כדאיות מחיר למשתכן כ'השקעת ערך'? אגמים נתניה

מהר אבל בטוח

משתמש רשום
הצטרף ב
5/2/20
הודעות
6
דירוג
1
שלום לפורום הנכבד!
אחרי שנים של ספיגת ידע איכותי מהפורום והבלוג, נרגש להגיש שאילתה :):
אנחנו (זוג+3) נמצאים על סף חתימה בעסקת מחיר למשתכן. אין לנו כוונה לגור בדירה.
עברנו בעיון על שרשורים דומים, אך נשמח לעין נוספת על הניתוח הכמותי וההנחות שנלקחו, ולחוות דעתכם האם במקרה הספציפי מדובר בהשקעה מוצלחת.

המוטיבציה:
אפשרות להשגת תשואה *נאה* בסיכון *נמוך*, בפרק זמן של 5-6 שנים.​
הרציונל:
מחיר הקנייה מגלם הנחה ביחס לשוק, ואם היא תישמר עד המימוש - הרווח יהיה מעליית ערך הנכס.
בתרחיש ירידת מחירים משמעותית (25%) - יציאה בלי הפסד (או לחילופין, המשך החזקת הנכס והשכרתו).​
הנכס:
דירת 5 חדרים, 127 מ"ר, 21 מ"ר מרפסת, חנייה מקורה ומחסן. מחיר קנייה - 1.6 מ'.
פרויקט של גיא ודורון לוי בשכונת אגמים בנתניה, הבנייה החלה.
שכונה ממערב לכביש, פעילה ומבוקשת, אך עם בנייה מסיבית בשנים הקרובות ומחסור בחנייה.​
התוכנית:
קנייה באמצעות 0.6 מ' מההון עצמי ו-1 מ' משכנתא
השכרה מקבלת מפתח (עוד כשנתיים) ולמשך שלוש-ארבע שנים
בסיומן מכירת הנכס ופרעון ההלוואה​
הערכות התמחור שנלקחו:
מחיר מכירה - 2.1 מ'. עסקאות בשכונה נסגרות ע"ס 2.2-2.5 מ' לדירות בנויות בשוק החופשי, אך שקללתי פנימה מפרט נמוך יחסית, והיצע מוגבר (עם שחרור מגבלת המכירה).
דמי שכירות - 5,000 (יחסית שמרני, מאותן סיבות).
החזר חודשי על המשכנתא - 5,000​

השורה התחתונה במחשבון - תשואה שנתית של כ-11%
האלטרנטיבה לכסף - המשך השקעה בשוק ההון (50% מניות-50% אג"ח).

תודה מראש על ההתייחסות!
 
נערך לאחרונה ב:

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,605
דירוג
2,847
האלטרנטיבה לכסף - המשך השקעה בשוק ההון (50% מניות-50% אג"ח).
למה זו האלטרנטיבה?
אולי האלטרנטיבה היא 102% מניות?

בסיכון *נמוך*
+
בנייה מסיבית בשנים הקרובות ומחסור בחנייה
+
מפרט נמוך יחסית, והיצע מוגבר (עם שחרור מגבלת המכירה).
=
לא מסתדר לי.

אם אתה מדבר על תשואה נאה, בסיכון בינוני-גבוה. אתה צודק.

השורה התחתונה במחשבון - תשואה שנתית של כ-11%
זה אחרי שהורדת את כל העלויות של המשכנתא + שנתיים של בניה בה אתה מסנדל הון אבל מקבל 0 שכירות?
 

sun_light

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/10/19
הודעות
681
דירוג
478
אתה גר בשכירות? כמה אתה משלם? אצל ההורים?
1.בניקוי הכנסות משכירות 5000 שקל ש"משלמת" את המשכנתא שהיא 5000 שקל,
הריבית לבנק שתשלם על המשכנתא יהיה בהערכה גסה 90K זה כסף שלא חוזר אליך.
2. שכירות 5 שנים נניח 240K (סולידי)
תשומות הבניה 50K נניח.
שיפוץ ראשוני 50K
זמן שיפוץ עד שמוצאים שוכר ראשון, נניח חודשיים 10K
כבר הגענו ל440K בשקט.
עכשיו תחשב תשואה. משהו לא מסתדר לי במספרים שלך בשורת ההוצאות.
אלא אם כן אתה בונה על עליית ערך הדירה ואז כדור הבדולח שלי לא עובד טוב כרגע.
 

