השוואה בין רכישת דירה ותיק פסיבי לצורך פרישה מוקדמת

[TunaGolem]

בארה"ב ניתן לקבל גרייס ל 10 שנים ובאנגליה ל 15 שנים בריבית משתנה אחת ל 15 שנים.

עדיין פחות מאינסוף.
לכן הטענה שניתן לקבל מימון ארוך יותר, שגויה.

 

[משקיע מתחיל]

מכירה 1340 (עלית מחיר של 3% בשנה, ביחס למדד של 1.5%)

אתה מניח שהדירה תעלה יותר ממדד המחירים ולדעתי זו הנחה מאוד אופטימית (אני מאמין שהיא בתרחיש הסביר אופטימי תעלה כמו המדד ובתרחיש הסביר פסימי כ-0.5-1.5 אחוז פחות מהמדד)

 

[nicepo1]

ההשוואה בין תיק השקעות בשוק ההון לבין השקעות נדל"ן לא מסתכמת במספרים, ההבדל המשמעותי הוא במשקיע עצמו, להיות משקיע נדל"ן מקצועי זה דורש למידה, לפעול באופן מעשי בארץ ובחו"ל, לדעת להכיל חשיפה למימון, יכולת אינטרקציה עם אנשים, ניהול אנשים, ניהול משברים מרחוק, יכולת משא ומתן עם מוכרים קונים, התנהלות מול הבנקים, עורכי דין, רואי חשבון, רשויות המס. בקיצור כיף אחד גדול

בקיצור כמו שרשמתי פעם בשירשור אחר זה עסק לכול דבר, לא מדובר בהשקעה פסיבית זה שאתה לא עובד כול היום לא אומר שזה לא עסק.

 

[רוני]

בקיצור כמו שרשמתי פעם בשירשור אחר זה עסק לכול דבר, לא מדובר בהשקעה פסיבית זה שאתה לא עובד כול היום לא אומר שזה לא עסק.

ההכנסה היא פסיבית, מנהלי הנכסים הם אילו המטפלים בנכסים. את רוב הנכסים לא ראיתי ולא אראה לעולם, ההתנהלות וההשקעה פיננסית אך המוצר הוא נכס מניב.

 

[ע.מדי]

ההכנסה היא פסיבית, מנהלי הנכסים הם אילו המטפלים בנכסים. את רוב הנכסים לא ראיתי ולא אראה לעולם, ההתנהלות וההשקעה פיננסית אך המוצר הוא נכס מניב.

גם מי שהשקיע אצל מיידוף עשה זאת פאסיבית, בחירה מושכלת של מנהל נכס אינה דבר של מה בכך אם הנכס שווה קצת יותר מפרוטה

 

[משקיע מתחיל]

@רוני אתה עדיין מתעסק בקניית הנכס ולכן זה לא לחלוטין פסיבי. בכל מקרה זה יכול להיות מעט מאוד עבודה (בשוטף, לא בלמידה מוקדמת ובקניית נכס)

 

[nicepo1]

ההכנסה היא פסיבית, מנהלי הנכסים הם אילו המטפלים בנכסים. את רוב הנכסים לא ראיתי ולא אראה לעולם, ההתנהלות וההשקעה פיננסית אך המוצר הוא נכס מניב

היה כאן כבר את הוויכוח הזה בשרשור אחר ההגדרה של "השקעה פסיבית" היא לא קשיחה אבל בהקשר של הבלוג היא מדברת על קנית קרנות ואיזון שנתי.
אתה מדבר על עסק לכול דבר, צורת הניהול שלך מורידה ממך הרבה מטלות שכשורות לניהול השוטף של העסק(על חשבון הכנסה) אבל זה לא הופך אותו להשקעה פסיבית על פי הסטנדרטים שנדונו בבלוג.
לפי הסטנדרט שלך כול עסק יכול להיות השקעה פסיבית, אני יכול לקנות מחר מכרה פחם\מסעדה\מפעל צעצועים\חברת ניקוי\מפעל כפתורים וכו, לשים מנהל ולראות בזה "השקעה פסיבית" .

