כדאיות סגירת הלוואה כנגד נכס מניב לעומת אחזקה של אג"ח\מזומן

solidix2

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/5/19
הודעות
424
דירוג
97
לקחתי משכנתא לכל מטרה לקניית נכס להשקעה בחו"ל, הנכס מספק תזרים חיובי.
אני מחזיק כרגע 20% מהתיק שלי במזומן ועלתה לי המחשבה שאולי כדאי להשתמש בחלק מהמזומן כדי לסגור את המסלול עם ההחזר החודשי הגבוה ביותר במקום לקנות אג"ח.

אני מודע לעובדה שאין היגיון באחזקת אג"ח כאשר נוטלים משכנתא עבור דירת מגורים לדוגמא אבל מה לגבי הלוואה כנגד נכס מניב?
המתמטיקה אומרת שכדאי להשתמש בחלק שלא מושקע במניות כדי לסגור חלק מהלוואה ובכך להגדיל את התזרים ולהוריד את הסיכון.
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
115
דירוג
79
לקחתי משכנתא לכל מטרה לקניית נכס להשקעה בחו"ל, הנכס מספק תזרים חיובי.
אני מחזיק כרגע 20% מהתיק שלי במזומן
אין קשר לתזרים, הדבר שקול לכך שלקחת משכנתא בריבית X% בשביל להשקיע את ההון שכבר היה לך במזומן עם ריבית 0% (אפילו פחות ריאלית). כלומר התשואה על המזומן היא מינוס X% ולזה תוסיף אינפלציה.
כנראה שיש שיקולים פסיכולוגיים שבגינם אנשים משלמים את הפרמיה הזאת (החזקת קרן חירום נזילה למשל), אך קודם כל יש להכיר בקיומה.
 
נערך לאחרונה ב:

yik

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/2/15
הודעות
389
דירוג
268
ברור שיש כאן הפסד כספי, אתה משלם ריבית על הלוואה ומשקיע באגח שלא מכסה את הריבית הזו. אם היית משקיע במניות אז יש לזה היגיון כי כנראה בטווח מספיק ארוך התשואה תכסה את הריבית של ההלוואה.
 

$Ron$

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/5/19
הודעות
419
דירוג
369
כלומר התשואה על המזומן היא מינוס X% ולזה תוסיף אינפלציה.
למה אתה משקלל אינפלציה פעמיים?
עריכה: מסכים לחלוטין, אך ההסבר לא מאוד ברור לכולם
 

solidix2

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/5/19
הודעות
424
דירוג
97
איזה מסלול הייתם סוגרים בהנחה שאני מתכוון לסגור רק מסלול 1 ולתת להכנסה משכירות לשלם את יתר המסלולים?
פריים + 3% - 14 שנה
קל"צ 3.3% - 10 שנה
משתנה כל 5 שנים וצמודה - 15 שנים - נשארו עוד כ3 שנים לסוף התקופה של ה5 שנים הראשונות, המדד כבר מרים ראש לא יודע מה יהייה בעוד 3 שנים.
 

solidix2

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/5/19
הודעות
424
דירוג
97
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
437
דירוג
362
שאלה טובה, רשום B + 4.5%, אתה יודע מה זה אומר?
זה תלוי במה שאליו הצמדת את הריבית. זה נתון שמשתנה ואתה יכול לראות בתור התחלה את הריבית הנומינלית / מתואמת באישור המשכנתא הסופי שלך.
תוכל לתת הסבר קצר למה דווקא בסדר הזה? זה מאוד יעזור לי להבין את הרציונל
בעיניי כשניגשים למשכנתא יש לנהל סיכונים לפי:
1. פרופיל הלווה.
2. התקופה.
ראשית, אני חושב שחשוב היום בנטילת משכנתא לקבע ריבית (קלצ), ובעזרת מסלול פיתוי לנסות להוריד אותה כמה שיותר. זה מבחינתי ה"ביטחון שלי".
לגבי הפריים, כיום הריבית של בנק ישראל נמוכה מאוד כבר תקופה, וייתכן שבטווח השנים שציינת שתעלה בצורה הדרגתית.
המשתנה היא הכי מסוכנת היות וכולה צמודה למדד (גם הקרן), מה שאומר שאם האינפלציה תטפס - אכלת אותה.

כמובן יש להתייחס גם לעמלת פרעון מוקדם שקיימת בקלצ + צמודה.
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,968
דירוג
2,592
איזה מסלול הייתם סוגרים בהנחה שאני מתכוון לסגור רק מסלול 1 ולתת להכנסה משכירות לשלם את יתר המסלולים?
פריים + 3% - 14 שנה
קל"צ 3.3% - 10 שנה
משתנה כל 5 שנים וצמודה - 15 שנים - נשארו עוד כ3 שנים לסוף התקופה של ה5 שנים הראשונות, המדד כבר מרים ראש לא יודע מה יהייה בעוד 3 שנים.
ברור שלסגור. אלו הלוואות יקרות בוודאי ובוודאי יחסית לאג״ח.
לא לגמרי הבנתי מה הריבית במסלול הצמוד, אבל עוד יותר גרוע שאתה לא יודע:roll:
האם יש לך עמלת פירעון מוקדם על המסלול של המשתנה?

