• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

כדאיות מחיר למשתכן כ'השקעת ערך'? אגמים נתניה

מהר אבל בטוח

משתמש רשום
הצטרף ב
5/2/20
הודעות
9
דירוג
17
שלום לפורום הנכבד!
אחרי שנים של ספיגת ידע איכותי מהפורום והבלוג, נרגש להגיש שאילתה :):
אנחנו (זוג+3) נמצאים על סף חתימה בעסקת מחיר למשתכן. אין לנו כוונה לגור בדירה.
עברנו בעיון על שרשורים דומים, אך נשמח לעין נוספת על הניתוח הכמותי וההנחות שנלקחו, ולחוות דעתכם האם במקרה הספציפי מדובר בהשקעה מוצלחת.

המוטיבציה:
אפשרות להשגת תשואה *נאה* בסיכון *נמוך*, בפרק זמן של 5-6 שנים.​
הרציונל:
מחיר הקנייה מגלם הנחה ביחס לשוק, ואם היא תישמר עד המימוש - הרווח יהיה מעליית ערך הנכס.
בתרחיש ירידת מחירים משמעותית (25%) - יציאה בלי הפסד (או לחילופין, המשך החזקת הנכס והשכרתו).​
הנכס:
דירת 5 חדרים, 127 מ"ר, 21 מ"ר מרפסת, חנייה מקורה ומחסן. מחיר קנייה - 1.6 מ'.
פרויקט של גיא ודורון לוי בשכונת אגמים בנתניה, הבנייה החלה.
שכונה ממערב לכביש, פעילה ומבוקשת, אך עם בנייה מסיבית בשנים הקרובות ומחסור בחנייה.​
התוכנית:
קנייה באמצעות 0.6 מ' מההון עצמי ו-1 מ' משכנתא
השכרה מקבלת מפתח (עוד כשנתיים) ולמשך שלוש-ארבע שנים
בסיומן מכירת הנכס ופרעון ההלוואה​
הערכות התמחור שנלקחו:
מחיר מכירה - 2.1 מ'. עסקאות בשכונה נסגרות ע"ס 2.2-2.5 מ' לדירות בנויות בשוק החופשי, אך שקללתי פנימה מפרט נמוך יחסית, והיצע מוגבר (עם שחרור מגבלת המכירה).
דמי שכירות - 5,000 (יחסית שמרני, מאותן סיבות).
החזר חודשי על המשכנתא - 5,000​

השורה התחתונה במחשבון - תשואה שנתית של כ-11%
האלטרנטיבה לכסף - המשך השקעה בשוק ההון (50% מניות-50% אג"ח).

תודה מראש על ההתייחסות!
 
נערך לאחרונה ב:
האלטרנטיבה לכסף - המשך השקעה בשוק ההון (50% מניות-50% אג"ח).
למה זו האלטרנטיבה?
אולי האלטרנטיבה היא 102% מניות?

בסיכון *נמוך*
+
בנייה מסיבית בשנים הקרובות ומחסור בחנייה
+
מפרט נמוך יחסית, והיצע מוגבר (עם שחרור מגבלת המכירה).
=
לא מסתדר לי.

אם אתה מדבר על תשואה נאה, בסיכון בינוני-גבוה. אתה צודק.

השורה התחתונה במחשבון - תשואה שנתית של כ-11%
זה אחרי שהורדת את כל העלויות של המשכנתא + שנתיים של בניה בה אתה מסנדל הון אבל מקבל 0 שכירות?
 
אתה גר בשכירות? כמה אתה משלם? אצל ההורים?
1.בניקוי הכנסות משכירות 5000 שקל ש"משלמת" את המשכנתא שהיא 5000 שקל,
הריבית לבנק שתשלם על המשכנתא יהיה בהערכה גסה 90K זה כסף שלא חוזר אליך.
2. שכירות 5 שנים נניח 240K (סולידי)
תשומות הבניה 50K נניח.
שיפוץ ראשוני 50K
זמן שיפוץ עד שמוצאים שוכר ראשון, נניח חודשיים 10K
כבר הגענו ל440K בשקט.
עכשיו תחשב תשואה. משהו לא מסתדר לי במספרים שלך בשורת ההוצאות.
אלא אם כן אתה בונה על עליית ערך הדירה ואז כדור הבדולח שלי לא עובד טוב כרגע.
 
