כדאיות מחזור משכנתאות

[jinjiy]

שלום לחברי הפורום היקרים,
מתחבט בשאלה האם לפנות ליועץ משכנתאות לגבי מחזור או האם בכלל לפתוח קרנות השתלמות למכור ניירות בתיק מנוהל עצמאית לטובת סגירת מסלול או שניים במשכנתאות
של שתי דירות להשקעה (אני גר בשכירות)

דירה 1: סכום משכנתא מקורי: 327K יתרה אחרי חמש שנים 305K
מסלולים:
1. פריים - 0.35 למשך 20 שנה - יתרה 99K ריבית 5.65%
2. קלצ למשך 20 שנה - יתרה 104K ריבית 3.05%
3. משתנה כל 5 ל-20 שנה - יתרה 103K ריבית 2.4% (מועד שינוי 12/25 - אאוץ' )

דירה 2: סכום משכנתא 283K יתרה אחרי שנתיים 283K (!)
מסלולים:
1. פריים למשך 30 שנה - יתרה 187K ריבית 6%
2. קלצ למשך 20 שנה - יתרה 96K ריבית 3.6%

כתבתי מעלה שיש יכולת לפתוח שתי קרנות השתלמות + למכור חלק מתיק ההשקעות בכדי להקטין / לסגור את מסלולי הפריים
או לחילופין לפנות ליועץ משכנתאות שינסה לבנות תמהיל יותר אטרקטיבי כיוון שהיום התשואה מהשכירות נשחקה
(לצערי גם כשוכר דירה בעצמי כואב הנושא של העלאת דמי שכירות לדיירים שלי)

תודה רבה מראש

 

[האזרח הקטן]

מה המטרה שלך? להקטין החזר חודשי או להקטין את סך התשלומים שיהיו לך לאורך חיי המשכנתא? שים לב שאלו שאלו מטרות הפוכות - פריסה ליותר שנים למשל תוריד את ההחזר החודשי אבל תגרום לך בטוטאל לשלם (הרבה) יותר.

משתנה כל 5 ל-20 שנה - יתרה 103K ריבית 2.4% (מועד שינוי 12/25 - אאוץ' )

הייתי סוגר אותו (באופן מלא או חלקי) אם היו לי כספים פנויים.

 

[קפיצת הדרך]

כמה כסף יש לך שיכול לשמש לסגירה חלקית של המשכנתא?
מה הכסף הזה עושה כיום? (במה הוא מושקע)?

האם המשתנה היא גם צמודה?

 

[הורדוס]

אם אתה עומד בתשלומים אין שום סיבה למחזר.
הייתי שוקל בחיוב לסגור את המשתנה צמודה עם כסף פנוי או הלוואה על חשבון קרן השתלמות בגרייס.

מה אתה מחזיק בתיק ההשקעות?
במידה ואתה מחזיק חלק משמעותי באגח אז סביר שעדיף למכור אותו ולהקטין משכנתא על להמשיך להשקיע באגח. פשוט כי השקעה באגח היא בעצם לתת הלוואה למישהו אחר ולשלם מס 25% על הרווח. אז צריך שיהיה פער גדול בית תשואת האגח לריבית המשכנתא ולרוב זה לא קורה.

 

[Meni Adam]

פריים למשך 30 שנה - יתרה 187K ריבית 6%

היום ניתן להשיג במסלול מלצ ריבית של 4.5%+-

 

[jinjiy]

מה המטרה שלך? להקטין החזר חודשי או להקטין את סך התשלומים שיהיו לך לאורך חיי המשכנתא? שים לב שאלו שאלו מטרות הפוכות - פריסה ליותר שנים למשל תוריד את ההחזר החודשי אבל תגרום לך בטוטאל לשלם (הרבה) יותר.

הייתי סוגר אותו (באופן מלא או חלקי) אם היו לי כספים פנויים.

המטרה היא להקטין את ההחזר שכן ייעוד השכרת הדירות הוא להגדיל תזרים חודשי שחלקו מופנה לתיק ההשקעות.
תודה על המענה!

 

[jinjiy]

כמה כסף יש לך שיכול לשמש לסגירה חלקית של המשכנתא?
מה הכסף הזה עושה כיום? (במה הוא מושקע)?

האם המשתנה היא גם צמודה?

