כדאיות סגירת הלוואה כנגד נכס מניב לעומת אחזקה של אג"ח\מזומן

[solidix2]

לקחתי משכנתא לכל מטרה לקניית נכס להשקעה בחו"ל, הנכס מספק תזרים חיובי.
אני מחזיק כרגע 20% מהתיק שלי במזומן ועלתה לי המחשבה שאולי כדאי להשתמש בחלק מהמזומן כדי לסגור את המסלול עם ההחזר החודשי הגבוה ביותר במקום לקנות אג"ח.

אני מודע לעובדה שאין היגיון באחזקת אג"ח כאשר נוטלים משכנתא עבור דירת מגורים לדוגמא אבל מה לגבי הלוואה כנגד נכס מניב?
המתמטיקה אומרת שכדאי להשתמש בחלק שלא מושקע במניות כדי לסגור חלק מהלוואה ובכך להגדיל את התזרים ולהוריד את הסיכון.

 

[teddypicker]

לקחתי משכנתא לכל מטרה לקניית נכס להשקעה בחו"ל, הנכס מספק תזרים חיובי.
אני מחזיק כרגע 20% מהתיק שלי במזומן

אין קשר לתזרים, הדבר שקול לכך שלקחת משכנתא בריבית X% בשביל להשקיע את ההון שכבר היה לך במזומן עם ריבית 0% (אפילו פחות ריאלית). כלומר התשואה על המזומן היא מינוס X% ולזה תוסיף אינפלציה.
כנראה שיש שיקולים פסיכולוגיים שבגינם אנשים משלמים את הפרמיה הזאת (החזקת קרן חירום נזילה למשל), אך קודם כל יש להכיר בקיומה.

 

[solidix2]

ההון שכבר היה לך במזומן

אז לא היה

 

[yik - financial planner]

ברור שיש כאן הפסד כספי, אתה משלם ריבית על הלוואה ומשקיע באגח שלא מכסה את הריבית הזו. אם היית משקיע במניות אז יש לזה היגיון כי כנראה בטווח מספיק ארוך התשואה תכסה את הריבית של ההלוואה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

הייתי משאיר קרן חירום כלשהי ומכסה מה שאפשר.

 

[$Ron$]

כלומר התשואה על המזומן היא מינוס X% ולזה תוסיף אינפלציה.

למה אתה משקלל אינפלציה פעמיים?
עריכה: מסכים לחלוטין, אך ההסבר לא מאוד ברור לכולם

 

[solidix2]

איזה מסלול הייתם סוגרים בהנחה שאני מתכוון לסגור רק מסלול 1 ולתת להכנסה משכירות לשלם את יתר המסלולים?
פריים + 3% - 14 שנה
קל"צ 3.3% - 10 שנה
משתנה כל 5 שנים וצמודה - 15 שנים - נשארו עוד כ3 שנים לסוף התקופה של ה5 שנים הראשונות, המדד כבר מרים ראש לא יודע מה יהייה בעוד 3 שנים.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

לא ציינת מה הריבית המשתנה.
בכל מקרה לדעתי, לפי עדיפות:
משתנה
פריים
קלצ

 

[solidix2]

לא ציינת מה הריבית המשתנה.

שאלה טובה, רשום B + 4.5%, אתה יודע מה זה אומר?

משתנה
פריים
קלצ

תוכל לתת הסבר קצר למה דווקא בסדר הזה? זה מאוד יעזור לי להבין את הרציונל

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

שאלה טובה, רשום B + 4.5%, אתה יודע מה זה אומר?

זה תלוי במה שאליו הצמדת את הריבית. זה נתון שמשתנה ואתה יכול לראות בתור התחלה את הריבית הנומינלית / מתואמת באישור המשכנתא הסופי שלך.

תוכל לתת הסבר קצר למה דווקא בסדר הזה? זה מאוד יעזור לי להבין את הרציונל

בעיניי כשניגשים למשכנתא יש לנהל סיכונים לפי:
1. פרופיל הלווה.
2. התקופה.
ראשית, אני חושב שחשוב היום בנטילת משכנתא לקבע ריבית (קלצ), ובעזרת מסלול פיתוי לנסות להוריד אותה כמה שיותר. זה מבחינתי ה"ביטחון שלי".
לגבי הפריים, כיום הריבית של בנק ישראל נמוכה מאוד כבר תקופה, וייתכן שבטווח השנים שציינת שתעלה בצורה הדרגתית.
המשתנה היא הכי מסוכנת היות וכולה צמודה למדד (גם הקרן), מה שאומר שאם האינפלציה תטפס - אכלת אותה.

כמובן יש להתייחס גם לעמלת פרעון מוקדם שקיימת בקלצ + צמודה.

 

[קפיצת הדרך]

איזה מסלול הייתם סוגרים בהנחה שאני מתכוון לסגור רק מסלול 1 ולתת להכנסה משכירות לשלם את יתר המסלולים?
פריים + 3% - 14 שנה
קל"צ 3.3% - 10 שנה
משתנה כל 5 שנים וצמודה - 15 שנים - נשארו עוד כ3 שנים לסוף התקופה של ה5 שנים הראשונות, המדד כבר מרים ראש לא יודע מה יהייה בעוד 3 שנים.

ברור שלסגור. אלו הלוואות יקרות בוודאי ובוודאי יחסית לאג״ח.
לא לגמרי הבנתי מה הריבית במסלול הצמוד, אבל עוד יותר גרוע שאתה לא יודע
האם יש לך עמלת פירעון מוקדם על המסלול של המשתנה?