תשובות אחד-אחד:
למה זו האלטרנטיבה?
אולי האלטרנטיבה היא 102% מניות?
זה התיק הנוכחי, לכן הוא הייחוס. ייתכן שהערכת הסיכון שמרנית מדי והחלק המנייתי יגדל.
לא מסתדר לי.
אם אתה מדבר על תשואה נאה, בסיכון בינוני-גבוה. אתה צודק.
כשאני אומר סיכון נמוך אני מתבסס על ההערכה שגם במקרה קיצון שלילי לא צפוי הפסד.
הסיכוי שהתשואה תהיה נמוכה יותר הוא בינוני.
זה אחרי שהורדת את כל העלויות של המשכנתא + שנתיים של בניה בה אתה מסנדל הון אבל מקבל 0 שכירות?
לא. תוקן, עומד על כ-9%. תודה!
 
נערך לאחרונה ב:
אתה גר בשכירות? כמה אתה משלם? אצל ההורים?
גרים בשכירות, לא אצל ההורים, 2,500. איך זה רלוונטי?
1.בניקוי הכנסות משכירות 5000 שקל ש"משלמת" את המשכנתא שהיא 5000 שקל,
הריבית לבנק שתשלם על המשכנתא יהיה בהערכה גסה 90K זה כסף שלא חוזר אליך.
אמת. שוקלל פנימה.
2. שכירות 5 שנים נניח 240K (סולידי)
תשומות הבניה 50K נניח.
שיפוץ ראשוני 50K
זמן שיפוץ עד שמוצאים שוכר ראשון, נניח חודשיים 10K
כבר הגענו ל440K בשקט.
עכשיו תחשב תשואה. משהו לא מסתדר לי במספרים שלך בשורת ההוצאות.
למה הכנסת שכירות למשוואה?
שיפוץ ראשוני - עבור מה בדיוק?
אלא אם כן אתה בונה על עליית ערך הדירה ואז כדור הבדולח שלי לא עובד טוב כרגע.
לא בונה על עליית ערך (מכונת הזמן התקלקלה והכלב אכל את קלפי הטארוט)
 
כשאני אומר סיכון נמוך אני מתבסס על ההערכה שגם במקרה קיצון שלילי לא צפוי הפסד.
הסיכוי שהתשואה תהיה נמוכה יותר הוא בינוני.
כי בשוק עולה גם לא להרוויח נחשב להפסיד.



שיפוץ ראשוני - עבור מה בדיוק?
הדירה מגיעה ללא מזגן, הנמכות גבס, יכול להיות שהדיירים ידרשו רשתות/סורגים.
 
המוטיבציה:
אפשרות להשגת תשואה *נאה* בסיכון *נמוך*, בפרק זמן של 5-6 שנים.​

תודה מראש על ההתייחסות!
ראשית כל מעניין יותר מהכל , בדקתי במדלן ואני לא מאמין שאני אומר את זה אבל חדשות מקבלן בנתניה (כל החדרים) צנח ב 32% תוך שנה.
במקביל ע"פ מדלן שכונת אגמים עדין לא הגיבה ולפי מה שאתה טוען , שיש שם בנייה מסיבית אני בספק שאגמים לא תצטרף גם למגמה.
כשמסתכלים על כל העלויות הנלוות כמו שהזכירו למעלה (עורך דין,מתווך,ביטוח משכנתא,תשואה 4% על התיק שלך 0.6M , שיפוץ, הצמדה...).
בחישוב ממוצע כמעט ואין לך פה שום רווח, בחישוב פאסימי הפסד וודאי.
תוסיף לזה שאתה תנסה למכור דירת מחיר למשתכן ביחד עם כל האחרים במכה ככה שבזמן המכירה סיכוי גבוה מאוד שהדירה שלך תיהיה ביחד בשוק עם עוד אנשים בדיוק כמוך ועם אותו מוצר ביד.
לא חושב שיש סיבה להיות אופטימי מידי לגבי מחירי הדיור בארץ ובפרט של הדירה המדוברת ב 5-6 שנים הקרובות.
גם לא חושב שמדובר פה בסיכון נמוך בהתחשב שאתה ממנף עצמך ב- 166% לתוך שוק שנראה רווי
 
השורה התחתונה במחשבון - תשואה שנתית של כ-11%
האלטרנטיבה לכסף - המשך השקעה בשוק ההון (50% מניות-50% אג"ח).