מהר אבל בטוח

משתמש רשום
הצטרף ב
5/2/20
הודעות
6
דירוג
1
תשובות אחד-אחד:
למה זו האלטרנטיבה?
אולי האלטרנטיבה היא 102% מניות?
זה התיק הנוכחי, לכן הוא הייחוס. ייתכן שהערכת הסיכון שמרנית מדי והחלק המנייתי יגדל.
לא מסתדר לי.
אם אתה מדבר על תשואה נאה, בסיכון בינוני-גבוה. אתה צודק.
כשאני אומר סיכון נמוך אני מתבסס על ההערכה שגם במקרה קיצון שלילי לא צפוי הפסד.
הסיכוי שהתשואה תהיה נמוכה יותר הוא בינוני.
זה אחרי שהורדת את כל העלויות של המשכנתא + שנתיים של בניה בה אתה מסנדל הון אבל מקבל 0 שכירות?
לא. תוקן, עומד על כ-9%. תודה!
 
נערך לאחרונה ב:

מהר אבל בטוח

משתמש רשום
הצטרף ב
5/2/20
הודעות
6
דירוג
1
אתה גר בשכירות? כמה אתה משלם? אצל ההורים?
גרים בשכירות, לא אצל ההורים, 2,500. איך זה רלוונטי?
1.בניקוי הכנסות משכירות 5000 שקל ש"משלמת" את המשכנתא שהיא 5000 שקל,
הריבית לבנק שתשלם על המשכנתא יהיה בהערכה גסה 90K זה כסף שלא חוזר אליך.
אמת. שוקלל פנימה.
2. שכירות 5 שנים נניח 240K (סולידי)
תשומות הבניה 50K נניח.
שיפוץ ראשוני 50K
זמן שיפוץ עד שמוצאים שוכר ראשון, נניח חודשיים 10K
כבר הגענו ל440K בשקט.
עכשיו תחשב תשואה. משהו לא מסתדר לי במספרים שלך בשורת ההוצאות.
למה הכנסת שכירות למשוואה?
שיפוץ ראשוני - עבור מה בדיוק?
אלא אם כן אתה בונה על עליית ערך הדירה ואז כדור הבדולח שלי לא עובד טוב כרגע.
לא בונה על עליית ערך (מכונת הזמן התקלקלה והכלב אכל את קלפי הטארוט)
 

Redroze

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/18
הודעות
329
דירוג
266
כשאני אומר סיכון נמוך אני מתבסס על ההערכה שגם במקרה קיצון שלילי לא צפוי הפסד.
הסיכוי שהתשואה תהיה נמוכה יותר הוא בינוני.
כי בשוק עולה גם לא להרוויח נחשב להפסיד.



שיפוץ ראשוני - עבור מה בדיוק?
הדירה מגיעה ללא מזגן, הנמכות גבס, יכול להיות שהדיירים ידרשו רשתות/סורגים.
 

Paranoid

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/19
הודעות
504
דירוג
438
המוטיבציה:
אפשרות להשגת תשואה *נאה* בסיכון *נמוך*, בפרק זמן של 5-6 שנים.​

תודה מראש על ההתייחסות!
ראשית כל מעניין יותר מהכל , בדקתי במדלן ואני לא מאמין שאני אומר את זה אבל חדשות מקבלן בנתניה (כל החדרים) צנח ב 32% תוך שנה.
במקביל ע"פ מדלן שכונת אגמים עדין לא הגיבה ולפי מה שאתה טוען , שיש שם בנייה מסיבית אני בספק שאגמים לא תצטרף גם למגמה.
כשמסתכלים על כל העלויות הנלוות כמו שהזכירו למעלה (עורך דין,מתווך,ביטוח משכנתא,תשואה 4% על התיק שלך 0.6M , שיפוץ, הצמדה...).
בחישוב ממוצע כמעט ואין לך פה שום רווח, בחישוב פאסימי הפסד וודאי.
תוסיף לזה שאתה תנסה למכור דירת מחיר למשתכן ביחד עם כל האחרים במכה ככה שבזמן המכירה סיכוי גבוה מאוד שהדירה שלך תיהיה ביחד בשוק עם עוד אנשים בדיוק כמוך ועם אותו מוצר ביד.
לא חושב שיש סיבה להיות אופטימי מידי לגבי מחירי הדיור בארץ ובפרט של הדירה המדוברת ב 5-6 שנים הקרובות.
גם לא חושב שמדובר פה בסיכון נמוך בהתחשב שאתה ממנף עצמך ב- 166% לתוך שוק שנראה רווי
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,059
דירוג
21,734
השורה התחתונה במחשבון - תשואה שנתית של כ-11%
האלטרנטיבה לכסף - המשך השקעה בשוק ההון (50% מניות-50% אג"ח).