יש סביב 300k חציו האחד בשתי קרנות השתלמות וחציו השני בתיק פסיבי מנוהל עצמאית 70-30 מניות ואגח (עוקבי מדד)
לגבי המשתנה היא צמודה (ריבית עוגן אג״ח צמודה משתנה כל 5)
תודה על המענה!

 

[Therealdeal]

יש סביב 300k חציו האחד בשתי קרנות השתלמות וחציו השני בתיק פסיבי מנוהל עצמאית 70-30 מניות ואגח (עוקבי מדד)
לגבי המשתנה היא צמודה (ריבית עוגן אג״ח צמודה משתנה כל 5)
תודה על המענה!

כמו שאמרו לפני, אם הכספים המושקעים באג"ח בחשבון ממוסה - הייתי שוקל למכור ולסגור את המ"צ (אחרי חישוב כדאיות מול מיסוי רווחי הון ועמלת פרעון מוקדם).

 

[jinjiy]

אם אתה עומד בתשלומים אין שום סיבה למחזר.
הייתי שוקל בחיוב לסגור את המשתנה צמודה עם כסף פנוי או הלוואה על חשבון קרן השתלמות בגרייס.

מה אתה מחזיק בתיק ההשקעות?
במידה ואתה מחזיק חלק משמעותי באגח אז סביר שעדיף למכור אותו ולהקטין משכנתא על להמשיך להשקיע באגח. פשוט כי השקעה באגח היא בעצם לתת הלוואה למישהו אחר ולשלם מס 25% על הרווח. אז צריך שיהיה פער גדול בית תשואת האגח לריבית המשכנתא ולרוב זה לא קורה.

עומד בתשלומים אך התזרים שמייצרות לי הדירות הצטמק. בתיק יש 30% אג״ח לערך.
האם את המסלול של המשתנה שווה לסגור בסמוך למועד השינוי? כרגע הריבית 2.4 שהיא די נמוכה
תודה על המענה!

 

[האזרח הקטן]

המטרה היא להקטין את ההחזר שכן ייעוד השכרת הדירות הוא להגדיל תזרים חודשי שחלקו מופנה לתיק ההשקעות.

כתבתי מעלה שיש יכולת לפתוח שתי קרנות השתלמות + למכור חלק מתיק ההשקעות בכדי להקטין / לסגור את מסלולי הפריים

אם המטרה היא להגדיל את תיק ההשקעות, אין היגיון בלמכור את התיק כדי להקטין את המשכנתא כדי להשקיע חזרה בתיק.
כן יש היגיון להקטין חשיפה לאג"ח כפי שצויין מעלה.

 

[הורדוס]

עומד בתשלומים אך התזרים שמייצרות לי הדירות הצטמק.

תזרים != תשואה, זה שהתזרים הפך לפחות טוב לא אומר שהתשואה על ההשקעה לא תהיה טובה. כמובן שצריך להתאים את התזרים למשהו שאפשר לחיות איתו בשלום.

בתיק יש 30% אג״ח לערך.

30% מעשר מיליון או 30% מעשר אלף?
מה שמשנה זה המספר הנומינלי לצורך העניין הזה, הגיוני להחזיק סכום קטן יחסית באג"ח כאשר יש גם משכנתא, רק למטרות נזילות כדי שזה יהיה החלק הראשון בתיק שתוכל לממש בעת הצורך מבלי למכור מניות.

האם את המסלול של המשתנה שווה לסגור בסמוך למועד השינוי? כרגע הריבית 2.4 שהיא די נמוכה

נכון, אבל זה בנוסף להצמדה, בשנה האחרונה שילמת בפועל 8% עם ההצמדה.

 

[jinjiy]

תזרים != תשואה, זה שהתזרים הפך לפחות טוב לא אומר שהתשואה על ההשקעה לא תהיה טובה. כמובן שצריך להתאים את התזרים למשהו שאפשר לחיות איתו בשלום.


30% מעשר מיליון או 30% מעשר אלף?
מה שמשנה זה המספר הנומינלי לצורך העניין הזה, הגיוני להחזיק סכום קטן יחסית באג"ח כאשר יש גם משכנתא, רק למטרות נזילות כדי שזה יהיה החלק הראשון בתיק שתוכל לממש בעת הצורך מבלי למכור מניות.


נכון, אבל זה בנוסף להצמדה, בשנה האחרונה שילמת בפועל 8% עם ההצמדה.