תודה מראש על ההתייחסות!
לא נכנסתי לעומק המספרים שלך אבל לדבריך אתה יכול לרכוש נכס ב23% אחוז הנחה, עם כ2/3 הון זר וקנייה ומכירה ללא מס, לדעתי זו השקעה פנטסטית.
אני אישית לא הייתי מהסס והולך על זה, עוד הפעם, בהנחה שהמספרים נכונים.
הייתי שוקל לקחת יותר מימון להשאת התשואה או להוריד מימון ל60% כדי שהריבית תהיה פחותה.
 
לא נכנסתי לעומק המספרים שלך אבל לדבריך אתה יכול לרכוש נכס ב23% אחוז הנחה, עם כ2/3 הון זר וקנייה ומכירה ללא מס, לדעתי זו השקעה פנטסטית.
אני אישית לא הייתי מהסס והולך על זה, עוד הפעם, בהנחה שהמספרים נכונים.
הייתי שוקל לקחת יותר מימון להשאת התשואה או להוריד מימון ל60% כדי שהריבית תהיה פחותה.
אורי ,למה לדעתך במידה ויגביר מינוף העסקה עדיפה?
או שאתה מתכוון שהמינוף הנוסף יבוא על חשבון התיק?
בנוסף הייתי שמח עם תוכל לחוות את דעתך לגבי הנתון הראשון שכתבתי ואיך לדעתך הוא אמור להשפיע על העסקה ושיקוליה?
 
אורי ,למה לדעתך במידה ויגביר מינוף העסקה עדיפה?
כי בהינתן שהתשואה גבוהה יותר מעלות המימון שלך (עדיף משמעותית) ככל שהמינוף גבוה יותר התשואה על ההון העצמי גבוהה יותר.
בתלות בנזילות של השואל, יתכן ודווקא תהיה כדאיות לקחת מימון נמוך יותר, הכל בהתאם לנסיבות האישיות.

או שאתה מתכוון שהמינוף הנוסף יבוא על חשבון התיק?
לא. אין כדאיות להתמנף ע"י משכנתא כשיש תיק השקעות, למעט במקרים חריגים של תיקים 100% מניתיים וגם אז זה מוטל בספק.
יש עוד מקרים חריגים כמו תכנון המשכנתא ע"י מסלול פיתוי אבל גם אז זה רק לבעלי תיקים של 100% מניות.
בנוסף הייתי שמח עם תוכל לחוות את דעתך לגבי הנתון הראשון שכתבתי ואיך לדעתך הוא אמור להשפיע על העסקה ושיקוליה?
איני יודע על איזה נתון ראשון אתה מדבר עליו, בכל מקרה איני מבין דבר בשוק הנדל"ן בנתניה, אני כן יודע שזה במרכז הארץ באזור מבוקש יחסית ולא פרפריאלי.

אזהרה: לא יעוץ, לא פרטני ולא כללי.
 
הנתון המדובר הוא שע"פ מדלן, קבלנים שמכרו בנתניה בשנה האחרונה הסתפקו ברווח של 32% פחות לדירה (תופעה שעד כה לא הגיע לאגמים)
אני מניח שגם הקבלנים בנתניה.אגמים מודעים לכך.
חישוב שעשה פותח האשקול עבור הדירה הממוצעת העלה מחיר של כ 2.3M.
30% ירידה מ2.3M יוצא לי 1.6M לערך.
הטענה שלי היא שיש סיכוי טוב שמחיר הקניה מייצג את מחיר השוק למרות שעוטפים אותו בסרט יפה בשם "מחיר למשתכן" .
לאור הנתון ובצירוף לזה שלא ניתן למכור את הנכס תוך פחות מ 6 שנים ושפותח האשקול מתכוון למכור תוך 6-7 שנים,
אני לא חושב שאפשר להתייחס לעסקה הזאת כקנייה של ספוט - % 23.
ואני גם לא חושב שסביר להניח שהדירה הספציפית תשנה ערכה בצורה שונה משאר הדירות בנתניה אלא עם יש לדירה ייחודיות.
 
הנתון המדובר הוא שע"פ מדלן, קבלנים שמכרו בנתניה בשנה האחרונה הסתפקו ברווח של 32% פחות לדירה (תופעה שעד כה לא הגיע לאגמים)
אני מניח שגם הקבלנים בנתניה.אגמים מודעים לכך.
חישוב שעשה פותח האשקול עבור הדירה הממוצעת העלה מחיר של כ 2.3M.
30% ירידה מ2.3M יוצא לי 1.6M לערך.
לא נכנסתי לחישובים כי איני מבין בנתניה, להסתמך על נתונים ממדל"ן זה לא רציני בלשון המעטה.
אגב מאיפה אתה יודע כמה הקבלן/יזם מרוויח לדירה? אתה חושב שכל הקבלנים מרוויחים אותו הדבר? למדל"ן אין את הנתונים האלה.
 
