כדאיות כלכלית בהוצאת היתר בניה

[zebra]

היי, יש ברשותי דירה שלה יש זכויות בנייה נוספים שטרם נוצלו בהיקף של כמה עשרות מ"ר. צאו מנקודת הנחה שהדירה מושכרת כך שנקודת המבט היא כלכלית בלבד, ולצורך תרחיש מכירה עתידי. האם מישהו התנסה או יודע להגיד האם זה מהלך כלכלי חכם להוציא היתר בניה (במובן זה שהרווח עולה על ההשקעה)? האם מחיר הדירה שאפשר יהיה לדרוש אחרי הוצאת היתר הבניה גבוה יותר מעלות הוצאת היתר הבניה + מחיר הדירה הנוכחי? תודה רבה

 

[אורי ג.]

היי, יש ברשותי דירה שלה יש זכויות בנייה נוספים שטרם נוצלו בהיקף של כמה עשרות מ"ר. צאו מנקודת הנחה שהדירה מושכרת כך שנקודת המבט היא כלכלית בלבד, ולצורך תרחיש מכירה עתידי. האם מישהו התנסה או יודע להגיד האם זה מהלך כלכלי חכם להוציא היתר בניה (במובן זה שהרווח עולה על ההשקעה)? האם מחיר הדירה שאפשר יהיה לדרוש אחרי הוצאת היתר הבניה גבוה יותר מעלות הוצאת היתר הבניה + מחיר הדירה הנוכחי? תודה רבה

הרווח אמור (בדגש על אמור) להביא לך גם רווח יזמי, לפחות "על הנייר".
בפועל מאד יתכן כשתמכור את הדירה שווי זכויות הבנייה הללו ימכרו ביותר משווים השמאי כלומר הרווח היזמי כבר יתומחר לפחות בחלקו בשווי זכויות הבנייה.
קח בחשבון שיש גם שיקולי מס פה.
לדעתי: אם אתה שוקל למכור רד מזה, ממש לא שווה את הכאב ראש, את הסיכון ואת הרווח הקטן ככל שיהיה, שהקונה ישבור את הראש.

 

[zebra]

תודה על התגובה @אורי ג.
תוכל להסביר קצת יותר למה אתה מתכוון ב:

בפועל מאד יתכן כשתמכור את הדירה שווי זכויות הבנייה הללו ימכרו ביותר משווים השמאי כלומר הרווח היזמי כבר יתומחר לפחות בחלקו בשווי זכויות הבנייה.

אתה מתכוון שהיתר הבניה "יתחום" את שווי זכויות הבניה ויתן להם הגדרה ברורה כאשר השארת המצב על כנו יכולה לאפשר מו"מ גבוה יותר מערכם הממשי?

לגבי שיקולי המס - תוכל להרחיב בכמה מילים? האם בזמן מכירה ממסים יותר על היתר בניה?

ושאלה אחרונה - האם לדעתך בנייה בפועל ולא רק הוצאת היתרים תאפשר רווח יזמי?

 

[אורי ג.]

אתה מתכוון שהיתר הבניה "יתחום" את שווי זכויות הבניה ויתן להם הגדרה ברורה כאשר השארת המצב על כנו יכולה לאפשר מו"מ גבוה יותר מערכם הממשי?

לא.
שווי זכויות בנייה שווה X. שווי מ"ר מבונה, כולל כל העלויות שווה ל X+Y
כשתמכור את הבית יתכן והרוכש ירצה לשלם יותר מX על זכויות הבנייה.
היתר בנייה מצד אחד יוריד כאב ראש ויחסוך זמן לקונה, מאידך יעלה לך כסף, כאב ראש וזמן ומצד שני יתכן והקונה בכלל לא ירצה את התכנון שלך, אולי הוא יעדיף תכנון אחר או לערוך שיפוץ מקיף בבית ולהוסיף מטרים על הדרך.
אתה בעצם מגביל את הקונה פה.

לגבי שיקולי המס - תוכל להרחיב בכמה מילים? האם בזמן מכירה ממסים יותר על היתר בניה?

כל מקרה לגופו, יש פטורים מסוימים מהיטל השבחה ויתכנו פטורים מסוימים בעת מכירת דירה גמורה או הפוך, צריך פה יעוץ פרטני מעו"ד בתחום הנדל"ן.

ושאלה אחרונה - האם לדעתך בנייה בפועל ולא רק הוצאת היתרים תאפשר רווח יזמי?

באמת שאין לי מושג, אין פה איזה חוק, כל מקרה לגופו.
אל תסתכל רק על הרווח, יש פה גם סיכון, זמן כאב ראש ואכילת חרא בסיטונאות רבתי.
לדעתי: אל תכנס לזה.

 

[zebra]

נקודות מעניינות למחשבה, תודה @אורי ג.