• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחברה בלבד ואין באמור בה כדי לשקף את דעותיה של בעלת האתר.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

כדאיות כלכלית בהוצאת היתר בניה

  • פותח הנושא פותח הנושא zebra
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

zebra

משתמש רשום
הצטרף ב
22/3/17
הודעות
17
דירוג
5
היי, יש ברשותי דירה שלה יש זכויות בנייה נוספים שטרם נוצלו בהיקף של כמה עשרות מ"ר. צאו מנקודת הנחה שהדירה מושכרת כך שנקודת המבט היא כלכלית בלבד, ולצורך תרחיש מכירה עתידי. האם מישהו התנסה או יודע להגיד האם זה מהלך כלכלי חכם להוציא היתר בניה (במובן זה שהרווח עולה על ההשקעה)? האם מחיר הדירה שאפשר יהיה לדרוש אחרי הוצאת היתר הבניה גבוה יותר מעלות הוצאת היתר הבניה + מחיר הדירה הנוכחי? תודה רבה
 
היי, יש ברשותי דירה שלה יש זכויות בנייה נוספים שטרם נוצלו בהיקף של כמה עשרות מ"ר. צאו מנקודת הנחה שהדירה מושכרת כך שנקודת המבט היא כלכלית בלבד, ולצורך תרחיש מכירה עתידי. האם מישהו התנסה או יודע להגיד האם זה מהלך כלכלי חכם להוציא היתר בניה (במובן זה שהרווח עולה על ההשקעה)? האם מחיר הדירה שאפשר יהיה לדרוש אחרי הוצאת היתר הבניה גבוה יותר מעלות הוצאת היתר הבניה + מחיר הדירה הנוכחי? תודה רבה
הרווח אמור (בדגש על אמור) להביא לך גם רווח יזמי, לפחות "על הנייר".
בפועל מאד יתכן כשתמכור את הדירה שווי זכויות הבנייה הללו ימכרו ביותר משווים השמאי כלומר הרווח היזמי כבר יתומחר לפחות בחלקו בשווי זכויות הבנייה.
קח בחשבון שיש גם שיקולי מס פה.
לדעתי: אם אתה שוקל למכור רד מזה, ממש לא שווה את הכאב ראש, את הסיכון ואת הרווח הקטן ככל שיהיה, שהקונה ישבור את הראש.
 
תודה על התגובה @אורי ג.
תוכל להסביר קצת יותר למה אתה מתכוון ב:

בפועל מאד יתכן כשתמכור את הדירה שווי זכויות הבנייה הללו ימכרו ביותר משווים השמאי כלומר הרווח היזמי כבר יתומחר לפחות בחלקו בשווי זכויות הבנייה.

אתה מתכוון שהיתר הבניה "יתחום" את שווי זכויות הבניה ויתן להם הגדרה ברורה כאשר השארת המצב על כנו יכולה לאפשר מו"מ גבוה יותר מערכם הממשי?

לגבי שיקולי המס - תוכל להרחיב בכמה מילים? האם בזמן מכירה ממסים יותר על היתר בניה?

ושאלה אחרונה - האם לדעתך בנייה בפועל ולא רק הוצאת היתרים תאפשר רווח יזמי?
 
