1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

כדאיות מחיר למשתכן כ'השקעת ערך'? אגמים נתניה

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י מהר אבל בטוח, ‏6/2/20.

data-full-width-responsive="true">
  1. מהר אבל בטוח

    מהר אבל בטוח משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏5/2/20
    הודעות:
    6
    לייקים שהתקבלו:
    1
    שלום לפורום הנכבד!
    אחרי שנים של ספיגת ידע איכותי מהפורום והבלוג, נרגש להגיש שאילתה :):
    אנחנו (זוג+3) נמצאים על סף חתימה בעסקת מחיר למשתכן. אין לנו כוונה לגור בדירה.
    עברנו בעיון על שרשורים דומים, אך נשמח לעין נוספת על הניתוח הכמותי וההנחות שנלקחו, ולחוות דעתכם האם במקרה הספציפי מדובר בהשקעה מוצלחת.

    המוטיבציה:
    אפשרות להשגת תשואה *נאה* בסיכון *נמוך*, בפרק זמן של 5-6 שנים.​
    הרציונל:
    מחיר הקנייה מגלם הנחה ביחס לשוק, ואם היא תישמר עד המימוש - הרווח יהיה מעליית ערך הנכס.
    בתרחיש ירידת מחירים משמעותית (25%) - יציאה בלי הפסד (או לחילופין, המשך החזקת הנכס והשכרתו).​
    הנכס:
    דירת 5 חדרים, 127 מ"ר, 21 מ"ר מרפסת, חנייה מקורה ומחסן. מחיר קנייה - 1.6 מ'.
    פרויקט של גיא ודורון לוי בשכונת אגמים בנתניה, הבנייה החלה.
    שכונה ממערב לכביש, פעילה ומבוקשת, אך עם בנייה מסיבית בשנים הקרובות ומחסור בחנייה.​
    התוכנית:
    קנייה באמצעות 0.6 מ' מההון עצמי ו-1 מ' משכנתא
    השכרה מקבלת מפתח (עוד כשנתיים) ולמשך שלוש-ארבע שנים
    בסיומן מכירת הנכס ופרעון ההלוואה​
    הערכות התמחור שנלקחו:
    מחיר מכירה - 2.1 מ'. עסקאות בשכונה נסגרות ע"ס 2.2-2.5 מ' לדירות בנויות בשוק החופשי, אך שקללתי פנימה מפרט נמוך יחסית, והיצע מוגבר (עם שחרור מגבלת המכירה).
    דמי שכירות - 5,000 (יחסית שמרני, מאותן סיבות).
    החזר חודשי על המשכנתא - 5,000​

    השורה התחתונה במחשבון - תשואה שנתית של כ-11%
    האלטרנטיבה לכסף - המשך השקעה בשוק ההון (50% מניות-50% אג"ח).

    תודה מראש על ההתייחסות!
     
    נערך לאחרונה ב: ‏6/2/20
  2. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    3,501
    לייקים שהתקבלו:
    2,725
    למה זו האלטרנטיבה?
    אולי האלטרנטיבה היא 102% מניות?

    +
    +
    =
    לא מסתדר לי.

    אם אתה מדבר על תשואה נאה, בסיכון בינוני-גבוה. אתה צודק.

    זה אחרי שהורדת את כל העלויות של המשכנתא + שנתיים של בניה בה אתה מסנדל הון אבל מקבל 0 שכירות?
     
  3. sun_light

    sun_light משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏22/10/19
    הודעות:
    607
    לייקים שהתקבלו:
    413
    אתה גר בשכירות? כמה אתה משלם? אצל ההורים?
    1.בניקוי הכנסות משכירות 5000 שקל ש"משלמת" את המשכנתא שהיא 5000 שקל,
    הריבית לבנק שתשלם על המשכנתא יהיה בהערכה גסה 90K זה כסף שלא חוזר אליך.
    2. שכירות 5 שנים נניח 240K (סולידי)
    תשומות הבניה 50K נניח.
    שיפוץ ראשוני 50K
    זמן שיפוץ עד שמוצאים שוכר ראשון, נניח חודשיים 10K
    כבר הגענו ל440K בשקט.
    עכשיו תחשב תשואה. משהו לא מסתדר לי במספרים שלך בשורת ההוצאות.
    אלא אם כן אתה בונה על עליית ערך הדירה ואז כדור הבדולח שלי לא עובד טוב כרגע.
     
