כדאיות\שיקולי מס ב"הסבת" הדירה הראשונה כדירה להשקעה

SillyPosition

משתמש רשום
הצטרף ב
27/2/22
הודעות
8
דירוג
0
אני מתגורר בדירה הנוכחית, דירה יחידה, כ-5 שנים, ולפני כשנתיים רכשתי "על הנייר" דירה גדולה יותר שאני מתכנן לעבור לגור בה.
לא היו לי תכניות כלכליות מרחיקות לכת, תיכננתי למכור את הנכס לקראת האיכלוס ולכן הצהרתי בפני מס הכנסה, ושילמתי, מס רכישה לפי דירה יחידה.
הנסיבות הכלכליות השתנו מאז וכעת אני מעוניין בנכס להשקעה, לטווח של כמה שנים לפחות, עם שכירות + משכנתא מסוימת.
קו המחשבה הראשוני שלי הוא למכור את הדירה הראשונה בכדי להמנע מתשלום מס שבח בעתיד אם\כאשר אחליט למכור את הנכס, על כל הרווח שכבר הצטבר על הנכס הזה בזמן שהייתי בעל דירה יחידה (באיזור ה 1מ', אולי מעט יותר), ולמכור במסגרת 18 חודשים ממועד האיכלוס בדירה החדשה.
המטרה היא כמובן לצמצם את גובה ההשבחה שאשלם, אם ארצה למכור את הנכס בעתיד.
מדובר בערך ב 280-300 אלף שקל מס שבח שאני יכול להמנע מלשלם אם אמכור את הנכס וארכוש אחד אחר מיד אחרכך - ככה כל רווח עתידי במחיר הנכס, יחושב ממחיר הרכישה לפי מחירי השוק הנוכחיים, ולא אלו שהיו לפני 5 שנים.
למיטב הבנתי אין אפשרות להתייחס להשבחה לפי שמאות בהתייחסות למועד האמיתי שבו הפכתי לבעל שתי דירות. אשמח אם מישהו יודע לספר אחרת.

הבעיה שמדובר בנכסים באיזור ה 3מליון. ברגע שארכוש נכס אחר באיזור אותו מחיר, אשלם 8% מס רכישה של בערך 240-250 אלף שקל...אם לוקחים בחשבון שיש עלויות נלוות לכל בית שארכוש, בדמות עו"ד, שיפוץ\התקנות של דברים מסוימים לבית..הרי שמלבד מכירה ורכישה של דירה חדשה, את כל המס שבח העתידי שאני עשוי לשלם בנקודת זמן כלשהי בעתיד, אני אשלם כבר עכשיו.
האם במצב כזה עדיף כבר לא לגעת להשאיר את הנכס (כל עוד מעוניינים להשאיר אותו בכללי)?
בהתחלה חשבתי שזה אמור לצמצם לי עלויות מסוימות וכדאי לי. כרגע אני נוטה לחשוב שמלבד התחלופה בנכס, העלות לא בהכרח נמוכה יותר.
במידה ואני בוחר להשאיר את הנכס כמו שהוא, ולהשאיר את עצמי "חשוף" למס שבח מהמחיר הראשוני, אני צריך להצהיר מחדש על הדירה החדשה לא כדירה יחידה, אלא כדירה שניה שמס הרכישה עליה שונה.
הדירה השניה נרכשה לקראת סוף שנת 2019, באיזור ה 3מ', למיטב ידיעתי גם אז מס רכישה עמד על 8%. האם יש דרך לשקלל עם מס הכנסה מס רכישה לדירה ולשלם את ההפרש?
האם למיטב ידיעתכם ניתן לשנות את האופן שבו משוקלל מס שבח עבור הדירה הראשונה כדי שיתחשבו במחיר הנוכחי ולא זה מלפני כמה שנים?
האם לדעתכם יש דרך טובה יותר למצב הנוכחי?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,989
דירוג
25,174
אשלם 8% מס רכישה של בערך 240-250 אלף שקל...אם לוקחים בחשבון שיש עלויות נלוות לכל בית שארכוש, בדמות עו"ד, שיפוץ\התקנות של דברים מסוימים לבית..הרי שמלבד מכירה ורכישה של דירה חדשה, את כל המס שבח העתידי שאני עשוי לשלם בנקודת זמן כלשהי בעתיד, אני אשלם כבר עכשיו.
האם במצב כזה עדיף כבר לא לגעת להשאיר את הנכס (כל עוד מעוניינים להשאיר אותו בכללי)?
במשטר המס הנוכחי לדעתי אין כלכליות לרכישת דירה נוספת להשקעה, אא"כ באמת מדובר על עסקה יוצאת דופן או צפי גבוה להשבחה ו/או עליית מחירי הדיור.
 