 

[ע.מדי]

היה כאן כבר את הוויכוח הזה בשרשור אחר ההגדרה של "השקעה פסיבית" היא לא קשיחה אבל בהקשר של הבלוג היא מדברת על קנית קרנות ואיזון שנתי.
אתה מדבר על עסק לכול דבר, צורת הניהול שלך מורידה ממך הרבה מתלות שכשורות לניהול השוטף של העסק(על חשבון הכנסה) אבל זה לא הופך אותו להשקעה פסיבית על פי הסטנדרטים שנדונו בבלוג.
לפי הסטנדרט שלך כול עסק יכול להיות השקעה פסיבית, אני יכול לקנות מחר מכרה פחם\מסעדה\מפעל צעצועים\חברת ניקוי\מפעל כפתורים וכו, לשים מנהל ולראות בזה "השקעה פסיבית" .

מנסיון בעולם ההיטק , זה שמוציאים פרויקט לאאוט-סורסינג לא הופך אותו ללא בעיה וללא זקוק לניטור ...

 

[רוני]

גם מי שהשקיע אצל מיידוף עשה זאת פאסיבית, בחירה מושכלת של מנהל נכס אינה דבר של מה בכך אם הנכס שווה קצת יותר מפרוטה

לאחר ניסיון של 17 שנים בתחום הידע שצברתי בתחום עזר לפתח דרך כיצד לבחור מנהל נכס, כשיודעים כיצד, זה תהליך באמת פשוט, בהחלט זה עניין של ידע נרכש כמו בהרבה תחומים אחרים.

 

[רוני]

היה כאן כבר את הוויכוח הזה בשרשור אחר ההגדרה של "השקעה פסיבית" היא לא קשיחה אבל בהקשר של הבלוג היא מדברת על קנית קרנות ואיזון שנתי.
אתה מדבר על עסק לכול דבר, צורת הניהול שלך מורידה ממך הרבה מטלות שכשורות לניהול השוטף של העסק(על חשבון הכנסה) אבל זה לא הופך אותו להשקעה פסיבית על פי הסטנדרטים שנדונו בבלוג.
לפי הסטנדרט שלך כול עסק יכול להיות השקעה פסיבית, אני יכול לקנות מחר מכרה פחם\מסעדה\מפעל צעצועים\חברת ניקוי\מפעל כפתורים וכו, לשים מנהל ולראות בזה "השקעה פסיבית" .

אני לא יודע לאן אתה חותר אם ההגדרה של הכנסה פסיבית, זה לא מדע מדויק, כל אחד רואה זאת אחרת, אני לא מבין מה הלהיטות אחר העניין הפסיבי, עדיף להתמקד בעיקר והוא מה התמורה שניתן להשיג מהדרך שבוחרים להשקיע. גם אם לדעתך תיק השקעות בשוק ההון הוא פסיבי יותר מהשקעות נדל"ן אני לא אכנס לוויכוח מיותר, אתה מפספס את העיקר והוא התמורה מהשקעות נדל"ן סולידיות הוא משמעותית גדול יותר מהשקעה בתיק סולידי בשוק ההון.

 

[nicepo1]

אני לא יודע לאן אתה חותר אם ההגדרה של הכנסה פסיבית, זה לא מדע מדויק, כל אחד רואה זאת אחרת

אתה צודק רק ציינתי שעל פי הסטנדרט שלי והמוצג באתר ע"י הסולידית תיק כזה הוא לא פסיבי
תיק השקעות פסיבי אומר משיכה ואיזון פעם פעמיים בשנה ובתקופת החיסכון הפקדה קבועה לחלק המתאים, ה"תיק" (כמו שאמרתי לדעתי זה עסק לכול דבר) שלך:

להיות משקיע נדל"ן מקצועי זה דורש למידה, לפעול באופן מעשי בארץ ובחו"ל, לדעת להכיל חשיפה למימון, יכולת אינטרקציה עם אנשים, ניהול אנשים, ניהול משברים מרחוק, יכולת משא ומתן עם מוכרים קונים, התנהלות מול הבנקים, עורכי דין, רואי חשבון, רשויות המס.

יש לי מכר בארה"ב שיש לו כמה מסעדות מזון מהיר(בעיקר subway) גם עסק יחסית פסיבי, מזכיר הרבה יותר תיק נדל"ן כמו שאתה מתאר מאשר תיק פסיבי בשוק ההון.

אתה מפספס את העיקר והוא התמורה מהשקעות נדל"ן סולידיות הוא משמעותית גדול יותר מהשקעה בתיק סולידי בשוק ההון

על זה היה דיונים רבים בפורום והמסקנה שלי היא שזה מאוד תלוי מה ההנחות שלך, זה בכלל לא מוסכם שנדל"ן יותר רווחי לטווח הארוך משוק ההון.

