'). לי יש פקדון כלשהו נניח בבנק שממנו אוכל למשוך בכל רבעון את הסכום הדרוש (נניח 250 אש"ח) ולשלם ליזם. במועד כלשהו בעתיד (נניח מחלוף 60% מהזמן, כלומר אחרי בערך שנתיים) כשיאזל הכסף בפקדון, אבקש מהבנק משכנתא להשלמת 40% החסרים לתשלום ליזם, ובתור ההון העצמי תשמש מחצית הדירה-הבנויה - כשעליה כבר שילמתי 60%.

דוגמא ב' - היזם דורש תשלום רבעוני מסך הדירה (בהצמדות האמורות). בהקדם האפשרי - אני מציג לבנק הון עצמי מזומן של 1.8 מ' ש"ח ומבקש משכנתא שתכסה את ה-40% הנותרים מעלות הדירה. שאלה: מה קורה עם ההון העצמי בשלב הזה (בהתחשב בכך שהוא לא עובר ליזם)? שוכב בחשבון נאמנות? שוכב אצלי בפיקוח הבנק?

בשני המקרים אני לוקח משכנתא על 40% מהסכום הכולל, אך במקרה הראשון אני לוקח אותה רק כאשר סיימתי לממן את (60% מ) הדירה מההון האישי שלי,
ובמקרה השני אני לוקח אותה מההתחלה.
 
נערך לאחרונה ב:

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,552
דירוג
4,573
לא ממש, מכיוון שבמחיר הדירה המדובר (3 מ' לצורך העניין) ההחזר החודשי שלי ממוקסם במצב של 60% הון-עצמי (כלומר, הפחתה של ההון העצמי מתחת לזה, תגרום להחזר החודשי להיות מעל שליש מהמשכורת נטו, ולזה אני לא מוכן להגיע...)

היי
רק מסיבה זו עדיף לקחת את המימון בסוף, לחסוך בינתיים כדי להקטין את רמת המימון.
 

klayhamn

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/4/19
הודעות
591
דירוג
430
היי
רק מסיבה זו עדיף לקחת את המימון בסוף, לחסוך בינתיים כדי להקטין את רמת המימון.

הבנתי, טיעון טוב - ומה לגבי הסיכון של עליית ריבית + מדד תשומות הבנייה ?
ובאיזה מסלול בכלל אפשר להשקיע את ההון בינתיים שיהיה מספיק סולידי ? רק פק"מ?

ריאלית בתקופה של שנתיים אפשר לחסוך 120 אש"ח או 240 אש"ח במקרה הקיצוני - זה לא בטל בשישים ביחס לעליה בריבית/תשומות בניה?
 
נערך לאחרונה ב:

רימון

משתמש ותיק
הצטרף ב
8/1/16
הודעות
60
דירוג
134
אהלן, ההתלבטויות הכי קלות הן אלו שבהן חלופה אחת כלל בלתי אפשרית כלומר אין התלבטות.
אי אפשר לקחת את המשכנתה לפני שמשלמים את ההון העצמי שהצהרת עליו. כלומר אם הדירה עולה מיליון ואתה מבקש משכנתה של 600,000 ומצהיר על הון של 400,000 אז כדי לקבל משכנתה של 600,000 הבנק לא יתרשם מזה שיש לך (היום) בחשבון 400,000 אלא ירצה לראות קבלות מהיזם על זה שהוא קיבל ממך 400,000 שקלים. הכסף של הבנק הוא תמיד הכסף האחרון בעסקה.
חריג יחיד לעניין זה הוא אישור מיוחד שתוכל לבקש לכך שנניח 10%-15% ממחיר הדירה יהיו מכספך בעת קבלת המפתח פשוט כי זה יותר נוח.
בהצלחה רבה.
לגבי מדד תשומות הבניה וכו', אני עובד כעת על מאמר בנושא אבל במשפט אחד - לרוב האנשים לא כדאי להקדים לקיחת משכנתה כדי לחסוך אותו. בהצלחה.
 