MarketTimer

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/12/16
הודעות
877
דירוג
699
אם אתה משאיר את שתי הדירות אתה משלם מס רכישה על הדירה השניה.
אם אתה מוכר את הראשונה וקונה שלישית, אתה משלם מס רכישה על השלישית, ובנוסף, חשוף לתשלום עתידי של מס שבח על הראשונה.

אז לא ברור לי למה פסלת את הרעיון המקורי שלך בגלל מס הרכישה, הרי אתה תשלם אותו בכל מקרה.

אפשרות אחרת: למכור את שתי הדירות ולקנות דירה שלישית יקרה יותר.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
428
דירוג
369
במידה ואני בוחר להשאיר את הנכס כמו שהוא, ולהשאיר את עצמי "חשוף" למס שבח מהמחיר הראשוני, אני צריך להצהיר מחדש על הדירה החדשה לא כדירה יחידה, אלא כדירה שניה שמס הרכישה עליה שונה.
הדירה השניה נרכשה לקראת סוף שנת 2019, באיזור ה 3מ', למיטב ידיעתי גם אז מס רכישה עמד על 8%. האם יש דרך לשקלל עם מס הכנסה מס רכישה לדירה ולשלם את ההפרש?
האם למיטב ידיעתכם ניתן לשנות את האופן שבו משוקלל מס שבח עבור הדירה הראשונה כדי שיתחשבו במחיר הנוכחי ולא זה מלפני כמה שנים?
האם לדעתכם יש דרך טובה יותר למצב הנוכחי?
למיטב הבנתי אתה בחוב למס הכנסה, והריבית עליו היא 4% בשנה.
לא הגיוני שהצהרת על הדירה השנייה כדירה יחידה כאשר כבר הייתה לך דירה, ואם כן לא יודע מה ההשלכות של זה.
מה שעושים במצב של רכישת דירה שנייה לפעמים זה להצהיר על "דירה חלופית" ואז לא צריך לשלם מס רכישה על הדירה השנייה, אפשר לקחת עד 70% מימון על הדירה השנייה, אבל צריך תוך שנה וחצי (בקורונה זה עלה לשנתיים) למכור את הדירה הראשונה, ואז גם מקבלים במכירה של הדירה הראשונה פטור ממס שבח.

ממליץ לך להתחיל בלבדוק איזה מס שילמת ברכישה של הדירה השנייה ומה הצהרת בדיוק.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
14,084
דירוג
16,305
ברשות המסים היו מאושרים לקרוא את השרשור הזה
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
אם אתה מוכר את הראשונה וקונה שלישית, אתה משלם מס רכישה על השלישית, ובנוסף, חשוף לתשלום עתידי של מס שבח על הראשונה.
מה הכוונה? אם ימכור את הדירה הקיימת ויקנה דירה חדשה, למה שישלם מס שבח על הדירה הקיימת?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
מה שעושים במצב של רכישת דירה שנייה לפעמים זה להצהיר על "דירה חלופית" ואז לא צריך לשלם מס רכישה על הדירה השנייה, אפשר לקחת עד 70% מימון על הדירה השנייה, אבל צריך תוך שנה וחצי (בקורונה זה עלה לשנתיים) למכור את הדירה הראשונה, ואז גם מקבלים במכירה של הדירה הראשונה פטור ממס שבח.
בקניית דירה מקבלן יש לך 12 חודשים ממועד המסירה עד למכירת הדירה הקודמת. אולי זה המקרה של פותח השרשור.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
428
דירוג
369

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837

SillyPosition

משתמש רשום
הצטרף ב
27/2/22
הודעות
8
דירוג
0
בקניית דירה מקבלן יש לך 12 חודשים ממועד המסירה עד למכירת הדירה הקודמת. אולי זה המקרה של פותח השרשור.
12 או 18?
אכן מדובר ברכישה מקבלן, הדירה עוד לא בחזקתי, וההצהרה הנוכחית שלי למס הכנסה היא שזו תהיה דירה יחידה, כלומר שאת הנוכחית אני אמכור תוך 12\18 חודשים ממועד האיכלוס