אתה מתכוון שהיתר הבניה "יתחום" את שווי זכויות הבניה ויתן להם הגדרה ברורה כאשר השארת המצב על כנו יכולה לאפשר מו"מ גבוה יותר מערכם הממשי?
לא.
שווי זכויות בנייה שווה X. שווי מ"ר מבונה, כולל כל העלויות שווה ל X+Y
כשתמכור את הבית יתכן והרוכש ירצה לשלם יותר מX על זכויות הבנייה.
היתר בנייה מצד אחד יוריד כאב ראש ויחסוך זמן לקונה, מאידך יעלה לך כסף, כאב ראש וזמן ומצד שני יתכן והקונה בכלל לא ירצה את התכנון שלך, אולי הוא יעדיף תכנון אחר או לערוך שיפוץ מקיף בבית ולהוסיף מטרים על הדרך.
אתה בעצם מגביל את הקונה פה.
לגבי שיקולי המס - תוכל להרחיב בכמה מילים? האם בזמן מכירה ממסים יותר על היתר בניה?
כל מקרה לגופו, יש פטורים מסוימים מהיטל השבחה ויתכנו פטורים מסוימים בעת מכירת דירה גמורה או הפוך, צריך פה יעוץ פרטני מעו"ד בתחום הנדל"ן.
ושאלה אחרונה - האם לדעתך בנייה בפועל ולא רק הוצאת היתרים תאפשר רווח יזמי?
באמת שאין לי מושג, אין פה איזה חוק, כל מקרה לגופו.
אל תסתכל רק על הרווח, יש פה גם סיכון, זמן כאב ראש ואכילת חרא בסיטונאות רבתי.
לדעתי: אל תכנס לזה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
A מעבר לקטנוע חשמלי - כדאיות כלכלית לעומת חסרון טווח הנסיעה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
י התייעצות לגבי כדאיות כלכלית נדל"ן 19
S כדאיות של עיסקת קנית דירה חדשה מקבלן נדל"ן 0
M איך לחשב כדאיות משיכת תגמולים? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 29
D כדאיות עסקת מחיר מטרה (מבואות דרומיים חיפה) אל מול דירה יד שניה נדל"ן 11
twister בדיקת כדאיות השקעה בדירה מקבלן בטירת הכרמל נדל"ן 24
D כדאיות בניית תוספת ממ"ד נדל"ן 7
A כדאיות ומיסוי של דירה נוספת - כאשר אחד מבני הזוג הוא ללא דירה נדל"ן 4
D כדאיות השקעה בדירה שלישית נדל"ן 10
yancuk רכב חברה - כדאיות צרכנות פיננסית 14
עידו ג הבדלי דמי ניהול בקרן אירית - כדאיות שוק ההון 6
T כדאיות העברת כספים מקופת גמל לפנסיה כללית? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 22
F כדאיות של 20/80 לעומת דירה קיימת? (+אקסל מתנה) נדל"ן 64
י כדאיות התקנת חימום תת רצפתי בדירה להשקעה מקבלן נדל"ן 11
כ עצמאי - כדאיות הטבות מס מקרן פנסיה \ גמל ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
P כדאיות ביטוח רכב צרכנות פיננסית 6
J כדאיות קופת גמל במעמד עצמאי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 19
י כדאיות מעבר לIKBR שוק ההון 7
O איך לחשב כדאיות זכייה במחיר למשתכן מול שכירות ? נדל"ן 9
S הטבות מס בשכר לא מבוטח⁩ - כדאיות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 20
נ כדאיות זכיה במחיר למשתכן נדל"ן 3
R מחיר למשתכן אשקלון - כדאיות עסקה נדל"ן 12
Echelon כדאיות השקעה בחלק הסולידי של התיק שוק ההון 19
א מישהו יכול להמליץ על ספר כדאיות השקעות בנדלן? פוסטים מאיכות נמוכה 0
jinjiy כדאיות מחזור משכנתאות נדל"ן 28
IAmSam חישוב כדאיות של פרישה מרצון עם מרכיב פיצויים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
D כדאיות ביטוח חיים צרכנות פיננסית 8
א השקעה באג"ח ארה"ב - כדאיות ומיסוי שוק ההון 5
O כדאיות ביטוחים, אשמח לשמוע את דעתכם פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
יבגני_ל כדאיות ביטוח אבדן כושר עבודה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
Z מה הן מדינות הכי כדאיות מבחינת מס רווח הון? מיסים 10
T חישוב כדאיות הקדמת תשלומים לקבלן נדל"ן 14
C חישוב כדאיות לקיחת הלוואה והחזר משכנתא נדל"ן 9
A כדאיות רישום למחיר מטרה כעת - סיכויי זכייה נדל"ן 5
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
T כדאיות פתיחת עוסק פטור לשכיר עם שכר גבוה מיסים 21
הדבורה מיה כדאיות לסגירת משכנתא נדל"ן 20
E כדאיות מחיר למשתכן נדל"ן 8
S כדאיות\שיקולי מס ב"הסבת" הדירה הראשונה כדירה להשקעה נדל"ן 19
ל כדאיות מחזור משכנתא עזרתכם. נדל"ן 6
M כדאיות בניית יחידת דיור בבית פרטי נדל"ן 21
A כדאיות והערכה של ייעוץ פנסיוני בתשלום פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 14
G כדאיות דחיית בקשה להחזרי מס מיסים 8
A שכיר: כדאיות הפרשה לפנסיה על בונוס ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
משקיע בתבונה כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
ליאונידס כדאיות קיזוז מס כנגד הפסד מיסים 10
T חישוב כדאיות עזיבה של אינטרקטיב ישראל לטובת ib העולמי שוק ההון 3
שם משתמש בעייתי האם זה שהשקל עולה ביחס לדולר יכול להשפיע על כדאיות של מדד s&p500? שוק ההון 2
I מועדון הוט - כדאיות הצטרפות לחברי הייטקזון צרכנות פיננסית 1
The Stoic כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16

נושאים דומים

Back
למעלה