fliper

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/2/16
הודעות
528
דירוג
420
לגבי מדד תשומות הבניה וכו', אני עובד כעת על מאמר בנושא אבל במשפט אחד - לרוב האנשים לא כדאי להקדים לקיחת משכנתה
יהיה מעניין לקרוא את המאמר, העולה בשנה האחרונה גרם לי להרגיש הפוך
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
amit האם דחיית משכנתא פוגעת בדירוג האשראי? צרכנות פיננסית 4
זריקת תבונה דחיית מס רווחי הון - קרן השתלמות שוק ההון 8
M תוספת דחיית קצבת זקנה - שנה חלקית? צרכנות פיננסית 0
A דחיית מס לנצח שוק ההון 61
amit רגע לפני שאני מבקש דחיית משכנתא. שוק ההון 1
קפיצת הדרך דחיית מכירת RSU לזמן פרישה - כתכנון מס שוק ההון 56
D מישהו יכול בבקשה להציג אקסל עם חישוב מפורט של למה דחיית מס משתלמת פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 11
P דחיית החזרי מס (חוקיות, כדאיות?) צרכנות פיננסית 1
JBUZZ ניהול תיקים דיגיטלי עם דחיית מס רווחי הון שוק ההון 0
נ דחיית מס בתיקון 190 IRA שוק ההון 4
Cleo דחיית שכר בזמן אבטלה אוף טופיק 47
omertal חשבון השקעות עם דחיית מס צרכנות פיננסית 90
F ניתוח דחיית מס דיבידנדים לאמריקאים שוק ההון 16
G דחיית מס - למה/כמה זה כדאי? שוק ההון 3
T עמלות ממכירת מניות מול דחיית תשלום מס שוק ההון 25
J חסכונות/השקעה לשכירים עם פטור/דחיית מס שוק ההון 14
adamshalev דחיית מס ע"י הפקדה לקרן השתלמות מעל התקרה שוק ההון 190
אגוז_קוקוס לקיחת אחריות כלכלית לקראת ילד ראשון יומני מסע אישיים 17
י לקיחת הלוואה לצורך השקעה במטבעות דיגיטליים השקעות אלטרנטיביות 24
צ'רצ'יל יזם בתחילת הדרך- שילוב של סולידי עם יצר של לקיחת סיכונים יומני מסע אישיים 23
ר לקיחת הלוואה והשקעה בביטקוין אוף טופיק 42
M שאלה לגבי לקיחת משכנתא נדל"ן 8
Evgeny Sahnin הקפצת ריביות ע״י הבנק באמצע לקיחת המשכנתא נדל"ן 2
ה זמן או כסף - דילמה על לקיחת עבודה נוספת יומני מסע אישיים 5
מ כדאיות למשיכת כספים לטובת דירה או לקיחת משכנתא שוק ההון 1
Y מה דעתכם על לקיחת הלוואה לצורך השקעה? שוק ההון 2
M פרעון במסלול קל"צ מיד לאחר לקיחת המשכנתא נדל"ן 11
I מחפש עצות בנושא לקיחת משכנתא לדירה יחידה (להשקעה) נדל"ן 5
ב לקיחת משכנתא לכל מטרה בשביל נדלן בחול נדל"ן 15
ה לקיחת משכנתא ומיחזור תוך שנה נדל"ן 43
M לקיחת משכנתא בתור איש קבע נדל"ן 12
S לקיחת משתכנא למען אימי שוק ההון 20
F שוקל לקיחת הלוואה לקניית נכס בחול נדל"ן 6
T לקיחת משכנתא על בסיס חוזה מכירת דירה נדל"ן 2
דוג לקיחת הלוואת כדי להעלות את דירוג האשראי שוק ההון 47
hommie סבב בנקים לפני לקיחת משכנתא אוף טופיק 7
Y לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית תעודת סל שוק ההון 4
ITS רכישת דירה - לקיחת משכנתא או מהון עצמי בלבד? נדל"ן 218
Frenchman לקיחת הלוואה לצורך סגירת הלוואה צרכנות פיננסית 80
O משכנתא / מדד תשומות בנייה נדל"ן 0
E ייעוץ לגבי משכנתא מול תיק השקעות נדל"ן 1
ח הערת אזהרה - משכנתא נמוכה נדל"ן 13
ע מחשבות על תמהיל משכנתא בזמנים של ריבית נמוכה נדל"ן 4
C סגירת משכנתא או תיק השקעות נדל"ן 10
A חשבון קיזוז ריבית (משכנתא) - מה אתם הייתם עושים? נדל"ן 2
N הלוואה (לא משכנתא) לרכישת דירה בחו"ל נדל"ן 13
D משכנתא: פיתוי או לא פיתוי, זו השאלה. נדל"ן 15
A תמהיל משכנתא עם פירעון חלקי נדל"ן 8
ה יתרונות וחסרונות בהשארת הון עצמי ולקיחת משכנתא נדל"ן 6

נושאים דומים

למעלה