המסלול של הפריים הוא כרגע בריבית 4.6% והוא ל- 14 שנה. בנוסף אין עליו עמלת פירעון מוקדם אז ברור שצריך לסגור אותו לפני שסוגרים את הקל״צ.
לגבי המשתנה - יש סיכוי טוב שיהיה עדיף לסגור אותה עוד לפני הפריים. פשוט לא ברור מה הריבית במשתנה אז קשה לייעץ.
 

solidix2

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/5/19
הודעות
424
דירוג
97
זה תלוי במה שאליו הצמדת את הריבית. זה נתון שמשתנה ואתה יכול לראות בתור התחלה את הריבית הנומינלית / מתואמת באישור המשכנתא הסופי שלך.
פשוט לא ברור מה הריבית במשתנה אז קשה לייעץ.
ראיתי, B + 4.5% כאשר B = ריבית בנק ישראל, נראה שזה המסלול הכי מסוכן (כי גם הקרן צמודה למדד) שלא ישתנה ב3 שנים הבאות - עמלת הפרעון היא 2100 ש"ח.

אני רוצה להוריד קצת את המינוף כדי להוריד את הסיכון אבל עדיין לא מעוניין לסגור את כל ההלוואה כי מהצד השני יש נכס שמכסה את עלות המימון, במקרה הכי גרוע שאין שוכר אני יכול לעמוד בהחזר ללא כל בעיה.

השאלה היא האם לסגור את מסלול הפריים או את המשתנה בהתאם לתחזית של עליית ריבית הפריים \ בנק ישראל.
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,968
דירוג
2,592
ראיתי, B + 4.5% כאשר B = ריבית בנק ישראל, נראה שזה המסלול הכי מסוכן (כי גם הקרן צמודה למדד) שלא ישתנה ב3 שנים הבאות - עמלת הפרעון היא 2100 ש"ח.

אני רוצה להוריד קצת את המינוף כדי להוריד את הסיכון אבל עדיין לא מעוניין לסגור את כל ההלוואה כי מהצד השני יש נכס שמכסה את עלות המימון, במקרה הכי גרוע שאין שוכר אני יכול לעמוד בהחזר ללא כל בעיה.

השאלה היא האם לסגור את מסלול הפריים או את המשתנה בהתאם לתחזית של עליית ריבית הפריים \ בנק ישראל.
המשתנה הכי יקרה - גם צמודה וגם בריבית 4.6%. אז כנראה שכדאי לסגור את המשתנה.

לא הבנתי את הקשר לנכס שמכסה את העלות. אתה מדבר על מזומן שיושב בצד, לא? המזומן (או האג״ח) לא מכסה את עלות המימון אז מה ההגיון?
ההגיון היחיד הוא אם אתה מתכנן בזמן הקרוב להשקיע את הכסף הזה בנכס שהתשואה ממנו אמורה להיות גבוהה מעלות ההלוואה שלך.


ג.נ. לא מבינה בתחום, לא בעלת מקצוע, לא ממליצה…
 

solidix2

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/5/19
הודעות
424
דירוג
97
המשתנה הכי יקרה - גם צמודה וגם בריבית 4.6%
כרגע הריבית היא 3.7%, אולי החישוב הזה יכנס לתקוף רק אחרי ה5 שנים הראשונות?
לא הבנתי את הקשר לנכס שמכסה את העלות. אתה מדבר על מזומן שיושב בצד, לא? המזומן (או האג״ח) לא מכסה את עלות המימון אז מה ההגיון?
ההגיון היחיד הוא אם אתה מתכנן בזמן הקרוב להשקיע את הכסף הזה בנכס שהתשואה ממנו אמורה להיות גבוהה מעלות ההלוואה שלך.
הקשר הוא שאני לא מעוניין לסגור את כל ההלוואה = נוח לי עם המינוף.
אני מעוניין לשמור עוד X מזומן עבור נכס נוסף \ מיתון תנודתיות של התיק \ שקט נפשי ועוד.
 

yahud

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/10/19
הודעות
589
דירוג
553
כרגע הריבית היא 3.7%, אולי החישוב הזה יכנס לתקוף רק אחרי ה5 שנים הראשונות?

הקשר הוא שאני לא מעוניין לסגור את כל ההלוואה = נוח לי עם המינוף.
אני מעוניין לשמור עוד X מזומן עבור נכס נוסף \ מיתון תנודתיות של התיק \ שקט נפשי ועוד.
מה עם האופציה שהריבית משתנה תעלה עוד שהפריים יעלה וגם לא תמצא שוכר במקביל? עדיין יהיה לך נוח לך עם ההלוואה?
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,968
דירוג
2,592
כרגע הריבית היא 3.7%, אולי החישוב הזה יכנס לתקוף רק אחרי ה5 שנים הראשונות?

