כדאיות כלכלית בהוצאת היתר בניה

zebra

משתמש רשום
הצטרף ב
22/3/17
הודעות
14
דירוג
5
היי, יש ברשותי דירה שלה יש זכויות בנייה נוספים שטרם נוצלו בהיקף של כמה עשרות מ"ר. צאו מנקודת הנחה שהדירה מושכרת כך שנקודת המבט היא כלכלית בלבד, ולצורך תרחיש מכירה עתידי. האם מישהו התנסה או יודע להגיד האם זה מהלך כלכלי חכם להוציא היתר בניה (במובן זה שהרווח עולה על ההשקעה)? האם מחיר הדירה שאפשר יהיה לדרוש אחרי הוצאת היתר הבניה גבוה יותר מעלות הוצאת היתר הבניה + מחיר הדירה הנוכחי? תודה רבה
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,428
דירוג
22,403
היי, יש ברשותי דירה שלה יש זכויות בנייה נוספים שטרם נוצלו בהיקף של כמה עשרות מ"ר. צאו מנקודת הנחה שהדירה מושכרת כך שנקודת המבט היא כלכלית בלבד, ולצורך תרחיש מכירה עתידי. האם מישהו התנסה או יודע להגיד האם זה מהלך כלכלי חכם להוציא היתר בניה (במובן זה שהרווח עולה על ההשקעה)? האם מחיר הדירה שאפשר יהיה לדרוש אחרי הוצאת היתר הבניה גבוה יותר מעלות הוצאת היתר הבניה + מחיר הדירה הנוכחי? תודה רבה
הרווח אמור (בדגש על אמור) להביא לך גם רווח יזמי, לפחות "על הנייר".
בפועל מאד יתכן כשתמכור את הדירה שווי זכויות הבנייה הללו ימכרו ביותר משווים השמאי כלומר הרווח היזמי כבר יתומחר לפחות בחלקו בשווי זכויות הבנייה.
קח בחשבון שיש גם שיקולי מס פה.
לדעתי: אם אתה שוקל למכור רד מזה, ממש לא שווה את הכאב ראש, את הסיכון ואת הרווח הקטן ככל שיהיה, שהקונה ישבור את הראש.
 

zebra

משתמש רשום
הצטרף ב
22/3/17
הודעות
14
דירוג
5
תודה על התגובה @אורי ג.
תוכל להסביר קצת יותר למה אתה מתכוון ב:

בפועל מאד יתכן כשתמכור את הדירה שווי זכויות הבנייה הללו ימכרו ביותר משווים השמאי כלומר הרווח היזמי כבר יתומחר לפחות בחלקו בשווי זכויות הבנייה.

אתה מתכוון שהיתר הבניה "יתחום" את שווי זכויות הבניה ויתן להם הגדרה ברורה כאשר השארת המצב על כנו יכולה לאפשר מו"מ גבוה יותר מערכם הממשי?

לגבי שיקולי המס - תוכל להרחיב בכמה מילים? האם בזמן מכירה ממסים יותר על היתר בניה?