תודה מראש על ההתייחסות!
לא נכנסתי לעומק המספרים שלך אבל לדבריך אתה יכול לרכוש נכס ב23% אחוז הנחה, עם כ2/3 הון זר וקנייה ומכירה ללא מס, לדעתי זו השקעה פנטסטית.
אני אישית לא הייתי מהסס והולך על זה, עוד הפעם, בהנחה שהמספרים נכונים.
הייתי שוקל לקחת יותר מימון להשאת התשואה או להוריד מימון ל60% כדי שהריבית תהיה פחותה.
 

Paranoid

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/19
הודעות
504
דירוג
438
לא נכנסתי לעומק המספרים שלך אבל לדבריך אתה יכול לרכוש נכס ב23% אחוז הנחה, עם כ2/3 הון זר וקנייה ומכירה ללא מס, לדעתי זו השקעה פנטסטית.
אני אישית לא הייתי מהסס והולך על זה, עוד הפעם, בהנחה שהמספרים נכונים.
הייתי שוקל לקחת יותר מימון להשאת התשואה או להוריד מימון ל60% כדי שהריבית תהיה פחותה.
אורי ,למה לדעתך במידה ויגביר מינוף העסקה עדיפה?
או שאתה מתכוון שהמינוף הנוסף יבוא על חשבון התיק?
בנוסף הייתי שמח עם תוכל לחוות את דעתך לגבי הנתון הראשון שכתבתי ואיך לדעתך הוא אמור להשפיע על העסקה ושיקוליה?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,059
דירוג
21,734
אורי ,למה לדעתך במידה ויגביר מינוף העסקה עדיפה?
כי בהינתן שהתשואה גבוהה יותר מעלות המימון שלך (עדיף משמעותית) ככל שהמינוף גבוה יותר התשואה על ההון העצמי גבוהה יותר.
בתלות בנזילות של השואל, יתכן ודווקא תהיה כדאיות לקחת מימון נמוך יותר, הכל בהתאם לנסיבות האישיות.

או שאתה מתכוון שהמינוף הנוסף יבוא על חשבון התיק?
לא. אין כדאיות להתמנף ע"י משכנתא כשיש תיק השקעות, למעט במקרים חריגים של תיקים 100% מניתיים וגם אז זה מוטל בספק.
יש עוד מקרים חריגים כמו תכנון המשכנתא ע"י מסלול פיתוי אבל גם אז זה רק לבעלי תיקים של 100% מניות.
בנוסף הייתי שמח עם תוכל לחוות את דעתך לגבי הנתון הראשון שכתבתי ואיך לדעתך הוא אמור להשפיע על העסקה ושיקוליה?
איני יודע על איזה נתון ראשון אתה מדבר עליו, בכל מקרה איני מבין דבר בשוק הנדל"ן בנתניה, אני כן יודע שזה במרכז הארץ באזור מבוקש יחסית ולא פרפריאלי.

אזהרה: לא יעוץ, לא פרטני ולא כללי.
 

Paranoid

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/19
הודעות
504
דירוג
438
הנתון המדובר הוא שע"פ מדלן, קבלנים שמכרו בנתניה בשנה האחרונה הסתפקו ברווח של 32% פחות לדירה (תופעה שעד כה לא הגיע לאגמים)
אני מניח שגם הקבלנים בנתניה.אגמים מודעים לכך.
חישוב שעשה פותח האשקול עבור הדירה הממוצעת העלה מחיר של כ 2.3M.
30% ירידה מ2.3M יוצא לי 1.6M לערך.
הטענה שלי היא שיש סיכוי טוב שמחיר הקניה מייצג את מחיר השוק למרות שעוטפים אותו בסרט יפה בשם "מחיר למשתכן" .
לאור הנתון ובצירוף לזה שלא ניתן למכור את הנכס תוך פחות מ 6 שנים ושפותח האשקול מתכוון למכור תוך 6-7 שנים,
אני לא חושב שאפשר להתייחס לעסקה הזאת כקנייה של ספוט - % 23.
ואני גם לא חושב שסביר להניח שהדירה הספציפית תשנה ערכה בצורה שונה משאר הדירות בנתניה אלא עם יש לדירה ייחודיות.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,059
דירוג
21,734
הנתון המדובר הוא שע"פ מדלן, קבלנים שמכרו בנתניה בשנה האחרונה הסתפקו ברווח של 32% פחות לדירה (תופעה שעד כה לא הגיע לאגמים)
אני מניח שגם הקבלנים בנתניה.אגמים מודעים לכך.
חישוב שעשה פותח האשקול עבור הדירה הממוצעת העלה מחיר של כ 2.3M.
30% ירידה מ2.3M יוצא לי 1.6M לערך.
לא נכנסתי לחישובים כי איני מבין בנתניה, להסתמך על נתונים ממדל"ן זה לא רציני בלשון המעטה.
אגב מאיפה אתה יודע כמה הקבלן/יזם מרוויח לדירה? אתה חושב שכל הקבלנים מרוויחים אותו הדבר? למדל"ן אין את הנתונים האלה.
 