במשטר המס הנוכחי לדעתי אין כלכליות לרכישת דירה נוספת להשקעה, אא"כ באמת מדובר על עסקה יוצאת דופן או צפי גבוה להשבחה ו/או עליית מחירי הדיור.
לאט לאט זה מחלחל שזה באמת לא אטרקטיבי מאוד בעיקר בגלל מס רכישה, הדבר היחידי שאטרקטיבי פה זה "למשוך" את מכירת הנכס הראשון לקראת תום ה 12-18 חודשים מרגע האיכלוס בדירה השניה
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
12 או 18?
אכן מדובר ברכישה מקבלן, הדירה עוד לא בחזקתי, וההצהרה הנוכחית שלי למס הכנסה היא שזו תהיה דירה יחידה, כלומר שאת הנוכחית אני אמכור תוך 12\18 חודשים ממועד האיכלוס
ממה שמצאתי זה 18 חודשים ממועד הרכישה או 12 חודשים מיום המסירה וקבלת טופס 4.
תבדוק מול עורך הדין שלך או שתחפש את טופס המש"ח שעליו חתמת ותבדוק מה בדיוק נאמר בו.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
428
דירוג
369
12 או 18?
אכן מדובר ברכישה מקבלן, הדירה עוד לא בחזקתי, וההצהרה הנוכחית שלי למס הכנסה היא שזו תהיה דירה יחידה, כלומר שאת הנוכחית אני אמכור תוך 12\18 חודשים ממועד האיכלוס
12, קיבלת הסבר מדויק:
  • מי שרוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם צריכים למכור את הדירה הקיימת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה החלופית תימסר להם בפועל (מועד קבלת טופס 4).

לאט לאט זה מחלחל שזה באמת לא אטרקטיבי מאוד בעיקר בגלל מס רכישה,
מסכים, במיוחד בגלל המס רכישה פלוס 4% ריבית והצמדה.

הדבר היחידי שאטרקטיבי פה זה "למשוך" את מכירת הנכס הראשון לקראת תום ה 12-18 חודשים מרגע האיכלוס בדירה השניה
זה לדעתי רעיון ממש לא טוב, למכור דירה לוקח הרבה זמן, קונה פוטנציאלי פתאום יכול לבטל את הרכישה, יכול לקחת זמן עד שיגיע רוכש במחיר שאתה רוצה, יכול להתחיל מצב ביטחוני לא טוב או משהו אחר שישפיע על כל השוק בטווח הקצר. בקיצור לדעתי עדיף לפרסם את הדירה הראשונה למכירה ברגע שמגיע טופס 4 על הראשונה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,989
דירוג
25,174
כוונתך לעלייה בהכנסה משכירות? או עליית מגורים בכללי (כלומר עליית ערך על ההשקעה)?
או גם וגם?
בעיקר מחירי הדיור אבל כמעט תמיד זה בא ביחד.
 

SillyPosition

משתמש רשום
הצטרף ב
27/2/22
הודעות
8
דירוג
0
12, קיבלת הסבר מדויק:
ההודעה נשלחה בסמוך לשלי, לא ראיתי. תודה.

מסכים, במיוחד בגלל המס רכישה פלוס 4% ריבית והצמדה.
ריבית והצמדה היא רק אם אני מתחרט ומחליט להצהיר על הנכס החדש כנכס שני ולא יחיד, כפי שהצהרתי במהלך הרכישה.
אם אני מוכר את הראשון ואחר-כך קונה אחר, יהיה "רק" מס רכישה של 8%.