המסלול של הפריים הוא כרגע בריבית 4.6% והוא ל- 14 שנה. בנוסף אין עליו עמלת פירעון מוקדם אז ברור שצריך לסגור אותו לפני שסוגרים את הקל״צ.
לגבי המשתנה - יש סיכוי טוב שיהיה עדיף לסגור אותה עוד לפני הפריים. פשוט לא ברור מה הריבית במשתנה אז קשה לייעץ.

 

[solidix2]

זה תלוי במה שאליו הצמדת את הריבית. זה נתון שמשתנה ואתה יכול לראות בתור התחלה את הריבית הנומינלית / מתואמת באישור המשכנתא הסופי שלך.

פשוט לא ברור מה הריבית במשתנה אז קשה לייעץ.

ראיתי, B + 4.5% כאשר B = ריבית בנק ישראל, נראה שזה המסלול הכי מסוכן (כי גם הקרן צמודה למדד) שלא ישתנה ב3 שנים הבאות - עמלת הפרעון היא 2100 ש"ח.

אני רוצה להוריד קצת את המינוף כדי להוריד את הסיכון אבל עדיין לא מעוניין לסגור את כל ההלוואה כי מהצד השני יש נכס שמכסה את עלות המימון, במקרה הכי גרוע שאין שוכר אני יכול לעמוד בהחזר ללא כל בעיה.

השאלה היא האם לסגור את מסלול הפריים או את המשתנה בהתאם לתחזית של עליית ריבית הפריים \ בנק ישראל.

 

[קפיצת הדרך]

ראיתי, B + 4.5% כאשר B = ריבית בנק ישראל, נראה שזה המסלול הכי מסוכן (כי גם הקרן צמודה למדד) שלא ישתנה ב3 שנים הבאות - עמלת הפרעון היא 2100 ש"ח.

אני רוצה להוריד קצת את המינוף כדי להוריד את הסיכון אבל עדיין לא מעוניין לסגור את כל ההלוואה כי מהצד השני יש נכס שמכסה את עלות המימון, במקרה הכי גרוע שאין שוכר אני יכול לעמוד בהחזר ללא כל בעיה.

השאלה היא האם לסגור את מסלול הפריים או את המשתנה בהתאם לתחזית של עליית ריבית הפריים \ בנק ישראל.

המשתנה הכי יקרה - גם צמודה וגם בריבית 4.6%. אז כנראה שכדאי לסגור את המשתנה.

לא הבנתי את הקשר לנכס שמכסה את העלות. אתה מדבר על מזומן שיושב בצד, לא? המזומן (או האג״ח) לא מכסה את עלות המימון אז מה ההגיון?
ההגיון היחיד הוא אם אתה מתכנן בזמן הקרוב להשקיע את הכסף הזה בנכס שהתשואה ממנו אמורה להיות גבוהה מעלות ההלוואה שלך.


ג.נ. לא מבינה בתחום, לא בעלת מקצוע, לא ממליצה…

 

[solidix2]

המשתנה הכי יקרה - גם צמודה וגם בריבית 4.6%

כרגע הריבית היא 3.7%, אולי החישוב הזה יכנס לתקוף רק אחרי ה5 שנים הראשונות?

לא הבנתי את הקשר לנכס שמכסה את העלות. אתה מדבר על מזומן שיושב בצד, לא? המזומן (או האג״ח) לא מכסה את עלות המימון אז מה ההגיון?
ההגיון היחיד הוא אם אתה מתכנן בזמן הקרוב להשקיע את הכסף הזה בנכס שהתשואה ממנו אמורה להיות גבוהה מעלות ההלוואה שלך.

הקשר הוא שאני לא מעוניין לסגור את כל ההלוואה = נוח לי עם המינוף.
אני מעוניין לשמור עוד X מזומן עבור נכס נוסף \ מיתון תנודתיות של התיק \ שקט נפשי ועוד.

 

[yahud]

כרגע הריבית היא 3.7%, אולי החישוב הזה יכנס לתקוף רק אחרי ה5 שנים הראשונות?

הקשר הוא שאני לא מעוניין לסגור את כל ההלוואה = נוח לי עם המינוף.
אני מעוניין לשמור עוד X מזומן עבור נכס נוסף \ מיתון תנודתיות של התיק \ שקט נפשי ועוד.

מה עם האופציה שהריבית משתנה תעלה עוד שהפריים יעלה וגם לא תמצא שוכר במקביל? עדיין יהיה לך נוח לך עם ההלוואה?

 

[solidix2]

מה עם האופציה שהריבית משתנה תעלה עוד שהפריים יעלה וגם לא תמצא שוכר במקביל? עדיין יהיה לך נוח לך עם ההלוואה?

כן

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

הייתי סוגר את המשתנה. היא הריבית הכי מסוכנת שלך, ונשאר לך לשלם אותה עוד כמה שנים טובות.

 

[קפיצת הדרך]

כרגע הריבית היא 3.7%, אולי החישוב הזה יכנס לתקוף רק אחרי ה5 שנים הראשונות?

הקשר הוא שאני לא מעוניין לסגור את כל ההלוואה = נוח לי עם המינוף.
אני מעוניין לשמור עוד X מזומן עבור נכס נוסף \ מיתון תנודתיות של התיק \ שקט נפשי ועוד.

אז השיקול להשאיר מזומן הוא לא כלכלי וזה בסדר גמור.