*שלא ישתמע שאני נגד השקעות בנדל"ן זה יכול להיות עסק טוב למי שזה מתאים לו אבל ההשוואה של השקעה כמו שלך לתיק פסיבי בשוק ההון לא נכונה לדעתי.

 

[Ron B]

הפרש לא זניח לטובת הדירה

אתה עושה את אותה טעות שכולם עושים. בד״כ לא הייתי מעיר על זה, כי זה כבר מעייף להעיר על זה, אבל אני רואה שוב ושוב ושוב שאנשים מתבלבלים בזה. ולא רק פה בפורום.
אתם משווים נכס ממונף (דירה + משכנתא) לנכס לא ממונף: תיק מניות.
זה לא אותו מוצר ולא אותו סיכון. אם באת עם הון עצמי של 400 אלף וקנית דירה ב-מליון, ומחירי הדירות ירדו ב-40% (קרה יותר מזה בארה״ב ב-2008), אז יש לך דירה בשווי 600 אלף ש״ח וחוב לבנק בסך 600 אלף. כלומר, מהון של 400 אלף ירדת ל-0. זה לא (סביר) שיקרה לך בתיק מניות.

 

[משקיע מתחיל]

זה לא (סביר) שיקרה לך בתיק מניות.

דווקא זה מאוד סביר (יחסית) ירידה של 40% פעם בעשור או אולי יותר ואז הברוקר פשוט מוכר את התיק. אבל גם לפי דעתי צריך להשוות נכס לא ממנוף לנכס ממונף

 

[רומן]

אתם משווים נכס ממונף (דירה + משכנתא) לנכס לא ממונף: תיק מניות.

הרשה לי לא להסכים - חלקית
כמובן שההשוואה בין נכס ממונף ללא ממונף - היתרון (העקרוני) לטובת נדל"ן הינה האפשרות הקלה (והזולה יחסית) למינוף
אני לא מוצא דרך פשוטה לכמת את הסיכון בין מסלול אחד לשני.

דוגמת ארה"ב היא דוגמא שאוהבים להזכיר ב8 שנים האחרונות - אבל המודל מתאר השקעה על פני 10 שנים, לא בדקתי, אבל אני בספק אם נכס ממוצע בארה"ב (או יפן או כל דוגמא שאוהבים לתת) איבד 40% מערכו - על פני 10 שנים

גם בתרחיש "מפולת" אני מניח ששכ"ד לא יצנח משמעותית ולכן תשלומי המשכנתא ימשיכו באותו קצב, גם אם הנכס ירד ב40% (נגיד), בסוף ההפסד הוא של כ-290 אש"ח, (תשלומי המשכנתא פחות השכ"ד בגדול) ולא 100%.

 

[מתכנת]

לאחר ניסיון של 17 שנים בתחום הידע שצברתי בתחום עזר לפתח דרך כיצד לבחור מנהל נכס, כשיודעים כיצד, זה תהליך באמת פשוט, בהחלט זה עניין של ידע נרכש כמו בהרבה תחומים אחרים.

אז היית יותר אקטיבי בתחילה זה סיפור אחר כבר... ולא בר השוואה לפסיביות שנדרש בשוק ההון גם ביום הראשון.

על זה היה דיונים רבים בפורום והמסקנה שלי היא שזה מאוד תלוי מה ההנחות שלך, זה בכלל לא מוסכם שנדל"ן יותר רווחי לטווח הארוך משוק ההון.

+1

 

[דוג]

כן, אולי לא הסברתי את עצמי מספיק בנקודה הזו.
שיחקתי קצת. לפי המחשבון של משכנתאמאן הלואה של 840K בריבית של 1.4% (זה החלק העליון של הטווח, לפיו) יוצא החזר חדשי של כ-10K. בהנחה שהם חוסכים כל חודש 10K, ההכנסות משכ"ד הן כבר סוג של "רווח". הכנסות השכירות לאחר 10 שנים הן "משכורת" נקייה.

לא קראתי את כל השרשור, אבל לגבי מה שמצוטט- גם אם יקרה נס חנוכה לא תינתן משכנתא שההחזר שלה 10K בחודש בעוד שהזוג מכניס ביחד 14K. זה לא קיים.