Paranoid

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/19
הודעות
504
דירוג
438
אני מצטער אם לא הייתי ברור אני מדבר על מחירי דירות שנמכרו מקבלן ולא על הרווח היזמי נטו, ולפותח האשכול אני מניח לא איכפת כמה היזם מרוויח.
אני גם לא בא להגיד שמדלן 100% צודק, אבל אם אנחנו מתדיינים על איזור שאני לא מכיר ומבצעים בדיקת מקלדת זריזה, מדלן הכי קרוב למציאות שאני יכול להגיע אליה.
אם קיימים נתונים אחרים זה תמיד טוב.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,059
דירוג
21,734
אני מצטער אם לא הייתי ברור אני מדבר על מחירי דירות שנמכרו מקבלן ולא על הרווח היזמי נטו, ולפותח האשכול אני מניח לא איכפת כמה היזם מרוויח.
אין מקום אחד בארץ כולה שהמחירים צנחו בשיעור אחוזים דו ספרתי, זה פשוט לא קיים, בטח ובטח שלא 30%+
מאיפה מביאים נתונים מהימנים?
אפשר ממדלן אם יודעים לקרוא את הנתונים, לדוגמא נתונים מאותו הבניין בהנחה שהוא חדש יחסית הם מהימנים.
הכרות עם נכסים ועסקאות בפועל זה הכי טוב.
שמאים ומתווכים זה גם מקור מידע טוב.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,304
דירוג
2,176
אין מקום אחד בארץ כולה שהמחירים צנחו בשיעור אחוזים דו ספרתי, זה פשוט לא קיים, בטח ובטח שלא 30%+

אפשר ממדלן אם יודעים לקרוא את הנתונים, לדוגמא נתונים מאותו הבניין בהנחה שהוא חדש יחסית הם מהימנים.
הכרות עם נכסים ועסקאות בפועל זה הכי טוב.
שמאים ומתווכים זה גם מקור מידע טוב.
כנראה ששיקללו כמה פרוייקטים כשחלקם במיקום טוב וחלקם בפחות.
כל כלכלן מכיר את זה ,אתה מזין נתונים ומקבל מספר לא הגיוני .
 

sun_light

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/10/19
הודעות
681
דירוג
478
גרים בשכירות, לא אצל ההורים, 2,500. איך זה רלוונטי?
זה רלוונטי.
כי אני משקלל את הצריכה של דיור לתוך המשוואה. (אולי יש כאלה שיסתכלו על העניין בתור עסקה נפרדת)
בדיוק כמו שאמרת שאתה מכניס למשוואה מה היית יכול לעשות עם הכסף בשוק ההון או כל חלופה אחרת שתכניס לך כסף
בדיוק כמו שהכנסתי את הריבית שאתה משלם לבנק בתור הוצאה.
כי אם משלמים לך שכירות 5000 שקל ואתה משלם משכנתא 5000 שקל. לא אומר שאתה מאוזן. בגלל העניין של הריבית. כי רק הקרן נשארת שלך.
הריבית הולכת לבנק ואתה לא רואה אותה יותר.
בדיוק כמו להגיד הרווחתי 10% על התיק, ולהתעלם מזה שיורידו לך מס.
ואם יסיימו את הפרוייקט אחרי 8 שנים. גם אז לא תכניס את השכירות למשוואה? ברור שכן.
במקרה שלך זה 2500 שקל. למזלך. ככה שהסכום הזה לטובתך.
בכל מקרה...
על השיפוץ ענו לך.
לא חושב שהייתי מגזים עם הנמכות
אבל בהחלט מטבח חצי חדש או חדש לגמרי. (יש אפשרות של זיכוי בסביבות 4000 שקל)
ומזגנים.
סורגים אם צריך.
ואולי השלמה של גבס דקורטיבי בסלון כדי לתת אווירה
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,059
דירוג
21,734

מהר אבל בטוח

משתמש רשום
הצטרף ב
5/2/20
הודעות
6
דירוג
1
זה רלוונטי.
כי אני משקלל את הצריכה של דיור לתוך המשוואה.
בכנות, עדיין לא הצלחתי להבין את הלוגיקה. מה עניין עלות שירותי הדיור שאני צורך (או כל הוצאה קבועה אחרת במשק הבית) לניתוח כדאיות השקעה כלשהי (תהי נייר ערך/עסק/משרד בחו"ל/דירה בנתניה)?