  4. מהר אבל בטוח

    מהר אבל בטוח משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏5/2/20
    הודעות:
    6
    לייקים שהתקבלו:
    1
    תשובות אחד-אחד:
    זה התיק הנוכחי, לכן הוא הייחוס. ייתכן שהערכת הסיכון שמרנית מדי והחלק המנייתי יגדל.
    כשאני אומר סיכון נמוך אני מתבסס על ההערכה שגם במקרה קיצון שלילי לא צפוי הפסד.
    הסיכוי שהתשואה תהיה נמוכה יותר הוא בינוני.
    לא. תוקן, עומד על כ-9%. תודה!
     
    נערך לאחרונה ב: ‏6/2/20
  5. מהר אבל בטוח

    מהר אבל בטוח משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏5/2/20
    הודעות:
    6
    לייקים שהתקבלו:
    1
    גרים בשכירות, לא אצל ההורים, 2,500. איך זה רלוונטי?
    אמת. שוקלל פנימה.
    למה הכנסת שכירות למשוואה?
    שיפוץ ראשוני - עבור מה בדיוק?
    לא בונה על עליית ערך (מכונת הזמן התקלקלה והכלב אכל את קלפי הטארוט)
     
  6. Redroze

    Redroze משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏10/3/18
    הודעות:
    283
    לייקים שהתקבלו:
    219
    כי בשוק עולה גם לא להרוויח נחשב להפסיד.



    הדירה מגיעה ללא מזגן, הנמכות גבס, יכול להיות שהדיירים ידרשו רשתות/סורגים.
     
  7. Paranoid

    Paranoid משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏1/4/19
    הודעות:
    346
    לייקים שהתקבלו:
    276
    ראשית כל מעניין יותר מהכל , בדקתי במדלן ואני לא מאמין שאני אומר את זה אבל חדשות מקבלן בנתניה (כל החדרים) צנח ב 32% תוך שנה.
    במקביל ע"פ מדלן שכונת אגמים עדין לא הגיבה ולפי מה שאתה טוען , שיש שם בנייה מסיבית אני בספק שאגמים לא תצטרף גם למגמה.
    כשמסתכלים על כל העלויות הנלוות כמו שהזכירו למעלה (עורך דין,מתווך,ביטוח משכנתא,תשואה 4% על התיק שלך 0.6M , שיפוץ, הצמדה...).
    בחישוב ממוצע כמעט ואין לך פה שום רווח, בחישוב פאסימי הפסד וודאי.
    תוסיף לזה שאתה תנסה למכור דירת מחיר למשתכן ביחד עם כל האחרים במכה ככה שבזמן המכירה סיכוי גבוה מאוד שהדירה שלך תיהיה ביחד בשוק עם עוד אנשים בדיוק כמוך ועם אותו מוצר ביד.
    לא חושב שיש סיבה להיות אופטימי מידי לגבי מחירי הדיור בארץ ובפרט של הדירה המדוברת ב 5-6 שנים הקרובות.
    גם לא חושב שמדובר פה בסיכון נמוך בהתחשב שאתה ממנף עצמך ב- 166% לתוך שוק שנראה רווי
     
    ImCarryGG אוהב/ת את זה.
  8. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,219
    לייקים שהתקבלו:
    18,131
    לא נכנסתי לעומק המספרים שלך אבל לדבריך אתה יכול לרכוש נכס ב23% אחוז הנחה, עם כ2/3 הון זר וקנייה ומכירה ללא מס, לדעתי זו השקעה פנטסטית.
    אני אישית לא הייתי מהסס והולך על זה, עוד הפעם, בהנחה שהמספרים נכונים.
    הייתי שוקל לקחת יותר מימון להשאת התשואה או להוריד מימון ל60% כדי שהריבית תהיה פחותה.
     
    amit אוהב/ת את זה.
  9. Paranoid

    Paranoid משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏1/4/19
    הודעות:
    346
    לייקים שהתקבלו:
    276
    אורי ,למה לדעתך במידה ויגביר מינוף העסקה עדיפה?
    או שאתה מתכוון שהמינוף הנוסף יבוא על חשבון התיק?
    בנוסף הייתי שמח עם תוכל לחוות את דעתך לגבי הנתון הראשון שכתבתי ואיך לדעתך הוא אמור להשפיע על העסקה ושיקוליה?
     
