התייעצות לגבי כדאיות כלכלית

יוסי876

משתמש רשום
הצטרף ב
5/7/19
הודעות
11
דירוג
0
עלות נכס קיים 1.700.000~1.500.000, עלות נכס חדש (לעצמי) 2.300.000.
הון עצמי 1.000.000.

מתלבט בין כל האפשריות :
1. רכישת נכס חדש ללא מכירת נכס קיים
2. רכישת נכס חדש עם מכירת נכס קיים
3. מקסימום משכנתא ומינימום הון עצמי
4. מקסימום הון עצמי ומינימום משכנתאות

אובד עצות, מנסיונכם מה נראה הכי כדאי כלכלית.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,014
דירוג
11,466
ברוך הבא לפורום!
תשמע יוסי, חסרה אינפורמציה כדי להעריך ולהגיב.
גובה משכנתא על נכס קיים ומהו התשלום החודשי.
האם הנכס הקיים הוא למגורים או השקעה? אם להשקעה אז מהו שכר הדירה.
הנכס החדש, האם למגורים או להשקעה [כתבת 'לעצמי' אז אני מניח שזה למגורים]? אם להשקעה מה הצפי לשכ"ד.
איך מחולקת המשכנתא על הנכס הקיים [שנים, ריביות וכו'].
שכר נטו, נשוי, ילדים [או בדרך]?
מיקום, מחיר למסתכן או בשוק פתוח?
אלו שאלות בסיסיות שרואה חשבון/יועץ השקעות/משכנתאות ישאל אותך בפגישה ראשונה.
בלי הנתונים האלו קשה לענות אבל כדירה שנייה ספק אם תקבל משכנתא מעל 50% - @רוני
 

יוסי876

משתמש רשום
הצטרף ב
5/7/19
הודעות
11
דירוג
0
גובה משכנתא על נכס קיים ומהו התשלום החודשי. - זניח , כמה עשרות אלפי שקלים עם החזר חודשי של ~700 שח
האם הנכס הקיים הוא למגורים או השקעה? אם להשקעה אז מהו שכר הדירה - כרגע הוא למגורים
הנכס החדש, האם למגורים או להשקעה [כתבת 'לעצמי' אז אני מניח שזה למגורים]? - למגורים
איך מחולקת המשכנתא על הנכס הקיים [שנים, ריביות וכו'] - זניח בגלל הסכום , ניתן לסגור
שכר נטו, נשוי, ילדים [או בדרך]? - שכר טוב + ילדים

שאלה אם ניתן לקבל כוון וטיפים שימושים כדי להתארגן לפני הבנק..
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
6,629
דירוג
10,464
הון עצמי 1.000.000.
איפה הוא יושב היום ההון הזה? הוא עושה תשואה או מחכה באפס מעשה?
3. מקסימום משכנתא ומינימום הון עצמי
4. מקסימום הון עצמי ומינימום משכנתאות
אם ההון שלך עושה יותר תשואה מהריבית שתהיה על המשכנתא- כדאי למקסם משכנתא.
אם לא, עדיף אולי שתשתמש בו לקניית הדירה.
ויש גם שאלה כמה זה יכביד עליך חודשית לשלם את המשכנתא החדשה. רק אתה יודע.
1. רכישת נכס חדש ללא מכירת נכס קיים
2. רכישת נכס חדש עם מכירת נכס קיים
שוב, אי אפשר לדעת. זה תלוי במה שקורה אצלכם ומה התכניות העתידיות בחיים מעבר לתזוזה לארבעה קירות אחרים.
בגדול, אם נותר לך רק 700 ש"ח בחודש משכנתא על הבית הישן אז כל השכרה שלו כבר תביא לך רווח גדול שיקזז את גודל המשכנתא החדשה. אתה גם יכול להוציא משכנתא על הדירה הישנה (בנוסף לחדשה) אבל זה ישתלם רק אם תשקיע את ההון הפנוי במשהו שנותן תשואה מכובדת.
 

יוסי876

משתמש רשום
הצטרף ב
5/7/19
הודעות
11
דירוג
0
ההון תקוע בעו"ש והתזוזה (הרחבה) לארבעה קירות אחרים זה אילוץ של מס' נפשות.
כלומר אם הבנתי נכון האפשרויות הם בעצם :
(א) למקסם משכנתא ע"י השארת שתי דירות ולמנף את ההון באמצעות נכס שלישי+ .. או כל אפיק השקעה אחר.
(ב) לקנות את הנכס ב

שאלה שמטרידה זה מס רכישה גבוה שאצטרך לשלם עבור הנכס השני+.