הבהרתי שאין לי כל כוונה לגור בדירה, ההסתכלות היא כהשקעה בלבד.

אולי אתה מתכוון לקורלציה בין מחירי השכירות למחירי הדירות? אשמח להבין
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
י כדאיות רכישה של בית במצב שלד נדל"ן 4
N למישהו יצא להוציא דרכון רומני? עלות vs כדאיות אוף טופיק 0
מ התלבטות לגבי כדאיות חתימת קבע התפתחות אישית 11
L כדאיות תיק המורכב ממניות דיבידנד שוק ההון 7
D כדאיות SPY/VT/QQQ שוק ההון 9
J מתודה לבחינת כדאיות השקעה בשווקי נדל״ן נדל"ן 4
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
S כדאיות של קופת גמל ומייק משקיע לראשונה צרכנות פיננסית 7
M כדאיות ESPP שוק ההון 48
S (אי-)כדאיות רכישת דירה לרווק בשנות הארבעים לחייו צרכנות פיננסית 1
tomchoook כדאיות של הפיכת קרן השתלמות לתיק ממוסה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
P כדאיות ביטוח מנהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
S כדאיות ניוד ב"מ עם מקדם מובטח פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 22
M חישוב כדאיות מכירת RSUs פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 59
Z כדאיות כלכלית בהוצאת היתר בניה נדל"ן 4
F כדאיות העברת כספים מהבנק לתיקון 190 שוק ההון 13
E מחפש שרשור על כדאיות רכישת דירה יקרה בתקופת הפנסיה נדל"ן 0
S כדאיות מעבר מתיק מנוהל לניהול עצמאי שוק ההון 1
A השכרות רכב מזדמנות - כדאיות של CAR2GO ודומיהם מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 30
I כדאיות השקעה -בחירה בין אפשרויות שונות נדל"ן 22
E איך אתם מכמתים כדאיות של רכישה? אוף טופיק 13
ס כדאיות העברת קה"ש ואו קופ"ג לחיסכון לניהול אישי ב-IRA שוק ההון 17
N כדאיות מעבר מSPY לבלאקרוק בשקלים שוק ההון 22
מ כדאיות למשיכת כספים לטובת דירה או לקיחת משכנתא שוק ההון 1
ע עמלות כדאיות? - מיטב דש שוק ההון 2
F כדאיות השקעה בדירה ראשונה נדל"ן 22
S כדאיות בניית בית והשכרה לעומת השקעה ? נדל"ן 3
V קה"ש: כדאיות של לעבור מ SP500 ל IRA שוק ההון 4
O כדאיות רכישת דירה להשקעה נדל"ן 17
F כדאיות מחזור משכנתא צרכנות פיננסית 1
O כדאיות הלוואה לרכב אם ״לא צריך״ מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 26
Rahash כדאיות IRA שוק ההון 5
E כדאיות השקעה בזמנים כאלה שוק ההון 5
ג כדאיות השקעה בארה"ב לאור עליית הדולר שוק ההון 3
ITS כדאיות מעבר מקרן אמריקאית (מחלקת) לקרן אירית (צוברת) בחשבון פטור IRA שוק ההון 34
ב כדאיות של ביטוח חיים ואכ״ע צרכנות פיננסית 25
W שאלת כדאיות הענקת הלוואה שוק ההון 24
E כדאיות מבצע למשתכן במודיעין - האם זו עסקת חלומות? נדל"ן 6
ע בדיקת כדאיות לרכישת מניות + קופ"ג להשקעה שוק ההון 3
S אשמח למידע כיצד מנתחים שוק עבור כדאיות השקעה התפתחות אישית 7
ס כדאיות ברישום דירה על הילדים נדל"ן 28
Z האם מס הכנסה בשאלות כדאיות שלה סופרת גם את ביטוח לאומי כרווח שלה? צרכנות פיננסית 9
ל מבקש עזרה - שיקולי כדאיות בבחירת קרן בנוסף לד.נ שוק ההון 12
א שאלה על בדיקת כדאיות השקעה באקסל אוף טופיק 2
P דחיית החזרי מס (חוקיות, כדאיות?) צרכנות פיננסית 1
י התייעצות לגבי כדאיות כלכלית נדל"ן 19
סטרבו כדאיות מחזור משכנתא צרכנות פיננסית 12
O כדאיות בבחירה קופת גמל להשקעה שוק ההון 9

נושאים דומים

למעלה