אני מצטער אם לא הייתי ברור אני מדבר על מחירי דירות שנמכרו מקבלן ולא על הרווח היזמי נטו, ולפותח האשכול אני מניח לא איכפת כמה היזם מרוויח.
אני גם לא בא להגיד שמדלן 100% צודק, אבל אם אנחנו מתדיינים על איזור שאני לא מכיר ומבצעים בדיקת מקלדת זריזה, מדלן הכי קרוב למציאות שאני יכול להגיע אליה.
אם קיימים נתונים אחרים זה תמיד טוב.
 
אני מצטער אם לא הייתי ברור אני מדבר על מחירי דירות שנמכרו מקבלן ולא על הרווח היזמי נטו, ולפותח האשכול אני מניח לא איכפת כמה היזם מרוויח.
אין מקום אחד בארץ כולה שהמחירים צנחו בשיעור אחוזים דו ספרתי, זה פשוט לא קיים, בטח ובטח שלא 30%+
מאיפה מביאים נתונים מהימנים?
אפשר ממדלן אם יודעים לקרוא את הנתונים, לדוגמא נתונים מאותו הבניין בהנחה שהוא חדש יחסית הם מהימנים.
הכרות עם נכסים ועסקאות בפועל זה הכי טוב.
שמאים ומתווכים זה גם מקור מידע טוב.
 
אין מקום אחד בארץ כולה שהמחירים צנחו בשיעור אחוזים דו ספרתי, זה פשוט לא קיים, בטח ובטח שלא 30%+

אפשר ממדלן אם יודעים לקרוא את הנתונים, לדוגמא נתונים מאותו הבניין בהנחה שהוא חדש יחסית הם מהימנים.
הכרות עם נכסים ועסקאות בפועל זה הכי טוב.
שמאים ומתווכים זה גם מקור מידע טוב.
כנראה ששיקללו כמה פרוייקטים כשחלקם במיקום טוב וחלקם בפחות.
כל כלכלן מכיר את זה ,אתה מזין נתונים ומקבל מספר לא הגיוני .
 
גרים בשכירות, לא אצל ההורים, 2,500. איך זה רלוונטי?
זה רלוונטי.
כי אני משקלל את הצריכה של דיור לתוך המשוואה. (אולי יש כאלה שיסתכלו על העניין בתור עסקה נפרדת)
בדיוק כמו שאמרת שאתה מכניס למשוואה מה היית יכול לעשות עם הכסף בשוק ההון או כל חלופה אחרת שתכניס לך כסף
בדיוק כמו שהכנסתי את הריבית שאתה משלם לבנק בתור הוצאה.
כי אם משלמים לך שכירות 5000 שקל ואתה משלם משכנתא 5000 שקל. לא אומר שאתה מאוזן. בגלל העניין של הריבית. כי רק הקרן נשארת שלך.
הריבית הולכת לבנק ואתה לא רואה אותה יותר.
בדיוק כמו להגיד הרווחתי 10% על התיק, ולהתעלם מזה שיורידו לך מס.
ואם יסיימו את הפרוייקט אחרי 8 שנים. גם אז לא תכניס את השכירות למשוואה? ברור שכן.
במקרה שלך זה 2500 שקל. למזלך. ככה שהסכום הזה לטובתך.
בכל מקרה...
על השיפוץ ענו לך.
לא חושב שהייתי מגזים עם הנמכות
אבל בהחלט מטבח חצי חדש או חדש לגמרי. (יש אפשרות של זיכוי בסביבות 4000 שקל)
ומזגנים.
סורגים אם צריך.
ואולי השלמה של גבס דקורטיבי בסלון כדי לתת אווירה
 
זה רלוונטי.
כי אני משקלל את הצריכה של דיור לתוך המשוואה.
בכנות, עדיין לא הצלחתי להבין את הלוגיקה. מה עניין עלות שירותי הדיור שאני צורך (או כל הוצאה קבועה אחרת במשק הבית) לניתוח כדאיות השקעה כלשהי (תהי נייר ערך/עסק/משרד בחו"ל/דירה בנתניה)?

הבהרתי שאין לי כל כוונה לגור בדירה, ההסתכלות היא כהשקעה בלבד.