והדבר הנוסף שמעניין זה מה עקרונית עדיף לקנות נכס במזומן או לקחת משכנתא?
 

יוסי876

משתמש רשום
הצטרף ב
5/7/19
הודעות
11
דירוג
0
ההון תקוע בעו"ש והתזוזה (הרחבה) לארבעה קירות אחרים זה אילוץ של מס' נפשות.
כלומר אם הבנתי נכון האפשרויות הם בעצם :
(א) למקסם משכנתא ע"י השארת שתי הדירות ולמנף את ההון עצמי הפנוי ע"י נכס שלישי, רביעי.. או כל אפיק השקעה אחר.
(ב) את הרוב להשקיע מההון העצמי + הלוואת גישור עד למכירת נכס ראשון.

1. מה שמדאיג פה זה מס רכישה גבוה החל מהנכס השני.
2. ..ושאלה נוספת , אולי קצת מוזרה, מה עדיף , לרכוש נכס במזומן או לקחת משכנתא?



(
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
6,629
דירוג
10,464
כלומר אם הבנתי נכון האפשרויות הם בעצם :
חס וכרפס!
יש עוד המון אפשרויות. אני רק מנסה להבין מה יכול להיות הגיוני לך בהתאם למה שאתה שואל אבל חס וחלילה לא מייעצת לך כלום.
לדעתי אתה צריך להיפגש עם יועץ משכנתאות עצמאי או עם יועץ פיננסי או אולי אפילו @רוני ולפרוש את המצב המדוייק שלכם, את התכניות לעתיד, את החששות והתקוות. הפורום הוא לא מקום לקבל תשובות מדוייקות לאדם ספציפי, מקסימום מקום לתת לך עוד נקודות למחשבה.
 

יוסי876

משתמש רשום
הצטרף ב
5/7/19
הודעות
11
דירוג
0
אין לי גם , חס וכרפס.., אהבתי! ציפיה ליעוץ כלשהו. אני רק מנסה להבין את תחום שחדש לי לגמרי.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,487
דירוג
4,408
ההון תקוע בעו"ש והתזוזה (הרחבה) לארבעה קירות אחרים זה אילוץ של מס' נפשות.

היי
אני מתייחס אל דירת מגורים כאל השקעה, מצד אחד זה גוזל חלק משמעותי מהמשאבים הכלכליים של המשפחה,
אך מצד שני מבטל את עלויות הדיור בתקציב החודשי, ובעתיד במקרה הצורך נתן לחלץ הון מדירת המגורים באמצעות משכנתא הפוכה.

מאחר ואתה מעוניין לשפר דיור לדירה גדולה יותר, מהבחינה הכלכלית עדיף לשקול רכישת דירה טובה נוספת להשקעה במרכז הארץ,
עם משכנתא סבירה לטווח זמן בינוני שתסגור את המשכנתא שנותרה על הדירה הקיימת,
ומעבר למגורים בשכירות, בדירה המתאימה למספר הנפשות במשפחה.

בעתיד כאשר הילדים יצאו מהבית (אפשר לזרז אותם לצאת מהבית על ידי מעבר חזרה לדירה הקטנה יותר :)),
תוכלו לעבור להתגורר באחת הדירות, וליהנות משכירות חודשית מהדירה השנייה, בנוסף לפנסיה מצבכם יהיה
נפלא.

לגבי מס הרכישה אתה צודק, ואפשר להוסיף גם עיתוי רכישה בשוק יקר,
אך מאחר ואתה מתייחס לשוק הנדל"ן בארץ בלבד,
במידה ותסתכל על זה כהשקעה לטווח ארוך, עדיין תהנה מפירות ההשקעה.

בהצלחה !
 

יוסי876

משתמש רשום
הצטרף ב
5/7/19
הודעות
11
דירוג
0
רוני, תודה על ההסבר הממצה, בהתחשב שמדובר לא רק בשוק נדל"ן בארץ מה הם מס רכישה והאם אפשר לקחת משכנתא עבור נכס בחו"ל?
מה עקרונית עדיף , לרכוש נכס במזומן או לקחת משכנתא?
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,487
דירוג
4,408
רוני, תודה על ההסבר הממצה, בהתחשב שמדובר לא רק בשוק נדל"ן בארץ מה הם מס רכישה והאם אפשר לקחת משכנתא עבור נכס בחו"ל?
מה עקרונית עדיף , לרכוש נכס במזומן או לקחת משכנתא?

לגבי חו"ל, זה שונה ממדינה למדינה, ישנן מדינות שניתן לקבל מימון,
יש שוני בין המדינות באטרקטיביות המימון וגם בתנאים לקבלת המימון.