תודה על התשובה
לגבי התזרים עדיין חיובי ואפשר לחיות איתו בשלום
הנתח הלא מנייתי בתיק הוא 44K אג"ח + 17K קרן כספית קרי 61K
ד"א הנייר האג"חי הוא תל-בונד צמודות שהניב הפסד של 2.57% (מניח שנושא לערוץ אחר בפורום)

 

[הורדוס]

הנתח הלא מנייתי בתיק הוא 44K אג"ח + 17K קרן כספית קרי 61K

סכומים כאלו מאוד הגיוני להשאיר באג"ח כדי שיהיה מה למכור בעת הצורך.

לגבי התזרים עדיין חיובי ואפשר לחיות איתו בשלום

אז רק הייתי מחזיר את המשתנה צמודה לפני מועד העדכון עם הלוואה אחרת או כסף מתיק ההשקעות זה כבר תלוי בהעדפות מינוף שלך. ממליץ לנסות להשיג הלוואות בריבית נמוכה בהעברת חשבון בנק, אפשר לקבל כאלו של מאה אלף שזה הסכום שאתה צריך כאן. או אם אתה\זוגך\זוגתך במשרד החינוך או מקום אחר אשר חוסה תחת הפרוטקשן של ההסתדרות אז לברר על הלוואות לעובדים.

 

[jinjiy]

סכומים כאלו מאוד הגיוני להשאיר באג"ח כדי שיהיה מה למכור בעת הצורך.


אז רק הייתי מחזיר את המשתנה צמודה לפני מועד העדכון עם הלוואה אחרת או כסף מתיק ההשקעות זה כבר תלוי בהעדפות מינוף שלך. ממליץ לנסות להשיג הלוואות בריבית נמוכה בהעברת חשבון בנק, אפשר לקבל כאלו של מאה אלף שזה הסכום שאתה צריך כאן. או אם אתה\זוגך\זוגתך במשרד החינוך או מקום אחר אשר חוסה תחת הפרוטקשן של ההסתדרות אז לברר על הלוואות לעובדים.

תודה מקרב לב על ההתייחסות וההמלצות

 

[קפיצת הדרך]

הייתי מחזירה את המשתנה הצמודה.

 

[jinjiy]

תודה רבה על המענה
היית מחזירה מיידי או ממתינה בסמוך למועד שינוי הריבית ב 2025?

 

[הורדוס]

תודה רבה על המענה
היית מחזירה מיידי או ממתינה בסמוך למועד שינוי הריבית ב 2025?

אז רק הייתי מחזיר את המשתנה צמודה לפני מועד העדכון עם הלוואה אחרת או כסף מתיק ההשקעות זה כבר תלוי בהעדפות מינוף שלך. ממליץ לנסות להשיג הלוואות בריבית נמוכה בהעברת חשבון בנק, אפשר לקבל כאלו של מאה אלף שזה הסכום שאתה צריך כאן. או אם אתה\זוגך\זוגתך במשרד החינוך או מקום אחר אשר חוסה תחת הפרוטקשן של ההסתדרות אז לברר על הלוואות לעובדים.

רק מבהיר שלדעתי לא צריך לחכות עד מועד העדכון, צריך שזה יהיה לפני.
קצב האינפלציה ככהנ לא ירד בחדות בחודשים הקרובים, אז בינתיים ההלוואה הזאת תעלה לך עדיין סביב ה6-8%.

 

[מאיר_]

נקודה שלא אמרו פה, ריבית על משכנתא אפשר לרשום כהוצאות על הדירה, ריבית על הלוואה מקרן השתלמות לא.
יכול להיות רלוונטי למס שבח או למס על הכנסות מהשכרה.

 

[הורדוס]

נקודה שלא אמרו פה, ריבית על משכנתא אפשר לרשום כהוצאות על הדירה, ריבית על הלוואה מקרן השתלמות לא.
יכול להיות רלוונטי למס שבח או למס על הכנסות מהשכרה.

לענייני מס שבח זה אפשרי רק אם הדירה משמת למגורים ולא מושכרת. לענייני מס הכנסה אני לא יודע אבל גם לא רלוונטי ככהנ לפותש.

 

[מאיר_]

לענייני מס שבח זה אפשרי רק אם הדירה משמת למגורים ולא מושכרת.

מעניין. חיפשתי בחוק ולא מצאתי התייחסות לזה, זוכר מה המקור לזה?