  10. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,219
    לייקים שהתקבלו:
    18,131
    כי בהינתן שהתשואה גבוהה יותר מעלות המימון שלך (עדיף משמעותית) ככל שהמינוף גבוה יותר התשואה על ההון העצמי גבוהה יותר.
    בתלות בנזילות של השואל, יתכן ודווקא תהיה כדאיות לקחת מימון נמוך יותר, הכל בהתאם לנסיבות האישיות.

    לא. אין כדאיות להתמנף ע"י משכנתא כשיש תיק השקעות, למעט במקרים חריגים של תיקים 100% מניתיים וגם אז זה מוטל בספק.
    יש עוד מקרים חריגים כמו תכנון המשכנתא ע"י מסלול פיתוי אבל גם אז זה רק לבעלי תיקים של 100% מניות.
    איני יודע על איזה נתון ראשון אתה מדבר עליו, בכל מקרה איני מבין דבר בשוק הנדל"ן בנתניה, אני כן יודע שזה במרכז הארץ באזור מבוקש יחסית ולא פרפריאלי.

    אזהרה: לא יעוץ, לא פרטני ולא כללי.
     
    יעקב אוהב/ת את זה.
  11. Paranoid

    Paranoid משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏1/4/19
    הודעות:
    346
    לייקים שהתקבלו:
    276
    הנתון המדובר הוא שע"פ מדלן, קבלנים שמכרו בנתניה בשנה האחרונה הסתפקו ברווח של 32% פחות לדירה (תופעה שעד כה לא הגיע לאגמים)
    אני מניח שגם הקבלנים בנתניה.אגמים מודעים לכך.
    חישוב שעשה פותח האשקול עבור הדירה הממוצעת העלה מחיר של כ 2.3M.
    30% ירידה מ2.3M יוצא לי 1.6M לערך.
    הטענה שלי היא שיש סיכוי טוב שמחיר הקניה מייצג את מחיר השוק למרות שעוטפים אותו בסרט יפה בשם "מחיר למשתכן" .
    לאור הנתון ובצירוף לזה שלא ניתן למכור את הנכס תוך פחות מ 6 שנים ושפותח האשקול מתכוון למכור תוך 6-7 שנים,
    אני לא חושב שאפשר להתייחס לעסקה הזאת כקנייה של ספוט - % 23.
    ואני גם לא חושב שסביר להניח שהדירה הספציפית תשנה ערכה בצורה שונה משאר הדירות בנתניה אלא עם יש לדירה ייחודיות.
     
  12. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,219
    לייקים שהתקבלו:
    18,131
    לא נכנסתי לחישובים כי איני מבין בנתניה, להסתמך על נתונים ממדל"ן זה לא רציני בלשון המעטה.
    אגב מאיפה אתה יודע כמה הקבלן/יזם מרוויח לדירה? אתה חושב שכל הקבלנים מרוויחים אותו הדבר? למדל"ן אין את הנתונים האלה.
     
  13. Paranoid

    Paranoid משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏1/4/19
    הודעות:
    346
    לייקים שהתקבלו:
    276
    אני מצטער אם לא הייתי ברור אני מדבר על מחירי דירות שנמכרו מקבלן ולא על הרווח היזמי נטו, ולפותח האשכול אני מניח לא איכפת כמה היזם מרוויח.
    אני גם לא בא להגיד שמדלן 100% צודק, אבל אם אנחנו מתדיינים על איזור שאני לא מכיר ומבצעים בדיקת מקלדת זריזה, מדלן הכי קרוב למציאות שאני יכול להגיע אליה.
    אם קיימים נתונים אחרים זה תמיד טוב.
     
  14. TalB

    TalB משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏30/12/16
    הודעות:
    774
    לייקים שהתקבלו:
    463
    מאיפה מביאים נתונים מהימנים?
    במדלן יש סטטיסטיקות על עסקאות שקרו בפועל.
     
    בורג אוהב/ת את זה.
  15. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,219
    לייקים שהתקבלו:
    18,131
    אין מקום אחד בארץ כולה שהמחירים צנחו בשיעור אחוזים דו ספרתי, זה פשוט לא קיים, בטח ובטח שלא 30%+
    אפשר ממדלן אם יודעים לקרוא את הנתונים, לדוגמא נתונים מאותו הבניין בהנחה שהוא חדש יחסית הם מהימנים.
    הכרות עם נכסים ועסקאות בפועל זה הכי טוב.
    שמאים ומתווכים זה גם מקור מידע טוב.
     