 

[רוני]

אתה צודק רק ציינתי שעל פי הסטנדרט שלי והמוצג באתר ע"י הסולידית תיק כזה הוא לא פסיבי
תיק השקעות פסיבי אומר משיכה ואיזון פעם פעמיים בשנה ובתקופת החיסכון הפקדה קבועה לחלק המתאים, ה"תיק" (כמו שאמרתי לדעתי זה עסק לכול דבר) שלך:


יש לי מכר בארה"ב שיש לו כמה מסעדות מזון מהיר(בעיקר subway) גם עסק יחסית פסיבי, מזכיר הרבה יותר תיק נדל"ן כמו שאתה מתאר מאשר תיק פסיבי בשוק ההון.



על זה היה דיונים רבים בפורום והמסקנה שלי היא שזה מאוד תלוי מה ההנחות שלך, זה בכלל לא מוסכם שנדל"ן יותר רווחי לטווח הארוך משוק ההון.

*שלא ישתמע שאני נגד השקעות בנדל"ן זה יכול להיות עסק טוב למי שזה מתאים לו אבל ההשוואה של השקעה כמו שלך לתיק פסיבי בשוק ההון לא נכונה לדעתי.

דיונים זה דבר טוב, רוב המתדיינים כאן נמצאים בתוך התהליך של בניית תיק השקעות פסיבי לצורך הגעה לעצמאות כלכלית שזה יפה לטעמי. אני מודה שמפריע לי הגישה של התמקדות בפסיביות יתר, יש כאן אוכלוסיה ברובה צעירה, אוכלוסיה משכילה, מה החשש להתאמץ ולהרוויח משמעותית הרבה יותר, מדוע הגישה הפסיבית ? מדוע לא לנסות לצורך הדיון (כמובן כל אחד יחליט מה מתאים לו, אבל לא הגיוני לפסול אפשרויות אחרות על הסף בטוענה של חוסר פסיביות ) לפתוח את הראש לאפשרויות אחרות ? אני לא רוצה להכנס לדבר על מספרים, אני מבטיח לך שמדובר במספרים גבוהים משמעותית.

 

[רוני]

אז היית יותר אקטיבי בתחילה זה סיפור אחר כבר... ולא בר השוואה לפסיביות שנדרש בשוק ההון גם ביום הראשון.

+1

מבלי להכנס להשוואות במספרים ברמה האישית, אני מציע שתבדוק את היעדים הריאלים לעצמאות כלכלית של משקיעים פסיביים בשוק ההון לעומת משקיעים אולי פחות פסיביים בתחום הנדל"ן (המושג להתכלב לא קיים פה). אני מצריף לינק לבלוג לדוגמא של בחור צעיר בארה"ב. שהתאמץ החל משנת 2010 ועד לשנת 2015 צבר 16 נכסים מניבים, היעד שלו לשנת 2016 הוא 10 נכסים נוספים, והיעד לשנת 2023 הוא סה"כ של 100 נכסים, יצרתי איתו קשר וטענתי שהיעד של 100 נכסים בטווח כל כך קצר הוא לא ריאלי מאחר והמחירים במגמת עלייה כך שבשלב מסויים הוא לא יוכל להמשיך באסטרטגייה שהוא פועל המושתתת על תשואות גבוהות משכירות, הוא טען שהוא מודע לכך והסיבה שהוא מציב רף גבוהה היא כדי לוודא שהוא יעשה את מקסימום המאמצים להרחיב את הפורטפוליו שלו. ההתנהלות שלו אינה פסיבית באופן מובהק, אך הוא צובר נכסים פסיביים, 16 הנכסים שצבר במשך 5 שנים מייצרים עבורו תזרים חודשי נטו של $8,000. לדעתי מי שמוכן לוותר על פסיביות יתר יכול להגיע לתוצאות מרשימות.

https://investfourmore.com/?utm_expid=77754495-104.4gAPz6m2TgmWhvGr8GDwKg.0&utm_referrer=http://www.kafe.co.il/search/?search=innvest+for+more&submit=%D7%97%D7%99%D7%A4%D7%95%D7%A9+%D7%91%D7%92%D7%95%D7%92%D7%9C

 

[daat99]

גם בתרחיש "מפולת" אני מניח ששכ"ד לא יצנח משמעותית ולכן תשלומי המשכנתא ימשיכו באותו קצב, גם אם הנכס ירד ב40% (נגיד), בסוף ההפסד הוא של כ-290 אש"ח, (תשלומי המשכנתא פחות השכ"ד בגדול) ולא 100%.