לגבי ההתלבטות האם לרכוש עם משכנתא(משמעותית) או במזומן, מבחינתי התשובה פשוטה,

המשכנתא מעצימה את המגמה של השוק, כשמדובר בשוק עם פוטנציאל לעליית ערך ממושכת,
המימון יעצים את הרווחים על ההון העצמי.

במידה ומדובר במחזוריות של שוק יורד ומדשדש, רכישת נכס מניב עם משכנתא,
בסבירות גבוהה עם תזרים חודשי שלילי משכירות,
גורמת להפסד ביחס להון העצמי, בטווח הזמן הקרוב/בינוני.
 

Redroze

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/18
הודעות
330
דירוג
266
מה גובה השכירות שתוכל לקבל עבור הדירה הנוכחית שלך?
 

יוסי876

משתמש רשום
הצטרף ב
5/7/19
הודעות
11
דירוג
0
אני מניח באזור 4000 , זה שמבקשים בסביבה על דירה דומה
 

יוסי876

משתמש רשום
הצטרף ב
5/7/19
הודעות
11
דירוג
0
לגבי חו"ל, זה שונה ממדינה למדינה, ישנן מדינות שניתן לקבל מימון,
יש שוני בין המדינות באטרקטיביות המימון וגם בתנאים לקבלת המימון.

לגבי ההתלבטות האם לרכוש עם משכנתא(משמעותית) או במזומן, מבחינתי התשובה פשוטה,

המשכנתא מעצימה את המגמה של השוק, כשמדובר בשוק עם פוטנציאל לעליית ערך ממושכת,
המימון יעצים את הרווחים על ההון העצמי.

במידה ומדובר במחזוריות של שוק יורד ומדשדש, רכישת נכס מניב עם משכנתא,
בסבירות גבוהה עם תזרים חודשי שלילי משכירות,
גורמת להפסד ביחס להון העצמי, בטווח הזמן הקרוב/בינוני.
אני מניח שב-10 שנים האחרונות אנחנו בשוק עולה מה שאומר שהמשכתא היא כדאית יותר.. או שהפוך? (מצטער קצת איבדתי אותך מרוב המונחים המקצועיים).:roll:
 
נערך לאחרונה ב:

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,487
דירוג
4,408
אני מניח שב-10 שנים האחרונות אנחנו בשוק עולה מה שאומר שהמשכתא היא כדאית יותר.. או שהפוך? (מצטער קצת איבדתי אותך מרוב המונחים המקצועיים).:roll:

השוק בארץ בשלב זה יקר, בזכות הפער בין העלייה במחירי הנכסים, בהשוואה לעלייה בשכר הממוצע,
מחירי השוק נתמכים בשלב זה בעזרת ריבית מימון הנמוכה בראיה היסטורית,
חוסר בהיצע נכסים באזורי הביקוש,
תחבורה ציבורית לא יעילה,
יציבות ביטחונית,
אחוזי אבטלה נמוכים ומשק הנמצא הצמיחה ממושכת.......

שינויים לרעה בחלק מהפרמטרים שציינתי, ברמת המחירים הנוכחית, עלולים להביא לשינוי חד משמעי בכיוון השוק לשוק יורד.
 

Redroze

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/18
הודעות
330
דירוג
266
אני מניח באזור 4000 , זה שמבקשים בסביבה על דירה דומה
זאת אומרת שהתשואה המקסימאלית על ההשקעה (לפני חודשים ללא שכירות, תקלות בבית וכו') נעה בין 2.5% בזמן שיש לך משכנתא ל-3% בזמן שאין משכנתא (אני מתכוון למשכנתא הישנה).
עכשיו השאלות הבאות הן:
1. האם היית משקיע את שווי הדירה בנייר ערך שנותן תשואה כזאת?
2. מה הריביות של המשכנתא החדשה? מכיוון שסכום המשכנתא החדשה נמוך בכ-15% משווי הדירה הישנה, במידה והריביות יהיו גבוהות יותר מהריבית שתשלם על המשכנתא, יש מצב שבמשך כמה שנים תשחק משחק סכום אפס. מכיוון שקרן המשכנתא יורדת עם השנים מתישהו הפער יגדל לטובת השכירות.
 
נערך לאחרונה ב:

Nina T

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/3/19
הודעות
1,255
דירוג
454
היי
אני מתייחס אל דירת מגורים כאל השקעה, מצד אחד זה גוזל חלק משמעותי מהמשאבים הכלכליים של המשפחה,
אך מצד שני מבטל את עלויות הדיור בתקציב החודשי, ובעתיד במקרה הצורך נתן לחלץ הון מדירת המגורים באמצעות משכנתא הפוכה.