הקשר הוא שאני לא מעוניין לסגור את כל ההלוואה = נוח לי עם המינוף.
אני מעוניין לשמור עוד X מזומן עבור נכס נוסף \ מיתון תנודתיות של התיק \ שקט נפשי ועוד.
אז השיקול להשאיר מזומן הוא לא כלכלי וזה בסדר גמור.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
J ביטוח מנהלים ללא מקדם מובטח - איך לחשב כדאיות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
Anrala כדאיות פדיון כספים מפוליסת חיסכון לצורך השקעה דרך קרנות סל שוק ההון 1
D בחינת כדאיות של דירה. הקאצ' - יש לי שבוע! נדל"ן 4
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
י כדאיות רכישה של בית במצב שלד נדל"ן 4
N למישהו יצא להוציא דרכון רומני? עלות vs כדאיות אוף טופיק 0
מ התלבטות לגבי כדאיות חתימת קבע התפתחות אישית 11
L כדאיות תיק המורכב ממניות דיבידנד שוק ההון 7
D כדאיות SPY/VT/QQQ שוק ההון 9
J מתודה לבחינת כדאיות השקעה בשווקי נדל״ן נדל"ן 4
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
S כדאיות של קופת גמל ומייק משקיע לראשונה צרכנות פיננסית 7
M כדאיות ESPP שוק ההון 48
S (אי-)כדאיות רכישת דירה לרווק בשנות הארבעים לחייו צרכנות פיננסית 1
tomchoook כדאיות של הפיכת קרן השתלמות לתיק ממוסה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
P כדאיות ביטוח מנהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
S כדאיות ניוד ב"מ עם מקדם מובטח פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 22
M חישוב כדאיות מכירת RSUs פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 88
Z כדאיות כלכלית בהוצאת היתר בניה נדל"ן 4
F כדאיות העברת כספים מהבנק לתיקון 190 שוק ההון 13
E מחפש שרשור על כדאיות רכישת דירה יקרה בתקופת הפנסיה נדל"ן 0
S כדאיות מעבר מתיק מנוהל לניהול עצמאי שוק ההון 1
A השכרות רכב מזדמנות - כדאיות של CAR2GO ודומיהם מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 30
I כדאיות השקעה -בחירה בין אפשרויות שונות נדל"ן 22
E איך אתם מכמתים כדאיות של רכישה? אוף טופיק 13
ס כדאיות העברת קה"ש ואו קופ"ג לחיסכון לניהול אישי ב-IRA שוק ההון 17
N כדאיות מעבר מSPY לבלאקרוק בשקלים שוק ההון 22
מ כדאיות למשיכת כספים לטובת דירה או לקיחת משכנתא שוק ההון 1
ע עמלות כדאיות? - מיטב דש שוק ההון 2
F כדאיות השקעה בדירה ראשונה נדל"ן 22
S כדאיות בניית בית והשכרה לעומת השקעה ? נדל"ן 3
V קה"ש: כדאיות של לעבור מ SP500 ל IRA שוק ההון 4
O כדאיות רכישת דירה להשקעה נדל"ן 17
F כדאיות מחזור משכנתא צרכנות פיננסית 1
O כדאיות הלוואה לרכב אם ״לא צריך״ מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 26
Rahash כדאיות IRA שוק ההון 5
E כדאיות השקעה בזמנים כאלה שוק ההון 5
ג כדאיות השקעה בארה"ב לאור עליית הדולר שוק ההון 3
מ כדאיות מחיר למשתכן כ'השקעת ערך'? אגמים נתניה נדל"ן 28
ITS כדאיות מעבר מקרן אמריקאית (מחלקת) לקרן אירית (צוברת) בחשבון פטור IRA שוק ההון 34
ב כדאיות של ביטוח חיים ואכ״ע צרכנות פיננסית 25
W שאלת כדאיות הענקת הלוואה שוק ההון 24
E כדאיות מבצע למשתכן במודיעין - האם זו עסקת חלומות? נדל"ן 6
ע בדיקת כדאיות לרכישת מניות + קופ"ג להשקעה שוק ההון 3
S אשמח למידע כיצד מנתחים שוק עבור כדאיות השקעה התפתחות אישית 7
ס כדאיות ברישום דירה על הילדים נדל"ן 28
Z האם מס הכנסה בשאלות כדאיות שלה סופרת גם את ביטוח לאומי כרווח שלה? צרכנות פיננסית 9
ל מבקש עזרה - שיקולי כדאיות בבחירת קרן בנוסף לד.נ שוק ההון 12
א שאלה על בדיקת כדאיות השקעה באקסל אוף טופיק 2

נושאים דומים

למעלה