במקום להניח הנחות למה לא לבדוק מה קרה בארצות הברית במהלך המפולת של 2008 ואז לדעת מה יכול לקרות?
רמז: תשלומי השכירות פסקו בהרבה מקומות וכתוצאה מכך גם תשלומי המשכנתה...

פסיביות שנדרש בשוק ההון גם ביום הראשון.

כמה זמן אנשים צריכים להשקיע בשביל להכין את עצמם פסיכולוגית להשקעה במדדים?
כמה זמן אנשים צריכים להשקיע בשביל לבחור הקצאת נכסים שמתאימה לאופי שלהם?
כמה זמן אנשים צריכים להשקיע בשביל להבין בכלל מה האופי שלהם בהקשר של השקעות?

אם זה המדד שלך להשקעה פסיבית אז השקעה במדדים אינה קרובה בכלל להשקעה פסיבית והשקעה בנדל"ן הרבה יותר קרובה לפסיבית.
בנדל"ן אתה יכול להתחיל להשקיע בהליכה לראות כמה דירות בודדות ולרכוש אחת.
התשואה שלך תהיה בהתאם אבל אתה לא צריך ללמוד שום דבר וכבר טחנו לך את הפסיכולוגיה של השקעה בנדל"ן מגיל 0...

מפריע לי הגישה של התמקדות בפסיביות יתר, יש כאן אוכלוסיה ברובה צעירה, אוכלוסיה משכילה, מה החשש להתאמץ ולהרוויח משמעותית הרבה יותר

+1
גם אני לא מבין למה הכל חייב להיות 100% פסיבי (והשקעה במדד אינה 100% פסיבית בכל מקרה - כמות הידע שצריך לספוג לפני, בדיקה שדמי הניהול לא עולים בקרנות, תכנוני מס, שינוי עתידי בהקצאת נכסים בגלל שינוי בעולם וכו') בעיקר עבור אנשים צעירים שעדיין לא קיבעו את עצמם על צורת חיסכון/השקעה כלשהי.

מדוע לא לנסות לצורך הדיון (כמובן כל אחד יחליט מה מתאים לו, אבל לא הגיוני לפסול אפשרויות אחרות על הסף בטוענה של חוסר פסיביות ) לפתוח את הראש לאפשרויות אחרות ?

+1
ראש פתוח זו לדעתי דרישת סף.
קודם צריך להכיר את כל האפשרויות, רק אחר כך לבחור מה מתאים לי.

לדעתי מי שמוכן לוותר על פסיביות יתר יכול להגיע לתוצאות מרשימות.

+1
ולמרות זאת אני ברמה האישית מעדיף לוותר על התוצאות המרשימות (תודה על הקישור!) בשביל לקבל עוד פסיביות.
אני עושה זאת אחרי שכבר בדקתי את הדברים והחלטתי מה מתאים לאופי שלי - זה לא הופך את ההחלטה שאני קיבלתי לנכונה עבור אחרים ואני לא מצפה שכולם יחליטו כמוני.
עקב כך אני מתעקש להציג את כל הגישות שאני מכיר כשמדברים אתי.

 

[orensp]

@רוני אני לא פוסל השקעה בנדלן אבל חייבים לזכור שאין שום הבדל(בסיסי) בין השקעת ערך לנדלן חוץ מי הנושא של שוק משוכלל שזה היתרון לנדלן לדעתי. על פניו לשיטה השקעה במדדים יש כמה היתרונות: היא מאפשרת השקעה מלאה של החסכונות ברמה רבעונית ולכן מאפשרת רווח גדול יותר בתחילת החיסכון.2. לא דורשת ידע/התעסקות רב כמו נדלן/ערך .3. מהסתכלות ציפור נדלן הוא השקעה עם תוחלת ריאלית 0 בהינתן קצב בנייה השווה לגודל האוכלוסיה.4. יותר קל להשיג מינוף בצורה פסיבית על פניו אם רוצים תשואה של 18% אפשר פשוט לקנות נייר x2 על הסנופי ולבחור בצורה מבוקרת כמה אחוז מינוף אתה רוצה וזה בריבית קטנה מאוד.5. היא השקעה מפוזרת יותר ולכן בעלת סיכון קטן יותר.6. במאה + שנה האחרונות תיק פשוט של 50% סנופי 50% אגח ארוך נתן תמיד תשואה חיובית על פני עשור(אותי זה מרגיע).