ושאלה אחרונה - האם לדעתך בנייה בפועל ולא רק הוצאת היתרים תאפשר רווח יזמי?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,428
דירוג
22,403
אתה מתכוון שהיתר הבניה "יתחום" את שווי זכויות הבניה ויתן להם הגדרה ברורה כאשר השארת המצב על כנו יכולה לאפשר מו"מ גבוה יותר מערכם הממשי?
לא.
שווי זכויות בנייה שווה X. שווי מ"ר מבונה, כולל כל העלויות שווה ל X+Y
כשתמכור את הבית יתכן והרוכש ירצה לשלם יותר מX על זכויות הבנייה.
היתר בנייה מצד אחד יוריד כאב ראש ויחסוך זמן לקונה, מאידך יעלה לך כסף, כאב ראש וזמן ומצד שני יתכן והקונה בכלל לא ירצה את התכנון שלך, אולי הוא יעדיף תכנון אחר או לערוך שיפוץ מקיף בבית ולהוסיף מטרים על הדרך.
אתה בעצם מגביל את הקונה פה.
לגבי שיקולי המס - תוכל להרחיב בכמה מילים? האם בזמן מכירה ממסים יותר על היתר בניה?
כל מקרה לגופו, יש פטורים מסוימים מהיטל השבחה ויתכנו פטורים מסוימים בעת מכירת דירה גמורה או הפוך, צריך פה יעוץ פרטני מעו"ד בתחום הנדל"ן.
ושאלה אחרונה - האם לדעתך בנייה בפועל ולא רק הוצאת היתרים תאפשר רווח יזמי?
באמת שאין לי מושג, אין פה איזה חוק, כל מקרה לגופו.
אל תסתכל רק על הרווח, יש פה גם סיכון, זמן כאב ראש ואכילת חרא בסיטונאות רבתי.
לדעתי: אל תכנס לזה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
י התייעצות לגבי כדאיות כלכלית נדל"ן 19
S כדאיות סגירת הלוואה כנגד נכס מניב לעומת אחזקה של אג"ח\מזומן נדל"ן 17
J ביטוח מנהלים ללא מקדם מובטח - איך לחשב כדאיות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
Anrala כדאיות פדיון כספים מפוליסת חיסכון לצורך השקעה דרך קרנות סל שוק ההון 1
D בחינת כדאיות של דירה. הקאצ' - יש לי שבוע! נדל"ן 4
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
י כדאיות רכישה של בית במצב שלד נדל"ן 4
N למישהו יצא להוציא דרכון רומני? עלות vs כדאיות אוף טופיק 0
מ התלבטות לגבי כדאיות חתימת קבע התפתחות אישית 11
L כדאיות תיק המורכב ממניות דיבידנד שוק ההון 7
D כדאיות SPY/VT/QQQ שוק ההון 9
J מתודה לבחינת כדאיות השקעה בשווקי נדל״ן נדל"ן 4
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
S כדאיות של קופת גמל ומייק משקיע לראשונה צרכנות פיננסית 7
M כדאיות ESPP שוק ההון 48
S (אי-)כדאיות רכישת דירה לרווק בשנות הארבעים לחייו צרכנות פיננסית 1
tomchoook כדאיות של הפיכת קרן השתלמות לתיק ממוסה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
P כדאיות ביטוח מנהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
S כדאיות ניוד ב"מ עם מקדם מובטח פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 22
M חישוב כדאיות מכירת RSUs פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 88
F כדאיות העברת כספים מהבנק לתיקון 190 שוק ההון 13
E מחפש שרשור על כדאיות רכישת דירה יקרה בתקופת הפנסיה נדל"ן 0
S כדאיות מעבר מתיק מנוהל לניהול עצמאי שוק ההון 1
A השכרות רכב מזדמנות - כדאיות של CAR2GO ודומיהם מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 30
I כדאיות השקעה -בחירה בין אפשרויות שונות נדל"ן 22
E איך אתם מכמתים כדאיות של רכישה? אוף טופיק 13
ס כדאיות העברת קה"ש ואו קופ"ג לחיסכון לניהול אישי ב-IRA שוק ההון 17
N כדאיות מעבר מSPY לבלאקרוק בשקלים שוק ההון 22
מ כדאיות למשיכת כספים לטובת דירה או לקיחת משכנתא שוק ההון 1
ע עמלות כדאיות? - מיטב דש שוק ההון 2
F כדאיות השקעה בדירה ראשונה נדל"ן 22
S כדאיות בניית בית והשכרה לעומת השקעה ? נדל"ן 3
V קה"ש: כדאיות של לעבור מ SP500 ל IRA שוק ההון 4
O כדאיות רכישת דירה להשקעה נדל"ן 17
F כדאיות מחזור משכנתא צרכנות פיננסית 1
O כדאיות הלוואה לרכב אם ״לא צריך״ מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 26
Rahash כדאיות IRA שוק ההון 5
E כדאיות השקעה בזמנים כאלה שוק ההון 5
ג כדאיות השקעה בארה"ב לאור עליית הדולר שוק ההון 3
מ כדאיות מחיר למשתכן כ'השקעת ערך'? אגמים נתניה נדל"ן 28
ITS כדאיות מעבר מקרן אמריקאית (מחלקת) לקרן אירית (צוברת) בחשבון פטור IRA שוק ההון 34
ב כדאיות של ביטוח חיים ואכ״ע צרכנות פיננסית 25
W שאלת כדאיות הענקת הלוואה שוק ההון 24
E כדאיות מבצע למשתכן במודיעין - האם זו עסקת חלומות? נדל"ן 6
ע בדיקת כדאיות לרכישת מניות + קופ"ג להשקעה שוק ההון 3
S אשמח למידע כיצד מנתחים שוק עבור כדאיות השקעה התפתחות אישית 7
ס כדאיות ברישום דירה על הילדים נדל"ן 28
Z האם מס הכנסה בשאלות כדאיות שלה סופרת גם את ביטוח לאומי כרווח שלה? צרכנות פיננסית 9
ל מבקש עזרה - שיקולי כדאיות בבחירת קרן בנוסף לד.נ שוק ההון 12

נושאים דומים

למעלה