אולי אתה מתכוון לקורלציה בין מחירי השכירות למחירי הדירות? אשמח להבין
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
R מחיר למשתכן אשקלון - כדאיות עסקה נדל"ן 12
E כדאיות מחיר למשתכן נדל"ן 8
yancuk רכב חברה - כדאיות צרכנות פיננסית 14
עידו ג הבדלי דמי ניהול בקרן אירית - כדאיות שוק ההון 6
T כדאיות העברת כספים מקופת גמל לפנסיה כללית? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 22
F כדאיות של 20/80 לעומת דירה קיימת? (+אקסל מתנה) נדל"ן 64
י כדאיות התקנת חימום תת רצפתי בדירה להשקעה מקבלן נדל"ן 11
כ עצמאי - כדאיות הטבות מס מקרן פנסיה \ גמל ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
P כדאיות ביטוח רכב צרכנות פיננסית 6
J כדאיות קופת גמל במעמד עצמאי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 19
A מעבר לקטנוע חשמלי - כדאיות כלכלית לעומת חסרון טווח הנסיעה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
י כדאיות מעבר לIKBR שוק ההון 7
O איך לחשב כדאיות זכייה במחיר למשתכן מול שכירות ? נדל"ן 9
S הטבות מס בשכר לא מבוטח⁩ - כדאיות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 20
נ כדאיות זכיה במחיר למשתכן נדל"ן 3
וינסנט כדאיות השקעה בחלק הסולידי של התיק שוק ההון 19
א מישהו יכול להמליץ על ספר כדאיות השקעות בנדלן? פוסטים מאיכות נמוכה 0
jinjiy כדאיות מחזור משכנתאות נדל"ן 28
IAmSam חישוב כדאיות של פרישה מרצון עם מרכיב פיצויים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
D כדאיות ביטוח חיים צרכנות פיננסית 8
א השקעה באג"ח ארה"ב - כדאיות ומיסוי שוק ההון 5
O כדאיות ביטוחים, אשמח לשמוע את דעתכם פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
יבגני_ל כדאיות ביטוח אבדן כושר עבודה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
Z מה הן מדינות הכי כדאיות מבחינת מס רווח הון? מיסים 10
T חישוב כדאיות הקדמת תשלומים לקבלן נדל"ן 14
C חישוב כדאיות לקיחת הלוואה והחזר משכנתא נדל"ן 9
A כדאיות רישום למחיר מטרה כעת - סיכויי זכייה נדל"ן 5
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
T כדאיות פתיחת עוסק פטור לשכיר עם שכר גבוה מיסים 21
הדבורה מיה כדאיות לסגירת משכנתא נדל"ן 20
S כדאיות\שיקולי מס ב"הסבת" הדירה הראשונה כדירה להשקעה נדל"ן 19
ל כדאיות מחזור משכנתא עזרתכם. נדל"ן 6
M כדאיות בניית יחידת דיור בבית פרטי נדל"ן 21
A כדאיות והערכה של ייעוץ פנסיוני בתשלום פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 14
G כדאיות דחיית בקשה להחזרי מס מיסים 8
A שכיר: כדאיות הפרשה לפנסיה על בונוס ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
משקיע בתבונה כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
ליאונידס כדאיות קיזוז מס כנגד הפסד מיסים 10
T חישוב כדאיות עזיבה של אינטרקטיב ישראל לטובת ib העולמי שוק ההון 3
שם משתמש בעייתי האם זה שהשקל עולה ביחס לדולר יכול להשפיע על כדאיות של מדד s&p500? שוק ההון 2
I מועדון הוט - כדאיות הצטרפות לחברי הייטקזון צרכנות פיננסית 1
The Stoic כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
מומו הברווז כדאיות השקעה בבת ים לאור פיתוח מסיבי נדל"ן 5
S כדאיות סגירת הלוואה כנגד נכס מניב לעומת אחזקה של אג"ח\מזומן נדל"ן 17
J ביטוח מנהלים ללא מקדם מובטח - איך לחשב כדאיות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
Anrala כדאיות פדיון כספים מפוליסת חיסכון לצורך השקעה דרך קרנות סל שוק ההון 1
D בחינת כדאיות של דירה. הקאצ' - יש לי שבוע! נדל"ן 4
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
י כדאיות רכישה של בית במצב שלד נדל"ן 4
N למישהו יצא להוציא דרכון רומני? עלות vs כדאיות אוף טופיק 10

נושאים דומים

Back
למעלה