כדאיות זכיה במחיר למשתכן

[נדב כהן]

שלום רב
זכיתי לפני שנה בפרויקט בגוש דן. עדיין אין היתר בניה, ממה שהבנתי יקח לפחות שנה וחצי לקבל היתר ומסירה אמורה להיות בערך ב2029.
מחיר למ"ר הוא 16.4. כמה שאלות:
1. כמה דירה ממוצעת של 110 מטר לדעתכם תעלה? בהנחה שצריך להצמיד למדד הבניה עד 2030?
2. כרגע יש לי הון עצמי של בין 1.5-2 מ׳. ככל שתהיה לי בחירה, האם עדיף לקחת דירה יקרה יותר ( דירת גן או 5 חדרים) ולקחת משכנתא גדולה או דירה קטנה עם משכנתא מינימלית? ככל הנראה לא נגור בדירה החדשה.
3. האם עדיף לחכות לדירה הזו או לקנות בשוק דירה אחרת בעיר יותר זולה ( כלומר באותו מחיר של 2 מ בערך). אני פשוט חושש ש7 שנים של שכירות שאני משלם ( בערך 70 לשנה) שוחק את ההנחה של המחיר למשתכן.
תודה רבה!

 

[ברוש1]

האם עדיף לחכות לדירה הזו או לקנות בשוק דירה אחרת בעיר יותר זולה ( כלומר באותו מחיר של 2 מ בערך). אני פשוט חושש ש7 שנים של שכירות שאני משלם ( בערך 70 לשנה) שוחק את ההנחה של המחיר למשתכן.

מתי אתה אמור לשלם את הכסף?
שני מיליון בהנחה של 4.5 אחוז זה 90 אלף לשנה

ברור שזה תלוי בהנחה שקיבלת. אלף איש לא יכול לחתוך מה יהיה עוד שבע שנים אבל נקודת פתיחה טובה תהיה לדעת מה המחיר היום של מ"ר באזור של הדירה המיועדת?

 

[מכל מלמדי השכלתי]

נקודת פתיחה טובה תהיה לדעת מה המחיר היום של מ"ר באזור של הדירה המיועדת?

1+

ממה שהבנתי יקח לפחות שנה וחצי לקבל היתר ומסירה אמורה להיות בערך ב2029.

5 שנים מהיתר למסירה? זה יותר מהממוצע גם בפרוייקטים מטעם המדינה. על סמך מה אתה אומר את זה?

2. כרגע יש לי הון עצמי של בין 1.5-2 מ׳. ככל שתהיה לי בחירה, האם עדיף לקחת דירה יקרה יותר ( דירת גן או 5 חדרים) ולקחת משכנתא גדולה או דירה קטנה עם משכנתא מינימלית? ככל הנראה לא נגור בדירה החדשה.

כשתגיע לנהר תחצה אותו. כרגע אין לך מושג עדיין מה האופציות שיהיו לך.
באופן כללי בדירה גדולה הרווח גדול יותר, אך כאחוז משווי הדירה הרווח קטן יותר.

3. האם עדיף לחכות לדירה הזו או לקנות בשוק דירה אחרת בעיר יותר זולה ( כלומר באותו מחיר של 2 מ בערך). אני פשוט חושש ש7 שנים של שכירות שאני משלם ( בערך 70 לשנה) שוחק את ההנחה של המחיר למשתכן.

7 שנים של השקעה בשוק ההון (גם באפיק סולידי כמו אג"ח לתקופה המוגדרת) יניבו לך כנראה פחות או יותר את דמי השכירות שתשלם לאורך התקופה.

 

[נדב כהן]

תודה רבה לכל העונים, כמה הבהרות:
1. מחיר למ"ר ממוצע באיזור זה בערך 28.
2. אני גם לא יודע למה מועד המסירה כ"כ מאוחר, אלו ההערכות שיש כיום.
3. ההון העצמי שיש לי כולל עזרה מההורים שמן הסתם לא מייצרת לי תשואה כרגע. התיק שלי הוא של 1מ. די סולידי ומייצר תשואה של 3 אחוז בערך ( ב2020 ו2022 תשואה שלילית).
מכיוון שזה נכס להשקעה, אני מנסה להבין כמה יהיה ניתן למכור אותו עוד 7 שנים למול העלות רכישה שלו. אני מבין שקשה לחשב מספר כזה כרגע.