מאחר ואתה מעוניין לשפר דיור לדירה גדולה יותר, מהבחינה הכלכלית עדיף לשקול רכישת דירה טובה נוספת להשקעה במרכז הארץ,
עם משכנתא סבירה לטווח זמן בינוני שתסגור את המשכנתא שנותרה על הדירה הקיימת,
ומעבר למגורים בשכירות, בדירה המתאימה למספר הנפשות במשפחה.

בעתיד כאשר הילדים יצאו מהבית (אפשר לזרז אותם לצאת מהבית על ידי מעבר חזרה לדירה הקטנה יותר :)),
תוכלו לעבור להתגורר באחת הדירות, וליהנות משכירות חודשית מהדירה השנייה, בנוסף לפנסיה מצבכם יהיה
נפלא.

לגבי מס הרכישה אתה צודק, ואפשר להוסיף גם עיתוי רכישה בשוק יקר,
אך מאחר ואתה מתייחס לשוק הנדל"ן בארץ בלבד,
במידה ותסתכל על זה כהשקעה לטווח ארוך, עדיין תהנה מפירות ההשקעה.

בהצלחה !
@רוני, מה אתה אומר על הנכסים בשלומי? הזיכוי מס יכול להגיע לכ 55א בשנה -גם על פנסיה. המחירים שם מגוחכים. מה הסיבה למחיר הנמוך? רק העדר אפשרויות תעסוקה? אבל למשל מי שפורש ומקבל פנסיה, גם נהנה מעלויות מחייה נמוכות וגם זיכוי של כ55א מהכנסתו מפנסיה. הייתי מצפה שהביקושים יהיו יותר גבוהים.. יש לך הסבר לכך?
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,487
דירוג
4,408
@רוני, מה אתה אומר על הנכסים בשלומי? הזיכוי מס יכול להגיע לכ 55א בשנה -גם על פנסיה. המחירים שם מגוחכים. מה הסיבה למחיר הנמוך? רק העדר אפשרויות תעסוקה? אבל למשל מי שפורש ומקבל פנסיה, גם נהנה מעלויות מחייה נמוכות וגם זיכוי של כ55א מהכנסתו מפנסיה. הייתי מצפה שהביקושים יהיו יותר גבוהים.. יש לך הסבר לכך?

אני מניח שזה שילוב של חוסר בתעסוקה מגוונת ומתגמלת, אוניברסיטאות, בתי חולים, מרכזי תרבות, בידור......

לא כל נכס מגורים מתאים להשקעה,
מאחר ומשקיעים פועלים עם מימון,
יש חשיבות ליכולת להשכיר ולמכור את הנכס מהר,
וגם כמובן ליהנות מעליית מחירי השכירויות,
את זה ניתן לקבל בעיקר באזורים מרכזיים.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
6,629
דירוג
10,464
המחירים שם מגוחכים. מה הסיבה למחיר הנמוך?
תלוי איפה. בשכונת שלומית המחירים לא נמוכים בכלל והאוכלוסייה טובה. בשלומי עצמה יש מעט אנשים שהם לא בני שלומי שישמחו לעבור לגור שם.
אני מניח שזה שילוב של חוסר בתעסוקה מגוונת ומתגמלת, אוניברסיטאות, בתי חולים, מרכזי תרבות, בידור......
פנסיונר לא צריך תעסוקה. יש בי"ח 5 דקות משם, יש מכללה 20 דק' משם עם מגוון הרצאות וקורסים לגיל השלישי, יש לא מעט מרכזי תרבות בסביבה וגם ים ומסעדות. הבעיה היא בעיקר ליד איזה אוכלוסייה אתה רוצה לגור וכמה רחוק אתה מבני המשפחה והחברים.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,487
דירוג
4,408
תלוי איפה. בשכונת שלומית המחירים לא נמוכים בכלל והאוכלוסייה טובה. בשלומי עצמה יש מעט אנשים שהם לא בני שלומי שישמחו לעבור לגור שם.

פנסיונר לא צריך תעסוקה. יש בי"ח 5 דקות משם, יש מכללה 20 דק' משם עם מגוון הרצאות וקורסים לגיל השלישי, יש לא מעט מרכזי תרבות בסביבה וגם ים ומסעדות. הבעיה היא בעיקר ליד איזה אוכלוסייה אתה רוצה לגור וכמה רחוק אתה מבני המשפחה והחברים.

אני שמח לשמוע על הנגישות והאטרקטיביות של האזור, בכל זאת נכס להשקעה אני אקנה באזורי ביקוש מרכזיים,
מדובר בנכסים נזילים יותר שניתן לממש גם כאשר השוק במשבר, פחות חשיפה לגידול בהיצע הנכסים.......