זה לדעתי רעיון ממש לא טוב, למכור דירה לוקח הרבה זמן, קונה פוטנציאלי פתאום יכול לבטל את הרכישה, יכול לקחת זמן עד שיגיע רוכש במחיר שאתה רוצה, יכול להתחיל מצב ביטחוני לא טוב או משהו אחר שישפיע על כל השוק בטווח הקצר. בקיצור לדעתי עדיף לפרסם את הדירה הראשונה למכירה ברגע שמגיע טופס 4 על הראשונה.
לקחתי לתשומת לבי, תודה
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
שבשרשור של אנשים שחלקם מקצועיים נדל"ן נאמר שמשטר המס הופך קניית דירה ללא כדאית למשקיעים. זו בדיוק מטרת החקיקה.
את רשות המיסים זה פחות מעניין, האינטרס שלהם הוא לגבות כמה שיותר מס. זה יותר רלוונטי לממשלה.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
14,084
דירוג
16,305
את רשות המיסים זה פחות מעניין, האינטרס שלהם הוא לגבות כמה שיותר מס. זה יותר רלוונטי לממשלה.
זו הבחנה שלא קיימת. תפקידה של רשות המסים שהיא אגף במשרד האוצר לספק מימון ולקדם את מדיניות הממשלה. לעיתים לגבות כסף, לעיתים לצנן את השוק ולעיתים לצמצם פעילויות מזיקות.
באופן פרדוקסלי, דווקא ככל שיגבו פחות מס רכישה על רכישת דירות שאינן יחידות, ההצלחה גדולה יותר.
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
הק995 כדאיות ההשקעה במניות בתיק פגום בגלל שיקולי מס צרכנות פיננסית 2
ל מבקש עזרה - שיקולי כדאיות בבחירת קרן בנוסף לד.נ שוק ההון 12
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
T כדאיות פתיחת עוסק פטור לשכיר עם שכר גבוה מיסים 12
הדבורה מיה כדאיות לסגירת משכנתא נדל"ן 20
E כדאיות מחיר למשתכן נדל"ן 8
ל כדאיות מחזור משכנתא עזרתכם. נדל"ן 6
M כדאיות בניית יחידת דיור בבית פרטי נדל"ן 21
A כדאיות והערכה של ייעוץ פנסיוני בתשלום פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 14
G כדאיות דחיית בקשה להחזרי מס מיסים 8
A שכיר: כדאיות הפרשה לפנסיה על בונוס ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
ליאונידס כדאיות קיזוז מס כנגד הפסד מיסים 10
T חישוב כדאיות עזיבה של אינטרקטיב ישראל לטובת ib העולמי שוק ההון 3
שם משתמש בעייתי האם זה שהשקל עולה ביחס לדולר יכול להשפיע על כדאיות של מדד s&p500? שוק ההון 2
I מועדון הוט - כדאיות הצטרפות לחברי הייטקזון צרכנות פיננסית 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
מומו הברווז כדאיות השקעה בבת ים לאור פיתוח מסיבי נדל"ן 5
S כדאיות סגירת הלוואה כנגד נכס מניב לעומת אחזקה של אג"ח\מזומן נדל"ן 17
J ביטוח מנהלים ללא מקדם מובטח - איך לחשב כדאיות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
Anrala כדאיות פדיון כספים מפוליסת חיסכון לצורך השקעה דרך קרנות סל שוק ההון 1
D בחינת כדאיות של דירה. הקאצ' - יש לי שבוע! נדל"ן 4
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
י כדאיות רכישה של בית במצב שלד נדל"ן 4
N למישהו יצא להוציא דרכון רומני? עלות vs כדאיות אוף טופיק 0
מ התלבטות לגבי כדאיות חתימת קבע התפתחות אישית 11
L כדאיות תיק המורכב ממניות דיבידנד שוק ההון 7
D כדאיות SPY/VT/QQQ שוק ההון 9
J מתודה לבחינת כדאיות השקעה בשווקי נדל״ן נדל"ן 4
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
S כדאיות של קופת גמל ומייק משקיע לראשונה צרכנות פיננסית 7
M כדאיות ESPP שוק ההון 48
S (אי-)כדאיות רכישת דירה לרווק בשנות הארבעים לחייו צרכנות פיננסית 1
tomchoook כדאיות של הפיכת קרן השתלמות לתיק ממוסה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
P כדאיות ביטוח מנהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
S כדאיות ניוד ב"מ עם מקדם מובטח פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 23
M חישוב כדאיות מכירת RSUs פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 133
Z כדאיות כלכלית בהוצאת היתר בניה נדל"ן 4
F כדאיות העברת כספים מהבנק לתיקון 190 שוק ההון 13
E מחפש שרשור על כדאיות רכישת דירה יקרה בתקופת הפנסיה נדל"ן 0
S כדאיות מעבר מתיק מנוהל לניהול עצמאי שוק ההון 1
A השכרות רכב מזדמנות - כדאיות של CAR2GO ודומיהם מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 30
I כדאיות השקעה -בחירה בין אפשרויות שונות נדל"ן 22
E איך אתם מכמתים כדאיות של רכישה? אוף טופיק 13
ס כדאיות העברת קה"ש ואו קופ"ג לחיסכון לניהול אישי ב-IRA שוק ההון 17
N כדאיות מעבר מSPY לבלאקרוק בשקלים שוק ההון 22
מ כדאיות למשיכת כספים לטובת דירה או לקיחת משכנתא שוק ההון 1
ע עמלות כדאיות? - מיטב דש שוק ההון 2
F כדאיות השקעה בדירה ראשונה נדל"ן 22

נושאים דומים

למעלה