    יעקב אוהב/ת את זה.
  16. amit

    amit משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏28/1/15
    הודעות:
    2,021
    לייקים שהתקבלו:
    1,813
    כנראה ששיקללו כמה פרוייקטים כשחלקם במיקום טוב וחלקם בפחות.
    כל כלכלן מכיר את זה ,אתה מזין נתונים ומקבל מספר לא הגיוני .
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
  17. sun_light

    sun_light משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏22/10/19
    הודעות:
    607
    לייקים שהתקבלו:
    413
    זה רלוונטי.
    כי אני משקלל את הצריכה של דיור לתוך המשוואה. (אולי יש כאלה שיסתכלו על העניין בתור עסקה נפרדת)
    בדיוק כמו שאמרת שאתה מכניס למשוואה מה היית יכול לעשות עם הכסף בשוק ההון או כל חלופה אחרת שתכניס לך כסף
    בדיוק כמו שהכנסתי את הריבית שאתה משלם לבנק בתור הוצאה.
    כי אם משלמים לך שכירות 5000 שקל ואתה משלם משכנתא 5000 שקל. לא אומר שאתה מאוזן. בגלל העניין של הריבית. כי רק הקרן נשארת שלך.
    הריבית הולכת לבנק ואתה לא רואה אותה יותר.
    בדיוק כמו להגיד הרווחתי 10% על התיק, ולהתעלם מזה שיורידו לך מס.
    ואם יסיימו את הפרוייקט אחרי 8 שנים. גם אז לא תכניס את השכירות למשוואה? ברור שכן.
    במקרה שלך זה 2500 שקל. למזלך. ככה שהסכום הזה לטובתך.
    בכל מקרה...
    על השיפוץ ענו לך.
    לא חושב שהייתי מגזים עם הנמכות
    אבל בהחלט מטבח חצי חדש או חדש לגמרי. (יש אפשרות של זיכוי בסביבות 4000 שקל)
    ומזגנים.
    סורגים אם צריך.
    ואולי השלמה של גבס דקורטיבי בסלון כדי לתת אווירה
     
  18. Paranoid

    Paranoid משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏1/4/19
    הודעות:
    346
    לייקים שהתקבלו:
    276
    אורי באמת שאתה תותח.
    אבל לכבוד זה
    הכנתי לך מונטאז 'https://imgur.com/zImhAkH
     
  19. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,219
    לייקים שהתקבלו:
    18,131
    קשקוש מוחלט.
    זה נכון אולי רק אולי אם אתה משקלל מחירי מחיר למשתכן, המחירים בשוק החופשי לא ירדו ואם כן בשיעורים זניחים ובמקומות מאד ספציפיים.
    http://doronnachmany.blogspot.com/2019/07/blog-post.html
     
    Redroze, Yevgeny ו-sun_light אוהבים את זה.
  20. מהר אבל בטוח

    מהר אבל בטוח משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏5/2/20
    הודעות:
    6
    לייקים שהתקבלו:
    1
    בכנות, עדיין לא הצלחתי להבין את הלוגיקה. מה עניין עלות שירותי הדיור שאני צורך (או כל הוצאה קבועה אחרת במשק הבית) לניתוח כדאיות השקעה כלשהי (תהי נייר ערך/עסק/משרד בחו"ל/דירה בנתניה)?

    הבהרתי שאין לי כל כוונה לגור בדירה, ההסתכלות היא כהשקעה בלבד.

    אולי אתה מתכוון לקורלציה בין מחירי השכירות למחירי הדירות? אשמח להבין
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
כדאיות השקעה בדירה ראשונה פורום השקעה בנדל"ן ‏29/7/20
כדאיות בניית בית והשכרה לעומת השקעה ? פורום השקעה בנדל"ן ‏10/7/20
כדאיות רכישת דירה להשקעה פורום השקעה בנדל"ן ‏6/7/20
כדאיות מבצע למשתכן במודיעין - האם זו עסקת חלומות? פורום השקעה בנדל"ן ‏2/12/19
כדאיות ברישום דירה על הילדים פורום השקעה בנדל"ן ‏16/10/19
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.