אני בטוח שיש משקיעים במיקומים שונים, כל משקיע רואה דברים באופן שונה וזה בסדר :)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
P התייעצות לגבי כדאיות השקעה פאסיבית בהתחשב במעבר מתוכנן לארה"ב שוק ההון 66
C התייעצות לגבי מעבר מאקסלנס לIB כדי להשתמש בשירותי המרת מט"ח ברוקרים ופלטפורמות מסחר 9
א התייעצות לגבי התנהלות מול לקוח אוף טופיק 16
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
B התייעצות לגבי דמי ניהול שוק ההון 8
A התייעצות לגבי בחירת ברוקר ותמהיל תיק שוק ההון 15
O התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 1
A התייעצות לגבי חיסכון/השקעה שוק ההון 6
amidar התייעצות פיננסית לגבי משכנתא, השקעה והלוואה. צרכנות פיננסית 1
H התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 18
ג התייעצות כללית ושאלה לגבי קרן השתלמות וקופות גמל שוק ההון 2
R התייעצות לגבי תמהיל תיק שוק ההון 0
M התייעצות לגבי השקעה לטווח קצר שוק ההון 6
ב התייעצות לגבי תואר שני במנהל עסקים (MBA) אוף טופיק 5
מתכנת התייעצות לגבי סכסוך מתמשך עם קולגה אוף טופיק 89
א התייעצות לגבי אינטרס של מנהלי תיק ההשקעות בבנק שוק ההון 47
J התייעצות לגבי המשך הדרך שוק ההון 6
D התייעצות לגבי קרן פנסיה לצעיר צרכנות פיננסית 0
N התייעצות לגבי השקעה בתקופה זאת נדל"ן 15
א התייעצות לגבי שידור דו״ח באתר מס הכנסה שוק ההון 8
C משקיע חדש שרוצה להשקיע לטווח ארוך - התייעצות לגבי קופות גמל להשקעה וקרנות השתלמות שוק ההון 24
B התייעצות לגבי אופן פתיחת התיק שוק ההון 1
C התייעצות לגבי החלטה סופית על דירת מחיר למשתכן להשקעה + גודל משכנתא נדל"ן 23
the_newbie התייעצות לגבי אחזקת רכב - שאלה להייטקיסטים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 4
G התייעצות לגבי רכישת רכב ולקיחת הלוואה. צרכנות פיננסית 18
אמירב התייעצות לגבי מרווח המרה של דולרים שוק ההון 0
Chase התייעצות לגבי ראיון עבודה - החזר נסיעות צרכנות פיננסית 33
א התייעצות לגבי ביטוח מנהלים או קופת גמל צרכנות פיננסית 0
R התייעצות לגבי תיק השקעות שוק ההון 2
M התייעצות לגבי תיק השקעות שוק ההון 3
R התייעצות לגבי תיק השקעות ראשון - לאחר שינוי שוק ההון 2
R התייעצות לגבי תיק השקעות ראשון שוק ההון 32
I התייעצות לגבי קרן השתלמות צרכנות פיננסית 22
מתכנת התייעצות לגבי רכישת ריהוט (סולידי) מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 41
דוג התייעצות לגבי תיק השקעות שוק ההון 6
מ התייעצות לגבי תווי קניה/שי לחגים/תלושים לחגים- האם שמירת תווי קנייה הוא בזבוז כסף? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 22
R התייעצות לגבי הפקדה לקרן פנסיה לשכיר מעבר לכספים שהמעביד משלם שוק ההון 0
ה התייעצות לגבי תואר שני התפתחות אישית 25
ברננקי התייעצות לגבי עסק משפחתי אוף טופיק 18
pyrocks התייעצות לגבי מכירת תיק קיים במעבר לתיק פאסיבי שוק ההון 29
א התייעצות לגבי השקעה בבורסה שוק ההון 13
S התייעצות בנוגע לחיסכון, ומסחר פעיל שוק ההון 5
V עושה סדר בפנסיה (והאם יש איך להתכונן לקראת פגישה עם יועץ פנסיוני?) - התייעצות. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 17
ש מחיר למשתכן התייעצות נדל"ן 1
T דמי ניהול סבירים למסלול SP500 בקופת גמל? -התייעצות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
M התייעצות לבחירת מסלול מעל תקרת הפקדה לפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
F התייעצות בנוגע להחזר הלוואה מול חיסכון צרכנות פיננסית 4
H התייעצות- המשך לימודים התפתחות אישית 1

נושאים דומים

למעלה